商业地产,一度以来惹得风生水起,赢得不少眼球。就连目前专攻商业地产的SOHO中国老板潘石屹先生，尽管他一直说很忙碌而婉拒了一些活动的邀请，而是在抽空接受记者的采访时，在“今天房地产行业更要居安思危”激荡舆论的同时，坦承“商业地产的回报率一直比住宅地产的回报率高。他说，这实际是市场给我们发出的清晰的信号，就是商业地产在市场上面是稀缺的。
着实说，住宅地产经过了连续多年的高度繁荣，尤其近年来的房价快速疯涨，让不少开发商赚了盆满钵满。不过，房地产业作为产业来说，或正因为久日的持续繁荣、超预期的高利润回报而将面临可能也持久的回调，或因为房市持久性高赢利的造血，增强了一些开发商的“进攻力”。这种“进攻力”增加，在不同开发商之间不均衡地发生。因此，当前的房市，加速了寡头时代来临的进程。在开发商之间，在土地、资本、人脉、社会智力、人才与政府关系等资源方面，以及市场、品牌建设或推进等市场方面，彼此正展开激烈的竞争。这种近乎残酷的角力，随着时间的推移，随着市场的可能异变，将变得日益残酷起来。
事实上，主要针对住宅地产领域的连续宏观调控，也已经使得房地产业进入了“特殊时期”。
持续的高热，不但已严重透支了住宅地产其后多年的需求和购买力，也着实使不少消费者心中被烫了一道伤口。或“谈房色变”，或“房价恐涨”，必会影响消费者的后续消费心理、购买心态。尤在通胀的阴霾下，消费者消费信心可能变得不足。持币待购，房价观望，期望等待房价回调时再买。加上政府新政不断出台，尤其是最近国务院对房地产业的重新定位，住房保障政策回归，使得消费者对房价走势的预期可能发生对房市产生重大影响的改变。
1998年，国务院下发了“国发23号”纲领性文件，提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，用经济适用房来保障绝大多数人的住房。文件规定，经济适用房要能够覆盖城市人口的60%－70%。只是，后来遭遇到了东南亚金融危机，政府决定以房地产业推进产业发展，拉动投资和内需，房地产思路发生了改变。
2003年8月，国务院出台了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）。在改文件中，经济适用房由“住房供应主体”被改为“具有保障性质的政策性商品住房”。于是，商品房主要成了“住房供应主体”。
不但“国发23号”文件的精神变了，而且在文件执行中也严重走样。
再在一些历史积累形成的体制、金融、政府治理与政绩考核等问题和长时间低利率、人民币升值导致人民币计价资产投资性高估值期望的作用，房市演变成了今天的这个市况。
8月24日，在离《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（“24号文”）刚刚发布11天的日子，由国务院主持的全国住房工作会议在北京低调召开。
对于住房工作会议，在过去，一般是由国家建设部组织各地建设行政主管部门在系统内召开。而这次，由国务院组织召开，入会者包括了各有关部委及各省、自治区等地负责人。这尚属首次。这次会议，有人称中国房改历程中的一个里程碑或已出现。
8月13日的“24号文”的核心内容，是加快建立、健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。解决城市低收入家庭住房困难，成为了住房建设和住房制度改革的重要内容。
8月24日，首次由国务院主持召开的最高级别的住房工作会议要求，积极采取措施，加强廉租住房制度建设，解决好城市低收入家庭住房困难。会议重申，城市新开工住房建设中，套型在90平方米以下的住房面积必须达到70%以上，廉租住房、经济适用住房、中小套型普通商品住房用地供应量不得低于70%。
有媒体认为，“24号文”意味着自1998年以来的最重要的“房改新政”出台，房地产业即将迎来新一轮调控转向：既重视了“市场房”的市场完善，又强调了“保障房”的政策保障。有消息称，在这次“住房峰会”之后，政府还将陆续出台一系列与住房保障相关的文件。
同时，由于从“房改新政”出台，到细化、配套文件的陆续出台，再到执行直到对市场产生了效果，需要一个时间过程。尤其是，CPI不断高攀对宏观经济的压力还在，通货膨胀的阴云还笼罩着，并使得本来的低利率成为了负利率，其负面影响依然存在。因此，在一段时间内，政府还将进一步深化宏观调控。在经过连续多次加息等政策后，更趣紧的货币政策、财政政策、金融政策、土地政策乃至更多的行政政策，还可能继续出台。
因此，在多种因素的影响下，房市可能由目前的高度卖房市场变成高度买方市场。在政府、银行之后，不少开发商也感觉到了房市可能面临的高风险。SOHO中国的老潘，也发语称“今天房地产行业更要居安思危”。
于是，尤其在目前土地政策下导致了土地市场的激烈拼杀和寡头垄断的推进，一些开发商正或主动或被动地选择退出房地产领域，其中甚至包括了一些有上市背景的主。近日，上市主儿九芝堂发布公告称，将以11000万元的价格转让旗下中嘉房地产公司62.5%的股权共计10000万股，转让后不再持有中嘉房地产公司的股权。中嘉房地产公司，本为九芝堂的控股子公司，主营为房地产开发经营等，今年上半年截至2007年6月30日滑稽性地累计亏损1024.51万元。九芝堂表示，由于近期国家各行业管理部门对房地产市场过热发出了加强宏观调控政策执行力度的信号，房地产投资过快增长和房价过快上涨将受到抑制，未来房地产行业发展将受到无法预计的重要变量的影响。出于谨慎性原则考虑，为防范未来宏观调控的风险，决定转让中嘉房地产公司股权而退出房地产开发领域。
另外，还有一些开发商选择了与住宅地产开发不同的细分领域，纷纷转向于商业地产的开发。
房事生变！对于曾经一度主耕于住宅地产、缺失商业地产开发运营经验、不熟悉商业经营游戏规则的开发商来说，商业地产或会是带刺的玫瑰。弄不好,一不小心，或将被她刺伤，甚至流血,更有甚者还将引发破伤风危及生命。
目前，住宅地产正遭受越来越深化的调控和严厉的政策，面临了加大市场异变的风险。随着市场的变化，商业地产，正呈现日益加温之势。
