美次贷危机中国启示录
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一场由美国次级抵押贷款市场危机引起的风暴席卷美国、欧盟和日本等世界主要金融市场。这场风暴已迫使世界主要中央银行不断地向金融市场提供巨额的流动性，以稳定投资者的信心。虽然这场危机看起来离我们还比较远，但由于危机根源于房地产市场的过度膨胀和大量贷款炒房，因此观察这场危机的演变过程，还是会给我国的房贷尤其是个人住房抵押贷款政策以一定的风险警示。 美国次级抵押贷款危机的根源 美国次级抵押贷款危机产生的最根本原因是资产价格泡沫增加了市场投资者的风险偏好，贷款机构在利益驱动下放松了信用风险的管理。次级抵押贷款是一些贷款机构向信用程度较差和收入不高的借款人提供的贷款，本身就属于高风险产品。从2001年到2004年间，由于美联储实施低利率政策刺激了房地产业发展，美国人买房热情不断升温，贷款机构判断房价还将不断上涨，一些在通常情况下被认为不具备偿还能力的借款人也被给予了购房贷款。很多机构推出了“零首付”的贷款，臆想着不断上涨的房价会提高借款者的偿付能力，降低借款者的违约风险。大量的次级抵押贷款在房地产市场创造出巨大的购买力，在帮助中低收入群体获得住房的同时推动了房地产价格的上涨和繁荣，这在一段时间里满足了银行风险管理的要求，但也埋下了危机的种子。 美国利率上升和房地产市场持续降温是引爆次贷危机的直接原因。在截至2006年6月的两年时间里，美国联邦储备委员会连续17次提息，将联邦基金利率从1%提升到5.25%。利率大幅攀升加重了购房者的还贷负担，美国住房市场逐步出现降温迹象。据美国全国房地产经纪人协会公布的数据，2006年美国房地产市场在经历5年牛市后全面降温，销售量占整个房市85%的旧房销售量比前年下降8.4%，创下17年来最大跌幅。 房地产市场的降温使购房者难以将房屋出售或抵押融资，无法按期偿还借款，债务抵押债券价格也不断下跌。抵押贷款公司得不到投资银行的融资支持，只能破产。今年4月，美国第二大次级抵押贷款机构——新世纪金融公司申请破产保护；8月，非次级抵押贷款商美国住房抵押贷款投资公司也申请破产保护，表明美国的房贷违约现象已波及到信用等级较高的优质房贷客户。从去年11月到现在，美国共有80多家次级抵押贷款公司宣布停业，其中11家已经宣布破产。 从本质上看，美国次贷危机是投资者担心资产价格泡沫风险所产生出来的信用危机，它源于次贷风险，并借助金融衍生产品的渠道进行扩散，目前投资者的信心已经受到沉重打击。由于债务抵押债券价格下跌，一些买入此类投资产品的美国和欧洲投资基金受到重创。 我国房贷市场有次贷风险特征 近年来，我国商业银行借助房地产市场的繁荣，采取多种手段降低个人按揭房贷的审批门槛，扩大信贷规模，埋下了较大的风险隐患。由于各商业银行乐观判断房价还将持续上涨，认为只要持有不断增值的房地产抵押品就无需担忧，所以普遍把个人住房抵押贷款当成低风险的优质资产，全力扩张住房按揭业务。它们通过降低审批标准、简化贷款流程等手段放宽了个人住房按揭贷款者市场进入，而且创新出了气球贷、房贷休假等前期还款压力小、后期按揭成本上涨的贷款产品，增大了房贷资产的风险。这些与美国次级贷款机构预期房价不断上涨而降低信贷审批标准的行为如出一辙。据央行统计，1997年我国个人住房商业贷款余额规模仅为190亿元，到2002年底已增加到8253亿元，2006年底达到2.27万亿元，10年间增长了100多倍。 与美国次级贷款危机类似的还有央行不断加息增大了借款人的偿付压力。从2004年10月开始，我国央行已经连续7次加息，金融机构一年期存、贷款基准利率分别由1.98%和5.31%上调到3.33%和6.84%；5年以上个人住房贷款利率由5.04%上调到7.38%。尽管单独一次加息增加的还款额不算大，但7次加息后购房人累积的房贷负担已不小，以50万元20年期贷款计算，还款额增幅超过了10%。一旦房价出现波动，违约情况必然大增。 避免危机出现，须先做好预防 尽管我国住房按揭贷款有30%首付比例的要求，但如果国内房地产市场出现转向，房贷风险必然将开始暴露。虽然美国次贷的风险很高，但这种风险通过资产证券化的方式已经分散。而中国住房按揭贷款尚未证券化，其不良信用贷款的风险基本聚集在银行体系内。一旦爆发，必然对银行系统以及整个经济体系影响巨大。为了避免危机的出现，必须吸取美国次贷危机的教训，做好预防。 首先，商业银行需要改变住房按揭贷款是低风险优质资产的观念，加强按揭贷款的审批管理和风险控制。由于我国没有对抵押贷款进行次优分级，所以房贷的风险可能比想象的要大很多，只不过在目前国内房地产市场依然繁荣的情况下，并未暴露而已。另一方面，商业银行对住房按揭贷款的风险准备并不充足，监管当局对商业银行房贷业务的风险权重又相对较低，一旦商业银行被暴露在房贷违约风险面前，其应对能力就可能会相当脆弱。 其次，应重视商业银行信用风险的分散和转移。转移信用风险的一个基础工具就是资产证券化。但目前国内银行对资产证券化并不热衷，主要原因是在国内流动性充裕、受管制的存贷利差依然优厚的背景下，商业银行在市场上依然竞争不足，过度追逐短期盈利能力，不愿意与其他投资者分享优秀业务的利润。因此，银行持续扩大房贷业务的过程也就成了持续积聚信用风险的过程。对于银行而言，在当前房价大幅飙升的情况下，如果继续大量依赖房贷业务来获取利润，无异于“火中取栗”。从长期看，银行将为其短视行为付出代价。 为了使商业银行更好地提高信用风险管理水平，监管层必须在利率市场化进程方面有一个明确的、前瞻性的考虑，并注意借鉴美国在信贷市场方面的结构性技术和对客户进行细化等技术，通过各种市场化手段在不同产品和服务间设置不同层次的风险隔离带，降低风险传导性或降低传导力度。 再次，目前我国经济存在过快向过热转化的可能性，物价持续走高，央行已经进入加息通道。需要注意的是，在加息过程中，对于期限较长的个人住房按揭贷款，必须注意加息的幅度和个人借款者的承受能力。否则，就可能像美国次级抵押贷款市场一样，由于利率大幅攀升而加重购房者还贷负担。一旦房地产市场出现降温，购房者无法及时卖出房产又无力还贷，房地产抵押贷款的风险将大量暴露。 最后，应警惕经济繁荣背后的结构性风险，越是在经济繁荣的时期，越应当加强风险控制。美国次级抵押贷款风险的暴露是由于房地产市场的降温，而我国存在同样的隐忧。目前，通胀压力、证券市场泡沫、房地产市场过热等因素，都对未来经济的发展构成很大的调整压力。但由于经济仍处于繁荣景气的周期阶段，公众对增长的预期非常乐观，因而并未出现调整迹象。一旦出现重大的负面消息，那么风险就会完全暴露出来，改变投资者的市场预期，从而造成整个宏观经济的系统性风险。 房地产被定位于我国新发展阶段的一个重要支柱产业，产业链复杂，对中国经济增长的贡献占有相当的比重，一旦房地产抵押贷款风险暴露，需求大幅下降，很难避免对整个宏观经济体系造成严重的冲击。 |
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