今日下午，众多嘉宾做客焦点网，共谈这场烂尾楼事件的前生今世，从中，我们一起回顾三年来重庆楼市的巨大变迁。

时间：12月28日16：00

嘉宾：西南政法大学民商法学院、博士生导师　张玉敏教授

重庆佳士律师事务所律师 袁柳

重庆长城资产管理公司 谭月贵处长

海特国际合伙人 李星辰

时代信报记者 林华强

<<直播实录

　　【主持人】：大家好，今天下午非常感谢各位能够光临焦点关注的现场，最近一段时间，我们从焦点网老网友，也是大家老朋友李星辰先生这里得到一个新闻线索，大概在三年前，重庆涪陵出现了一起原本来说应该是事实清楚，案情非常简单的事件，出来这个事件之后，到今年，在房地产行业巨变的情况下，伴随着房价不断上涨，这种关于房地产债权纠纷的案子越来越多，我们觉得发生在涪陵的房地产纠纷案件变得特别有标本意义，今天我们邀请到重庆佳士律师事务所袁柳先生；西南政法大学民商法学院的张玉敏教授；重庆长城资产管理公司谭月贵处长；海特国际合伙人李星辰先生，时代信报记者林华强先生，我们邀请大家一起来探讨这起案件，希望得到一些启示。

　　因为袁柳对案件非常的清楚，首先请袁柳律师讲述一下这起案件的经过。

　　【袁柳】：各位网友非常好，我是重庆佳士律师事务所的律师袁柳，很高兴来到焦点网和大家一起讨论烂尾楼的纠纷，让这起原本并不复杂的债权纷争能得到公正的解决，我下面向各位朋友介绍一下基本的情况。

　　引起这起纷争的烂尾楼企业是重庆城市建筑公司，起名叫望江院，是属于区建委的国有房地产企业，破产后，经审计的资产状况是该企业5690万元，中国长城资产管理公司是该企业最大的债权人，也是唯一的金融债权人，目前产生争议的烂尾楼，望江院，是该企业在2002年前后开始开发的，位于重庆涪陵区，望江院规划建设面积是8700平米，该工程项目01年已在建工程形式向银行贷款5000万元，按当时贷款评估价值是5600万元，该项目工程施工没有严格按照国家招投标管理规定进行公开招标，而是以内部议标的方式发标给该企业内部管理经营，到企业破产时，这项工程欠两位项目经理的工程款1670万元，长城公司享有抵押债权项目超过了5300万元，在工程项目进入破产程序以后，04年评估为2700万元，当评估报告出来以后，债权人，当时工商银行提出异议，增加了400万元的土地价值，把项目调整值调整到了3200万元，但是没有书面报告。

　　这个项目06年12月，涪陵区法院作出了裁定书，将该工程项目以2200万元的价格裁给了两位包工人，在建部分2700万元。不管是当时的工商银行还是后来长城资产管理公司，都曾经向法院和清偿主提出以项目清偿，但是没有得到认可，当时工程的施工人还不符，就申诉到重庆市第三中级人民法院，第三中级人民法院经过审理以后，到07月6月份撤销了，要求重庆涪陵区人民法院进行重新审理。

　　在涪陵区人民法院审理过程中，在07年7月4日，召集有清算组、工程施工人两位项目经理和长城公司代表就望江院在建工程项目处置进行了协商，在这个会上，工程施工人要求用现金清偿，但是觉得不现实，法院说今天我们不讨论现金的问题，是讨论我们要拍卖的价格做保留价，实际上工程施工人和长城公司没有分歧，只是法院主审法官提了1836万元作为保留价，但是我们觉得这个算法没有依据，就是以1836万元作为保留价是从那里来的，法院认为原来是2700万元，因为提了异议，土地没有算，现在算进去，现在咨询过评估机构，是算了的，所以把400万减下来，然后经过折扣，大概剩下1836万元。长城资产管理公司是国有的，我们需要资产管理委员会答复，我们在7月6日书面函告了法院清算组，这个保留价不是很重要的，只是参考的起拍价，长城公司书面意见就是应该按照原评估价最多降25%，大体在2200万，在这个价格上做保留价进行变卖。

