尽管国家对房地产的宏观调控不断升级，但是进入2006年底我们还是很容易看到实力显赫的房地产开发商强劲的扩张势头，特别是象在重庆等地，一线开发商呈集团拥进，而且投资动辄数十亿。对此，五合国际中国区总裁陶滔先生认为，大规模的资本投入一个新的地区将不得不面临一系列的新问题，而作为一个成功的房地产开发企业将很容易因为经验丰富而做出错误的决策
记者：尽管从国家的宏观政策来看，整个市场对房地产开发越来越不利，但是为什么不少房地产商会逆中央政府而动，在市场日趋严寒的时候大肆扩张？
陶滔：2006年对中国的房地产而言是非常特殊的一年，这一年国家出台了一系列的宏观调控政策，其最主要的是国六条及其细则，其调控的核心目标是要压低房价，而中央政府所要达到的一个背景目标是保护耕地。这样一系列的政策的实施对实力一般的中小房地产开发商而言，形成了很大的压力。基于资金规模小、市场销售周期拉长等原因，一般的中小房地产开发商处境艰难。
但是，对于大的开发商而言，这可能是一个机会，因为无论怎么调控，中国的城市化进程不可逆转，粗略估计，中国有3亿人口要进城安家，这显然会给中国的房地产发展带来良好的发展机遇。因此，从长期看，房价上涨有关是一种趋势，不过重庆土地充裕，房价上涨的速度可能会比较缓慢。正是基于对中国房地产走势的判断，一些一线的品牌房地产开发商逆市扩张，疯狂圈地。
记者：那么，在目前这种宏观环境下，大规模的地产投资有关注意那些问题呢？
陶滔：大规模的地产投资背后都是比较显赫的投资人，他们有较强的资本运作能力，因此一般其资金链条不容易断裂。但是除了资金，一个项目要成功还不得不认真面对一系列的问题。主要有四个问题是大型投资所必须要认真考虑的。
一是复合地产的问题，任何地方政府一般在规模投资进入之前已经将最优质的土地占有，大规模的投资进入一般只能拿到城乡结合部或者是风景区的土地，这样大宗的土地单一的产业很难成功，开发商必须考虑复合地产的问题，而且要用长期坚持的打算，因为一个新区域要被认同是需要时间的。
二是生态平衡的问题。一个大型楼盘的开发，必须要解决共生、共存的问题。建筑开发就是组建新生态的过程，一方面要保存原生态，另一方面要构建新的良性的平衡。
三是必须解决原住居民的问题，这将直接影响到开发企业的开发成本，也关系到和谐社会的营造。开发商一般要对原住居民进行有效的安置，解决其就业。
四是认同的问题，对开发项目的成功而言，占首位的是品牌的认同，其次是区位的认同，由于优势的区位地块已经被瓜分，如何将劣势区位变成优势区位是开发商能否成功的关键。
记者：你认为目前这样的大规模投资开发过程中，什么是导致项目成败最重要的因素？
陶滔：中国住宅地产的专业化越来越强。传统的住宅地产发展是把地段的价格演变成楼盘品质价格，而在我们讨论的大规模投资项目中，区位的价格优势往往被土地价格覆盖。区位利润实际上已经被政府的土地管理部门剥夺，这增加了项目开发的难度。遇到这样的情况，就需要对现有资源进行重新整合，同时也需要对缺失资源进行再造。区位利润被土地部门剥夺后，楼盘的品质成为开发商的主要诉求。
记者：你觉得目前开发企业在大规模的投资中，有什么需要提醒的吗？
陶滔：实际上，目前开发商对土地的利润和环境的利润都认识得相当清楚了，但是产品品质的利润还没有被很好的发掘。我们国内的房地产开发目前还是做着泥瓦匠的工作，赚的也是泥瓦匠的利润，而国外（特别是西方国家）已经是采用科技来提升楼盘的品质，其利润也多来自科技。
记者：现在进行大规模地产投资的投资人一般都具有丰富的市场运作经验，因此他们也更多的一开经验来判断和决策，你觉得这正常吗？
