前不久央视大量报道了小产权房的不合法以及某些地方要强制拆除，结果至今无法在全国进行小产权房的限制。
自国土资源部明示“小产权房不合法”和建设部发出“风险提示”后，不少地方纷纷出台了小产权房清理办法，但实践中遇到重重阻力，小产权房清理和处置工作几乎陷入僵局。
按照相关法规，我国目前不允许在集体土地上进行房地产开发。对于社会上热销的小产权房，建设部不久前特别发出“风险提示”：非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。国土资源部负责人也明确表示：小产权房不合法。
然而，面对相关法规设定的禁区，一些小产权房项目在现实中仍变换着各种形式销售，成为一个灰色的监管区域。
举个例子：天津西青区“育水佳苑”住宅区当时是村民住宅改造计划，本是当地批准的新农村建设的一个重要内容，村里便“因势利导”，将之开发成了“育水佳苑”住宅区。
当你来到“育水佳苑”售楼处，见到墙上“楼盘销控表”清楚地显示：该楼盘一期为现房，共计24栋楼，其中大部分楼盘已售。二期刚刚开工，已有不少楼盘也被标上“已售”的字样。
销售人员说，便宜是“育水佳苑”最大的卖点。这里现房基本都在三四千元上下。而附近的商品房，价格都在5500元以上。
前来订房的买主说，他买小产权房就是投资之用，因为小产权房虽属于违规房，但因为这个小区建筑面积超过10万平方米，因而被强行拆除的风险就会小得多。
小产权房的风险首先是因没有土地证，不能上市流通买卖。为应对这个难题，售楼人员说，在转让房屋时，只要到村委会办签字盖章，修改一下原买房人与村委会的合同，再交纳售房款1%的费用就可以了。村委会实际上承担了房屋交易管理者的职能。
按照有关规定，小产权房不能办理商业贷款和公积金贷款，但在“育水佳苑”的售楼处，就有渤海银行可以提供房屋转按揭贷款的广告。
我们首先要研究小产权房缘何热销？其最大优势就是便宜。由于级差地租的扩散效应，使得城市周边的农村集体土地区位优势凸显。在巨大的土地收益和房产开发利润诱惑下，一些城郊农村房地产违规开发势头愈演愈烈。这种情况在全国有相当的普遍性，因无产权证，就称之为“小产权房”，有的则叫“野楼盘”，实际上都是建在农村集体土地上的商品性住宅。
一些销售小产权房的中介公司负责人透露，与有产权的商品房相比，小产权房的建筑成本与其相差无几。虽然这些小产权房每平方米仅售2000元至4000元不等，但开发者有着相当不错的利润。原因在于，建造这些房屋的土地没有缴纳土地出让金和配套税费，绕过了层层审批关口，并在销售时也没缴纳相关税费。
看来商品房与小产权房关键是价格，也是价格促使了小产权房的发展。
我们还可以发现，小产权房所占的土地，一般没有经过用途变更和上市拍卖，往往是开发商与村镇干部私下谈妥地价后即进行开发。而在农村集体土地上开发房地产的“超额利润”，大多被开发商和部分“利益攸关者”获得。村民们说，失地农民短期内虽然获得少量收益，长期保障则无从谈起。
“小产权房的出现已有10多年历史，起初是村委会给农民集中盖房和建农民公寓时，把多余的房子私下卖掉。但很快大家发现，除了建设费用外，小产权房没有其他任何成本，利润丰厚。”以前小产权房也由最初满足拆迁农民和低收入者的基本住房需求，逐步异化为中高档房甚至别墅，在城市周边由点到面像滚雪球般变大，成为少数人用来攫取暴利的工具。
面对小产权房的蔓延势头，不少地方已经明令叫停，对不听劝阻、继续进行违法建设的，有关部门将依法从严查处。但是怎么处理已建的小产权房才能既让群众接受，又有利于房地产市场的健康发展，各地有关部门都十分“挠头”。
据了解，石家庄市曾在去年10月实施小产权房办证试点工作，但是发现问题很多，只好宣布暂停。
南京市规定，凡是符合城市整体规划和土地用途规划的小产权房项目，经补办手续后可以领取产权证与土地证。遗憾的是，目前南京市尚没有一个小产权房项目补办“两证”。
