《深圳商报》编者按：我们看到了深圳地产20年的辉煌，那么在辉煌背后又有哪些值得我们思索的不足和问题呢？尤其在当前深圳地产呈现非理性的态势时，我们认为对深圳地产进行一次理性的思考很有必要。

 

 

 

 

    深圳的房价越发脱离市民的可承受能力，2007年上半年更是以惊人的速度飚升，开盘1小时涨每平方米又涨1200元；某人看好一套二手房住宅在吃顿盒饭后，回来签合同却被告知再加10万才可以成交…这些特殊情况的发生，更是深圳地产的痛、政府的痛、广大市民的痛。从社会学角度看，也是深圳社会的痛。这种痛楚正有蔓延至全国之势。

 

 

一、痛在房价非理性上涨，促使经济发展导向昏厥

 

    深圳在3月初，房价在“抑制”房价过快上涨的说法中，再创新高，5月份又上涨12.3％，涨幅均居70个大中城市前列。宝安中心区房价用一年的时间从7000元/平方米暴涨到现在的15000元/平方米。“抑制”这个宏观指令到地方后，特别在企业眼里，被看成是大涨，企业有办法制造快速上涨势能；因为他们的思维一直远远超越行政思维的速度。

 

    理性需要强势引导，谁来引导？一定是政府。做到这点就需要一系列有力的措施。这点在汽车行业做的比较好，一个适度政策，2006年4月1日开始解除1.0以下小排量汽车行使限制，车子攀比等问题就解决了。

 

    这些年，深圳做了很多有利于人民的事情，为城市的发展做出了前所未有的业绩，但毕竟历史遗留问题太多，尤其是以前政策中的“利益驱使型”行为太多。

 

    “为政以德，譬如北辰，居其所而众星共之”这是《论语》中的一句经典。站在人民的角度，勤政以德，治理政事，就会像北极星那样群星环绕。这首先就要前瞻性发现市民的思维走向：房价小幅度上涨。

 

    目前深圳房价飞速暴涨表现在十个方面不足：一是土地资源管理缺失造成土地稀缺（宝安、龙岗两区建设项目用地43.7万平方米土地闲置等）。2010年我市建设用地规划面积为622平方公里，实际的稀缺是管理能力的稀缺。2007年的住宅土地供应量新增比例达42%；二是参与房地产链条衔接的人们社会责任意识淡薄（执行的边际效应递减等）；三是置业者、投资者多方需求不理性（产业不合理下的无奈）；四是盯紧香港的房价，在政策不完善的情况下为自己找到上涨炒作的理由，没有深入体会香港政策性住房结构；五是在深圳人口结构复杂的前提下，制定与出台的政策时忽略被市场吸收并减弱的力度，“数字化政策”缺乏；六是就业前景危机，人心涣散（缺乏有效的思想引导），城市精神意识淡薄，金钱至上、逐利至上；七是经济大力发展后，生存方式的追求带动居住环境升级变化掌握不足，新旧房子的上涨幅度明显不同，忽略生活方式的引导；八是过分强调政策的滞后性，而忽略有效及适度政策的制定、监督与维护。九是“小深圳”思想根深蒂固，带来开发思路的落后，特区内的拥挤居住造成土地、房子资源短缺；十是社会保障（住房保障体系只是其中之一）欠缺，也是最主要原因造成，是长久解决房地产问题之道。人们需要用赚快钱的方式加强自己的未来的保障。与此同时，逐利者、投机者是理性的，如有些发展商高位起价、囤积房源，机构、中介炒房等带来了更大的社会问题的同时也给自己带来经营上的隐患。

 

 

二、痛在市民“生存寻租”的弥茫

 

