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　　一年来，重庆楼市的发展，呈现出一个明显的抛物线，年初平稳起步，夏天开始进入高速增长期，近期又回归平静。

　　是什么样的原因造成了重庆楼市在2007年的跌宕起伏？从这些变化中，我们是否可以梳理出今年楼市的整体性规律？

　　在2007年即将结束的时候，焦点网与您一道，共同回顾今年影响重庆楼市的热点事件。

　　访谈时间：12月6日14：00

　　嘉宾：

　　大公报重庆驻站记者 邓海

　　中原地产 杨嵬

　　资深地产业内人士 李星辰

　　【主持人】各位大家好！今天的焦点关注我们有幸邀请到了中原地产的杨嵬女士和大公报重庆记者站的邓海先生和我们老朋友李星辰先生做客我们焦点直播室，对重庆2007年房地产市场热点的一个小型的盘点，2007年马上就要过去了，我们感觉重庆楼市像2007年这么火爆的年份还是比较少见，今年不管是从政策上面有一个成渝试验区的利好消息，还是出现的最牛钉子户和上品十六的事件都把重庆地产市场炒成了全国瞩目的一个焦点。年初的时候房价是比较平稳起步的，到夏天的时候进入一个高速的增长期，最近有媒体报道相对来说回归到一个比较平静的状态，是什么原因导致了重庆楼市今天的跌荡起伏，从这些变化当中我们可不可以梳理出楼市的一些整体规律。今天下午就请三位嘉宾和我们一起探讨这些问题。我们焦点网做了一个调查，从11月30日到今天，我们做了一个排行，经过网友的投票现在排在第一位的暂时是成渝试验区这么一个事情，当然我们对这个事情也是非常了解的了。从现在的情况来看排在第二位是交房交证的这么一个试验，第三位就是投资客的情绪在今年波动比较大，我们知道李星辰先生自己写过多篇的报道，就是关于投资客这个话题，我们想请李星辰先生，到年底了你能不能给我们做一个回顾，就是关于投资客今年在重庆的一个情绪变化？

资深地产业内人士 李星辰

  【李星辰】实际上投资方在重庆的投资，它是跟市场经济结合的。这个市场正如你刚才所讲的，在年初到5月份都是一个平稳阶段，都是不温不火的，房价也没有像深圳、上海、北京这样半个月就涨几千块，不存在这种问题。实际上外地的投资客，包括温州、上海，从几年前到重庆一直没有讨到什么好处，其实一直是处于被套的状态，最开始投资者进入是在对房型的选择上出现了一些问题，全部是选的一些大户型、豪宅，在出手的时候很难出手，那么投资客在房价会及其以后，由于今年有两个政府和开发商的合谋拉动，一个是房价会期间全国有30多家媒体到重庆来进行空前的媒体轰炸，称之为重庆是属于价值洼地。然后6月份又有一次，当时是17家媒体，这样一个结果就导致了确实重庆房价较低的这样一个情况还有和成渝试验区的利好和重庆直辖的十年的利好形成了一个强烈的反差，导致这个市场一下子，外地客一下子涌进来。实际上温州炒房团也就是6、7月解套，一批新的人进来之后，实际上他才能够平稳的过渡过去。我个人感觉是这样的。

  【主持人】刚才我们谈到的关于投资客这个方面，我也想问一下杨嵬女士，因为中原地产在数据方面的统计一直是比较权威的，那么重庆的投资客像刚才李星辰先生介绍，在6、7月份很多炒房客在这个时候才解套了，那么9月底10月初有一个房贷新政之后，有很多媒体报道重庆炒房投资有很多人是受到了打击，那么你们觉得这个变化趋势会不会特别大？