看中了相对而言更多更好的赚钱机会，一些原本做住宅地产现转身而事商业地产的开发商，应清楚地认识到，一般情况下，在中国，相比住宅地产开发而言，商业地产固有更高的利润回报，也存在更多的市场风险。由于商业地产开发经营与住宅地产开发销售之间，存在很大的差异，二者的运营模式也明显不同。因此，更有必要谨防因转向而带来的风险。
商业地产是指用于各种商业销售（零售、批发或批零兼营）、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产卖场物业形式。从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产项目产品，综合具有地产、商业与投资三重特性，既区别于传统意义上的房地产行业，又有别于单纯的投资和商业。
从上世纪90年代末开始，特别是近年来，商业地产开发，在高回报的驱动下掀起狂潮。从百货业到各式商业街、大超市、大卖场、步行街、商业广场、购物中心、ShoppingMall，全国各地，尤其是大中城市，商业地产着实正当红火时。
在北京，在经过多年发展后，进入2007年以来，众多商业地产项目集中放量。在中国目前商业最成熟的上海，商业地产项目一度是城市耀眼的名片之一。在广州，自上世纪90年代以来商业地产便得到了快速发展。在长沙，虽然城市不大，但那里的人们敢于消费，普遍性的超前消费也正促进商业地产的发展。
近年来，各传统的商业物业很难满足其对硬件和软件要求的新建大型综合购物中心，迅速成为各大城市商业零售市场的主力军。各地相继展开了如火如荼的ShoppingMall建设（如上海友谊南方商城、广州天河城、大连胜利广场、北京世纪金源时代购物中心、北京东方广场、北京中关村国际商城、厦门明发Mall、东莞华南Mall等），大型规模的普遍在50万平方米以上，有的甚至达到100万平方米，投资动辄几十亿到上百亿元。今天，几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心。
从统计数据看，2007年1-4月，房地产开发完成投资5264.61亿元，同比增长27.4%，增幅同比加快6.1个百分点。可商业营业用房投资584.2亿元，同比增长15.3%，增幅与上年全年基本持平，比2007年1-4月份全国房地产、办公楼和其他非住宅投资分别低12.1、23.0和11.7个百分点；在房地产开发投资中的比重为11.1%，比上年同期低1.2个百分点。
商业地产开发涉及到城市经济和规划、商业物业的开发与经营等一系列问题，涉及到社会的方方面面，关系到社会发展和人民生活，已得到政府相关部门的高度重视。国家把商业规划纳入城市总体规划当中制定城市规划，并对重要的大型的商业地产项目实行听证制度（一万平米以上强制性实行听证，一万平米以下规模，由各城市根据情况自行规定），意味着商业规划将更加科学和专业，有利于商业地产开发的理性化健康发展。商业地产开发，将会朝着更加理性和规范的方向发展。
在中国经济和社会飞速发展的形势下，这样一种以全面融合地产业与商业为特色的地产形式、不同于传统的商铺租赁形式的商业地产，正悄然成为房地产市场的新宠儿，具有巨大发展潜力，或将掀起新一轮的投资热潮，成为未房地产投资的亮点。当然，掀起新一轮商业地产开发的投资热潮的，其于巨大资本需求和良好市场机会之下的高额利润，更是一个重要因素。众所周知，同等区位的商业物业项目，租售价格常常是住宅写字楼等物业的两倍甚至数十倍，比住宅物业更是相差高达数十倍。正由于有丰厚投资回报，让众多投资商趋之若鹜。
这些，正给房地产行业留下了巨大的市场空白，给融合商业流通业与房地产业的商业地产开发商留下了巨大市场发展空间，成就了巨大的市场机会。加上目前住宅地产开发市场正面临异变的风险，让一些住宅地产开发商趁房市可能异变之时选择转入商业地产开发。
不过，从住宅地产开发转向商业地产开发的开发商，也要清楚地认识并认真对待所面临的风险。
如北京“巨库”商业项目等一些失败的商业项目显示，要不是由于资金链断裂，要不是由于经营管理不善、无效经营面积的增加、无法带来预期回报等因素，从而导致最终失败。
可以说，目前，包括上海、北京、广州、长沙等主要商业活跃城市在内，困扰商业地产开发的，主要是融资能力不够、经营能力较差、理性不够、短时间内可能集中放量造成商业项目相对过剩导致空置或低效率运作、雷同定位等低级同质竞争，和目前消费者的消费信心开始呈现不足、市场面临消费综合景气指数可能再度走向低迷、整体供过于求等问题。这是商业地产开发的市场风险主要所在。如今，由于房市正发生异变，一些原本从事住宅地产开发的开发商，纷纷转向于商业地产开发，将可能使未来商业地产项目成败增加一些操作技术性经验不足、用住宅地产开发模式来开发商业地产模式、人才缺乏的风险变数。
首先，是面临消费综合景气指数可能异变的问题。消费综合景气指数监测系统显示，1998年至2002年我国消费景气较低迷，大部分季度消费综合景气指数均低于100，从2003年开始，消费综合景气指数呈稳步上升趋势，并在2004年四季度达到104.5的最高点。进入2006年后，在宏观经济持续高增长和结构性调整不断见效的作用下，居民消费需求呈现逐季加快的增长势头，消费综合景气指数高位运行。而目前，在通货膨胀阴霾笼罩下，加上持续的房价疯涨透支了全社会整体意义上的一定时期内消费者的消费能力，消费者的消费信心开始呈现不足，面临消费综合景气指数可能再度走向低迷的风险。
其次，是整体供过于求的问题。自2001年开始的全面性商业地产投资热显现至今，目前商业地产市场从规模总量上来说供过于求。在2005年，全国商业用房空置面积就达到3872万平方米，占各类商品房空置总面积的27%，空置面积增速比商品住宅空置面积增速高出7.5个百分点。而2007年某些大中城市的新开工计划中，商业地产项目供应保持着继续增长的势头。由于过去的商业地产只注重规模效应，以及短期内的资金迅速回笼，因此很多项目以失败告终。不过，由于商业地产具有比住宅地产更强的地域性特征，供过于求或供不应求，在不同城市的表现不同，而且具有结构性差异的变数。因此，有品质的商业项目在总量和有针对性的格局方面有发展空间，具有优质潜质的商业物业将受到市场青睐。