    为自己的生存找到合理的存在空间而“不择手段”：我称为“生存寻租”。早年来深圳的人对社会保障体系非常有感触，对“保障”的理解更深！市场化了，没有劳保了！大家思考的结果是到处去找钱。“包工头”一词最先在深圳出现…有了钱就买房子，防老！……房子对于很多人（从深圳向全国蔓延）多是投机工具与自己认为的社会保障品。作为居住的属性早已经淡化了。所以，从房子的“居住属性”谈房地产问题，就很难找到解决问题的办法。从这个思路去想问题，很多问题会有答案。

 

    市民需要来至于社会的全方位保障，反应在房地产上的住房保障只是个形式。这也是我在前所述为什么社会保障的欠缺是最主要的房价上涨原因之故。经济学家茅于轼提到：“……最困难的人根本买不起房，因为他们的收入远远够不上买房。这才是思考所在，什么能让他们收入提高？让他们的收入能够购买更多的商品，而不是住房本身的问题，建再多的住房，很多人还是买不起。绝不是解决房地产行业问题就能解决市民的真正保障问题，是整个社会经济作用才让房价高涨，而不是房子本身。”这是清醒与理性之言，而不像很多经济学家在搅浆糊，让人民无所适从。

 

    从宏观上看，我们国家的经济方针本身没有错，市民追求生存的权力没有错，企业获取利润没有错，但是一定有人错了，不然就不会有房地产界的今天的状态。

 

 

三、痛在深圳城市定位缺失，需要崛起“新深圳”

 

    深圳定位似乎一直在变化，说明思维活跃。……97年开始的“高新技术”定位，现在的“高端服务”定位。其实都是技术层面的定位，是特区的职能的转变，不是城市定位。长久以来没有打破二元结构城市格局，忽视城市核心的载体定位，即活动空间定位。实际上深圳定位长久没有变过！在城市定位上严重缺失导致深圳之痛的痛上加痛。只有最近“四大新城”的出现，让深圳由偏平型变成了区域扩展型，这才是城市定位的显化。“四大新城”不单起到东莞与深圳的无缝对接，也让深圳走向新时代，但这个变化显然来的太晚。城市运营应该带来的生活方式的转变。城市运营思维不单是纵向的，也是横向的，同时还应是立体的。

 

    小深圳概念很难容下深圳地产发展商的思维空间，深圳房地产企业操作能量大会吞噬政策效应；城市在纵深上下功夫就会造成资源短缺；在高密度的城市建设下，新旧楼盘在各个方面的设计诱惑对比就大，房价上涨的空间也就大，毕竟地段优势在拥挤的城市空间下，价值突显就大。城市运营应考虑在再造地段概念，新深圳理念能有更多的亮点组合。

 

    现在是城市亮点太少，稀缺效应下，房价在仅有的几个亮点支持下迅速攀升，像大运会亮点使周边立即提价500-2000元不等；梅陇镇二期，在售价越过龙华万元关口的同时，还获得了90%的开盘销售率；7月1日开通的西部通道周边的囤盘待估。

 

 

四、痛在认识局限性，过分强调市场自律

 

    强调市场化解决房地产问题，现在看来这只能让房价暴涨。目前房地产市场是个认识多重失效的市场。过热就急刹车；过冷就大力支持，这是执政能力不足的表现。只有政策以及相关的法律法规的加快完善，同时要到达所有应该到达的地方，才能有发达的市场经济。

 

    我们应追求价值带动地产；价值应该是品牌带动的。王石说：“现在阿猫阿狗的房子都好卖，反而显示不出优秀品牌的优势。”这的确是可悲的，这也不是市场经济所应该有的状态。确切地讲房子的价值更应该是系列价值组合带动的，比如区域价值、产业环境、生活方式的设计、人文、个人经济发展、地段、景观、户型、服务等，而不是政策不完善造成的“非理性晕动上涨”，即对未来信心的缺失。

 