　　在函件住来以后，7月下旬开始，涪陵的房地产市场急速升温，在这期间，有三家以上重庆和涪陵的企业和个人，通过清算组来洽商购买这项工程，出价已经超过2250万。现在的出价已经超过了2800万。鉴于重庆涪陵房地产市场发生了涨价的变化，长城管理公司向北京总公司进行了汇报，要求我们用现金来补偿工程款，我们通过自己经营或者是找合作伙伴来经营，这个升值的空间更大，用于这块弥补我们发生的损失。

　　在8月9日，到了涪陵区人民法院，就跟主审法官交流了意见，我们要求支付全部的工程款，然后裁定项目归附我们。8月13日，涪陵区人民法院，以53号民事裁定书，将望江院在建工程项目以2040万元的价格裁定给工程款优先权人，按照涪陵区人民法院53号裁定书，长城公司的受偿金额为1056万元，另外的由施工方补偿出来，这个钱涪陵是由长城公司向施工方另行追偿。

　　在收到裁定书以后，长城公司紧急开了一个会，立即以一个很敏感的标题公文，向包括重庆市计委、重庆市高级人民法院、重庆市检查法院反映了存在的问题，同时向重庆第三中级人民法院提出了申诉。

　　重庆市第三中级人民法院在收到后两天就召开了听证会。

　　我再谈一点，这个案子的情况，案子现在正在复议中，争议的焦点，长城公司认为，当时的裁定，法院是否应该把项目裁定给工程施工人，二是法院应该以什么样的方式和什么样的价格来处置是合法有据？

　　【主持人】：听了袁律师的介绍，应该说案件持续的时间比较长，到现在大概有三年多的时间了，但是整个案件的民事关系并不复杂。对于袁律师介绍的中间有听证会，这方面我们想请长城资产管理公司重庆办事处的谭月贵介绍一下，长城公司在整个事件中是怎么样的经历？

重庆长城资产管理公司 谭月贵处长

　　【谭月贵】：这个项目实际上是05年的6月份，我们长城公司重庆办收购了工行保定的其中一个项目，我们不停的清算，取得了一些联系。我们的主要分歧，涪陵区法院应该公开公正的主力这个问题，二是要维护国有资产，尽量减少国有资产的损失。我们在整个项目中，本金是8700多万，加上利息将近1亿元。在这栋烂尾楼上，我们抵押占有了5300多万，我们的目的就是想通过公开公正的方式把它推到市场上去，让市场来检验，最后我们到底应该收到多少？

　　我们的目的就是减少国有资产的流失。我们在目前情况下，愿意以现金的方式全额支付1676万的工程款，这个工程款是已定的，我们支付完以后，他的权利就消失了，把烂尾楼裁定给我们，处理多了，是国有资产的增值，处理少了，是我们的损失。

　　第二个方式就是不要裁给包工头，也不要裁给长城公司，把它推到市场上公开拍卖，底价定多少并不重要，推到市场上去公开拍卖，让市场来检验这个项目。

　　但是目前情况下，据我们得到的一些信息，涪陵区人民法院都没有采纳我们的意见。所以，我们今天之所以请张教授权威专家，通过媒体来介绍这个项目，目的是减少国有资产损失，公开公正依法处理好这个项目。

　　在金融体制改革大背景下，成立长城资产管理公司，我们现在反而成了弱视群体，该回来的钱回不来，直接导致的就是国有资产的损失。

　　我们收到8月13日后的裁定后，我们第一感觉就是涪陵区法院有关法官，召开听证会的时候，都答应要考虑你们的意见，要平衡各方面的利益，这是8月9日见他们的时候说的。结果不但没有考虑意见，礼拜一见的，礼拜四就叫我们领裁定。

　　按照通常的行业规定，评估报告有效期一年，尤其在房地产市场发生这么大的变化，应该重新评估，它的这个依据是04年的评估报告，所以定价依据也是错误的。同时，在事先没有充分听取各方的建议和意见。

　　现在我们的目的还是要减少国有资产的损失，维护我们的正当权益，使破产案得到公正公开的处理。

　　【主持人】：非常们感谢谭处长。我们了解的信息，时代信报记者林华强到涪陵做过这个案件的稿件，这个稿件已经刊发了，我想问一下林华强先生，您在采访过程中，多方争议的焦点问题是什么？