中原地产 杨嵬

  【杨嵬】实际上外地的炒房团他们其实都是瞄准了重庆的高端物业，高端物业价值的提升就会拉动一些中端的物业价值提升。重庆市场来讲今年投资客增长是比较快的，但是整个市场大的趋势和刚性需求占了很大的比重，今年两次房交会我们做的一个消费需求调查来看，其实就在参加房交会这部分人里面就有50%是首次置业者，其实就像国家的房贷新政，比如第二套住宅的首付比例提升和利率提高这种政策，实际上它对这两部分人影响比较少，一部分是刚性住房需求的，就是首次置业的，一部分就是高端物业的，这两部分人的影响相对来讲要小一些。其实近两个月投资的比例是在减少的，但就成交数据来讲，它不如7、8、9三个月这么疯狂，但是9、10、11这三个月整体楼市的成交量是下降的，但是就去年同期来讲，就拿11月份来讲，11月份商品房成交量和去年比实际上是增长了有接近40%的样子，其实也是一个很快的增长速度，这部分其实很大一部分也是由于真正的住房需求引起的，并不见得这个比例能够达到像北京、上海这种一线城市这么高。很多还是由基础的购房需求来满足的。

　　【主持人】我们刚才谈到了投资客这个话题，但是谈到投资客这个话题，我们觉得重庆楼市今年很多的新闻事件都不能孤立的来看待他，谈到某一个新闻事件的时候必然离不开其他的一个新闻事件，比如成渝试验区，我们知道从6月初发改委批准之后，到9月底之前这三个月中间重庆楼市的涨幅让全国人民都觉得比较震惊，李星辰先生还不能回忆这三个月中间的情况？

  【李星辰】成渝试验区只是房价猛涨的一个因素。实际上今年重庆房价的上涨有三个最主要的因素，一个是成渝试验区，一个是直辖十周年，一个土地价格的暴涨，而土地价格的暴涨可能还是一个最重要的因素。由于土地的价格上涨，导致了人们对未来房价的预期出现了一个很大的偏差。地王频出，重庆三钢厂那个地，还有龙湖的32个亿，还有弹子石的75个亿，还有九龙仓在江北那个地也是投1900万一亩，这样下来，实际上我觉得房价的上涨最主要还是受地价的影响更大，相对来说它更直接和更明显。

  【主持人】李星辰先生提到地价上涨这个话题，比如地王频出，这个中间我们谈到地王有一个回避不开的话题就是港资房企，因为我们感觉重庆今年第一次报道地王，就是指的香港信合在三钢厂拿地那个事情，大公报邓海先生是重庆记者站的一个记者，我们想了解从你了解的情况来看，从三钢厂那块地之后，港资企业在重庆拿地真的是让大家触目惊心，而且我甚至听到这样的报道，好象三钢厂那块地的时候，到最后地价在超过30亿还是35亿以后，就只剩几家港资在拼了，本土企业基本上没有发言权。

  【李星辰】本土企业基本上没有发言权。包括三钢厂那块地也是两家企业拿的。然后九龙仓在弹子石还有地，为什么港资对拿地非常感兴趣，这个跟香港房地产发展是有很大关系的，包括你们两个都是带有香港性质的企业，香港市民对房地产的看法是非常熟悉。香港是怎么看待的，就是“只要有地就有钱”。因为香港就是一个弹丸之地，土地是非常的紧张，但是重庆不一样。重庆的土地放量是比较惊人的，它的土地的稀缺性和香港是没办法相提并论的。

　　【主持人】这方面我们也想问一下邓海先生，从你们收集的情况来看，港资企业在重庆大幅度拿地，香港市民和本地市民对这个事情有什么其他的看法？

大公报重庆驻站记者 邓海

  【邓海】大公报在重庆也做了几次关于地产的专题新闻报道，也曾经就这个问题去采访了一些重庆的香港地产商，但是就是对于这种事情大家好象都是守口如瓶，到最后也没有说什么。