    造成市民不理性同政府对住房是公共产品特性的重视严重不足有非常大的关系，一味强调市场化解决也是问题之一，尤其是房地产成为政绩工程问题就更难有人民得利益而言。纵观欧美发达国家的住房发展历程无不在住房公共产品特性下大功夫（法律引导与保障），就是用各种住房方式保障中低收入的人民有房可住。而我们在98年开始在政策执行方面就犯了一些错误，进而有了2003年的18号文的错上加错，这也同那个时候“有思想、有理性的人”没能占到主导地位有很大的关系，因此形成所谓的“市场化解决方案”，并把房地产市场引导成“扩大内需，拉动投资增长，让国民经济持续快速发展”这样的轨道上去，放任自流地发展房地产，因此我们看到了这些年的房价飞涨。这个代价就是让置业者失去理智，进一步加剧房地产问题恶化；政府也要为治理这些问题付出更大的成本。

 

 

五、痛在香港房价趋势、开发模式泛滥

 

    国际著名经济学家弗里德曼在谈到全球法制社会时，第一个想到的就是香港。这点是我们没有想到的，盲目学习香港房地产经验，好的没有学多少，造成深圳极度畸形发展。

 

    香港每平方公里创造的GDP相当于深圳的十数倍（算法各有不同），但香港还推进的是小户型结构住房建设，政策性住房达到70％左右，其它的市场化住房可以任由发展，……土地价高者得，这也与政府有相关的完善政策有极大的关系。明显地我们只看到那部分市场化的房价，普通住宅均价5万元每平方米，深圳房价马上就到其三分之一。另外，也没有真正建立香港的市场化运行与监督模式，大有东施效颦之行。

 

 

六、痛在房地产促使社会化利益分配不均

 

    土地拍卖价不上封顶，照搬香港土地政策，而基建等项目价低者得，过于注重政府收益，却不注重对投标方案的选择。在住房与社会保障体系的缺失的前提下，势必加深社会两极分化、加深社会矛盾并起到了推动作用。招投标要把经济以外的其它指标真正纳入评标管理系统，不能以经济标决胜负，同时放宽资质等指标让有能力、小而专业的公司更多的机会参与。避免市场垄断，用综合实力打造品牌企业，用深度服务塑造政府职能形象。

 

    社会分工上，对劳动者利益重视不足够，嫌贫爱富，助长赚钱成为第一思想，财富聚集非正常化倾向严重。过分注重大企业利益、重点企业利益，忽视中小企业的利益；过分强调GDP的增长，繁荣社会的同时，忽视繁荣背后的成本；过分强调物质利益，忽视精神层面的建设；注重短期利益胜于注重长期利益；更多的合理利益获取被投机利益获取所取代，投机动机远大于投资动机。

 

    从目前政策角度执行来看，地方政府与房地产行业之间的摩擦（有效接触）要加大，重拳出击，但不是管死，要合理引导到正确的轨道上来。对机构囤积房屋、恶意炒作、哄抬房价、偷税漏税、虚假广告等非社会价值行为专项整治要常抓不懈，特别是上升为企业（集团）行为危害最大。要让房地产企业的品牌价值体现出来；只有品牌价值带动的房价上涨是可以被接受的。

 

 

七、痛在服务价值的缺失，房价涨，工资降

 

    房价上涨，办公成本加大，房地产牵扯的相关产业最少58个之多，引发各行各业的成本上升，连快餐业也集体涨价，只能在工资成本上控制，造成服务水准下降。涉及一般服务业服务价值缺失，深圳核心优势贬值。社会保障缺失将更加严重。

 

    在美国，杂工每天有80美元，相当于我们600元人民币左右的购买力，如果是技术临工（专业服务），一天就能有300美元。在建筑项目成本组成上，美国的工资成本要占到总成本的60％，我们是他们的五分之一左右，差别非常大。这种经济反应出的状态对于他们本身就是个保障，而我们距离这个状态还很遥远。深圳人家里出现一个人上班的现象越来越多，不上班好过上班。房价上涨，工资下降…这有经济发展的深层原因。

 

