前提背景：

　　一个想买房的网友看了房后第二天接到中介电话：“您要是不赶快下定，这房炒家就定了！”这样的电话让他很是无语。

　　二手房价“涨”声一片，有人说是供需不平衡引起的，也有人说是很大程度上是炒家把二手房价格炒上去了，放盘的炒家占到80%！究竟深圳二手房市场有多少炒家在“兴风作浪”，“炒家”对二手房市场会产生什么样的影响，07年，深圳二手房市场走势如何，风险何在，房子“买还是不买”？

　　2007年4月12日，搜狐网、焦点房地产网“焦点关注”栏目将邀请深圳地产专家、资深业内人士、焦点名博做客焦点房地产网，就目前深圳二手房市场出现的“炒房热”现象进行探讨，寻求发展之路 

　　　　■主 题：二手房，一半是炒家放盘？！

　　　　■现场嘉宾:

　　　　　　　　　　肖小平 世华地产市场研究部总监

　　　　　　　　　　戴欣明(戴欣明博客,戴欣明新闻,戴欣明说吧) 焦点网人文评论家

　　　　　　　　　　梁松 焦点地产名博

　　　　　　　　　　侯科昌 焦点网地产名博

　　　　■主持人:王克娟 焦点房地产网新闻中心记者

　　　　■直播时间：2007年4月12日（周四）15:00-16:0o，直播时长1小时。

　　　　■直播地点：搜狐直播室（深圳市福田中心区福华三路深圳国际商会中心3011）。

　　　　■联系电话：0755-88315080 －113“焦点关注栏目组 

　　2007年4月12日下午深圳地产专家、资深业内人士、就目前深圳二手房市场出现的“炒房热”现象进行现场直播探讨，同时对网友的提问进行解答，寻求解决问题之路。

　　注明：这虽然是深圳目前的一个状态，但是很有可能蔓延到其它一线城市！置业者或许在这次专题对话中找到一些对自己有用的信息……  

　　【王克娟】：焦点关注，关注楼市焦点，与业界精英在线网谈热点话题，追击时事，各位网友，在座的各位嘉宾下午好，新一期的焦点房谈又和大家见面了，我是主持人王克娟。首先我介绍一下在座的各位嘉宾：焦点网人文评论家戴欣明先生，焦点网地产名博梁松先生，世华地产市场部总监肖小平女士，焦点网地产名博侯科昌先生。欢迎各位的到来。

　　【戴欣明】：希望今天的活动更加精彩！

　　【梁松】：希望我们今天讨论的话题或者观点能够给我们的网友或者买房者一些参考和建议。

　　【肖小平】：我跟梁老师的观点差不多，希望给大家有所启发。

　　【侯科昌】：今天通过这个机会想交流一下对楼市的看法，希望通过我们的交流，对现在线上的网友在决策的时候能够有所参考。

　　【王克娟】：今天我们的话题是《炒家操控二手楼市 深圳购房者慎买？》，其实这个消息的来源还是要感谢老侯的博客，我从他博客中看到一句话，他说他从经纪口中得到一个消息，市面上的二手房有近乎一半是炒家放的盘，老侯作为一线的研究者，我们先听听他对于炒家放盘的一些数据。

　　【侯科昌】：数据没有准确地统计，深圳的炒家在二三级市场上大量存在，这是大家都知道的，但是炒家这个队伍有多大，这个没有统计资料。从去年的下半年到第四季度，炒家集中在宝安，当时在宝安的楼市炒家在二手楼市保守估计一半，一手楼市绝对不只这个数。我今年3月份去蛇口调研，跟经纪也聊了，当时他们也反映炒家比较多，我一直还认为，南山的房子入住率比较高，泡沫有的话也不会太厉害，炒家有的话也不会像宝安那样。后来接到网友电话，看了我的博客打电话给我想谈到一些问题，他先看报纸、网络看盘，然后打电话给地铺，几个中介公司接到电话以后就问“你是哪个公司的？”他很奇怪，我买房怎么是哪个公司。有的带他去看了，第二天经纪给他打电话，确认他是一个住户客人，不是炒家，就给他打电话说，你昨天看的房子，这边有炒家在谈，如果你这边不定，炒家就要下定了。这就反映了炒家确实存在。据当时调研的情况，我觉得南山这个地方的炒家还是有的。在宝安去年下半年第四季度炒了一波以后这些炒家转移阵地了。

　　这个情况让我想起了一季度以来房价在继续涨，楼市在短期内价格快速攀升是有风险在里面的。

　　【王克娟】：老梁和戴老师有没有数据，炒家有多少？  

　　【戴欣明】：其实我关注到这么一个说法，因为我接触了很多公司，有做三级市场的，他们也有一个说法，这当然也算是传言了，有些可能也是真实的。说一万二以下的楼全收，这可能验证了刚才侯科昌所说的“哪个公司的？”如果有公司放出这样的话“一万二全收”，会变成什么样的概念呢？满街都在跑经纪人了。前几天我写了一个文章笑谈这个事，文章是《90平方米会成为豪宅的主流？》。当时我看了一部超越时空的电影：《超时空效应》有些感想，想象这样一种场面：满街上看到一些西装笔挺的小伙子和一帮淑女在狂飙，我问卖茶叶蛋的老太太，他们在干什么？老太太说“他们从关外移到关内去收房”。（众人笑）金地拍地，一下子把关外价格抬起来了，说明深圳关内的房子一定要升了，这个差价吸引了一帮人在深更半夜四处奔走。