　　【林华强】：最主要的就是这栋楼到底值多少钱，8月13日裁定价是2400万，但是现在市场上的价格，据我了解是2800万。以后重庆的烂尾楼很多，也肯定涉及到很多烂尾楼的处理官司。烂尾楼处理涉及到相当长的时间，03年的楼，现在我们来看，有可能会翻番，有可能更多，这中间产生增值的收益，这部分利益由谁来享有、分配，这是我们把这个案件作为个例报道的原因。

　　我们分析了一下，打个比方，甲方把汽车交到乙方去造，比如说是奔驰厂，这个车本来是值1000万，但是造价是10万，现在把车造出来了，他又不愿意拿出来，因为这个车增值了。就是造车的成了车主，买车的很被动，这是我个人的意见。

　　【主持人】：就是说标底物在这几年中有了增值？

　　【林华强】：对。

　　【谭月贵】：增值主要是6月份，重庆成为新特区以后，法院应该考虑到这个情况。

　　【主持人】：我们对案件的情况有了清楚的了解，包括中间的纠纷问题，争议的焦点也有了比较清楚的认识。我们想请西南政法大学民商法学院张玉敏教授谈一下，我们感觉整个事件是因为突然出现重庆成为试验区这个消息以后，房地产的增值，造成了烂尾楼的价值有很大的提升，在这种情况下，要平衡各方利益比较好的解决方法有哪些？

西南政法大学民商法学院 张玉敏教授

　　【张玉敏】：之前把材料看了一下，但是看材料的了解比较有限的，听了律师和谭处长的介绍以后，了解更多一些。实际上是在市场发生变动的情况之下，破产企业的债权人对财产的分配产生了不同的意见。假如现在不是涨价，而是跌价了，有可能是另外一回事了。

　　从一般意义上来讲，房地产市场价格变动是正常的，有可能涨价，也有可能跌价。在涨价和跌价之间，作为破产财产如何来分配，就涉及到怎么分配能够最大限度的体现破产财产的价值，使它的价值最大化。换一个角度来看，最大限度的保障破产债权人的利益，因此，如何正确的处理财产是很重要的一个问题。

　　从法律上来讲，本案涉及到建设工程款和抵押权担保的债权，我看本案中对这个问题似乎没有争议，也就是依照《合同法》的规定，建设工程建设费用应该优先于抵押债权，目的是为了保护施工人的利益，实际上最终是保护工人的利益，实际上并非保护建筑商的利益，而是建筑工人的利益，因为劳动者的工资问题是最应该优先得到保护的，因此在财产处理的时候也应该要考虑这个立法目的。

　　因为建筑商除了工资这部分，他的债权就和一般的债权人没有区别，所以有优先权的应该是工程费，这是应该考虑的问题。因此，在破产财产进行分配时，优先权是能够满足工程费，就是对利益的最好保护，或者说法律提供优先权利保护的限度。

　　具体到本案的分配情况来讲，听袁律师的介绍，最后的分配是按照04年的评估价，两次降价20%，最后的价格是2040万裁定给包工头，剩于的考虑长城公司。

　　我觉得房地产，特别是像烂尾楼这样的财产，在07年进行分配的时候按照04年的评估价而进行，这可能是欠妥当的。现在的实际情况是涨价了，按道理来讲，从公平角度出发，不管是现在涨价还是现在跌价，超过了评估报告的有效期限再分配财产时，都应该重新评估，按照现在的市价评估出一个公平合理的价格，再进行分配。涪陵区人民法院的裁定没有做评估的工作，那有可能是评估要花时间，要花比较高的费用，从节约的角度讲，不重新进行评估，通过另外的方式求得公平的价格也可以，比如说大家商量都愿意拍卖，也是可以的。但是这两种方法，法院都没有采取，我觉得可能是有一些不妥当。

　　第二个问题就是按照法院的裁定，要这两个包工头把超额的部分交给长城公司，这里面也没有说以什么为担保，这就是把有抵押担保的债权变成了没有担保的普通债权，那么这360万如何得到保障，因为依法院的裁定，不能以把有抵押担保的债权变成普通债权，这缺乏法律依据。

　　如果从解决问题的角度讲，使这件事情如何处理得公平合理，又能够最大限度的实现破产债权的财产价值，间接的讲，就是保护了全体债权人的利益。我个人认为，长城公司提出的建议是合理的，法院将财产裁5300多万的工程款裁定给长城公司，然后由长城公司优先支付于包工头，这样工程款得到了解决，长城公司得到项目以后，可以进行运营，减少长城公司的损失。至于法院以什么样的价格拿给长城公司，我们刚才讲了，价格的确定，要么重新评估，要么通过竞争。