南京市栖霞区国土局的负责人说，区内一个符合两个规划的小产权房项目已经按照每平方米600元的标准，准备好了补办手续的费用，但由于上面态度不明朗，区里想补办也办不了。而更多的小产权房小区则抵制交纳补办手续费。凤翔花园的部分业主反映，街道办事处曾动员过住户办理产权证，但每平方米要交纳五六百元，住户没有一户愿出钱办证。
建设系统一名官员说，小产权房的清理主要难在两点：一是不符合土地利用、建设规划的小产权房项目应该拆除，但是现在几乎都住满了人，强行拆除影响社会稳定；二是符合规划的项目，应该交纳一定的费用，这个钱收不上来。小产权房牵涉众多群众利益，有关部门不能轻易处理。尽管如此，对违规小产权房该拆的要拆，该罚的要罚，决不能再出现新的小产权房，否则会助长顶风违法。
集体土地进入市场只有一条路：国家征收。而要解决现有的小产权房，靠每年的土地利用指标逐步消化，是个漫长的过程。
小产权房这一市场“怪胎”为何会延续多年？京郊一位村干部说，小产权房最初有其合理的一面。前几年搞大规模的城市建设，村组街道要自筹拆迁安置费，根本没有财力，开发小产权房也是迫不得已，而小产权房获得的利益也用到了公益事业上。
尽管没有产权证，但在城市房价高涨刺激下，小产权房已逐渐成为除商品房、廉租房、经济适用房等之外的一种城市房屋供应类型，起到了城乡之间利益再分配的作用。然而，在利益的诱惑下，小产权房的违规建设越来越突出，购买者也从最初的农民、拆迁户日渐演变为城市市民。
房地产涉及农村和城镇两个市场，过去没有城乡人员流动，两个市场截然分开。如果有一天农村土地可以进入城市流通，户籍界限也被打破，就无所谓小产权房、大产权房，但在目前，开发小产权房是违法，购买也是违法。
小产权房大规模出现，已经成为房地产市场的“怪胎”。使国家减少了大量土地出让金收益，是国有资产的巨大流失，同时还威胁到耕地保护红线，也暴露出城乡土地二元管理的巨大漏洞。
叫停小产权房，只是个暂时办法，问题的根源还在于引导消费者回归大产权房的合法轨道上来。比如加大经济适用房、廉租房等具有保障性用房的供应，进一步促进土地制度的改革等。
小产权房的合法化关系到中国现代化的发展战略问题，也就是说中国是继续过去的城乡分治、二元结构，还是应该走城乡一体化、城乡互动、城乡均衡的发展道路？小产权房问题看起来很小，其实是一个重大的问题：中国是继续过去的征地制度，集体土地由有关部门征用，土地由有关部门垄断供应，大部分利益由有关部门获得，同时产生严重的土地腐败问题，还是应当改革土地制度，允许集体土地的流转、自主的使用和建设？中国的确需要“坚定不移地解放思想”。
其实，发达国家在这方面已经有很多成功的做法，他们有很多城市居民住在了乡村。如今的城市化并不能够仅仅理解为农村人口到城市生活和择业，还应当包括很多的城市居民到农村居住，甚至创业、投资，这是城乡人口互动交流的双向的过程。
笔者通过这么多语言来表述的目的是要探求另外一个问题，也是笔者的主要问题，即：小产权房产生的责任在哪里？
笔者认为，产生小产权房的责任在高层，在建设部门。
首先笔者认为，小产权房的产生时候高层重视不够，或者根本误导成了小产权房。
比如一些地方要进行经济建设，必然要动迁一些农村农业人口，而当时对这部分农村人口如何安排住房问题就没有认真去思考以及拿解决问题的方法，而是国家承担一部分，地方承担一部分，企业承担一部分，最后地方与企业就开始了小产权房的建设，而这些建设均为默认的项目。
于是随着房价的不断攀升，小产权房就从这些项目上获得了钻孔子的经验，然而全国各地小产权房建设开始了轰轰烈烈建设。
因此小产权房成为了目前烫手的山芋，吃也不是，扔也不是。
面对现在的情况，高层首先采用了极左的方式，强制拆。
可是拆能解决问题吗？10万平米的小区已经建设，已经入住，你去拆了后购房者的损失难道就不管？难道拆了就是节约？显然拆肯定行不通。强制拆是高层犯的第二个错误。