  【李星辰】对于土地储备来说这是非常微妙的。香港跟国际资本市场的结合非常紧密，他有良好的国际资本市场的融资渠道，但是这个恰恰是重庆企业所不具备的。

　　【主持人】上次在焦点网举行了一次高峰论坛上面讲到房企投融资，曾经在中间有一个板块就是提到关于融资这一块，有专家就提出一家著名的港资企业，他现在帐上大概有几十亿，但是一旦他急需资金的时候可能在半个月之内的时间筹集上百亿的资金应该问题不大。

  【李星辰】资金只是房地产开发的一个重要要素，最重要的还在于市场能不能接受还有市场对于未来的预期。光有资金房地产是很难搞的，当然现在很多公开的这种言论都是认为是供不应求，但是市场到底是怎样的一个状况，就是我们现在很难得到真实的数据。因为地方政府他为了卖地他是会做出很多动作来的，他会拿出一组非常漂亮的数据，让你感觉现在和未来都充满了美好的远景，未来是非常美好的。

　　【主持人】说多这个话题，我们感觉今年的重庆市场，其实我们最初做这个排行榜的时候，当时我们自己认为可能有两件事情会受到大家最热烈的关注，当然最后都没有，第一件事情是最牛钉子户的事情，还有一件事情就是上品十六的风波，我记得当时钉子户事件和上品十六的事件邓海也是参与了全程的报道，你对这个事情有什么看法？

  【邓海】关于对最牛钉子户的关注我们做得比较早，当时好象是在12号的时候网上已经在传这个事情，而且当时我们报社我们站已经把这个事情上报到我们报社，准备对这个事情做一个系统的报道。最牛钉子户这个事情我觉得它反映了一个事情，随着开发商的逐步的攻城掠地，那么开发商如何处理好这种关系，这种矛盾在不断的激化，包括江北出现了搪瓷厂的事件，我觉得这样的事情可能以后会逐步的变多，现在也在呈逐步变多的趋势。我觉得地产商如何处理好和拆迁户的关系，我觉得这个是非常重要的。

  【主持人】我记得年初的时候李星辰先生自己在焦点网发了一篇博文，就是开发商的大佬时代已经终结，之后今年就出了两件大事，一件是钉子户，把杨家坪的开发商搞得焦头烂额，然后就是上品十六事件，这两件事情李星辰先生自己觉得，你自己感觉这两件事情可不可以也算是对你那篇文章的支撑？

  【李星辰】不能这样讲。实际上开发商的大佬时代是由地方政府在支撑。我曾经也写过一些东西专门来论述中国房地产发展的一个基本的模式，实际上中国的房地产发展是建立在一个什么基础之上的，政府要做一个什么事，政府必须要低价进，高价出，他从卖地之中赚钱，然后他才能搞基础设施，当然作为地方政府这是无可厚非的，但是这个客观上就导致了一个结果，为什么最牛钉子户会出现？实际上在拆迁这个问题上我们从来都不是用市场经济和价值规律进行判断的，从来就是通过各种各样的外力迫使这个市场，这个土地和原来的那样一批居民脱离开来。我曾经了解过这样一个事情，在南山上有一个妇女他们家被强拆了，把家里的老人和小孩都赶走了，他们在发强拆的通知的时候，他们不知道郑开智是男是女，实际上这是一个女同志，那么这个名字听起有点像男的，然后就把它发成是男了，然后他们去拆迁的时候就说这个人是疯子，是泼妇，没有办法跟她沟通。政府把很多问题交给开发商的时候，开发商是没有耐心通过价值规律的方式解决这个问题，他就是通过一个野蛮的方式就给你解决掉。而上品十六这个问题，实际上反映了人们对房价上涨的恐慌，以及对开发商强势地位的不满。因为房价不断的上涨，我们的收入并没有增加多少，很多人由于就业压力比较大，还呈下降趋势，房子对我们来说越来越遥远。另外一个就是开发商越来越强势，因为上品十六这个事情我比较清楚，它里面涉及很多舞弊的行为，因为我有一个同事的妹妹就去买那个房子，进场的时候就有人说你买不买哪个号，这个号必定要中，只要3千块钱，她不相信。没有人相信。当时好象说拿了500个号来卖，而这500个号是一定要中的，结果后来摇出来的结果是卖给她这个号就中了，但是她没有买，别人是交了6千多块钱的。开发商把我弄来就算了，你要舞弊你也做得稍微科学一点，你不要做得这么突出，其实大家也没有这么大怨气。