第三，是盲目将住宅地产开发模式照搬、套用于商业地产开发的问题。与住宅地产开发不同，除一开始能将整个物业项目出售外，商业地产开发的目标是招商、招租与后期商业运营的成功。住宅地产开发销售模式已不适用于商业地产开发、运营。商业地产开发，如果继续沿用住宅地产开发的模式，则会存在可能似乎致命的思路偏差。
一些开发商，从住宅开发转向商业地产开发，没有交过学费的几乎很少。他们往往习惯把做住宅地产开发积累的经验，当成放之四海而皆准的商战宝典运用于商业地产开发中，结果却是摔得鼻青脸肿。
在核心竞争力角度上，目前，做住宅地产开发的开发商，最核心的竞争力，在于能否拿到土地和能否从银行拿到贷款，然后才是产品设计、开发，才是产品质量和价格。
在资金角度上，开发商做住宅地产开发，除少量自有资金外，主要靠银行贷款以及建筑商、建材商、装修公司的垫资以及期房预售等来解决资金问题。开发商只要能将房子卖好，就可用期房预售款和按揭房款来归还银行贷款，实现资本的投资回收和赚取利润。楼盘销售清盘后，把大修基金缴纳，把大产证办成小产证，物业公司接受管理，开发商与楼盘之间就没多大的关系了。
在面对的销售对象角度上，在住宅地产开发模式下，开发商面对的客户主要是自住型与投资型买家这些直接性消费者。他们与开发商之间，是单纯的买卖关系。开发商价值实现的途径是单纯的直接销售。所以，几乎所有中国的住宅地产开发商都对销售环节非常投入，热衷于概念营销、热衷于通过媒体轰炸和销控。更何况，在目前这个卖方市场下，房子只要盖出来就能卖掉。可以轻松掘金的住宅地产开发体验，或许为转向进军商业地产开发可能遭到失败埋下了伏笔。
而商业地产开发，遵循的是几乎与住宅地产开发完全不同的游戏规则。
在客户对象方面，与住宅地产开发商主要面对个人消费者不同，商业地产开发商的客户对象是商业机构或厂家。当开发商面对商业机构尤其一些商业巨头或大厂家时，过去那种面对消费者个体的优势立刻荡然无存。那些商业机构，与消费者个体有着显著差异。在选择经营场所时，他们非常专业而理性，无疑拥有更大的话语权。
在价值实现方面，区别非常大。与住宅用来直接卖不同，商业地产是用来给商业机构提供经营场所。事实上，商业机构中，多数是租房而很少会购买商业地产进行经营。这就注定了大部分商业地产只能通过出租来获得长期收益。
在营销方面，与住宅地产面对消费者直接销售不同。商业地产产品，由于其销售对象在开始不是直接的购物消费者（在后期经营中销售入场产品时才直接面对消费者），而是包括购买或租赁物业的商家乃至入场经营的商家或厂家。目前，大部分国际或国内的主力店等大型商家，往往自有一系列包括卖场面积、车位面积、货架陈列、建筑开间与柱网、层高要求、通路要求及扶梯位置、数量等自称成体系的严格要求，而且基本上是采取租赁方式。因此，开发商不但首先要找到主力店并按其要求进行规划设计，而且甚至要做好低租金乃至在一定时期免租金的招商谈判准备。
在资金方面，与住宅地产开发可以利用期房预售乃至利用一个项目前期收益投入到后期的开发等滚动开发模式来降低资金压力不同。大型商业地产项目，往往需要一次投资建成、才能形成商业气氛。如果招商不及时或不成功，招商时间拉长或延时开业，则资金压力则更大。为了提高主力店进场或其他商家和购物者的吸引力，开发商不得不对有些主力店采取前几年租期内低租金甚至部分或免租金形式吸引主力店入住。因此，要求商业地产开发商具有相当雄厚的资金实力来抵御资金风险。往往是，如果资金供应跟不上，或资金链断裂，那么该商业地产项目基本上会失败。
对于商业地产开发运营而言，成功招商、长期建设卖场品牌、花钱培育市场、后期专业商业运营管理，都是远超于住宅地产项目开发经营所需的重要。而这些，或许早已超出了很多住宅地产开发商的能力范围。
第四，是具体的招商风险问题。可以说，任何商业地产项目定位的最终实现，高度依赖于成功招商的支持。与住宅地产几乎可以一次性实现直接销售则结案了事不同，商业地产则需要同时兼顾地产和商业双重经营要素。因此，在地产项目成功开发外，还需要成功招商，甚至包括后期相对长时间的成功商业经营。这对于商业地产来说，非常重要。其中，能否成功招商则是为关键之处。因此，可以说，商业地产是全过程式不间断的营销与经营管理。除非你能一开始就把整个物业出售给他人，获取开发利润。而发展至今的商业地产的一般性运营情况，往往是全部由开发者自身经营或与人合作经营（有的是出售一部分）。弄不好，其结局则是空置或经营惨淡乃至关门。
第五，是项目定位不准、容易过于屈从于城市形象、盲目地片面追求最大的问题。大型商业地产项目，一般多地处城市繁华地段，对提升城市形象风貌和满足市民购物、消费需要，往往具有重要影响，有必要充分重视商业建筑对城市形象和街道空间的贡献，这往往也非常有利于商业地产项目长期升值，确保高经营回报。同时，商业地产项目往往容易被政府部分作为形象工程、政绩工程来处理，开发商容易争取良好的政府关系，甚至享受到地价、税务、重点保护等方面优惠待遇。但要注意的是，既不能过度追求商业利益而破坏城市形象，也不能过于屈从于城市形象而忽视商业需要。
在实际工作中，甚至一些开发商盲目攀比规模和体量，认为项目规模越大越好，利用“大”、“高档”、“奢华”等概念进行炒作，而没有考虑大规模、超尺度商业地产项目所需要的各方面支撑：该地区的消费意愿、消费能力及周围市场需求支撑、商业辐射影响能力、市政配套、建筑空间和外部造型、购物氛围及营造的shopping文化、合适的品牌档次、丰富的产品与结构、合适的价格策略及必要的促销等是否具有足够的吸引力等。
第六、是不能正确认识到运营的重要性。要知道，商业业态永远是处于不断调整之中。经营管理是商业地产开发的最后一个环节也是技术含量最高的重要环节。与住宅地产开发后期只要做好相对单纯的物业管理不同，商业地产开发则要做好商业项目的经营管理。
商业地产开发，正由最初的感性向理性过渡，已经由开发时代转向运营时代，逐步回归理性。而且，其真正的高利润增长，来自于后期的物业经营。从长远看，出租型物业的回报率远比出售型的要高。商业地产，将追求商业运营价值和不动产稳定收益双丰收。
