这几天，人们看得最多，听得最多的新闻莫过于美国的“次贷”危机了。简单地说，美国的次贷是指银行通过次贷公司向客户发放的住房贷款。
其运作方式是，以银行贷款方式购得房子的房主，在无力偿还贷款的情况下，又以房子作抵押进行“次贷”。这次贷款不是从美国的银行里直接贷款，而是从房贷零售商那里贷款。房贷零售商又把房贷卖给“次贷”公司，从中得到贷款。次贷公司又把这些房贷进行证券化，将其变成股票、债券等，卖给投资者，赚取利润。而次贷公司的运作资本绝大部分又来自银行。由此可见，“次贷”就是一个资本连环，只要有一个环节出了问题，那就会出现危机。
看了美国的“次贷”危机，我们知道，其根原都是因为多次“贷款”造成的。由于购房者没有能力偿还贷款；由于次贷公司要赚取高额利润；由于次贷的证券化，次贷的泡沫越来越大等等，这样势必会造成“次贷”的危机。
那美国的“次贷”与我们的房地产又有什么关系呢？回答是肯定的。
第一，我国的一些银行已购买了美国的“次贷”债券。比如：中国银行副行长朱民坦承，该行投资于次按债券资产的金额约为数十亿美元，估计损失仅数百万美元。
第二，不仅国人买房要从银行进行按级贷款，就是国内的房地产公司，在开发房子时，也是要从银行贷款的。而对开发商来说，这种贷款实际上也是一种“次贷”。
据笔者所知，房地产开发商开发房子时，不是全部由开发商自己先出资建房的，而是先通过从银行贷款来建房的。
他们的程序一般是这样的：开发商先出投资额的10%-20%的资金，获得使用土地权。然后再用这个土地到银行去作抵押，进行贷款。这样开发商才有资金去开发房地产，去建大量的房子。当然，光这一次贷款可能还不能满足开发商的资金要求，他们一般是把新建设好的一小部分房子又拿到银行（可换一家银行）去作抵押贷款，这样又可获得更多的资金。
如此运作的模式，与美国的“次贷”又有什么区别呢？所以，当前我们的房价为何会越调越高？为何银行会不顾国家的调控，还大量地去向开发商放贷？这里面的原因，不就是因为政府部门、银行、开发商，他们都是利益共同体里的成员么。所以他们也深知，那一个环节都不能出问题，一旦出来了问题，那么国内金融也就出现危机了。
然而，在国内的“次贷”中，房价越来越高的情况下，人民群众的住房问题已成为社会的大问题。也就在这个骑虎难下的情况下，龙永图先生的“租房论”出笼了。其意就是要转变人人买房的观念，推行租房。他说“最主要的症结在于，老百姓没有改变观念，每个人都想买房，其实这种观念是非常错误的”。
尽管龙永图先生的“租房论”笔者是持反对意见的，但是，在“次贷”的房地产中，笔者又隐隐地感到龙永图先生的一些“苦衷”。
试想，如果人人都买房了，房价也就会越来越高，购房人从银行贷款后，那么银行的风险必然大增。而房地产商，为了扩大需求，必然也要进行多次的“次贷”，同样把银行推向风险的浪尖。如果房地产的泡沫越来越大，一旦破裂，银行、房地产商就会损失惨重，而作为国家，为了挽救房地产危机对经济造成的损失，自然也要付出更大的代价去补偿。以笔者的愚见，以上就是龙永图先生的“苦衷”。
倘若我们接受了龙永图先生的“租房论”，那么，房地产的需求必然要下降，而银行的“次贷”也会降低，这样房地产的泡沫就不会被吹得更大，也不会造成破裂。可以说，“租房论”是为了缓解房地产泡沫而提出的，但为此作出牺牲的却是广大中低收入的老百姓。
龚玉环
2007年8月20日
其运作方式是，以银行贷款方式购得房子的房主，在无力偿还贷款的情况下，又以房子作抵押进行“次贷”。这次贷款不是从美国的银行里直接贷款，而是从房贷零售商那里贷款。房贷零售商又把房贷卖给“次贷”公司，从中得到贷款。次贷公司又把这些房贷进行证券化，将其变成股票、债券等，卖给投资者，赚取利润。而次贷公司的运作资本绝大部分又来自银行。由此可见，“次贷”就是一个资本连环，只要有一个环节出了问题，那就会出现危机。
看了美国的“次贷”危机，我们知道，其根原都是因为多次“贷款”造成的。由于购房者没有能力偿还贷款；由于次贷公司要赚取高额利润；由于次贷的证券化，次贷的泡沫越来越大等等，这样势必会造成“次贷”的危机。
那美国的“次贷”与我们的房地产又有什么关系呢？回答是肯定的。
第一，我国的一些银行已购买了美国的“次贷”债券。比如：中国银行副行长朱民坦承，该行投资于次按债券资产的金额约为数十亿美元，估计损失仅数百万美元。
第二，不仅国人买房要从银行进行按级贷款，就是国内的房地产公司，在开发房子时，也是要从银行贷款的。而对开发商来说，这种贷款实际上也是一种“次贷”。
据笔者所知，房地产开发商开发房子时，不是全部由开发商自己先出资建房的，而是先通过从银行贷款来建房的。
他们的程序一般是这样的：开发商先出投资额的10%-20%的资金，获得使用土地权。然后再用这个土地到银行去作抵押，进行贷款。这样开发商才有资金去开发房地产，去建大量的房子。当然，光这一次贷款可能还不能满足开发商的资金要求，他们一般是把新建设好的一小部分房子又拿到银行（可换一家银行）去作抵押贷款，这样又可获得更多的资金。
如此运作的模式，与美国的“次贷”又有什么区别呢？所以，当前我们的房价为何会越调越高？为何银行会不顾国家的调控，还大量地去向开发商放贷？这里面的原因，不就是因为政府部门、银行、开发商，他们都是利益共同体里的成员么。所以他们也深知，那一个环节都不能出问题，一旦出来了问题，那么国内金融也就出现危机了。
然而，在国内的“次贷”中，房价越来越高的情况下，人民群众的住房问题已成为社会的大问题。也就在这个骑虎难下的情况下，龙永图先生的“租房论”出笼了。其意就是要转变人人买房的观念，推行租房。他说“最主要的症结在于，老百姓没有改变观念，每个人都想买房，其实这种观念是非常错误的”。
尽管龙永图先生的“租房论”笔者是持反对意见的，但是，在“次贷”的房地产中，笔者又隐隐地感到龙永图先生的一些“苦衷”。
试想，如果人人都买房了，房价也就会越来越高，购房人从银行贷款后，那么银行的风险必然大增。而房地产商，为了扩大需求，必然也要进行多次的“次贷”，同样把银行推向风险的浪尖。如果房地产的泡沫越来越大，一旦破裂，银行、房地产商就会损失惨重，而作为国家，为了挽救房地产危机对经济造成的损失，自然也要付出更大的代价去补偿。以笔者的愚见，以上就是龙永图先生的“苦衷”。
倘若我们接受了龙永图先生的“租房论”，那么，房地产的需求必然要下降，而银行的“次贷”也会降低，这样房地产的泡沫就不会被吹得更大，也不会造成破裂。可以说，“租房论”是为了缓解房地产泡沫而提出的，但为此作出牺牲的却是广大中低收入的老百姓。
龚玉环
2007年8月20日