  【主持人】我们想起重庆另外一件比较火爆的事情，就是钉子户，当时焦点网做了这个报道以后，我们当时从网民的回帖和评论也好，基本上99%以上一边倒的支持她。

  【李星辰】这是很正常的，当时我在博客上写了三篇文章来讨论这个问题，当时南方周末也写了一个社论来讨论这个问题。这个道理是很清楚的，我们《宪法》是有保障的，私有财产，集体财产是具有同等的地位。

  【主持人】我们最早披露这个事情的时候，那个时候大家对吴苹的名字还不了解的时候，网上的评论就是一边倒了。

  【李星辰】这是一种民心。这个事情完了我跟浙江的两个开发商在一起讨论这个问题，比如在杭州拆迁就没有这个问题，这是由于政府操作的不规范，导致了社会的不和谐。事后不知道你们清不清楚，据我所了解的情况是，重庆的拆迁问题一度变得非常的复杂，全国各地有4、500个钉子户到重庆来向吴苹讨教，这不是吴苹一个人的事，它是全国的民心所至，是大家的财产被剥夺之后的一种社会反映，每个人都可能有。不管你今天买房子也好，昨天买房子也好，都可能面临同样的处境。实际上开发商膨胀之后会有一种麻烦，他只要看到哪块地它的开发价值超过它的拆迁价值，利润比较丰厚它就要拆，它也不管你这个房子才修起三年或者五年，所以这个事情对每个人都是重要的，它为什么会受到这么大的关注，为什么会一边倒，这是基本的财产权肯定是应该得到保护的，如果这种事情泛滥了每个人都会受到伤害。

  【主持人】不管是钉子户事件也好，上品十六事件也好，比如上品十六事件是一种群体性事件，但是这些事情过了以后造成的影响至今都没有消除。我们在想中原地产经常做营销策划这块，我们知道以前在重庆开发商卖房子之前VIP卡可以说在全国都是一种惯例，非常普遍，那么自从上品十六事件之后，重庆叫停，这件事情对开发商和购房人各有什么大的影响呢？

   【杨嵬】对购房者来讲是一个好事情。其实就这两个事件，一个就是拆迁，一个就是上品十六的事件，即使你说这是一个个案也好，其实就像上品十六的操作方式有一些不太规范的操作方式是存在于很多楼盘的操作之中的，如何界定它规范不规范，合不合法，这个需要政府的监管。我想说一下这两个事情发生之后带来好的方面，就是不管是国家，像今年之所以钉子户这么热，也由于是《物权法》的出台这么一部举世瞩目的法律出台也有一个很大的关系，因为正好赶在这个关口上了，其实这种事件会促成这个行业更加规范，操作更加规范，其实也不完全是把它看成一个过激的没有积极意义的事情来讲，很多问题在这两个事件中集中来反映，也会促成政府和开发商还有民众三者之间关系的协调，肯定也是朝一个更好的方向发展，包括购房者的利益得到保障，开发商也赚取合理的利润。我觉得如果这两个事情没有发生，或者这些矛盾也是普遍的存在，也没有引起足够的重视，政府也没有措施来制止它，或者没有适当的采取措施来缓解这种状况的话，其实反倒不好。

