民宅转商用、大修基金账户问题解答
2007年09月19日08:15 华商报 陈思存
今日点题
今日上午9时30分，本报邀请陕西法智律师事务所冯兴妮律师，就住宅小区业主维修资金的用途、设立、管理等回答业主的提问。同时，您也可以点击华商网，参与解读《物权法》的讨论。
昨日反馈
民宅转商用 不会全清出小区
昨日，本报刊登的《民宅转商用 须得邻居同意》的报道，引起了社会各界的强烈反响。西安市西高新的李女士表示，自己在5年前购买了西高新某小区的一层住宅，并将其改装成美容院，至今已经营了4年，她担心《物权法》10月1日正式实施后，自己难经营。和李女士一样，很多投资房产的业主也担心《物权法》会涉及到自身利益。已经出租两套房屋的康先生认为，很多人选择小区办公原因很简单，那就是普通住宅楼的售价、租金（包括物业费和停车费等）都低于商品房和写字楼。但是也有受到骚扰的小区住户表示，在居住小区内到处搞商业经营，流动人员无形增多，给小区安全带来隐患。
陕西众邦律师事务所李小东和李林峰律师在接听了读者热线后表示，任何法都有一个溯及力的问题，《物权法》从10月1日生效，10月1日以前有关物权的问题，关于物权的纠纷怎么解决，是通过行政的手段还是通过法律的手段，还要探讨。对于李女士等业主的担心，律师认为，如果民宅转商用在10月1日前已成既成事实，并且在运营中符合相关规定，那《物权法》就对其没有溯及力，但若出现扰民等不合法的现象，其所在的邻居和物业公司，就应该依照《物权法》来履行责任。
“我们交的房屋维修资金（即大修基金）可能被挪用了。”这是近日本报解读《物权法》热线电话中很多业主的声音。记者采访发现，许多业主担心代收后的维修资金被挪用，还有不少人根本不知道维修资金由谁管理、如何使用。
法规 维修资金属业主共有
《物权法》第79条规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
案例 3年讨回被挪用维修资金
2005年，广州五羊新城一栋31层高楼的天台上，一个特殊的新闻发布会在召开，十多家媒体的记者与孙威(孙威博客,孙威新闻,孙威说吧)力一起分享他和邻居的喜讯。
孙威力是东悦居小区业委会主任。5年前，他和邻居发现小区的电梯坏了，并由此发现小区开发商拖欠业主100多万元维修资金。2003年8月，业主以开发商不缴纳物业维修资金为由，把开发商告上法院，这被称为“广州维修资金第一案”。此案历经3年诉讼4次裁决，影响波及全国，并引发了广州乃至多个大城市的追讨风暴。3年后，广州50家业委会联合追讨维修资金，发表《业主维权的第一份联合宣言》。
直到2005年，孙所在小区的开发商，才将拖欠业主的187万维修资金全数存入政府指定的专用账户。167户业主按照房屋建筑面积比例得到相应份额的维修资金，这笔钱将被存入每位业主的维修资金专用卡。
追问 有多少维修资金被挪用
西安市劳动路一小区的业主巨先生很生气地说：“最近连阴雨天气造成小区住宅外立面裂缝，业主们准备动用维修资金来维修时才发现，600多万的维修资金竟然被开发商挪用了！”
经记者调查得知，西安有一半以上的维修资金的缴纳是开发商代收的。西安一家房产公司副总经理段瑞（化名）透露，按照《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，购房者应当按购房款2％~3％的比例，向售房单位交维修资金。多年来，西安房地产开发商大多数都是在业主办理房产证时，称不缴资金不给钥匙，少有开发商代收完维修资金就交给房管部门。
专家 实施细则有待明确