　　当然这是我的一种假想，但也说明很多的问题。

　　【王克娟】：老梁，你手里有没有一些数据？

　　【梁松】：具体的数据严格来说我也没有，从感觉来看，前两年炒家疯长，无疑现在炒家比前些年多很多。有些炒家不光是专职炒楼的，甚至有些地产公司的，特别是一些小中介公司的、三级市场的从业人员，他们都参与到这里面来了。现在虽然有些品牌公司已经明文规定不允许公司内部人进行炒作，但还是无法避免和排除存在这些问题。

　　还有大量不够规范的中介公司，直接参与炒楼。有什么“损盘”就把它吃进来，然后在市面上放价，通过这种方式炒，这种现象很普遍。

　　刚才我看到很多的网友说某些片区“黑灯率”很高，这些是最近出来的一些新盘，很多老的楼盘入住率还是相当高的。为什么近几年的炒房人比较多，特别是新出来的这些豪宅，发展商把房子卖出去了，最后到了一些什么样的人手中呢？这些豪宅这两年的房价涨幅都是100%以上，甚至更多。好像炒的利润空间更大，所以这些人都纷纷把钱往这里面砸。

　　你说具体有多少数据在炒，也没有哪个公司能够做出很准确地统计。

　　从网上搜集的三级市场统计指标的情况，大概了解一下三级市场各个片区楼价的涨幅情况。反映了最近的楼市飞涨跟炒家入市炒楼也许有关系。包括行业人士跟行外人士坐在一块大家讨论的很多话题往往是这些，谁炒楼赚了多少钱，谁后悔没有早买。现在平民百姓很多的话题都是这个。这也从侧面反映了一个问题，有炒家在市场上炒作的现象。

　　【王克娟】：我们听听肖总，您手上一些关于炒楼者的数据。

　　【肖小平】：讲到炒家定义要明确一下，到底什么样的人可以定义为炒家。我举一个例子，比如我现在买了一套房在住。再买一套房，那套房有可能买来改善我现在的居住环境，买了新的以后可能把现在的卖掉了，叫换房。又可能那套房买给我父母居住，这种情况下算不算炒家呢？因为我在短期内拥有了两套房子，甚至有可能我弟弟妹妹来深圳了，我经济条件比较好我买一套给他，名字写我自己的，算不算炒家呢？ 

　　还有一个问题，很多的人资金还是没有出路的。有人想与其把钱存在银行里面，不如买一到两套房子至少可以保值，放在那里放租。我们深圳的市场在近两年上升趋势非常猛，很多人会借机把这些物业抛出来，可能赚到一笔可观的利润。这些人不是真正的炒家，真正的炒家在入市的时候就想着用这个房子赚钱。这部分人在深圳有多少，我们刚好在3月底进行一项比较大的调研，利用我们公司的地铺网络对深圳的六个行政区。购买房子的目的是什么，第一是纯粹自住，第二是自住兼投资，第三是纯粹投资。很多的人是选二项--自住兼投资。选投资的只有11%，这11%的人才可以称之为炒家。其余为自住兼投资。

　　还有个原因促使房价上涨让网民怨声载道，中介公司的竞争太激烈了。这样会导致一些问题，如果我们入伙的话，资料很容易流传出去，中介公司可能三天两头打电话给业主“你现在这个房子可以卖多少钱，可以赚多少钱。”希望可以通过这个手段让他们把这个盘放出来。现在三级市场上客多盘少是毫无疑问的。基本上按照我们业务员的反映来看，他手上一套房子至少有三个有明确购买意向人在争。

　　这样一来业主自然比较拽一些，价格扛得比较硬一些。如果按照11%来计算，如果每年二手房这一块成交10万套左右。按11%来说，炒家也只有1千套左右。在整个市场中，我认为他所起的作用是非常有限的。

　　【侯科昌】：我有一个问题探讨一下，我觉得调研应该是没有问题的，11%的纯粹是投资的。有没有考虑过这个问题，这些人虽然是少数，但是是很重要的，他用了大笔的资金，他一次买不是3、5套，有的10套几十套的买。深圳的炒家群，真正的300、500百万或者上千万拿到深圳就是投资的。除了真实的自住需求，我买房就是住的或者是租的，除了这些之外的需求有两块，一块是你说的那种买一套房子给父母住，或者再多买一套也可能是将来升值，或者是换房这是不算炒作了。

　　先说自主兼投资的，这些人群对楼市价格的飙升是起着相互的作用，一个推一个的作用，对楼市的价格抬升是非常重要的。深圳人的收入高，他供一个房子再买一套压力不大，一般的家庭有两三套房子有不少。这部分人虽然只有一两套房子，但基数比较大。