  【李星辰】实际上这种矛盾是时刻都存在着，只是这两个事件爆发了，受到了关注。然后上品十六这个事情确实也导致了政府部门加强了一些监管，改善了一些相应的办法，还是对房地产的发展还是有些促进作用的。当然钉子户这个事情就没有扩散到一个面上，它实际上就钉子户而钉子户来解决的这个问题。但是这个也没有办法扩大到一个面上来解决，如果扩大到一个面上来，那么估计重庆的房价还要上涨很多，因为拆迁成本提高，那么地价就更高，政府是做庄的，他要获得多少利润这个都是要有保障的。所以实际上钉子户这个事，我觉得它不应该是在07年，它应该是在较长一段时间反映了一个中国社会的现实状况。今后这种事情还会发生。

  【主持人】但是就像我们判断的一样，今后哪怕再发生钉子户事件，哪怕它的火爆程度能够远远超过吴苹、杨武，但是像重庆这种钉子户，它永远都是最牛的一个了。其他人已经无法复制了。

  【李星辰】这是属于最无奈的一种反映，就是含着泪的牛气。谁愿意在那个孤岛上去冒着生命的危险去抗争，没有任何人愿意。这是一种非常可怜的法制被践踏的一种表现。它不是没有法律可依，有，但是这个市场就是不起作用，为什么？其实有很多问题值得深思。

  【主持人】说过了上半年的几件大事以后，现在我们来看近期出现的两件事。当然我说这两件事其实也是由多个事件来组成的，第一件就是天价地王频现之后，在重庆持续了几个月马上就遇到了房贷新政，然后现在销量在下降，甚至因为前两天我到一个楼盘踩盘的时候，销售负责人告诉我们，他们年底可能要有一个小的调价，但是这个调价不是往上调，是往下调，甚至于他那个楼盘可能定在今年的年底和明年年初开盘，实际上是加推，最初的价格，当时购房人来看的时候，我们置业顾问说我们的开盘价可能是5000-5200，按照重庆的惯例应该是开盘的价格要比这个高一点，但是他们决定的开盘价格是4700，在今年可能这种现象还是比较少见的。

   【杨嵬】也还算是比较少见的了。

  【主持人】然后他给我的解释就是因为马上要年底了，贷款要还了。

  【李星辰】今年所有的宏观调控的政策将会在年终集中反映，五次调息有些人是会受伤的。我们在9月份做过一个判断，就是重庆楼市将进入一个大概或者是半年或者更长一段时间的有价无市的阶段。所以我个人认为重庆目前从5月份到9月份这样一个阶段的市场繁荣是一个非理性繁荣，它是建立在对重庆房地产市场极度恐慌下的透支。

  实际上从供需关系来看，下半年开盘的量是非常大的，可能中原这边数据都非常清楚，包括明年，我们投放市场的商品房数量是非常大的一个数字。不是某些言论中披露的是一个供不应求的状态，还有我们的价格是非理性的价格，这点可能在业内混的人都知道，反正一看到买的人多了，涨500嘛。就这个概念，他这个价格体系，这个商品房的价格体系不是一个科学的价格体系，客观的讲。它是一个随意性较大的这样一个价格体系。前两天我跟万达的老总在一起吹牛，他给我讲了一个很好的笑话，他说你们重庆的购房者太不负责任了，一下子把房价抬得老高，然后就跑掉了，这个是要整死人的，很多开发商因此要出事。他对于前段时间的繁荣，他会内心膨胀，每个人一旦钱来了之后，或者来了很多钱之后，他就觉得不得了了，但是突然这些人全部走掉以后，问题就要出现。现在价格要降是很难的，因为成本上去了，而且他的预期上去了，他不知道这个市场要持续多久，就是这种有价无市的市场要持续多久，他不知道他能不能抗得过。所以这种阶段是很不可思议的，重庆的购房者，包括外地的购房者他也是很不负责任的一种操作模式，你表现上他非常理性，其实并不是这样。有一个江景楼盘四月份深圳的人来考察，当时也就是4500左右，大家都认为没有什么投资价值，六月份这批人再来的时候已经涨到6000了，那天开盘20套，买了16套，实际上中国的经济发展就是非理性的。反正就是看到大家都在买，他就要买，大家都不买了，也许他说我还是放着钱比较稳当。