在过去，不少商业地产开发商，抱着“卖完就走”的经营思路，只注重前期开发并尽量缩短开发周期，项目建成后能租则租、能卖则卖，往往忽视项目的后续经营或后续经营管理失控。结果导致了很多开发商功成身退而投资人和经营者则被深度套牢的情况，甚至有的开发商自己都无法全身而退。如今，商业地产的“运营时代”正到来，开发商将后期经营理念贯穿于整个项目运作中，将是商业地产在“运营为赢”的新背景下取成功的重要前提。
第七，是物业或产权销售中存在核心价值观点错位的问题。由于一些开发商对商业地产核心价值的判断存在偏差，一些商业地产项目仍然在“简单”地销售房屋产权。
商业地产的物业或产权销售，面对的是主要大型商家及海外基金、投资银行等。这些客户，最为关注的，不是房屋本身，而是商业项目的消费能力和业态组织。具备专业素质和能力的大品牌商家或投资人，很重视项目的业态内容、业态间的相互关系以及不同业态对房屋成本承受能力不同等。因为，比住宅地产更具地域性特点的商业地产，往往与整个城市的经济发展水平以及消费习惯、消费文化、消费能力、消费活跃程度等息息相关，与该城市或区域商业业态息息相关，与周围地区的交通状况及市场需求息息相关。
第八，是招商与设计之间先后的问题。诚然，建筑设计等产品设计，对住宅地产来说确实是很重要的。而商业地产项目有异，大型商业地产项目往往投入资金大，建设、经营运作周期长，商业规划往往比建筑设计更重要，往往需要在产品设计之前进行招商策划与商业规划。在国外，大型商业地产项目，往往遵循的是市场调查—项目经营定位与营销策划—业态规划设计与主力店招商—项目产品规划设计—项目开发建设与招商—商业运营与经营管理的程序逻辑，往往是在绝大部分（70—80%以上）主力店确定后才开始整体设计工作。如果开发商在未明确商家的情况下就开始盲目的规划设计，往往会增加前期成本，尤其是后期的招商和经营难度。
第九，是忽视商业开发专业化和项目运营差异化需求的问题。
由于大型商业地产项目体量大、投资高、通过回报收回投资周期长等特点，包含商业设计在内的商业元素甚至比房地产元素更重要。现代商业元素，是非常专业的领域。那些原本是住宅地产开发商，如果对商业设计、招商、经营管理等商业元素根本不懂或只略知皮毛，又不愿意花钱聘请专业人员或机构提供服务，匆匆转向、立即投入大型商业地产项目开发经营。然后，忽视了案例成功的众多特殊因素和机会因素以及不同地区商业环境、商业文化的异同，盲目照搬“榜样”，滥引商业品牌，盲目克隆他人运营模式、经营手段。这样，轻则会远走弯路，浪费时间，增大成本，重则会走向失败。
第十，是商业地产项目选址的问题。可以说，商业地产项目开发首要问题是项目的选址。从某种程度上来说，商业经营的成败在很大成度上取决于店址的选择正确与否。同时，商业地产项目选址，还必须要符合城市发展规划的需求，考虑到服务的辐射面，需要考虑包括周边人口规模与结构、收入水平、消费水平、消费习惯、职业结构与知识结构等周边顾客群体支撑体系，并要有宏观城市系统的支持。
第十一，是关于主力店（主力产品）的问题。商业地产开发，既不能过于依赖主力店（主力产品），也不能轻视主力店（主力产品）的重要性。
对于由多种业态形式整合而成的综合性商业地产乃至大型的专业经营的市场而言，主力店（主力产品）作为中坚力量，凭借深入人心的品牌效应和行业消费的号召力乃至对市场游戏规则的制订、修改或影响，能够提高商业地产项目经营的影响力，也能够吸引大量客流，带动商业人气的提升和项目同业地位的提升，带动其他经营产品或商家的运营。所以，不能轻视主力店（主力产品）的作用。不过，另一方面，由于不同主力店（主力产品）的经营目标、运营手段和产品定位不同，其商业“带头”或影响的效果不同。因此，开发商不能只看重主力店（主力产品），而是需要对整个商业地产项目做好整体定位、发展规划以及经营管理等，选择合适的主力店（主力产品）入驻。
第十二，是拓宽融资渠道的问题。
由于商业地产开发一般投资回收期长，前几年是净投入，因此资金是商业地产开发的生命线。
今天，商业地产开发展趋势正在走向项目金融产品化，正走入“金融产品化”时代。
高级商业地产开发及运营，要改变传统的“售房”观念，而要建立起运营观念，并积极引进资本运作的概念和手段，升级到制造、运营“金融产品”的方式，以利于通过投资、融资的方式来解决资金问题，创造、获得更高、更好商业价值和投资回报。
一方面，大部分开发商自有投资能力较弱，希望通过寻找投资、融资的方式来解决资金问题。另一方面，大量国际基金及投资商，在积极寻找地产投资项目。
目前，由于人民币升值带来的人民币计价资产估值提升，以及目前在美国等国家、地区的或投资环境不佳或投资回报不高，在中国投资商业地产项目风险低、回报预期高，而且实际上一段时间以来不少国际资本的投资回报均大大高出他们起初的预期，因此大量国际基金及投资商，进入中国寻找房地产投资项目。不过，基于目前中国房市的实际情况，住宅地产开发正面临着日益深化的宏观调控，面临着市场异变的风险，因此，一些包括基金、投行乃至直接投资企业资本在内的国际资本，只有很少部分将关注力放在了高档住宅项目上，绝大部分正将目光主要瞄准一、二线城市的大型商业地产项目、高星级酒店地产项目和土地储备项目上。有的甚至已经放弃了新增住宅项目投资计划。
值得庆幸的是，近年来，随着金融环境的放开，融资方式也逐渐的多样化了起来。IPO、增发、债券融资、REITS（房地产信托投资基金，一个与商业地产共同成长的金融投资手段）、项目合作等融资或再融资手段，正被广泛学习、运用，并有继续放大的趋势。甚至，另一种租赁融资模式（按国际惯例，出租人将资产的30%自留作为自己的投资，以该资产作为担保向投资基金或贷款方借入其余资金的70%，通过收租金偿还所借债务。若出租人不能按期偿还，该资产则转归借款人所有），也可能被利用起来。
金融市场环境将得到改善，金融产品将促进商业地产的开发和规范经营。融资渠道的拓宽，将可能极大地提高商业地产开发、经营能力。
十三，是外资企业大量进入有利于商业地产发展但也将带来更激烈竞争的问题。
中国2004年底全面对外开放零售业后，大量国外商业品牌加速进入中国，并制定了庞大的开店计划。大量品牌的进入对商业地产开发商而言是一个利好的消息。品牌间的激烈竞争压力下，促使各品牌将为抢占稀缺店铺资源而不得不尽早与商业地产开发商洽谈合作。不过，具有较强的资金实力、专业的运作经验、与零售商保持良好的战略合作关系等明显优势的外资背景商业地产开发商，在中国表现活跃，频繁进行新项目投资，加剧了同业竞争。