　　另外一部分是说的纯粹炒楼的投资客，人数比重只占11%，但是操控市场的盘源可不是11%，可能是四、五倍以上。

　　去年我在宝安调研了解到，很多炒家实力很雄厚，也有让业务员到处现金收楼的。

　　【王克娟】：就是说炒楼者比例少，可能掌握的数量很大。

　　【肖小平】：这个数据也没办法调查到，但是我个人觉得，职业炒家是高风险的投入，比如你一次性投入多少钱，他一般是比较谨慎的，好像我们一直在疯传的有某某外资多少百亿美金砸进来了，其实最后大家看到这就是一种疯传，实际上没有。有这样的说法，外资不喜欢中国的市场，因为中国的市场大起大落，我们现在处在大起的阶段，大落的阶段不知道什么时候到来。外资喜欢稳健的市场，再者，外资进来也涉及到很多的手续。

　　我觉得就像刚才侯老师所讲的，到底我们的炒家一个人所掌握的资金量有多少，毫无疑问他们手上的资金量肯定会比普通的买家多一点，但是会不会全部砸出来。我们这次调研也调查了一下，你到底放多少资金在楼市里面？大约超过一半的人承认不超过三分之一，手上有钱但投在楼市里面的不超过三分之一。有的局外人可能不了解市场全砸进来了。但职业炒家很谨慎的，全部身价在这里不可能很贸然。如果是自住兼投资的，一部分他专业知识没有那么多，可能听听业务员或者其他人一忽悠，可能就会觉得这个市场真正会赚的。

　　真正的职业炒家对风险的评估绝对比很多人都要专业的，他不会很贸然地进来的。

　　【戴欣明】：我现在知道一批人他在看目前的事情的时候，一些想法我也感觉很有意思。他们一方面承认有泡沫，包括一些专业人士和炒家，但是另外一方面说这个价格还没有回归。

　　【侯科昌】：现在行业里还没有承认泡沫，我觉得有些片区有泡沫，但是一直有说法，说楼价透支，透支了5年。

　　【戴欣明】：认为这个价值要回归。他这个理论说如果要回归价值，我们的房价还有很大的上涨空间。

　　另外一个角度，从人文的角度，因为我对建设行当做得比较熟，早在十年前我们去咖啡厅餐厅会听到一些人几乎都在谈建设工程、装饰工程、看图纸等等，十桌有九桌在谈这个。现在有十桌里面有九桌半在谈房价。

　　我最近研究了一下,房价问题很突出，有人说2004年深圳房价为每平方米5980元，而到了2006年则上涨到每平方米有1万元，两年之间上涨了4020元每平方米。他这里有一个数据，说涨幅达到76%，我不知道这个是不是非常准确。涨幅达到76%的比例基本属实。

　　【侯科昌】：这个数据还是不明来源的。

　　【戴欣明】：政府公布的数据2004年深圳人均可支配收入27596元，2006年深圳居民人均可支配收入22567元，两年内每年下降了5029元，幅度为18%。可支配收入下降了，房价又涨幅这么高。我们看房价有没有泡沫,比重是很重要的，国际上的标准是最多是5：1，我们最高的幅度达到了26：1，当然很高，并且这个比例还在加大。这个问题的确很严重。

　　【侯科昌】：还有一个数据房价收入比也是最高的。

　　【王克娟】：老梁不是有一些朋友专炒梅林片区吗，他们敢高价入市，给大家讲讲。

　　【梁松】：有一个朋友，不是做地产行业的。就是因为早些年买了两套梅林一村的房子，他从三级市场买的微利房。当时花了4800左右买进的，听说政府也就1千多的单价，一套自己住，一套作为小型的办公用。

　　后来套涨到7、8000的时候卖的一套，他感觉很赚钱，觉得做这个很好，比做其他的生意强很多。从那个时候他跟三级市场的人打交道。不断地接触这方面的信息，也包括向我咨询楼市的信息，他变成了专职的梅林一村的炒家，他住在梅林一村，哪一套有什么情况都清楚，中介公司个个都跟他熟，只要有什么盘出来了马上给他打电话，现在有盘出了，要不要去看一看。他现在手上有四套全部是梅林一村的房子。。听说春节前12月份的时候他1万1买进来一套，又1万3卖出来了，现在听说是涨到1万5了，他还想买进，还说能赚钱，我感觉他太大胆了。

　　【戴欣明】：很多人说很快达到1万8了。 

　　【梁松】：我觉得太疯了，我不知道他为什么这么大胆。

　　【王克娟】：07、08年的将来的二手楼的走势情况如何？大家可以预测一下，有人说在关内超过2万。

　　【侯科昌】：价格很难说，目前楼市也有2、3万价格，只能看整体的价格楼市走势有什么样的变化，是持续飙升，会调整，还是会跌呢，只能做大致的判断。

　　【王克娟】：会跌吗？很多人都很关注这个。

　　【侯科昌】：，深圳在一些片区，比如宝安中心区、龙岗，短期内炒作太重的，楼价在很短的时间提得很高这是有泡沫的。但是这些地方价格一旦被市场确认后，会对关内的楼价有一个反推的作用。宝安的楼价为什么涨上去，因为深圳的楼价从罗湖到福田一路涨起来，宝安楼价才涨起来。宝安中心区炒起来的时候南山的房子也涨起来了，就在去年的第四季度和第一季度的时候南山的房子涨幅很大。一个片区拉动一个片区，深圳的楼市不管是一级的还是二级的，形成一个联动普涨的态势。宝安中心区凭什么卖到1.2、1.3万呢？我南硅谷，不卖到1.7、1.8万怎么行呢？推出来不到2万怎么行呢？现在科技园南区二手房卖到1.6万左右了，有的一手楼可能定价2万了，关外楼价炒起来以后形成关内楼价的推动。我给它的定义是“联动普涨”，很短的时间内快速抬升，这是泡沫。