  【主持人】那么从中原了解的情况来看，今年下半年新盘推出量重庆是个什么样子？

  【杨嵬】实际上是一个增加的趋势，放量增长还是比较快的。

  【主持人】如果把时间具体到国庆节到现在？

  【杨嵬】整个11月份主城区的商品住宅推出的项目就有39个，体量已经接近100万平米。整体上和10月份相比它的供应量是增长了12%。

  【李星辰】实际上放量是非常大的，必须要明确这一点。为什么这个市场会形成一个非理性的状况，也跟中国地产的发展模式有关。我个人也是这样来判断的，中国地产发展模式是一种传销式的地产发展。它实际上是建立在，特别是投资类的物业是建立在对未来预期放大的基础之上的，但是楼市是有拐点的，包括香港、东京、美国都不是说房价一直都是涨的，但是中国的经济理论，中国的学者，中国的开发商，中国的政府从来没有说过我们什么时候房价要出问题，要往下降。他都是用各种各样的因素，外界的也好，媒体的也好，来促成这个房价不断的上升，地价不断的上升。

  【主持人】我给大家讲一个比较实际的东西。我们知道一个商品的价格必须根据它的价值来判断，你付出了多少无差别的人类劳动，这个东西就该值多少钱。但是房子的定价至少到现在为止，我没有见过哪家开发商在定价的时候还要先考察成本，就是我为了这个房子整个开发花了多少钱，然后在这个基础上上浮5%就是我的售价。从来没有这样。都是问一下周边的楼盘可能卖到4700了，我感觉我这个房子比他好一点，那我就卖5700。

  【杨嵬】也不能完全这样讲。成本是一个因素，为什么说地价上升会引起房价上涨，那个地价就是一个很重要的成本因素。我竞争市场的定价方式也是一种定价方式，就不能完全说不考虑，其实开发商会考虑，而且也是一个非常重要的因素。

  【邓海】他就像市场上卖白菜，看周边的卖多少，我也卖多少。

  【李星辰】定价是一个综合因素的结果。既要考虑成本，也要考虑市场，还要考虑自己的收益的预期，资金的一些情况，都要考虑。

  【主持人】但是最近发现一个新情况，刚才中原方面介绍包括李星辰先生介绍的情况，整个从下半年，特别是房贷新政之后，重庆楼盘的供应量其实并没有出现非常明显的下滑，甚至于还有一些放量的。

  【李星辰】他跟宏观政策没有关系，有些房子，有些开发商必须要把这个东西推出来，因为到了时间了，他不推出来已经不行了。比如他融资的问题，这个东西不可能说我今天看到出政策了，我不卖，你再不卖银行要找你麻烦了。房地产是一个循环的过程，不是你想停下来就停得下来的，一旦开始很难停下来。

  【主持人】其实我们的开发量并没有减少，但是销售量的下降可能大家都感觉到了。前段时间我们焦点网曾经有一篇新闻，就是有个楼盘四天只卖了一套房，这种情况在7、8月份是无法想象的。

  【李星辰】这是很正常的，透支了购买力，你就要还回来。

  【主持人】那么现在我们就有一个疑问，就是在最红火的那段时间买了高价地的开发商，在现在形势看起来未来前景相对比较低迷的情况下。

  【李星辰】你现在不能判断未来好几年，你现在就是要预测明年的房地产市场都是很难的。比如我们在年初也很难预料7、8、9三个月，就是开发商自己也不清楚，他突然房子当白菜卖了，他也感到非常诧异。房地产这个市场受到的制约因素太多了，你要准确的预测通常都是挨板砖的。比如易宪容他预测房价降30%，说得非常有道理，但是他就是招来了一片骂声。中国的房地产发展是没有一个产业政策来支撑的，他是每天都在出政策的，任何一个政策都可能导致这个市场一下子畸形。所以7、8、9这三个月拿的地的地王，他可能会在两年之后推出，因为他办证的整个过程至少要半年以上，所以开发商他是有办法的。