而现在有第三个问题，就是到底是什么原因滋长了小产权房的全面建设？其实原因也很简单，就是高企的房价。而造成高房价的是什么？就是笔者一直提出的高层对开发商疏于管理，浮于表面，追求利益。
因此同样高层对高企的房价应该承担不可推卸的责任。
而小产权房也必须解决，我们不可能看着全国几十万人在小产权房里提心吊胆地过日子，也不可能让他们蒙受重大经济损失，因为既然买不起市中心高价的商品房，如果你还要强制拆，他们这样做势必会影响和谐社会，动摇和谐社会的根基，因此必须合理进行解决。因此要从多方面去探讨这个问题。
第一，解决农民问题。通过集体土地上的建设，吸引城里人来居住、投资，农村的第二产业第三产业都能够带动起来，医院、幼儿园、小学都能够建设起来，最终能够推动农村的城镇化，农民也能够致富。当然，如何健全农村民主理财制度，避免由集体土地的使用所带来的腐败，还有赖进一步的改革和村民自治制度的完善。不过，由土地分散使用所产生的腐败与征地和土地的集中垄断的供给所产生的腐败相比，也是小巫见大巫的。
这样可以使一部分小产权房合法化。这有利于新农村建设。目前，中国的新农村建设可以说是无源之水。没有资金来源，农民也很难成为新农村建设的主体；如果能够让更多的城市居民到农村居住，有的人可能会到农村创业，因为在农村居住，离城市很远，上班很远，有些人就会选择在农村创业，这样最终能够给新农村建设注入新的活力。
第二，解决城市居民问题。大量的城市人到农村居住、创业，城市的拥挤能够缓解下来，房价也能够降下来。而居住在小产权房的居民即使未来集体土地也要交一定的集体土地出让金，出让金的大部分归村民所有，小部分交给有关部门，但集体土地出让金占房价的比例不能太高，最多占10%，不能像国有土地占30-40%。所以，小产权房合法化可以降低城市房价的作用。
为什么发达国家的房价与居民的年收入之比是五、六倍，联合国和世界银行的标准是三倍、五倍。而中国的房价与居民年收入之比是十五至二十倍？中国的房价的确太高，其中主要的原因就是：不少经济学家只片面地追求中国向世界接轨，而忘记了中国国情与中国经济的特殊性，忘记了接轨需要包括这些数据。中国的城市化是单向的，大量的人口拥挤在城市，购买城市的住房，房价当然越抬越高；如果中国有更多的人到农村居住，房价自然会下跌，有可能下跌30-40%，甚至50-60%。当然，这不是一夜之间能实现的，可能要经过很长的时间。
第三，解决有关部门难题。小产权房合法化，有关部门可以获得集体土地出让金的一部分。如果有关部门一点收入都没有，一点好处都没有，那么他当然要去禁止；不但如此，而且如果允许集体土地的自主使用、建设，就等于剥夺了地方有关部门征地的巨大收益，那官员能够容忍吗？所以，以后要征收一定的集体土地出让金，其中的一部分交给有关部门作为规划、管理、颁证的费用，这样有关部门就有了积极性。而且，小产权房合法化了之后，未来有关部门的物业税、不动产税、某些建设税费的收入渠道将更加广阔，长远的利益将是巨大的。
第四，解决房价高企的难题。解决房价高企，必须从造房者开始，而不是从买房者开始。笔者曾几天前写了房价宏观调控不是从购房者开始的文章，因此如果不从开发商这个源头解决房价高企的问题，小产权房就有滋生发展的土壤，就无法彻底根除。如果市区的房价低了，没有人去建设风险大的小产权房，更没有人去购买风险大的小产权房。
我们的高层，我们的经济学家最的的错误就是浮于表面，片面追求与国际接轨，片面地采用不结合实际情况的机会主义与官僚主义作风。
在经济与国际接轨的过程中，必须考虑到民生，考虑到中国的实际情况，考虑到中国还刚进入人均国民经济产值2000美元的行列。中国不是美国与英国，中国是一个才从贫穷向初步发达前进中的国家，中国农民还比城市人口多。