　　【王克娟】：估计什么时候有下跌的走势？ 

　　【侯科昌】：楼市有很多的影响，目前很多的因素对楼价走高是支持的因素，也有影响它走高的因素，各种因素的作用下，在什么时间进行调整很难断定。我预计今年或者最迟明年深圳楼市有一个调整，一改从04年持续高走，并不是说一调整深圳的楼市就崩盘了，我觉得整个大的经济发展环境还在支持楼价。现在的深圳楼市有泡沫，应该说是楼市泡沫的前期，不是主泡沫。如果调整之后还有人砸大量的资金进去，短期的楼价还要升，然后楼价就会掉到05年的水平了，或者崩到现在的水平了。今、明两年之内楼市会有一个调整，很多的因素，一个是政策调整，宏观调控，政府肯定不愿意再看到楼价在短期内飙升，这是民生问题。所以宏观调控，包括大的金融方面的调控，比如加息、信贷紧缩等等，这些都是对楼市炒作、或者是楼市投资包括普通置业者买房都是一个门槛的提高，从需求方面来给楼市消火。

　　【戴欣明】：其实房价这个事一般不好直接谈，因为经常被人家说直接谈房价这个事比较愚蠢。当然有一个前提，实际上很多是有假设的。前一段时间易宪容谈房价，他特别把原来上海说跌50%和北京跌30%的说法列出来，前面标了红字，说“我只是说应该”，但是从经济学角度，他前面有一个假设的。这个假设实际上是现实情况不是假设，他说的就是现实情况，这个逻辑关系一看，他后面再说“应该”，你是对前面假设的一个支持，这么一谈被人家多方攻击，是比较愚蠢的，我认为是这样的。

　　我想谈一下我的观点，我一直在人文方面研究比较多，我在05年9月份提出来关于人文地产是未来我们称之为主流倾向的东西。为什么这样讲，这个忠告具体是这样的，未来的房价涨跌与否，我们如果真正想抵抗风险，我们要关注人文环境比较好的。这个人文环境我要稍微明确一下，比如有些楼盘同样十栋在那里，有两栋不好卖，实际上有很复杂的人文因素在里面，造成它不好卖。当我们越来越理性，就关注于我们称之为人文的软环境。

　　有那么一天，房价往下走的话，这部分（人文环境差的）走的是最快的。这是个忠告，希望在入市的时候更多关注人文好的，这个东西是真正可以抗风险的。

　　很多香港的地如何飙升，数据显示，香港的政策性住房达到将近70%以上。剩下那一部分，富人那一部分可能比30%还多，实际上那部分怎么涨都无所谓。现在很多做政策研究的和市民的认为那是主流。

　　实际上我们的房地产关系和他们的房地产是不一样的，他们是政策性住房是主流。我们的政策性住房可能连5%都不见得有。我们未来一定是商品房为主的。所以这种情况下，我们所看到这个普涨也好，占了这么大的比重。为什么很多人的观点说价值回归还没有到位呢，我是赞同这种说法的。

　　另外一点，我们真正要看的是我们的可支配收入这部分的差异太多了，06年国六条刚刚出来的，有人谈到预测房价问题了，我说不是说房价一下子下来，这是不对的，不符合经济规律的，房价现在已经是我们现在称之为“软着陆”的形式，现在政府所希望的是我们可支配收入比这个能缩小。这样大家可能就会和谐了。

　　刚才我的“忠告”我再反复强调一下，关注一些人文环境好的，而不是大的人文环境好，不是说地段，同样一个地段，那几栋楼盘当中有的人文环境就是不好的。我只能提出一个“忠告”，不直接预测房价 

　　【梁松】：房价问题确实有很多的人比较忌讳谈，也确实出现一些业界的知名人士，他当时预测失误，造成了一些误导，很多人早几年买了也不会像现在这么累了。但是确实这两年的房价也是拼命地上涨，一手房、二手房相互拖上去的。前两天有一个人发帖子，现在的发展商定价根本不经过大脑，2004年的时候定什么价看能不能卖出去，没有把握，就问代理公司。2005年定价的时候，就开始看，旁边的楼定什么价，我要比他多2、300块一个平方，到了2006年要比周边的楼平均价最少多卖1千块，进入2007年以后要多卖2千块。往旁边楼一看，不用说了，直接加2千块钱就放盘了。他发了这么一个戏言，大家也是看看，笑一笑。

　　这也反映了一个问题，现在发展商很多人定价在攀比，包括前一阵金地刚刚把龙华的地块拍下来以后，有人预测梅陇镇开盘要过万，不久梅陇镇开盘已经是均价1.1万。三级市场反映龙华最近二手盘的报价随之往上拖。金地的梅陇镇开盘之前比如锦绣江南，先开的报价是单价是8000元一个平方米，然后一开盘之后，马上业主就反悔了，我原来报低了，然后往上面加。这样使一套房子比原来的反水反很多。最近从龙华的一些三级市场地铺了解的情况是这样的，价格相互往上拖。

