加息并非调控房价和降低房地产行业风险的最好工具

本月央行宣布再次加息27个百分点，与此同时按揭贷款提高18个点。在不知不觉中，个人按揭贷款五年期以上的利率已经从2004年10月的5.04%提高到了7.83%，提高比例为56%。假如在2004年10月29日前，申请一笔50万元，20年期的贷款，每月还款为3310.84元；而2007年9月15日后，申请相同的贷款每月需要还4129.46元，每月累计涨了818.62元，而这818.62元就是由于贷款利率提高而导致费用支出的增加部分。

按照当前通涨趋势，不少专家预测我国贷款利率未来可能达到10%以上。也就是说，当前九次加息才刚刚走完加息历程一半。由此可以预测，加息给按揭贷款者增加的负担将进一步增加。对于按揭，曾经有一个形象的比喻：按住你，然后慢慢地揭你的皮，所以谓之“按揭”。考虑利率的不断提高，的确如温水煮青蛙。

加息作为一种宏观调控的货币手段历来颇受重用，是防止和抑制投资过热的重要工具，美联储历次调整利息都能起到非常有效的作用。而在我国由于市场经济体系和金融体制尚不完善，加息并未能很好地向市场传递中央政府收紧经济的意图，有时候反而对经济过热起了推波助澜的副作用。在这么一种传导机制下，要想使加息有效遏止过热，只有不断加息从而加大累计加息的幅度。住房按揭贷款的利率往往是与普通贷款利率联动，因而不可避免地水涨船高。从理性分析来看，按揭贷款者还贷计划往往是假定按照办理按揭时的利率来推算未来期限内每月还贷的金额，从而估算自己的还贷能力和购买能力。但是，在一个利率不断攀升的市场环境下，其按揭贷款的还贷能力不断地缩水，供不起楼的风险与日俱增。尤其考虑到通涨时代，其他物价高速上涨导致按揭贷款者其他生活成本的费用同时越来越高，因而更进一步侵蚀了其按揭贷款的支付能力。两方面综合考虑，蕴藏的按揭风险将不断递增。从这一角度来看，不断加息或将导致大面积的按揭贷款断供，而按揭贷款的断供将直接威胁到银行机构的资金回笼，造成金融危机。当前国际非常关注的美国住房次级按揭危机，其形成的两个关键性因素分别是房价下滑与利率高企。我国政府一直在调控房地产，如果一旦房价进入了下降通道而利率保持高企将直接导致类似的按揭危机。从这一角度来看，加息在不断地增加按揭贷款危机和金融体系危机。

如果纯粹地从控制房价、降低按揭贷款危机来看，提高首付是更好的选择。提高首付，首先可以有效地筛选更又支付能力的按揭贷款者，防止过于宽松的贷款条件从而导致断供的风险增加。其次，提高首付可以有效地遏制疯狂的炒楼行为，减少房价非理性上涨，房价的合理是降低按揭风险的关键。再次，提高首付可以起到事后的弥补作用，即假如发生一定范围的断供行为，由于抵押房屋价值远远超过按揭金额，通过拍卖等方式能有效地回笼资金、防止银行大量的坏帐。即使站在置业者角度来看，也是一道有效的屏障，因为消费者很多时候也是非理性的，一旦被套住了成为房奴也是非常痛苦，一辈子替银行打工，还有房子随时被银行拿走的风险。

从地方政府来看，不少城市均表示在研究提高首付，而北京更是比较明确表示要对第二套住房首付比例提高到四成。而作为风向标的央行和银监会的态度更为重要，据传，央行有意提高首付；而银监会则是非常明确表示，希望提高房贷首付。建行银行已经针对第二套住房提高首期到四成。但是如果仔细观察其提高首付言行，都是针对第二套住房。如果仅仅针对第二套住宅，政策的操作空间就太大了，其实施的效果将大打折扣。

以美国次级按揭危机为鉴，建议政府在不断加息之间先果断设立高门槛——提高首付水平，以免伤及太多无辜。

“七”乐无穷，尽在新浪新版博客，快来体验啊~~~请点击进入~