（作者陈真诚联系：上海：13808420007;长沙：长沙新思维企业发展策划公司0731-4478178;QQ:70479688）
着实说，住宅地产经过了连续多年的高度繁荣，尤其近年来的房价快速疯涨，让不少开发商赚了盆满钵满。不过，房地产业作为产业来说，或正因为久日的持续繁荣、超预期的高利润回报而将面临可能也持久的回调，或因为房市持久性高赢利的造血，增强了一些开发商的“进攻力”。这种“进攻力”增加，在不同开发商之间不均衡地发生。因此，当前的房市，加速了寡头时代来临的进程。在开发商之间，在土地、资本、人脉、社会智力、人才与政府关系等资源方面，以及市场、品牌建设或推进等市场方面，彼此正展开激烈的竞争。这种近乎残酷的角力，随着时间的推移，随着市场的可能异变，将变得日益残酷起来。
事实上，主要针对住宅地产领域的连续宏观调控，也已经使得房地产业进入了“特殊时期”。
持续的高热，不但已严重透支了住宅地产其后多年的需求和购买力，也着实使不少消费者心中被烫了一道伤口。或“谈房色变”，或“房价恐涨”，必会影响消费者的后续消费心理、购买心态。尤在通胀的阴霾下，消费者消费信心可能变得不足。持币待购，房价观望，期望等待房价回调时再买。加上政府新政不断出台，尤其是最近国务院对房地产业的重新定位，住房保障政策回归，使得消费者对房价走势的预期可能发生对房市产生重大影响的改变。
1998年，国务院下发了“国发23号”纲领性文件，提出建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系，用经济适用房来保障绝大多数人的住房。文件规定，经济适用房要能够覆盖城市人口的60%－70%。只是，后来遭遇到了东南亚金融危机，政府决定以房地产业推进产业发展，拉动投资和内需，房地产思路发生了改变。
2003年8月，国务院出台了《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发[2003]18号）。在改文件中，经济适用房由“住房供应主体”被改为“具有保障性质的政策性商品住房”。于是，商品房主要成了“住房供应主体”。
不但“国发23号”文件的精神变了，而且在文件执行中也严重走样。
再在一些历史积累形成的体制、金融、政府治理与政绩考核等问题和长时间低利率、人民币升值导致人民币计价资产投资性高估值期望的作用，房市演变成了今天的这个市况。
8月24日，在离《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（“24号文”）刚刚发布11天的日子，由国务院主持的全国住房工作会议在北京低调召开。
对于住房工作会议，在过去，一般是由国家建设部组织各地建设行政主管部门在系统内召开。而这次，由国务院组织召开，入会者包括了各有关部委及各省、自治区等地负责人。这尚属首次。这次会议，有人称中国房改历程中的一个里程碑或已出现。
8月13日的“24号文”的核心内容，是加快建立、健全以廉租住房制度为重点、多渠道解决城市低收入家庭住房困难的政策体系。解决城市低收入家庭住房困难，成为了住房建设和住房制度改革的重要内容。
8月24日，首次由国务院主持召开的最高级别的住房工作会议要求，积极采取措施，加强廉租住房制度建设，解决好城市低收入家庭住房困难。会议重申，城市新开工住房建设中，套型在90平方米以下的住房面积必须达到70%以上，廉租住房、经济适用住房、中小套型普通商品住房用地供应量不得低于70%。
有媒体认为，“24号文”意味着自1998年以来的最重要的“房改新政”出台，房地产业即将迎来新一轮调控转向：既重视了“市场房”的市场完善，又强调了“保障房”的政策保障。有消息称，在这次“住房峰会”之后，政府还将陆续出台一系列与住房保障相关的文件。
同时，由于从“房改新政”出台，到细化、配套文件的陆续出台，再到执行直到对市场产生了效果，需要一个时间过程。尤其是，CPI不断高攀对宏观经济的压力还在，通货膨胀的阴云还笼罩着，并使得本来的低利率成为了负利率，其负面影响依然存在。因此，在一段时间内，政府还将进一步深化宏观调控。在经过连续多次加息等政策后，更趣紧的货币政策、财政政策、金融政策、土地政策乃至更多的行政政策，还可能继续出台。
因此，在多种因素的影响下，房市可能由目前的高度卖房市场变成高度买方市场。在政府、银行之后，不少开发商也感觉到了房市可能面临的高风险。SOHO中国的老潘，也发语称“今天房地产行业更要居安思危”。
于是，尤其在目前土地政策下导致了土地市场的激烈拼杀和寡头垄断的推进，一些开发商正或主动或被动地选择退出房地产领域，其中甚至包括了一些有上市背景的主。近日，上市主儿九芝堂发布公告称，将以11000万元的价格转让旗下中嘉房地产公司62.5%的股权共计10000万股，转让后不再持有中嘉房地产公司的股权。中嘉房地产公司，本为九芝堂的控股子公司，主营为房地产开发经营等，今年上半年截至2007年6月30日滑稽性地累计亏损1024.51万元。九芝堂表示，由于近期国家各行业管理部门对房地产市场过热发出了加强宏观调控政策执行力度的信号，房地产投资过快增长和房价过快上涨将受到抑制，未来房地产行业发展将受到无法预计的重要变量的影响。出于谨慎性原则考虑，为防范未来宏观调控的风险，决定转让中嘉房地产公司股权而退出房地产开发领域。
另外，还有一些开发商选择了与住宅地产开发不同的细分领域，纷纷转向于商业地产的开发。
房事生变！对于曾经一度主耕于住宅地产、缺失商业地产开发运营经验、不熟悉商业经营游戏规则的开发商来说，商业地产或会是带刺的玫瑰。弄不好,一不小心，或将被她刺伤，甚至流血,更有甚者还将引发破伤风危及生命。
目前，住宅地产正遭受越来越深化的调控和严厉的政策，面临了加大市场异变的风险。随着市场的变化，商业地产，正呈现日益加温之势。
看中了相对而言更多更好的赚钱机会，一些原本做住宅地产现转身而事商业地产的开发商，应清楚地认识到，一般情况下，在中国，相比住宅地产开发而言，商业地产固有更高的利润回报，也存在更多的市场风险。由于商业地产开发经营与住宅地产开发销售之间，存在很大的差异，二者的运营模式也明显不同。因此，更有必要谨防因转向而带来的风险。