该告别官僚，该勇敢地承认决策错误，该面对失败与错误去改进的就是高层。
笔者个人意见，仅供参考。
自国土资源部明示“小产权房不合法”和建设部发出“风险提示”后，不少地方纷纷出台了小产权房清理办法，但实践中遇到重重阻力，小产权房清理和处置工作几乎陷入僵局。
按照相关法规，我国目前不允许在集体土地上进行房地产开发。对于社会上热销的小产权房，建设部不久前特别发出“风险提示”：非集体经济组织成员购买此类房屋，将无法办理房屋产权登记，合法权益难以得到保护。国土资源部负责人也明确表示：小产权房不合法。
然而，面对相关法规设定的禁区，一些小产权房项目在现实中仍变换着各种形式销售，成为一个灰色的监管区域。
举个例子：天津西青区“育水佳苑”住宅区当时是村民住宅改造计划，本是当地批准的新农村建设的一个重要内容，村里便“因势利导”，将之开发成了“育水佳苑”住宅区。
当你来到“育水佳苑”售楼处，见到墙上“楼盘销控表”清楚地显示：该楼盘一期为现房，共计24栋楼，其中大部分楼盘已售。二期刚刚开工，已有不少楼盘也被标上“已售”的字样。
销售人员说，便宜是“育水佳苑”最大的卖点。这里现房基本都在三四千元上下。而附近的商品房，价格都在5500元以上。
前来订房的买主说，他买小产权房就是投资之用，因为小产权房虽属于违规房，但因为这个小区建筑面积超过10万平方米，因而被强行拆除的风险就会小得多。
小产权房的风险首先是因没有土地证，不能上市流通买卖。为应对这个难题，售楼人员说，在转让房屋时，只要到村委会办签字盖章，修改一下原买房人与村委会的合同，再交纳售房款1%的费用就可以了。村委会实际上承担了房屋交易管理者的职能。
按照有关规定，小产权房不能办理商业贷款和公积金贷款，但在“育水佳苑”的售楼处，就有渤海银行可以提供房屋转按揭贷款的广告。
我们首先要研究小产权房缘何热销？其最大优势就是便宜。由于级差地租的扩散效应，使得城市周边的农村集体土地区位优势凸显。在巨大的土地收益和房产开发利润诱惑下，一些城郊农村房地产违规开发势头愈演愈烈。这种情况在全国有相当的普遍性，因无产权证，就称之为“小产权房”，有的则叫“野楼盘”，实际上都是建在农村集体土地上的商品性住宅。
一些销售小产权房的中介公司负责人透露，与有产权的商品房相比，小产权房的建筑成本与其相差无几。虽然这些小产权房每平方米仅售2000元至4000元不等，但开发者有着相当不错的利润。原因在于，建造这些房屋的土地没有缴纳土地出让金和配套税费，绕过了层层审批关口，并在销售时也没缴纳相关税费。
看来商品房与小产权房关键是价格，也是价格促使了小产权房的发展。
我们还可以发现，小产权房所占的土地，一般没有经过用途变更和上市拍卖，往往是开发商与村镇干部私下谈妥地价后即进行开发。而在农村集体土地上开发房地产的“超额利润”，大多被开发商和部分“利益攸关者”获得。村民们说，失地农民短期内虽然获得少量收益，长期保障则无从谈起。
“小产权房的出现已有10多年历史，起初是村委会给农民集中盖房和建农民公寓时，把多余的房子私下卖掉。但很快大家发现，除了建设费用外，小产权房没有其他任何成本，利润丰厚。”以前小产权房也由最初满足拆迁农民和低收入者的基本住房需求，逐步异化为中高档房甚至别墅，在城市周边由点到面像滚雪球般变大，成为少数人用来攫取暴利的工具。
面对小产权房的蔓延势头，不少地方已经明令叫停，对不听劝阻、继续进行违法建设的，有关部门将依法从严查处。但是怎么处理已建的小产权房才能既让群众接受，又有利于房地产市场的健康发展，各地有关部门都十分“挠头”。
据了解，石家庄市曾在去年10月实施小产权房办证试点工作，但是发现问题很多，只好宣布暂停。
南京市规定，凡是符合城市整体规划和土地用途规划的小产权房项目，经补办手续后可以领取产权证与土地证。遗憾的是，目前南京市尚没有一个小产权房项目补办“两证”。