中国人民大学经济学博士、经济学家孙飞(孙飞博客,孙飞新闻,孙飞说吧)表示，在《物权法》颁布之前，关于公共维修资金的规定，除了国务院颁布的《物业管理条例》外，还有建设部、财政部发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，以及各省、市出台的物业管理条例、办法、实施细则等。如2004年1月1日起执行的《物业服务收费管理办法》明确规定：公共设施设备的保养费用要从管理费列支。但目前大部分楼盘仍然保持着公共设施设备的保养费用还是列入公共维修金支出的原状。不同效力的条例规章，对于公共维修资金列支的费用项目等基本问题并未明确。
《物权法》的颁布虽然在一定程度上缓解了管理的混乱状况，但是，它毕竟是一部民事基本法，不可能解决现实生活中所有细枝末节的东西。因此该资金的管理和使用，还需依赖根据《物权法》的具体实施细则和业主大会制定的业主公约进一步明确。
房管局 维修资金专户存储统一管理
昨日下午4时，记者以普通业主的身份从西安市房管局房屋维修资金管理中心了解到，依据西安市政府2005年8月出台的《西安市物业管理条例》规定，维修资金只能由业主自己交到房管局指定的账户，任何单位和个人不能以各种理由收取业主的维修资金，西安市房管局惟一指定委托收取维修资金的账户，设在西大街房管局楼下的中国银行西大街支行，由银行向每位业主出具房管局维修资金专用收据（开发商或物业公司出的票据视为无效），监管部门是西安市房管局房屋物业管理办公室。
从去年11月23日起，西安市房屋专项维修资金执行新的缴存程序，即开发商未办理房屋专项维修资金缴存手续前，暂不予办理房屋产权证书。西安市房管局将对专项维修资金实行金融机构专户存储，按幢建账，按户核算。
律师 遇挪用可诉请返还
陕西旺园律师事务所马聪律师认为，业主若遭遇维修资金被挪用现象，可以向西安市房管局反映，也可直接诉请物业管理企业，全额返还其当初接收移交和后来逐年收取的维修资金总额，这就迫使物业管理企业在应诉中逐一举证，证明维修资金合理使用的数额。如果不能证明合理使用的，则应当予以返还。这样做解决了公布维修资金账目、剔除虚报支出、据实返还余额的三大目的，是在目前法律框架下维护业主权益的较好方法。
2007年09月19日08:15 华商报 陈思存
今日点题
今日上午9时30分，本报邀请陕西法智律师事务所冯兴妮律师，就住宅小区业主维修资金的用途、设立、管理等回答业主的提问。同时，您也可以点击华商网，参与解读《物权法》的讨论。
昨日反馈
民宅转商用 不会全清出小区
昨日，本报刊登的《民宅转商用 须得邻居同意》的报道，引起了社会各界的强烈反响。西安市西高新的李女士表示，自己在5年前购买了西高新某小区的一层住宅，并将其改装成美容院，至今已经营了4年，她担心《物权法》10月1日正式实施后，自己难经营。和李女士一样，很多投资房产的业主也担心《物权法》会涉及到自身利益。已经出租两套房屋的康先生认为，很多人选择小区办公原因很简单，那就是普通住宅楼的售价、租金（包括物业费和停车费等）都低于商品房和写字楼。但是也有受到骚扰的小区住户表示，在居住小区内到处搞商业经营，流动人员无形增多，给小区安全带来隐患。
陕西众邦律师事务所李小东和李林峰律师在接听了读者热线后表示，任何法都有一个溯及力的问题，《物权法》从10月1日生效，10月1日以前有关物权的问题，关于物权的纠纷怎么解决，是通过行政的手段还是通过法律的手段，还要探讨。对于李女士等业主的担心，律师认为，如果民宅转商用在10月1日前已成既成事实，并且在运营中符合相关规定，那《物权法》就对其没有溯及力，但若出现扰民等不合法的现象，其所在的邻居和物业公司，就应该依照《物权法》来履行责任。
“我们交的房屋维修资金（即大修基金）可能被挪用了。”这是近日本报解读《物权法》热线电话中很多业主的声音。记者采访发现，许多业主担心代收后的维修资金被挪用，还有不少人根本不知道维修资金由谁管理、如何使用。
法规 维修资金属业主共有
《物权法》第79条规定：建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、水箱等共有部分的维修。维修资金的筹集、使用情况应当公布。