　　二手楼拼命往上拖，二手楼都要卖这么贵，一手楼凭什么那么便宜，相互使楼价哄抬上去了。

　　对于未来房价的预测，我的观点基本上从你说在短期内让这个房价下跌，也是存在很多困难，因为房价到底涨跌如何，要受很多因素的影响，不管是国家政府的宏观政策，包括跟一些居民实际的购买能力、各方面原因，太多的关系在里面了。

　　所以，总体来说，我感觉07年深圳房价要跌恐怕难度很大。但是至于涨幅如何，到底是以多快的速度涨幅去涨，这个东西我觉得还是跟政府的调控力度有关。如果政府确实加大力度，包括有些购房者如果能够忍得住，这方面，你是不是愿意很快地出手可能都有关系，使涨幅不至于那么飞速。这个涨幅就像强弩之末，最后的劲没那么快，逐渐可能要回落了。强弩之末这个末点到底在2007年底，还是2008年甚至更长时间，现在不好去乱做预估。但是迟早会有这一天的，这是经济规律，这一天一定会到来。到底是哪一天，我估计应该不会太长，应该是这两三年。

　　这是个人意见，我希望不要误导消费者。

　　【肖小平】：如果要谈房价到底是否能够继续上升，我觉得必须要讲一下买方的承受能力。毫无疑问，现在买房主流是自住客，我不否认一些楼盘的投资成本比较高，特别是新盘。但是二手楼的买方主要是自住客，收入跟房价的比，我觉得按照目前的统计体系来说是很难真实地反映收入水平的。所以，深圳在这两年的收入下降的说法值得商榷。我们这一次调查里面有一个问题，你对自己的未来收入的预期，向好，或者是不好等等，结果78%的人都认为未来的收入会比现在更好。首先有这样的一个心理承受力在这里。

　　现在是2007年，80后的人已经27岁了，他们已经成为目前购买市场上一个非常重要的力量，我们称之为“80后”，这部分人他们的购买力量，资金来源跟70年代有什么不同，通过调研发现，他们可能是父母的资助比较多。70年代很多人不是独生子女，家里条件没有那么好，来深圳打拼靠自己的努力好不容易存够了首期。但是80年不是这样的，他们是刚刚找到工作甚至一年不到就开始买房了，他们的首期来自何方呢？现在网上有一个比较过激的说法，深圳这么大的一个发达城市，他的资金流没有流向全国各地，在这里赚了钱，反而是外地的一些父母把钱汇过来了。80后这种形式买房的人越来越多。他们的购买力不单单是依靠自己的收入。

　　现在不是说有“六人养房模式”，男女朋友、夫妻俩，再加上男女双方的父母。如果是这样的模式，他能够对房价的承受能力就很难估计了。

　　我觉得，房地产我们讲价格的时候，必须以成交为基础的价格，不会谈到放盘价或者是开发商叫价多少，这个没有成交之前没有意义。要成交必然由买方接受和承受。如果买方的承受能力在我们的想象范围之上，可能这个房价的涨幅也会在我们的想象之上的。

　　现在我觉得我们深圳市政府为了调解这些矛盾，也是出了很多的政策，包括很多项目要15%甚至更高比例的廉租房或者是经济适用房。至少可以在一定程度上缓解一些，特别是深圳本地的一些比较贫困的或者其他的一些收有限的人。听说现在准备把经济适用房购买人群的条件放宽，因为以前是年收入在6万以下，好像以后会把这个比例往上调。现在政府在这方面做得可能看不到很多的成果，毕竟是去年、前年才开始。

　　经过这一两年的酝酿以后，逐渐会显现出来。到时候会说“撒旦的归撒旦，上帝的归上帝”，如果没有能力购买商品房的这一群人，深圳市政府可能有这样的一些政策提供给你。有能力的人就凭自己的能力去购买，可能出现一个比较和谐的局面。

　　再说到另外一点，为什么现在网上的声音对房价都很有意见，房价太高了，包括我们调研中70%的人都认为房价太高了。到底什么人希望房价降下来，什么人希望房价不要降下来。其实房价降下来的很大一部分人他是没有购买力的，这一部分人我们可以称之为“愤青”，……在网上大家对房价怨声载道，需要这么多人去埋怨它吗？

　　我们一般讲房价都是纵向比，05年多少，06年多少，现在07年又是多少。纵向比的话，可能要撇除一些因素，首先我们的市政建设越来越好，房屋的建筑质量越来越好。以前的配套没有现在好，但是配套上去了成本也上去了，又或者附加值上去了，价格自然也会上去了。很多人是纵向地比，没有看到支撑它上涨的客观因素，只是看到了主观的因素，我觉得客观的因素也是需要我们考虑的。

　　包括深圳规划有这么多的地铁线，带来这么多的利好，需不需要体现在我们的房价里面呢？这肯定是要的。

　　【戴欣明】：很多人在说房价的价值回归问题，你刚才说的从我自己的角度来说。关于收入这一块，我管理几个企业，今年的薪酬设计和去年的薪酬设计有个明显的特点，走两极分化。05年之前都是往中间走，中间这一批人如何如何。现在为什么两极分化，在政策以后，很多的企业都在变化，一般的人，包括我们新出来工作的这些人，包括大学毕业生越来越多，我们需要有很多实际操作经验和能力的人，这批人称之为高端的，他们的收入是比较高的。另外一部分人年轻一些的或者是刚刚毕业的人他们的收入在下降，我们的薪酬已经明显体现了。我们的薪酬设计出来以后一定是让大家满意的，不是说谁不满意，这种情况是现实的。别人提供不了这样的数据，我可以提供，因为我们是做企业管理这方面的。