南京市栖霞区国土局的负责人说，区内一个符合两个规划的小产权房项目已经按照每平方米600元的标准，准备好了补办手续的费用，但由于上面态度不明朗，区里想补办也办不了。而更多的小产权房小区则抵制交纳补办手续费。凤翔花园的部分业主反映，街道办事处曾动员过住户办理产权证，但每平方米要交纳五六百元，住户没有一户愿出钱办证。
建设系统一名官员说，小产权房的清理主要难在两点：一是不符合土地利用、建设规划的小产权房项目应该拆除，但是现在几乎都住满了人，强行拆除影响社会稳定；二是符合规划的项目，应该交纳一定的费用，这个钱收不上来。小产权房牵涉众多群众利益，有关部门不能轻易处理。尽管如此，对违规小产权房该拆的要拆，该罚的要罚，决不能再出现新的小产权房，否则会助长顶风违法。
集体土地进入市场只有一条路：国家征收。而要解决现有的小产权房，靠每年的土地利用指标逐步消化，是个漫长的过程。
小产权房这一市场“怪胎”为何会延续多年？京郊一位村干部说，小产权房最初有其合理的一面。前几年搞大规模的城市建设，村组街道要自筹拆迁安置费，根本没有财力，开发小产权房也是迫不得已，而小产权房获得的利益也用到了公益事业上。
尽管没有产权证，但在城市房价高涨刺激下，小产权房已逐渐成为除商品房、廉租房、经济适用房等之外的一种城市房屋供应类型，起到了城乡之间利益再分配的作用。然而，在利益的诱惑下，小产权房的违规建设越来越突出，购买者也从最初的农民、拆迁户日渐演变为城市市民。
房地产涉及农村和城镇两个市场，过去没有城乡人员流动，两个市场截然分开。如果有一天农村土地可以进入城市流通，户籍界限也被打破，就无所谓小产权房、大产权房，但在目前，开发小产权房是违法，购买也是违法。
小产权房大规模出现，已经成为房地产市场的“怪胎”。使国家减少了大量土地出让金收益，是国有资产的巨大流失，同时还威胁到耕地保护红线，也暴露出城乡土地二元管理的巨大漏洞。
叫停小产权房，只是个暂时办法，问题的根源还在于引导消费者回归大产权房的合法轨道上来。比如加大经济适用房、廉租房等具有保障性用房的供应，进一步促进土地制度的改革等。
小产权房的合法化关系到中国现代化的发展战略问题，也就是说中国是继续过去的城乡分治、二元结构，还是应该走城乡一体化、城乡互动、城乡均衡的发展道路？小产权房问题看起来很小，其实是一个重大的问题：中国是继续过去的征地制度，集体土地由有关部门征用，土地由有关部门垄断供应，大部分利益由有关部门获得，同时产生严重的土地腐败问题，还是应当改革土地制度，允许集体土地的流转、自主的使用和建设？中国的确需要“坚定不移地解放思想”。
其实，发达国家在这方面已经有很多成功的做法，他们有很多城市居民住在了乡村。如今的城市化并不能够仅仅理解为农村人口到城市生活和择业，还应当包括很多的城市居民到农村居住，甚至创业、投资，这是城乡人口互动交流的双向的过程。
笔者通过这么多语言来表述的目的是要探求另外一个问题，也是笔者的主要问题，即：小产权房产生的责任在哪里？
笔者认为，产生小产权房的责任在高层，在建设部门。
首先笔者认为，小产权房的产生时候高层重视不够，或者根本误导成了小产权房。
比如一些地方要进行经济建设，必然要动迁一些农村农业人口，而当时对这部分农村人口如何安排住房问题就没有认真去思考以及拿解决问题的方法，而是国家承担一部分，地方承担一部分，企业承担一部分，最后地方与企业就开始了小产权房的建设，而这些建设均为默认的项目。
于是随着房价的不断攀升，小产权房就从这些项目上获得了钻孔子的经验，然而全国各地小产权房建设开始了轰轰烈烈建设。
因此小产权房成为了目前烫手的山芋，吃也不是，扔也不是。
面对现在的情况，高层首先采用了极左的方式，强制拆。
可是拆能解决问题吗？10万平米的小区已经建设，已经入住，你去拆了后购房者的损失难道就不管？难道拆了就是节约？显然拆肯定行不通。强制拆是高层犯的第二个错误。