案例 3年讨回被挪用维修资金
2005年，广州五羊新城一栋31层高楼的天台上，一个特殊的新闻发布会在召开，十多家媒体的记者与孙威(孙威博客,孙威新闻,孙威说吧)力一起分享他和邻居的喜讯。
孙威力是东悦居小区业委会主任。5年前，他和邻居发现小区的电梯坏了，并由此发现小区开发商拖欠业主100多万元维修资金。2003年8月，业主以开发商不缴纳物业维修资金为由，把开发商告上法院，这被称为“广州维修资金第一案”。此案历经3年诉讼4次裁决，影响波及全国，并引发了广州乃至多个大城市的追讨风暴。3年后，广州50家业委会联合追讨维修资金，发表《业主维权的第一份联合宣言》。
直到2005年，孙所在小区的开发商，才将拖欠业主的187万维修资金全数存入政府指定的专用账户。167户业主按照房屋建筑面积比例得到相应份额的维修资金，这笔钱将被存入每位业主的维修资金专用卡。
追问 有多少维修资金被挪用
西安市劳动路一小区的业主巨先生很生气地说：“最近连阴雨天气造成小区住宅外立面裂缝，业主们准备动用维修资金来维修时才发现，600多万的维修资金竟然被开发商挪用了！”
经记者调查得知，西安有一半以上的维修资金的缴纳是开发商代收的。西安一家房产公司副总经理段瑞（化名）透露，按照《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，购房者应当按购房款2％~3％的比例，向售房单位交维修资金。多年来，西安房地产开发商大多数都是在业主办理房产证时，称不缴资金不给钥匙，少有开发商代收完维修资金就交给房管部门。
专家 实施细则有待明确
中国人民大学经济学博士、经济学家孙飞(孙飞博客,孙飞新闻,孙飞说吧)表示，在《物权法》颁布之前，关于公共维修资金的规定，除了国务院颁布的《物业管理条例》外，还有建设部、财政部发布的《住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法》，以及各省、市出台的物业管理条例、办法、实施细则等。如2004年1月1日起执行的《物业服务收费管理办法》明确规定：公共设施设备的保养费用要从管理费列支。但目前大部分楼盘仍然保持着公共设施设备的保养费用还是列入公共维修金支出的原状。不同效力的条例规章，对于公共维修资金列支的费用项目等基本问题并未明确。
《物权法》的颁布虽然在一定程度上缓解了管理的混乱状况，但是，它毕竟是一部民事基本法，不可能解决现实生活中所有细枝末节的东西。因此该资金的管理和使用，还需依赖根据《物权法》的具体实施细则和业主大会制定的业主公约进一步明确。
房管局 维修资金专户存储统一管理
昨日下午4时，记者以普通业主的身份从西安市房管局房屋维修资金管理中心了解到，依据西安市政府2005年8月出台的《西安市物业管理条例》规定，维修资金只能由业主自己交到房管局指定的账户，任何单位和个人不能以各种理由收取业主的维修资金，西安市房管局惟一指定委托收取维修资金的账户，设在西大街房管局楼下的中国银行西大街支行，由银行向每位业主出具房管局维修资金专用收据（开发商或物业公司出的票据视为无效），监管部门是西安市房管局房屋物业管理办公室。
从去年11月23日起，西安市房屋专项维修资金执行新的缴存程序，即开发商未办理房屋专项维修资金缴存手续前，暂不予办理房屋产权证书。西安市房管局将对专项维修资金实行金融机构专户存储，按幢建账，按户核算。
律师 遇挪用可诉请返还
陕西旺园律师事务所马聪律师认为，业主若遭遇维修资金被挪用现象，可以向西安市房管局反映，也可直接诉请物业管理企业，全额返还其当初接收移交和后来逐年收取的维修资金总额，这就迫使物业管理企业在应诉中逐一举证，证明维修资金合理使用的数额。如果不能证明合理使用的，则应当予以返还。这样做解决了公布维修资金账目、剔除虚报支出、据实返还余额的三大目的，是在目前法律框架下维护业主权益的较好方法。