　　【谭月贵】：以什么样的价格裁定，我们也明确给法院去了函。要么重新评估，要么以当时的评估价，以2730万的价直接裁给我们。

　　【张玉敏】：2730万多，就比2040万多了600多万，这对债权人来讲，就减少损失。鉴于类似的问题，也不仅仅只是一桩，所以值得我们以后再处理类似问题的时候参考，处理问题既要参考建筑工程款优先保护，要保护工人的利益，另一方面，要最大限度的实现破产债权的价值。因为破产以后，价值高一点，债权人多分一点，价值小了以后，大家都没什么好分的。

　　不管是国有资产，还是私有资产，都应该依着公平保护，在法律上是平等的，任何一方都不偏向，长城公司提出的意见，他们提出对国有资产的保护，这是他们的职责所在。但是我觉得法院在处理这个问题的时候，应该是本着公平、平等的原则，既然是破产财产的处理，要从最有效保护全体债权人的利益出发，最有效的保护就是资产价值最大化。

　　【主持人】：我们听了张教授的看法以后，基本上能听出两个意思，一个是烂尾楼的评估问题，张教授提出来有更多真正确定烂尾楼现在的价值的办法，比如说重新评估，考虑到重新评估会产生新的费用，不利于节约，我们也可以把它推向市场，用拍卖的方式，让市场找到它真实的价位。我想起前段时间，重庆出现非常关注的烂尾楼拍卖，我想李星辰先生非常的了解，就是瑞奇大厦，我想请问一下李星辰先生，瑞奇大厦的拍卖是否有可以借鉴的经验？

海特国际合伙人 李星辰

　　【李星辰】：张教授和谭处长都说了一个问题，目前定价的依据是04年的评估报告，按照法律规定，这是失效的。因为评估报告的有效期是一年，超过一年是要重新进行评估的。不进行重新评估也可以，所也债权人在一起商议，得出一个共识，拿去拍卖也是可以的。

　　我也去看了这个烂尾楼，就现在来讲，是比较好的资产，已经建了2700多方的商业，上面还可以建5万多方的住宅，而且上面5万多方的配套费政府是免掉了的。这栋烂尾楼目前的价值应该在3500万左右，我认为有愿意出3500万元-4000万元来收购。因为按照目前的价格，不按商业地产价格算，整栋楼建好以后8万方，我们全部以住宅价格计算，最后的市场价值是1.4亿-1.6亿左右，实际上商业价格远远高于住宅价格，所以烂尾楼建好以后，价值是在1.5亿以上。所以，现在3500万元买过来，建5万的住宅，按照现在的建安成本占到1/3，我们建造烂尾楼的成本是很容易算出来的。

　　【谭月贵】：我们以支付工程款1676万，然后以2730万裁定给我们，我们建5万多方，每平方投资600-700元，不超过5000万的建设成本。现在是1800元一个平方，就是1.6亿元，扣掉5000万元，还有1亿，再扣除其他的费用，通过长城公司的运作，可以减少国有资产的损失。

　　【李星辰】：债权关系非常的简单，只有两个债权人，除了两个老板之外，就是长城公司，实际上2700万裁出来，只有1676万。为什么争议这么大，为什么对方希望把这个项目拿到手，也正是因为它升值空间很大，看着得眼红，几千万。

　　其实法律关系很简单，按照正常的操作，只要具备基本的法律常识都可以做，为什么最后搞得这么复杂，长城公司面临很尴尬的局面，最主要的既是里面的利益太大了。

　　【袁柳】：我们现在注意到，影响法院现在的裁定，是以民工工资清偿为由，召集了40、50人在上访，我们给法院提出一个观点，民工工资是由现金偿付还是以工程项目来支付，把项目拿给他，他还要再投入。

　　【张玉敏】：要从法律上来讲，优先权所保护的仅仅是1676万，就是建房子时的款，优先权并不是拿来让建筑商发财的。在本案中，一方面，从现实来讲，把房子拿去，是铁定的要升值的财产。另一方面，大头在债权人的债权无法实现。