    政府在服务业上下大功夫；特别是高端服务并形成服务转移优势，向内地进发，如90年代香港人、资金进入内地一样。倡导服务价值，用服务价值启动更多的内地市场，让深圳企业的能量得到更好的释放。就像香港的服务价值一度带动深圳人服务价值的提升一样。同时也要大力发展一般服务产业，让中下层人民有更多的工作。没有低端服务业，高端服务也不复存在。到时产业生态链的破坏将难以弥补。

 

    在服务价值方面提供更多的就业机会、有深度服务价值的产业，如技术、智力服务，让社会保障泛化，强调区域化、分散化城市发展。

 

 

八、痛在忽略关注高层思想动态：民众思想的“源泉”饥渴

 

    《大学》云：“修身、齐家、治国、平天下”是也。“修身”是个开始，最终达通过“齐家、治国”实现“平天下”，但是，我们很多人有能力随意地跳过去，钻个空子就可以跳过“修身、齐家，”去“治理”企业了，治理社会了，这样的思维无疑是“平天下、治国、平家、修身”的逆序，有赚取第一桶黑金后再改邪归正的味道。作为企业也走这个“逆序”过程，社会责任感就很容易缺失，对制度蔑视。

 

    当下，用制度代替“人文”；用“制度经济”代替“人文经济”是当务之急。在这个宗旨前提下，要比任何一个国家都要快速、系统、细致、周全地健全我们的法制、条规，让“有法可依”落实在行动上。

 

 

九、痛在企业自我思维的无限放大：理性传递不畅

 

    我们目前正处于理性传递断层阶段，明明看到国家对房价过快上涨有决心处理，但是执行起来力度就是不够。

 

    从另一个角度看，房地产开发中的企业无不遵循他们应该遵循的市场经济法则，既透过现有的法律法规、政策允许的前提下获取无可厚非的利润，现在，房地产企业更多的利润来源于政策不到位、法律法规的存在漏洞，而不是企业品牌本身，房价过快上涨，发展商获得超额利润看上去无可厚非。 企业作为经济社会的重要单元，其状态代表了社会整体的状态。理性需要上传下达，企业的责任重大，是纽带。

 

    现在，我们国家很多在战略上已经不同以前了，经过20多年的改革开放，战略上的失误已经明显减少。也像我们的企业一样，战略上的问题让企业消亡的远比执行时消亡的要少。透过当下的企业，我们就能发现宏观政策到底出了什么问题，是执行问题，在施行中的政策力度逐步递减，最后成为“负政策”。经济学家茅于轼提到：“……比较改革开放前后，还是这块土地、百姓，为什么财富的生产增长了十倍以上？财富的生产靠工人农民，知识分子，还有党的领导。改革以前这些成分都具备着，之后就多了一个企业家，财富就成十倍地冒出来了。这主要是企业家的作用。他们把生产要素用最有效的方法组合起来，以最低的成本生产出社会最需要的产品。……改革以前没有企业家，社会不允许企业家的存在。改革以后政策变了……” 茅于轼明显地看出企业，甚至经济法制的真谛，是理性的。企业不被有效约束，就会自我意识膨胀，大有二政府之魄。垄断的加深，房价更加暴涨。

 

     解决房地产问题就应该解决房地产企业的生存框架，即强势约束与市场化并行。

 

 

十、痛并快乐着，展望“数字化政策”

 

    我们正在享受阵痛中的快乐。

 

    我们欣喜地看到，上周许宗衡市长主持召开房地产形势座谈会时强调高度关注普通民众住房问题，加快住房保障制度体系建设依法引导房地产市场健康发展。房价上涨是近来他最为关心的问题之一，这让我们在痛中感到快乐。

 