　　【王克娟】：房价节节攀升，买不买也成为一个问题，这是好多的购房者比较关注的。有一位网友说现在房价涨得这么快，买还是不买呢，买以后会不会跌呢，不买以后会不会接着涨呢？眼瞅着房价涨得快着急。这说出了我的心声，我最近找二手房，不是说这个月和上个月的价格不一样，这个星期和上个星期的价格都不一样了。对于买不买，看看各位专家有什么好的建议？

　　【戴欣明】：如果是自己住的话，什么时候买房都没有什么太大的差异。因为未来的房价可能会短暂期内出现下跌，但是一定是上涨的。这是从国外的经验，或者我们国家政府一定要它怎么去做，这是政策。比如在3月底的时候，央行的第三次加息，之后在同时，发言人开始说了一句话，他说用两个字来说这件事情，“我们加息的目的是抑制房价”，这个事情包括我管理的企业，包括很多的房地产公司来说，马上听出核心概念在里面了，房价政府不是打压的。现在出现八部委联合打压的说法，但是有很强的针对性，这个信息表示未来的房价最多是一个软着陆，涨一定要涨的。如果你单单就买一套，在什么时候买都无所谓了。

　　【侯科昌】：我觉得应该探讨一下这个问题，我觉得软着陆，将来房价软着陆是最好的，价格回归，把过去透支的房价由于基础的配套，由于经济的发展，由于居民收入的提高，由于宏观调控的因素，方方面面的这些股市的上涨等等，人民币升值等等，把它透支夯实了，软着陆，价值回归这是最好的。

　　如果是楼市炒作的炒风过甚了，刚才肖总说了很多因素，房价上涨不是一个单纯的房价问题，商品房的价格跟他的成本有很多的因素在里面。包括不仅仅是建筑材料上面，建筑材料比过去三、两年用的材料更好，成本提高了。另外配套也好了，所以它的价格也会有一个上涨。

　　上涨是肯定的，经济在发展，市场每年房价跟GDP的增长率是一样的，应该是最低最少的。经济要发展，房价肯定会上涨。但是现在的上涨严重地抛离了经济的增长和居民收入，所以出现泡沫了,目前楼价严重虚高。

　　我觉得过去这三五年的时间，在深圳三五年前有地的，现在可能是千万富翁、亿万富翁了。如果以前在深圳买了房子都是百万富翁了。这么短的时间里头，这些财富是创造出来的吗？不是的，这些财富都是虚拟的。财富只是转移了，没有创造。

　　过去的三五年国民生产总之在增加，深圳市整个全市的GDP在增长，财富创造了很多，但是没有这么多，多出的这一块是虚拟财富。如果说深圳通过政策的调控，方方面面的综合因素促使这个价格夯实，快速地使居民收入提高了，配套也建立好了，宝安中心区的配套搞起来了，值那么多钱了，那叫软着陆。如果没有朝这个方向发展，楼价继续被炒作抬高的话，这就很可能没有条件软着陆，就要往下跌了，要崩盘了。

　　【戴欣明】：事实上刚才肖小平提到一些问题，她的一些观点我是比较支持的。十五年前我在龙华开发房子的时候，叫“建几栋房子”，后来叫“建一个社区”，现在叫“建一个有品牌价值的社区（适合的人居环境）”，这就验证了肖小姐的说法，这么多年楼盘的价值和原来的差异性已经非常大了，是有价值在里面的，虽然我们也看到一些老的楼盘，大家也在抢。但是仔细去观察,有些老的楼盘不涨，现在可能要补涨。比如说罗湖这一块可能要补涨。

　　2006年9月份国六条刚刚出来，我在一个直播论坛上说过一些想法……

　　我提出一个说法：“人文地产”，现在地产的人文环境和原来不是一般的改善，我们建设的人文环境，甚至超过外国的人文环境小区，我们是土地比较贫瘠的国家，这里面有价值。在国六条刚刚出来的时候，邀请我去谈谈国六条怎么回事。

　　我现在一直说一个观点，假设可支配收入与房价5:1的话，我们还敢说我们的房价高吗？一定是低的。但是要有这么一个前提的。我认为政府目前做这个事还是比较对的，抑制房价，他在抑制过程当中八部委的事出来了，捆绑15%出来了，这都是一个抑制。现在目前的主流思想还是非常明确的。在抑制过程当中，我们可支配的收入是逐渐会增长的。

　　这样来说，真正想去做这件事情还是看政府怎么去做，怎么思考，从这个角度来说，我们的炒房者、置业者也好，应该认清楚这个主流，这才是关键。

　　【侯科昌】：从投资者来说，或者叫“投机者”，“投机”也是一个中性的概念，他需要有资金取得回报，这在市场上也是正常的，商品房就是交换的一个商品，他买进卖出也没有什么道德上的谴责，法律也允许的。目前我觉得市场上楼价短期飙升跟政府的政策有关系，这些楼价的跌也不是说某些人希望楼价砸下来，政府也绝对不会这样做的。政府控制楼价有一个合理地增长，显然这两年楼价的增长不合理。