陶滔：不可否认，地产是比较传统的行业，在这一行当，经验十分重要，有时也十分有用，但是单靠经验是不行的。实际上，任何一个项目的成功都具有不可复制性，因为任何一个项目都处于不同的时间和空间范围内，因此，大规模的资本投入一个新的地区将不得不面对一系列的新问题，而作为一个成功的房地产开发企业将很容易因为经验丰富而做出错误的决策。
记者：尽管从国家的宏观政策来看，整个市场对房地产开发越来越不利，但是为什么不少房地产商会逆中央政府而动，在市场日趋严寒的时候大肆扩张？
陶滔：2006年对中国的房地产而言是非常特殊的一年，这一年国家出台了一系列的宏观调控政策，其最主要的是国六条及其细则，其调控的核心目标是要压低房价，而中央政府所要达到的一个背景目标是保护耕地。这样一系列的政策的实施对实力一般的中小房地产开发商而言，形成了很大的压力。基于资金规模小、市场销售周期拉长等原因，一般的中小房地产开发商处境艰难。
但是，对于大的开发商而言，这可能是一个机会，因为无论怎么调控，中国的城市化进程不可逆转，粗略估计，中国有3亿人口要进城安家，这显然会给中国的房地产发展带来良好的发展机遇。因此，从长期看，房价上涨有关是一种趋势，不过重庆土地充裕，房价上涨的速度可能会比较缓慢。正是基于对中国房地产走势的判断，一些一线的品牌房地产开发商逆市扩张，疯狂圈地。
记者：那么，在目前这种宏观环境下，大规模的地产投资有关注意那些问题呢？
陶滔：大规模的地产投资背后都是比较显赫的投资人，他们有较强的资本运作能力，因此一般其资金链条不容易断裂。但是除了资金，一个项目要成功还不得不认真面对一系列的问题。主要有四个问题是大型投资所必须要认真考虑的。
一是复合地产的问题，任何地方政府一般在规模投资进入之前已经将最优质的土地占有，大规模的投资进入一般只能拿到城乡结合部或者是风景区的土地，这样大宗的土地单一的产业很难成功，开发商必须考虑复合地产的问题，而且要用长期坚持的打算，因为一个新区域要被认同是需要时间的。
二是生态平衡的问题。一个大型楼盘的开发，必须要解决共生、共存的问题。建筑开发就是组建新生态的过程，一方面要保存原生态，另一方面要构建新的良性的平衡。
三是必须解决原住居民的问题，这将直接影响到开发企业的开发成本，也关系到和谐社会的营造。开发商一般要对原住居民进行有效的安置，解决其就业。
四是认同的问题，对开发项目的成功而言，占首位的是品牌的认同，其次是区位的认同，由于优势的区位地块已经被瓜分，如何将劣势区位变成优势区位是开发商能否成功的关键。
记者：你认为目前这样的大规模投资开发过程中，什么是导致项目成败最重要的因素？
陶滔：中国住宅地产的专业化越来越强。传统的住宅地产发展是把地段的价格演变成楼盘品质价格，而在我们讨论的大规模投资项目中，区位的价格优势往往被土地价格覆盖。区位利润实际上已经被政府的土地管理部门剥夺，这增加了项目开发的难度。遇到这样的情况，就需要对现有资源进行重新整合，同时也需要对缺失资源进行再造。区位利润被土地部门剥夺后，楼盘的品质成为开发商的主要诉求。
记者：你觉得目前开发企业在大规模的投资中，有什么需要提醒的吗？
陶滔：实际上，目前开发商对土地的利润和环境的利润都认识得相当清楚了，但是产品品质的利润还没有被很好的发掘。我们国内的房地产开发目前还是做着泥瓦匠的工作，赚的也是泥瓦匠的利润，而国外（特别是西方国家）已经是采用科技来提升楼盘的品质，其利润也多来自科技。
记者：现在进行大规模地产投资的投资人一般都具有丰富的市场运作经验，因此他们也更多的一开经验来判断和决策，你觉得这正常吗？
陶滔：不可否认，地产是比较传统的行业，在这一行当，经验十分重要，有时也十分有用，但是单靠经验是不行的。实际上，任何一个项目的成功都具有不可复制性，因为任何一个项目都处于不同的时间和空间范围内，因此，大规模的资本投入一个新的地区将不得不面对一系列的新问题，而作为一个成功的房地产开发企业将很容易因为经验丰富而做出错误的决策。