终端就是说产品已经来到顾客面前了，经过很多环节之后才来到。这也不是企业喜欢那些中间环节，而是迫不得已，因为那才是最高效益。所有渠道都可选择，但适合最高效益原则的只有一条（当然是随时势而变，选择渠道具有动态性、相机性）。房地产的"流通渠道"就跟一般商品不同，渠道是指倚重什么资源达到市场（比如手机倚重代理商）。因为，不同的资源有不同的"下游"对象，就算是同一地域，不同主体就牵连着不同的"关系网"，渠道选择主要是指主体（资源）的选择而不指物流的程序，渠道就是"中间人"，就"媒介"，是"点式"的，而不是指"线条"的。选用什么主体作"中间人"就是渠道选择，"中间人"不同，就构成了不同的渠道模式：代理商、经销商、直销（借助自己）。但房地产不是一般性商品，几乎跟一般性商品没有什么共同点。一个是动产，一个是"不动产"，所谓营销，就是另一种感觉了。按一般性渠道观念看，消费者是直接来到"厂家"买楼，因此消费者永远是"直销"。而普通商品消费者不是来到厂家买而是来到"商家"，消费者甚至可以根本不用知道"厂址"在哪里。若是到"厂址"处买当然是直销，但基本上不是这种情况。戴尔电脑就是直接到"厂址"处买，是直销。故从空间物流角度看房地产永远是"直销"。这没有多大意义，故房地产的"流通渠道"概念最好是从信息流和商流的角度去看（而不要从物流的角度）来划分渠道模式。信息流转的承载物不同，模式也就不同。从承载物的角度来划分，一是"媒介"，一是"人"。前者是媒介模式，后者是直销模式（直接"营销"，而不是"销售"），这样才有营销意义。

    若从商流角度划分，房地产"流通渠道"就有普通商品的意味了：炒家时代、二手房、租赁市场，最后是发展商直接销售（代理也是直销，没有涉及产权转化）。（另外，租赁销售的是"使用权"而不是"所有权"收回资金后，就是收取超额利润了。故房产有增值功能，属于投资品，属于资本）。炒家时代，消费者面对的不是发展商，而是转手人，但产品必须是新的，尚未使用过的；二手房，是"旧货市场"，是折旧品，是"存量"房产，而不是"增量"房产。炒家手中的房产，也可以拿到"旧货市场"来卖，但其性质是"增量"房产，而非"存量"房产。不能说凡"转手"过的都是"旧货"。总之从商流角度看，营销模式有上述四种，最后一种才是直销。但这种模式选择方式没有多大意义，或说发展商没有选择余地，它会自我形成，比如它很自然地会把尾盘拿到三级市场来出售。这个角度没有什么"营销策划"的价值含量。真正对营销效果有重大影响的，还是从信息流角度所进行的模式选择--它的结果是：只有两种营销模式：媒介模式和直接营销模式。

    现在，用最通俗的话来说，所谓直销，就是用人来代替广告。

    在营销组合中4PS中，房地产的"渠道"设计已不存在，剩下的"产品"和"价格"及"促销"中，实际上份量更重的是"促销"，故房地产的营销策划主体就放在推广上面。可见，从信息流的角度来划分营销的模式是有实在意义的--这就是房地产，独特的商品。