    特殊市场造就房地产泡沫主要是“政策性泡沫”，并且是个“弹性政策性泡沫”；也就是说我们国家在治理国家的能力正在加强时，“市场化运行”不完善的前提下表现。我们国家并没有真正意义的金融财团，像美国的微软，也没有真正形成一个房地产市场化规则，在这个过程中，政策指令就是市场规则。建立一个属于中国房地产市场的有效运行机制尚待时日，市场化解决问题，问题就会日益突出，另一方面地方利益最大化让房价具有更强大的政策保护性增长。政策的不到位更是助长了房价飞涨。

 

    房子短缺不是现在才有的，当鼓励政策跟上去后，需求就被制造出来。如果单从需求角度，扩大供给，而不从政策上下大力气，难以解决以前、现在、以后还存在的需求。

 

    我们过多地看其它地方的市场惯例。我认为深圳有自己的特殊情况，即使新盘提高首付到5成也不会出现台湾13年的地产沉静，而大户型更应调高至7成，甚至可以考虑分区域控制手段，在不同的区域新盘的首付也不同。因为深圳居民大量的贮蓄余额没有好的去向，股市楼市第一次一起攀升已充分说明了这点。但对不同置业群体应有不同的首付形式考虑。从按揭角度控制炒房，加大二手楼市流动。土地闲置根据项目大小收回期缩短到1－1.5年，加大土地利用，打击靠土地增值谋利，提倡靠运营成长；打击假开工，提倡高效开发；打破企业靠土地资源垄断，提倡价值垄断。

 

    真正快速有效地控制房价过快上涨的是加大“数字化政策”的出台，定性的说法越多调控越失效，善于钻研的人得到成长。8.30衍生出的顺驰，快速成长又被快速兼并，都与政策制定不到位有关，结果是都付出巨大的代价。数字化管理考验政府的执政水平、信任度。只有强势的政策引导才能有效地抑制房价。

 

    许宗衡6月22日强调：“房地产市场的健康、有序发展，政府责无旁贷。”这样的作风应长期坚持。如果政府在管理房地产市场能拿出集团企业管理下属企业的力度、速度、执行度一样，房地产市场的规范将指日可待。所以房地产的调控必须关注中观层面，这样才能保障企业未来的利益；市民的利益；政府的威信。

 

    深圳房地产正在“政策性泡沫”中行走，祈盼适度的“数字化政策”的跟进，把涨幅控制合理范围内。

 

 

 

 

作者简介：

 

戴欣明：

 

社会学家、管理学家、营销学家

 

戴欣明策划机构&动能管理·雅颂（中国）传播机构·南方略国际营销机构：总策划师、战略策划家；城市运营及房地产首席战略顾问

 

2006年度上海房地产十大最具思想博客、深圳十大地产博客人物：社会观察类

 

“深圳四杰”：深圳房地产四杰之一。

 

对深圳地产的理性思考  

2007年06月29日  《深圳商报》

 

作者:戴欣明

■编者按：

 

    我们看到了深圳地产20年的辉煌，那么在辉煌背后又有哪些值得我们思索的不足和问题呢？尤其在当前深圳地产呈现非理性的态势时，我们认为对深圳地产进行一次理性的思考很有必要。

 

 

■从房价看问题

 

    当前房价暴涨至少表明深圳地产发展和管理在以下几个方面存在问题：一是土地资源管理不到位造成土地稀缺。二是房地产链条参与者社会责任意识淡薄；三是置业者、投资者多方需求不理性；四是盯紧香港的房价，找到上涨炒作的理由；五是“数字化政策”缺乏；六是经济发展后，忽略生活方式的引导；七是忽略有效及适度政策的制定、监督与维护。八是“小深圳”思想根深蒂固，特区内的拥挤居住造成土地、房子资源短缺；九是社会保障（住房保障体系只是其中之一）欠缺。

 

 

■需要崛起“新深圳”

 

    深圳长久以来没有打破二元结构城市格局，只有最近“四大新城”的出现，让深圳由偏平型变成了区域扩展型，这个城市定位的变化才能从根本上改变“小深圳”的格局，才有可能在未来改变供应紧张的状况。

 