商业地产是指用于各种商业销售（零售、批发或批零兼营）、餐饮、娱乐、健身服务、休闲等经营用途的房地产卖场物业形式。从经营模式、功能和用途上区别于普通住宅、公寓、写字楼、别墅等房地产形式。商业地产项目产品，综合具有地产、商业与投资三重特性，既区别于传统意义上的房地产行业，又有别于单纯的投资和商业。
从上世纪90年代末开始，特别是近年来，商业地产开发，在高回报的驱动下掀起狂潮。从百货业到各式商业街、大超市、大卖场、步行街、商业广场、购物中心、ShoppingMall，全国各地，尤其是大中城市，商业地产着实正当红火时。
在北京，在经过多年发展后，进入2007年以来，众多商业地产项目集中放量。在中国目前商业最成熟的上海，商业地产项目一度是城市耀眼的名片之一。在广州，自上世纪90年代以来商业地产便得到了快速发展。在长沙，虽然城市不大，但那里的人们敢于消费，普遍性的超前消费也正促进商业地产的发展。
近年来，各传统的商业物业很难满足其对硬件和软件要求的新建大型综合购物中心，迅速成为各大城市商业零售市场的主力军。各地相继展开了如火如荼的ShoppingMall建设（如上海友谊南方商城、广州天河城、大连胜利广场、北京世纪金源时代购物中心、北京东方广场、北京中关村国际商城、厦门明发Mall、东莞华南Mall等），大型规模的普遍在50万平方米以上，有的甚至达到100万平方米，投资动辄几十亿到上百亿元。今天，几乎所有的大中城市都已经或计划建设大型的购物中心。
从统计数据看，2007年1-4月，房地产开发完成投资5264.61亿元，同比增长27.4%，增幅同比加快6.1个百分点。可商业营业用房投资584.2亿元，同比增长15.3%，增幅与上年全年基本持平，比2007年1-4月份全国房地产、办公楼和其他非住宅投资分别低12.1、23.0和11.7个百分点；在房地产开发投资中的比重为11.1%，比上年同期低1.2个百分点。
商业地产开发涉及到城市经济和规划、商业物业的开发与经营等一系列问题，涉及到社会的方方面面，关系到社会发展和人民生活，已得到政府相关部门的高度重视。国家把商业规划纳入城市总体规划当中制定城市规划，并对重要的大型的商业地产项目实行听证制度（一万平米以上强制性实行听证，一万平米以下规模，由各城市根据情况自行规定），意味着商业规划将更加科学和专业，有利于商业地产开发的理性化健康发展。商业地产开发，将会朝着更加理性和规范的方向发展。
在中国经济和社会飞速发展的形势下，这样一种以全面融合地产业与商业为特色的地产形式、不同于传统的商铺租赁形式的商业地产，正悄然成为房地产市场的新宠儿，具有巨大发展潜力，或将掀起新一轮的投资热潮，成为未房地产投资的亮点。当然，掀起新一轮商业地产开发的投资热潮的，其于巨大资本需求和良好市场机会之下的高额利润，更是一个重要因素。众所周知，同等区位的商业物业项目，租售价格常常是住宅写字楼等物业的两倍甚至数十倍，比住宅物业更是相差高达数十倍。正由于有丰厚投资回报，让众多投资商趋之若鹜。
这些，正给房地产行业留下了巨大的市场空白，给融合商业流通业与房地产业的商业地产开发商留下了巨大市场发展空间，成就了巨大的市场机会。加上目前住宅地产开发市场正面临异变的风险，让一些住宅地产开发商趁房市可能异变之时选择转入商业地产开发。
不过，从住宅地产开发转向商业地产开发的开发商，也要清楚地认识并认真对待所面临的风险。
如北京“巨库”商业项目等一些失败的商业项目显示，要不是由于资金链断裂，要不是由于经营管理不善、无效经营面积的增加、无法带来预期回报等因素，从而导致最终失败。
可以说，目前，包括上海、北京、广州、长沙等主要商业活跃城市在内，困扰商业地产开发的，主要是融资能力不够、经营能力较差、理性不够、短时间内可能集中放量造成商业项目相对过剩导致空置或低效率运作、雷同定位等低级同质竞争，和目前消费者的消费信心开始呈现不足、市场面临消费综合景气指数可能再度走向低迷、整体供过于求等问题。这是商业地产开发的市场风险主要所在。如今，由于房市正发生异变，一些原本从事住宅地产开发的开发商，纷纷转向于商业地产开发，将可能使未来商业地产项目成败增加一些操作技术性经验不足、用住宅地产开发模式来开发商业地产模式、人才缺乏的风险变数。
首先，是面临消费综合景气指数可能异变的问题。消费综合景气指数监测系统显示，1998年至2002年我国消费景气较低迷，大部分季度消费综合景气指数均低于100，从2003年开始，消费综合景气指数呈稳步上升趋势，并在2004年四季度达到104.5的最高点。进入2006年后，在宏观经济持续高增长和结构性调整不断见效的作用下，居民消费需求呈现逐季加快的增长势头，消费综合景气指数高位运行。而目前，在通货膨胀阴霾笼罩下，加上持续的房价疯涨透支了全社会整体意义上的一定时期内消费者的消费能力，消费者的消费信心开始呈现不足，面临消费综合景气指数可能再度走向低迷的风险。
其次，是整体供过于求的问题。自2001年开始的全面性商业地产投资热显现至今，目前商业地产市场从规模总量上来说供过于求。在2005年，全国商业用房空置面积就达到3872万平方米，占各类商品房空置总面积的27%，空置面积增速比商品住宅空置面积增速高出7.5个百分点。而2007年某些大中城市的新开工计划中，商业地产项目供应保持着继续增长的势头。由于过去的商业地产只注重规模效应，以及短期内的资金迅速回笼，因此很多项目以失败告终。不过，由于商业地产具有比住宅地产更强的地域性特征，供过于求或供不应求，在不同城市的表现不同，而且具有结构性差异的变数。因此，有品质的商业项目在总量和有针对性的格局方面有发展空间，具有优质潜质的商业物业将受到市场青睐。
第三，是盲目将住宅地产开发模式照搬、套用于商业地产开发的问题。与住宅地产开发不同，除一开始能将整个物业项目出售外，商业地产开发的目标是招商、招租与后期商业运营的成功。住宅地产开发销售模式已不适用于商业地产开发、运营。商业地产开发，如果继续沿用住宅地产开发的模式，则会存在可能似乎致命的思路偏差。