而现在有第三个问题，就是到底是什么原因滋长了小产权房的全面建设？其实原因也很简单，就是高企的房价。而造成高房价的是什么？就是笔者一直提出的高层对开发商疏于管理，浮于表面，追求利益。
因此同样高层对高企的房价应该承担不可推卸的责任。
而小产权房也必须解决，我们不可能看着全国几十万人在小产权房里提心吊胆地过日子，也不可能让他们蒙受重大经济损失，因为既然买不起市中心高价的商品房，如果你还要强制拆，他们这样做势必会影响和谐社会，动摇和谐社会的根基，因此必须合理进行解决。因此要从多方面去探讨这个问题。
第一，解决农民问题。通过集体土地上的建设，吸引城里人来居住、投资，农村的第二产业第三产业都能够带动起来，医院、幼儿园、小学都能够建设起来，最终能够推动农村的城镇化，农民也能够致富。当然，如何健全农村民主理财制度，避免由集体土地的使用所带来的腐败，还有赖进一步的改革和村民自治制度的完善。不过，由土地分散使用所产生的腐败与征地和土地的集中垄断的供给所产生的腐败相比，也是小巫见大巫的。
这样可以使一部分小产权房合法化。这有利于新农村建设。目前，中国的新农村建设可以说是无源之水。没有资金来源，农民也很难成为新农村建设的主体；如果能够让更多的城市居民到农村居住，有的人可能会到农村创业，因为在农村居住，离城市很远，上班很远，有些人就会选择在农村创业，这样最终能够给新农村建设注入新的活力。
第二，解决城市居民问题。大量的城市人到农村居住、创业，城市的拥挤能够缓解下来，房价也能够降下来。而居住在小产权房的居民即使未来集体土地也要交一定的集体土地出让金，出让金的大部分归村民所有，小部分交给有关部门，但集体土地出让金占房价的比例不能太高，最多占10%，不能像国有土地占30-40%。所以，小产权房合法化可以降低城市房价的作用。
为什么发达国家的房价与居民的年收入之比是五、六倍，联合国和世界银行的标准是三倍、五倍。而中国的房价与居民年收入之比是十五至二十倍？中国的房价的确太高，其中主要的原因就是：不少经济学家只片面地追求中国向世界接轨，而忘记了中国国情与中国经济的特殊性，忘记了接轨需要包括这些数据。中国的城市化是单向的，大量的人口拥挤在城市，购买城市的住房，房价当然越抬越高；如果中国有更多的人到农村居住，房价自然会下跌，有可能下跌30-40%，甚至50-60%。当然，这不是一夜之间能实现的，可能要经过很长的时间。
第三，解决有关部门难题。小产权房合法化，有关部门可以获得集体土地出让金的一部分。如果有关部门一点收入都没有，一点好处都没有，那么他当然要去禁止；不但如此，而且如果允许集体土地的自主使用、建设，就等于剥夺了地方有关部门征地的巨大收益，那官员能够容忍吗？所以，以后要征收一定的集体土地出让金，其中的一部分交给有关部门作为规划、管理、颁证的费用，这样有关部门就有了积极性。而且，小产权房合法化了之后，未来有关部门的物业税、不动产税、某些建设税费的收入渠道将更加广阔，长远的利益将是巨大的。
第四，解决房价高企的难题。解决房价高企，必须从造房者开始，而不是从买房者开始。笔者曾几天前写了房价宏观调控不是从购房者开始的文章，因此如果不从开发商这个源头解决房价高企的问题，小产权房就有滋生发展的土壤，就无法彻底根除。如果市区的房价低了，没有人去建设风险大的小产权房，更没有人去购买风险大的小产权房。
我们的高层，我们的经济学家最的的错误就是浮于表面，片面追求与国际接轨，片面地采用不结合实际情况的机会主义与官僚主义作风。
在经济与国际接轨的过程中，必须考虑到民生，考虑到中国的实际情况，考虑到中国还刚进入人均国民经济产值2000美元的行列。中国不是美国与英国，中国是一个才从贫穷向初步发达前进中的国家，中国农民还比城市人口多。
该告别官僚，该勇敢地承认决策错误，该面对失败与错误去改进的就是高层。
笔者个人意见，仅供参考。