　　【戴欣明】：为什么说软着陆。经济学上解释，我们房价的上涨曲线，这个曲线是抛物线状的，不是陡然下降的。如果是抛物线状的一定是要往上升的。

　　【侯科昌】：楼市作为泡沫经济的载体不可能是抛物线的，一定是陡的,特别是去年快速增长它是很陡的。

　　【戴欣明】：我指下降的部分，我们房价在爬坡的时候爬得很高，我们一直往上爬。

　　【侯科昌】：目前政府的调控也好，金融环境也好，促成买卖力量的博弈也好，如果能够促使投资或者是炒作控制在一定范围内是可以的，如果目前市场上的投资炒作很旺，楼价依然在一个季度会有15、20%的增幅，这是没办法做到抛物线的，一定是泡沫堆积到一定程度的时候，就要下来。

　　【王克娟】：软着陆和抑制的问题我们暂告段落。回到刚才网友的提问，买还是不买，希望我们的专家给我们一个建议。比如像我这样买房自住的人，现在的阶段是赶紧下手还是再等两年？

　　【梁松】：这个问题很难回答，有时候确实怕回答错了误导消费者，我只代表个人观点，仅供参考。刚才戴老师说的，如果你确实自住的什么时候买都可以，如果你确实急等房用，该买还是买。从现在房价的趋势来看短期内下跌是不太可能的，至少短期内是上涨的，现在急等着房子住了，该出手时就出手。当然出手买就要选择合适于自己的，在自己经济能力能够承受的情况下，选择合适的户型和位置。为什么现在二手楼逐渐活跃起来，虽然二手楼有炒家在里面，但是价格来看，二手楼确实比一手楼便宜。

　　从06年的统计数据，二手楼的交易量第一次超过一手楼，这也是有一些原因的。你现在处于观望，我不是很急着等房子住，是租房，不是说现在马上要结婚，老婆说你不买房我就不结了，那没办法赶快买。如果不是特别急的情况下，我建议可以再观望一下。因为现在的形势不很明朗，国家政府有没有可能在今年再加强一些什么更严厉的措施，现在都不好预测。现在看到这个房价还在涨，国家调了半天还调不下来，这个呼声越来越大，政策有没有可能再出来一些更严厉的。现在一些经济手段，上调准备金率，加息等等，双限双禁地块拍卖，北京在搞的，甚至有没有在搞，15%的捆绑没有见效果。以后的拍卖地有没有新的举措出来都还不明朗，可以再观望。

　　就看你的忍耐力能够有多久了，因为这个房价不可能无限制上涨的，总有一个回归的时间在里面。

　　【戴欣明】：总也一个所谓的“回调”。

　　【梁松】：看你能忍多久，能忍的人还是忍，忍不住的人赶快买。是不是说了跟没说一样（笑）。

　　【戴欣明】：实际上有一个说法，（美国）某城市人口是7.5万，经纪人2.5万。这好像在很早以前了，经济大调整，政府出台很多的措施，2.5万人,多么恐怖的数字。大萧条来临后，2.5万人中很多人倾家荡产。（注明：看现在的政策趋向，我们不会有这样的回调）

　　我一直坚持一个观点，90、70政策，目前来看还是正确的。政策以前是一直关注一些所谓的定性的东西，现在政策如果你仔细分析的话，里面有很多的数字，数字化了。90、70这是数字化，捆绑15%是数字化。实际上双限，北京出来四限了，也是数字化。我们未来的政策数字化进程会很快，数字化会到什么样的程度呢？政策会越来越严厉。

　　美国加息了17次才在去年的12月把房价打压下来了，降低了6.8个百分点。而我们加息了多少次？才3次。这预示着什么，我相信，还有若干次的加息。

　　【侯科昌】：刚才讲的城市的故事，我不知道是不是说台北，当时台北的楼市崩盘之前有三分之一的人口是做经纪的，深圳离这一天还很远的。现在买不买房的问题不好说，现在看看楼市所处的阶段，我认为深圳的楼市未来一两年会有所调整，远远达不到崩盘的地步。

　　有泡沫是确实的，但买不买房，我在博客当中也写了，观点跟梁松一样，如果你急着要住的，你自己用的没所谓。明年房价跌三、五万反正自己住的，过三五年以后涨起来了。关键是你买房自住的时候关心什么，一个是自己的支付能力，还有关心解决自己的需求，和你是否喜欢。这三个方面你考虑清楚以后，我觉得二手房在目前深圳来看是一个选择。二手房所处的区域配套比较完善，一般能够满足生活工作的需要，价格也比一手楼低，也不用拿号、排队那么辛苦。多去抽时间转转和经纪谈谈有大把的选择余地，如果急需要买二手房是一个选择，如果真的要调整，二手房也会调整，但是不会对你造成心理上有多大损失的感觉。

　　如果在未来3、5年可买可不买，你现在有地方住，或者租房子也挺好，就别凑这个热闹了，现在泡沫正喧嚣的时候，不要挤进去了，也很累,3、5年的时间需求不是很强烈的话可以等等。如果投资这部分，投资某种市场是获得暴利或怎样是有眼光的，这是有风险的收益。目前的楼市再继续撒入做投资的话应该不是最佳的时机。