一些开发商，从住宅开发转向商业地产开发，没有交过学费的几乎很少。他们往往习惯把做住宅地产开发积累的经验，当成放之四海而皆准的商战宝典运用于商业地产开发中，结果却是摔得鼻青脸肿。
在核心竞争力角度上，目前，做住宅地产开发的开发商，最核心的竞争力，在于能否拿到土地和能否从银行拿到贷款，然后才是产品设计、开发，才是产品质量和价格。
在资金角度上，开发商做住宅地产开发，除少量自有资金外，主要靠银行贷款以及建筑商、建材商、装修公司的垫资以及期房预售等来解决资金问题。开发商只要能将房子卖好，就可用期房预售款和按揭房款来归还银行贷款，实现资本的投资回收和赚取利润。楼盘销售清盘后，把大修基金缴纳，把大产证办成小产证，物业公司接受管理，开发商与楼盘之间就没多大的关系了。
在面对的销售对象角度上，在住宅地产开发模式下，开发商面对的客户主要是自住型与投资型买家这些直接性消费者。他们与开发商之间，是单纯的买卖关系。开发商价值实现的途径是单纯的直接销售。所以，几乎所有中国的住宅地产开发商都对销售环节非常投入，热衷于概念营销、热衷于通过媒体轰炸和销控。更何况，在目前这个卖方市场下，房子只要盖出来就能卖掉。可以轻松掘金的住宅地产开发体验，或许为转向进军商业地产开发可能遭到失败埋下了伏笔。
而商业地产开发，遵循的是几乎与住宅地产开发完全不同的游戏规则。
在客户对象方面，与住宅地产开发商主要面对个人消费者不同，商业地产开发商的客户对象是商业机构或厂家。当开发商面对商业机构尤其一些商业巨头或大厂家时，过去那种面对消费者个体的优势立刻荡然无存。那些商业机构，与消费者个体有着显著差异。在选择经营场所时，他们非常专业而理性，无疑拥有更大的话语权。
在价值实现方面，区别非常大。与住宅用来直接卖不同，商业地产是用来给商业机构提供经营场所。事实上，商业机构中，多数是租房而很少会购买商业地产进行经营。这就注定了大部分商业地产只能通过出租来获得长期收益。
在营销方面，与住宅地产面对消费者直接销售不同。商业地产产品，由于其销售对象在开始不是直接的购物消费者（在后期经营中销售入场产品时才直接面对消费者），而是包括购买或租赁物业的商家乃至入场经营的商家或厂家。目前，大部分国际或国内的主力店等大型商家，往往自有一系列包括卖场面积、车位面积、货架陈列、建筑开间与柱网、层高要求、通路要求及扶梯位置、数量等自称成体系的严格要求，而且基本上是采取租赁方式。因此，开发商不但首先要找到主力店并按其要求进行规划设计，而且甚至要做好低租金乃至在一定时期免租金的招商谈判准备。
在资金方面，与住宅地产开发可以利用期房预售乃至利用一个项目前期收益投入到后期的开发等滚动开发模式来降低资金压力不同。大型商业地产项目，往往需要一次投资建成、才能形成商业气氛。如果招商不及时或不成功，招商时间拉长或延时开业，则资金压力则更大。为了提高主力店进场或其他商家和购物者的吸引力，开发商不得不对有些主力店采取前几年租期内低租金甚至部分或免租金形式吸引主力店入住。因此，要求商业地产开发商具有相当雄厚的资金实力来抵御资金风险。往往是，如果资金供应跟不上，或资金链断裂，那么该商业地产项目基本上会失败。
对于商业地产开发运营而言，成功招商、长期建设卖场品牌、花钱培育市场、后期专业商业运营管理，都是远超于住宅地产项目开发经营所需的重要。而这些，或许早已超出了很多住宅地产开发商的能力范围。
第四，是具体的招商风险问题。可以说，任何商业地产项目定位的最终实现，高度依赖于成功招商的支持。与住宅地产几乎可以一次性实现直接销售则结案了事不同，商业地产则需要同时兼顾地产和商业双重经营要素。因此，在地产项目成功开发外，还需要成功招商，甚至包括后期相对长时间的成功商业经营。这对于商业地产来说，非常重要。其中，能否成功招商则是为关键之处。因此，可以说，商业地产是全过程式不间断的营销与经营管理。除非你能一开始就把整个物业出售给他人，获取开发利润。而发展至今的商业地产的一般性运营情况，往往是全部由开发者自身经营或与人合作经营（有的是出售一部分）。弄不好，其结局则是空置或经营惨淡乃至关门。
第五，是项目定位不准、容易过于屈从于城市形象、盲目地片面追求最大的问题。大型商业地产项目，一般多地处城市繁华地段，对提升城市形象风貌和满足市民购物、消费需要，往往具有重要影响，有必要充分重视商业建筑对城市形象和街道空间的贡献，这往往也非常有利于商业地产项目长期升值，确保高经营回报。同时，商业地产项目往往容易被政府部分作为形象工程、政绩工程来处理，开发商容易争取良好的政府关系，甚至享受到地价、税务、重点保护等方面优惠待遇。但要注意的是，既不能过度追求商业利益而破坏城市形象，也不能过于屈从于城市形象而忽视商业需要。
在实际工作中，甚至一些开发商盲目攀比规模和体量，认为项目规模越大越好，利用“大”、“高档”、“奢华”等概念进行炒作，而没有考虑大规模、超尺度商业地产项目所需要的各方面支撑：该地区的消费意愿、消费能力及周围市场需求支撑、商业辐射影响能力、市政配套、建筑空间和外部造型、购物氛围及营造的shopping文化、合适的品牌档次、丰富的产品与结构、合适的价格策略及必要的促销等是否具有足够的吸引力等。
第六、是不能正确认识到运营的重要性。要知道，商业业态永远是处于不断调整之中。经营管理是商业地产开发的最后一个环节也是技术含量最高的重要环节。与住宅地产开发后期只要做好相对单纯的物业管理不同，商业地产开发则要做好商业项目的经营管理。
商业地产开发，正由最初的感性向理性过渡，已经由开发时代转向运营时代，逐步回归理性。而且，其真正的高利润增长，来自于后期的物业经营。从长远看，出租型物业的回报率远比出售型的要高。商业地产，将追求商业运营价值和不动产稳定收益双丰收。
在过去，不少商业地产开发商，抱着“卖完就走”的经营思路，只注重前期开发并尽量缩短开发周期，项目建成后能租则租、能卖则卖，往往忽视项目的后续经营或后续经营管理失控。结果导致了很多开发商功成身退而投资人和经营者则被深度套牢的情况，甚至有的开发商自己都无法全身而退。如今，商业地产的“运营时代”正到来，开发商将后期经营理念贯穿于整个项目运作中，将是商业地产在“运营为赢”的新背景下取成功的重要前提。