　　【李星辰】：目前法院已经作出的判决，实际上就是拿走了整个物业的升值部分，然后让本来可以收回的国有资产流失掉，实际上涪陵区人民法院以前作出的判决就是这样的，客观的讲，国有资产和个人财产是同等保护，但是在这个问题上，没有达到公平的效果。

重庆佳士律师事务所律师 袁柳

　　【袁柳】：53号裁定书存在的问题，第一个问题就是张教授谈了，李星辰先生也谈了的观点，就是工程款优先权，最高法院有解释，在一定的特定背景下，对民工工资的保护，但是从立法角度讲，是保证施工人得到最大限度的现金清偿，而不是使他有限获取超额利润。但是优先权再大也不能越位，不能超出本身应当给予保护的那块，超过1676万元以外的都应该是受保护的，这是错误曲解，是滥用权力。

　　对第二人参加分配的一般债权人有权利监督问题，从司法程序讲，长城的建议方案是解决这个问题比较好的方案。

　　从普通意义上讲，公开拍卖是最能够体现公平、公正制度的法律安排。当前一个方案不能得到实施的时候，公开变卖或者变卖是唯一的选择，涪陵区法院的判决书，依据的是04年作出的评估报告，在司法评估报告中，有一个声明，这个评估是依据什么作出，这个评估报告指定有期限，一般不超过12个月，超出期限，要进行价值重新认定。

　　因此，法院用三年前失效的评估作为标价，不但损害长城公司代表的国有资产，也包括了其他的债权人再分配的利益。

　　从律师的角度讲，法院的裁判损害的是司法裁判的公信力，我们说司法救济一般是当事人最好一根救命草，就是最好一道屏障，当这道屏障失手的时候，我们基本上不能按照正常渠道维护我们的权利。我们认为，从程序法律上讲，是毒树之果，程序错误了，结果怎么样都不是正确的。

　　司法公正处应该追求的公平、经济、效益在本案中都没有得到体现。

　　【李星辰】：从法律的角度看是很简单的，但是为什么很简单的案子会生出这么多蹊跷，这是更值得我们探讨的，因为目前的房地产市场巨变，现在处于上升的空间，有可能08年、09年会成为拐点，有大量的房子贬值，像这样的判决越来越多之后，法律实践会出现很大的问题。这我想请教一下张教授，为什么一个很简单的案子会判得这么复杂，让大家都觉得不可理解。

　　【主持人】：如果我们用两句比较简单的话来概括，我们觉得法院在做53号裁定时，第一是对烂尾楼现在价值的认定方式不够灵活。

　　【李星辰】：这些问题是很好解决的，案子也本身是非常简单的，复杂的就是烂尾楼的处置，在法律非常完善的情况下，在基层法院操作过程中出现了各种各样的问题，我国法律非常的完善，但是在法律执行过程中是橡皮筋，很容易拉长，或者压缩，从理论到实践的路到底有多长，到底有多少屏障可以保证法律的公正，这是值得我们探讨的。

　　【张玉敏】：这就不好说了。说到具体的问题原因很多，也不太好猜测，在座诸位对案件的利益关系非常的清楚，怎么样处理才是比较合适的，大家好象都不是法律专家，但是都说得很再行。作为承办本案的法官都是受过法律教育的，而且都是聪明人，不会不清楚里面的利益关系。至于处理的结果大家都不满意，局外人很难说清楚里面的原因，我们可以就这起案件判决是否合适发表我们的评论，为什么会这样，确实不好谈，每个案子都有不同的情况，有很多原因可能造成案件处理大家觉得不公平，所以对这个事情，我们是不好发表评论的。

　　【李星辰】：这种事情不是个案，正在逐步形成一个趋势，这就比较危险了。

　　【张玉敏】：其实法官有时候也是很无奈的，法官也不是像大家想象的那样差。

　　【主持人】：我们是否可以这样假设，如果到今天这栋烂尾楼房价并没有涨，反而受到调控的原因房价跌下去了，房子有可能只值得1000万元，那么施工方是否会强调要求用现金补偿他的权利？

　　【李星辰】：最后的方案只能拍卖，卖多少算多少，不管怎么降价，公平原则是不能丢的。

　　【主持人】：非常感谢各位一起来探讨烂尾楼这样一个话题，我们感觉在房地产行业变化非常快的时候，相关的制度、观念，或者处理纠纷时的措施和办法也必须随着时间的变化有所调整。