　　【戴欣明】：你刚才说的经纪人的问题，我想以社会观察角度说一个事。谁都知道经纪人是什么，但是我想说另一个说法，“隐性经纪人”，能买得起子的很多深圳人根本不只一套房，你说这些人是不是经纪人？不能说他是经纪人，他有正职，但是哪一天可能参与了，可以称之为“隐性经纪人”，如果把这部分人算进去，有多少人从事房地产的交易，这个数字相当之多了。

　　【侯科昌】：这些人很难算作经纪人的。经纪人有比较明确的定义的，帮买卖双方提供信息，进行撮合的。如果自己有一套房想放盘卖，或者自己又买，这些人只是投资人或者是炒家，离经纪人的身份还是很远的。深圳目前的中介地铺多过米铺，但是经纪这个行业还在发展。

　　【肖小平】：我觉得是这样的，首先如果你要买，这个应该是自住客，要衡量自己的经济能力。目前很多人可能存够了首期款以后要看看自己的月供能力，很多人目前设定在家庭月收入的50%，我认为这是比较危险的一个点。他应该设定在三分之一左右，30%左右。你的供房款占家庭总收入的30%左右，如果这种情况下可以负担的话应该赶快买。

　　【戴欣明】：按照你目前的说法来说很多人买不起房了。

　　【肖小平】：如果你勉强地在50%的能力要谨慎考虑。因为现在我觉得租房住是非常划算的，现在的售价和租价的比例太大了。现在年租金回报率在5%左右，比银行利息还低。你干吗不租房住呢？你做房奴供得很辛苦的话还不如租房住。

　　【戴欣明】：说到租房的问题，一些关注商业地产的人与公司他们正在探讨这个，他们认为租金正在理性回归，也有这种说法。他们已经关注了，并且他们已经进入这个领域了，这是一个前兆。

　　【梁松】：最近确实有些放租的业主，他确实把租金加上去了。但是目前跟房价比起来差距还是太大。通常我们说的好像在200分之1之间是比较合理的，但是深圳通常拿一套房子的租金和房价的比例是300分之1，或者是更多的都有，这租金跟房价是不太合理的。我有一个朋友在西丽买了一套房子，他就那么一套房子，他卖掉了租房子住。我后来问他为什么。他说“如果按照现在的房价，你去月供的话，租金是远远不够付月供的，现在卖掉以后，我先转了手然后低价租房子。说不定等两年以后，就降下来，我再低价买进来，我的租金是白赚的。现在的租金跟房价比是很便宜的。”我说这个投资理念是很新的，可以值得研究和探讨一下。

　　你说他是炒家吗？他就一套房子卖掉了，他就在同一个小区租一个房子住。宁肯这样做，我不知道他这个做法大家是否可以参考一下。

　　【戴欣明】：这种情况的确有很多人这样做，我知道。

　 【王克娟】：那我应该租房子住。

　　【梁松】：可以参考一下，不一定学他这么做。

　　【王克娟】：网友问现在哪些区的泡沫比较小，买房买在哪里比较划算？

　　【肖小平】：罗湖。

　　【梁松】：我当时发表了一个文章深圳这么多区域的泡沫大比拼。目前来看6个区域里面，泡沫最大的是南山区，整个区域来比。泡沫最小的区域是罗湖区，当然都有泡沫。

　　【戴欣明】：要普涨，要价格回归，这是业内的一种说法。

　　【梁松】：如果从片区来看，特区内泡沫最大的是香蜜湖区域和和红树湾，所谓的豪宅区域，泡沫相对小的是梅林。不过现在梅林也开始疯了。我那个文章是在今年年初写的，那个时候感觉梅林泡沫最小，现在梅林也开始疯了，好像感觉梅林相对小一些。

　　关外从目前来看，泡沫开始在龙华和坂田比较集中的，还有宝安中心区，这几个地区泡沫比较严重的。泡沫比较低一点的可能是布吉。

　　【侯科昌】：布吉也开始涨了，很快了。

　　【梁松】：现在布吉也有疯狂的趋势，我是年初的估计。我个人认为布吉现在涨还是泡沫小，两年前布吉的房价比龙岗中心城，比龙华，甚至比宝安的房价还要高。当时在关外房价最高的是布吉，但是这两年来看，龙岗中心城和宝安的房价已经过万了，已经超过布吉了。现在布吉的房价才八千多。坂田和龙华已经超过布吉了。原来布吉的房价是最高的，现在宝安中心区、西乡、龙华、坂田等等都超过它了，相对来说布吉的泡沫要相对小一些，并不是说他没有泡沫，但是会小一点。

　　【戴欣明】：我说一个人文笑话，如果把“布吉”两个字改成另外的名称，马上就普涨了，这是玩笑，的确有这个因素在里面的。

　　【王克娟】：在栏目的最后请各位嘉宾用一句话给普通置业者提供一点建议。

　　【梁松】：我觉得购房还是要量力而行。

　　【肖小平】：别着急，慢慢来。

　　【戴欣明】：居者居其屋。一方面包括了量力而行，另外寻找你在社会地位上所需要的房子，如果自己作为居住的话。

　　【侯科昌】：理性面对，不必盲从。现在买房追风已经成热潮了。

　　【王克娟】：本期焦点关注到此结束，希望今天在座嘉宾建议能够真正帮到一些置业者，感谢各位的嘉宾的到来，本期的“焦点房谈”到此结束，下次节目再见。