第七，是物业或产权销售中存在核心价值观点错位的问题。由于一些开发商对商业地产核心价值的判断存在偏差，一些商业地产项目仍然在“简单”地销售房屋产权。
商业地产的物业或产权销售，面对的是主要大型商家及海外基金、投资银行等。这些客户，最为关注的，不是房屋本身，而是商业项目的消费能力和业态组织。具备专业素质和能力的大品牌商家或投资人，很重视项目的业态内容、业态间的相互关系以及不同业态对房屋成本承受能力不同等。因为，比住宅地产更具地域性特点的商业地产，往往与整个城市的经济发展水平以及消费习惯、消费文化、消费能力、消费活跃程度等息息相关，与该城市或区域商业业态息息相关，与周围地区的交通状况及市场需求息息相关。
第八，是招商与设计之间先后的问题。诚然，建筑设计等产品设计，对住宅地产来说确实是很重要的。而商业地产项目有异，大型商业地产项目往往投入资金大，建设、经营运作周期长，商业规划往往比建筑设计更重要，往往需要在产品设计之前进行招商策划与商业规划。在国外，大型商业地产项目，往往遵循的是市场调查—项目经营定位与营销策划—业态规划设计与主力店招商—项目产品规划设计—项目开发建设与招商—商业运营与经营管理的程序逻辑，往往是在绝大部分（70—80%以上）主力店确定后才开始整体设计工作。如果开发商在未明确商家的情况下就开始盲目的规划设计，往往会增加前期成本，尤其是后期的招商和经营难度。
第九，是忽视商业开发专业化和项目运营差异化需求的问题。
由于大型商业地产项目体量大、投资高、通过回报收回投资周期长等特点，包含商业设计在内的商业元素甚至比房地产元素更重要。现代商业元素，是非常专业的领域。那些原本是住宅地产开发商，如果对商业设计、招商、经营管理等商业元素根本不懂或只略知皮毛，又不愿意花钱聘请专业人员或机构提供服务，匆匆转向、立即投入大型商业地产项目开发经营。然后，忽视了案例成功的众多特殊因素和机会因素以及不同地区商业环境、商业文化的异同，盲目照搬“榜样”，滥引商业品牌，盲目克隆他人运营模式、经营手段。这样，轻则会远走弯路，浪费时间，增大成本，重则会走向失败。
第十，是商业地产项目选址的问题。可以说，商业地产项目开发首要问题是项目的选址。从某种程度上来说，商业经营的成败在很大成度上取决于店址的选择正确与否。同时，商业地产项目选址，还必须要符合城市发展规划的需求，考虑到服务的辐射面，需要考虑包括周边人口规模与结构、收入水平、消费水平、消费习惯、职业结构与知识结构等周边顾客群体支撑体系，并要有宏观城市系统的支持。
第十一，是关于主力店（主力产品）的问题。商业地产开发，既不能过于依赖主力店（主力产品），也不能轻视主力店（主力产品）的重要性。
对于由多种业态形式整合而成的综合性商业地产乃至大型的专业经营的市场而言，主力店（主力产品）作为中坚力量，凭借深入人心的品牌效应和行业消费的号召力乃至对市场游戏规则的制订、修改或影响，能够提高商业地产项目经营的影响力，也能够吸引大量客流，带动商业人气的提升和项目同业地位的提升，带动其他经营产品或商家的运营。所以，不能轻视主力店（主力产品）的作用。不过，另一方面，由于不同主力店（主力产品）的经营目标、运营手段和产品定位不同，其商业“带头”或影响的效果不同。因此，开发商不能只看重主力店（主力产品），而是需要对整个商业地产项目做好整体定位、发展规划以及经营管理等，选择合适的主力店（主力产品）入驻。
第十二，是拓宽融资渠道的问题。
由于商业地产开发一般投资回收期长，前几年是净投入，因此资金是商业地产开发的生命线。
今天，商业地产开发展趋势正在走向项目金融产品化，正走入“金融产品化”时代。
高级商业地产开发及运营，要改变传统的“售房”观念，而要建立起运营观念，并积极引进资本运作的概念和手段，升级到制造、运营“金融产品”的方式，以利于通过投资、融资的方式来解决资金问题，创造、获得更高、更好商业价值和投资回报。
一方面，大部分开发商自有投资能力较弱，希望通过寻找投资、融资的方式来解决资金问题。另一方面，大量国际基金及投资商，在积极寻找地产投资项目。
目前，由于人民币升值带来的人民币计价资产估值提升，以及目前在美国等国家、地区的或投资环境不佳或投资回报不高，在中国投资商业地产项目风险低、回报预期高，而且实际上一段时间以来不少国际资本的投资回报均大大高出他们起初的预期，因此大量国际基金及投资商，进入中国寻找房地产投资项目。不过，基于目前中国房市的实际情况，住宅地产开发正面临着日益深化的宏观调控，面临着市场异变的风险，因此，一些包括基金、投行乃至直接投资企业资本在内的国际资本，只有很少部分将关注力放在了高档住宅项目上，绝大部分正将目光主要瞄准一、二线城市的大型商业地产项目、高星级酒店地产项目和土地储备项目上。有的甚至已经放弃了新增住宅项目投资计划。
值得庆幸的是，近年来，随着金融环境的放开，融资方式也逐渐的多样化了起来。IPO、增发、债券融资、REITS（房地产信托投资基金，一个与商业地产共同成长的金融投资手段）、项目合作等融资或再融资手段，正被广泛学习、运用，并有继续放大的趋势。甚至，另一种租赁融资模式（按国际惯例，出租人将资产的30%自留作为自己的投资，以该资产作为担保向投资基金或贷款方借入其余资金的70%，通过收租金偿还所借债务。若出租人不能按期偿还，该资产则转归借款人所有），也可能被利用起来。
金融市场环境将得到改善，金融产品将促进商业地产的开发和规范经营。融资渠道的拓宽，将可能极大地提高商业地产开发、经营能力。
十三，是外资企业大量进入有利于商业地产发展但也将带来更激烈竞争的问题。
中国2004年底全面对外开放零售业后，大量国外商业品牌加速进入中国，并制定了庞大的开店计划。大量品牌的进入对商业地产开发商而言是一个利好的消息。品牌间的激烈竞争压力下，促使各品牌将为抢占稀缺店铺资源而不得不尽早与商业地产开发商洽谈合作。不过，具有较强的资金实力、专业的运作经验、与零售商保持良好的战略合作关系等明显优势的外资背景商业地产开发商，在中国表现活跃，频繁进行新项目投资，加剧了同业竞争。
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