    “小深圳”概念造成资源短缺；在高密度的城市建设下，新旧楼盘在各个方面的设计诱惑对比越大，房价上涨的空间也越大，毕竟地段优势在拥挤的城市空间下，价值突显就大。

 

    比如现在是城市亮点太少，稀缺效应下，房价在仅有的几个亮点支持下迅速攀升，像大运会亮点使周边立即提价500－2000元不等。城市总体发展格局的调整将会改变这种情况。

 

 

■仅靠市场还不行

 

    强调市场化解决房地产问题，现在看来这只能让房价暴涨。纵观欧美发达国家的住房发展历程无不在住房公共产品特性下大功夫（法律引导与保障），就是用各种住房方式保障中低收入的人有房可住。而我们形成的“市场化解决方案”，把房地产市场引导成“扩大内需，拉动投资增长，让国民经济持续快速发展”这样的轨道上去，放任自流地发展房地产，因此我们看到了这些年的房价飞涨。这个代价就是让置业者失去理智，进一步加剧房地产问题恶化；政府也要为治理这些问题付出更大的成本。

 

 

■照搬香港模式不可取

 

    盲目学习香港房地产经验，但学得并不完整，也造成深圳房地产畸形发展。香港每平方公里创造的GDP相当于深圳的数十倍，但香港推进的还是小户型结构住房建设，政策性住房达到70％左右，30％的市场化住房可以任由发展。而我们只看到那部分市场化的房价，而没有看到公屋的整体运做如何保障中低收入阶层的住房需求。另外，也没有真正建立香港的市场化运行与监督模式，整体环境不配套，所以我们并不应该完全照搬香港模式。

 

 

■合理引导避免垄断

 

    土地拍卖价不上封顶，照搬香港土地政策，而基建等项目价低者得，过于注重政府收益，却不注重对投标方案的选择。在住房与社会保障体系不足的前提下，势必加深社会两极分化。招投标应把经济以外的其它指标真正纳入评标管理系统，不能以经济标决胜负，同时放宽资质等指标让有能力、小而专业的公司有更多的机会参与，避免市场垄断。从目前政策角度执行来看，地方政府应重拳出击，但要合理引导，对机构囤积房屋、恶意炒作、哄抬房价、偷税漏税、虚假广告等非社会价值行为专项整治要常抓不懈。要让房地产企业的品牌价值体现出来；因为只有品牌价值带动的房价上涨是可以被接受的。

 

 

■不要让政策成负政策

 

    我们目前正处于理性传递断层阶段，明明看到国家对房价过快上涨有决心处理，但是执行起来力度就是不够。房地产开发企业无不遵循他们应该遵循的市场经济法则，既透过现有的法律法规、政策允许的前提下获取无可厚非的利润，但现在，房地产企业更多的利润来源于政策不到位、法律法规的漏洞，而不是企业品牌本身，房价过快上涨，发展商获得超额利润只是看上去无可厚非。

 

    透过当下的企业，我们就能发现是执行问题，在执行中的政策力度逐步递减，最后成为“负政策”。企业不被有效约束，就会自我意识膨胀，而企业垄断如果继续加深，房价当然暴涨。

 

    解决房地产问题还是应该遵循强势约束与市场化手段并行的原则。

 

 

■期待“数字化政策”

 

    我们欣喜地看到，上周许宗衡市长主持召开房地产形势座谈会时强调高度关注普通民众住房问题，加快住房保障制度体系建设依法引导房地产市场健康发展。真正快速有效地控制房价过快上涨就要加大“数字化政策”的出台，定性的说法越多调控越失效。许宗衡6月22日强调：“房地产市场的健康、有序发展，政府责无旁贷。”如果政府在管理房地产市场能拿出集团企业管理下属企业的力度、速度、执行度一样，房地产市场的规范将指日可待。深圳房地产正在“政策性泡沫”中行走，祈盼适度的“数字化政策”的跟进，把涨幅控制合理范围内。