  【主持人】现在我们感觉市场上的开发商可能是两极分化，面对现在比较低迷的销售状态也算是有两极分化的操作模式，第一种就是降价，当然这个降价也并不是非常明显的降价，就是一些隐性的降价。

  【杨嵬】现在就是一些隐性的降价，比如折扣或者优惠政策，但是据我了解的降价的并不多，非常少。

  【李星辰】这是非常正常的，黑暗的时间才刚刚开始，大家都还要熬。比如明年5月份市场还是这个样子，可能降价的就会多些了，如果拖到明年年底，那估计就是一个普遍的降价现象了。这个就是各方面因素的博弈，这个博弈的过程现在才刚刚开始，这个戏才拉开了序幕，至于下一步可能还是很麻烦的事情。现在无法预测。

  【主持人】从现在的情况来看除了有些开始采取降价的，但是有些实力比较雄厚的现在还是在观望，我知道一个楼盘，是一家地产大颚，大概在一个月之前我其实已经看到他的户外广告了，但是至今到现在都没有任何动静。那块地至今都还是晒起的。

  【李星辰】这个很正常，有一个香港地产企业他的房子早就修起了，他就是不卖。挣钱的模式有很多种，有的是从投资者手里挣钱，有些是从消费者手里挣钱，现在从投资者手中挣钱的情况多得很，你刚才说的只是其中一种，就是从消费者手里挣钱。有项目，有做财务的，就可以把这个利润挣回来，很简单。新闻调查当中曾经披露了这样一个事，上海中央公寓，他的成本是6千，他把成本做到12000，他就已经有6千的利润了，他又卖到了17000。实际上中国的房地产开发到最后可能都是资本的游戏，他只不过是把成本做大一点就完蛋了。

  【主持人】今年在我们地产十大新闻评选里面，有两条新闻是关于地产企业的，一条就是外地的地产大颚纷纷来渝搞开发，这个东西今年炒得比较热了。还有一个东西就是反而我觉得本来应该引起关注的，似乎还没有引起足够的重视，就是本地房企远征，到重庆以外拿地，这方面的情况中原有没有掌握？

  【杨嵬】一方面是本土像你说的几块地王，本土的企业我们觉得比较好的，他跟实际上有海外背景的公司将财力上差一些，其实本土企业在重庆拿地也比较困难了，地价高，拿地比较困难，竞争者比较多，还有也是属于他们战略的一个考虑，往外走。比如龙湖在成都的一个项目，他开盘的时候当时王石也去了，当时王石说其实你们应该去重庆看一下龙湖的楼盘，才知道什么是好的楼盘。他在某些方面达到竞争力了，也达到一个水平了，内功练够了，也是企业战略的一个考虑，今年龙湖、华宇、金科都在外地拿地了。

  【李星辰】其实外地的企业进来和重庆的企业走出去是基于对市场的判断，其实重庆的企业是最了解重庆市场的。和外地企业相比，比如富力、瑞安这些，和这些企业相比实力相差太悬殊了，这些企业可以拿一块地放五年，龙湖、金科、华宇可能三个月之后就想开整，半年之后就想卖房子，如果超过一年这个项目运作，他就吃不消。就这么简单。重庆比较好的地段就那么几个，现在基本上是非常恼火了，拿不到好地了。然后他的销售成本，开发成本也增加，市场的变数会增大，这个市场是不断在变化的，如果用一种静止的观点来看待那就是很麻烦的事情，没有一个人可以掌控。市场就是一个怪物。那么他走出去，一个是重庆产品品质还是不错的，开发能力，从做东西，做房子这个角度来讲在全国是有竞争力的，成本控制在全国是有竞争力的，但是重庆的市场其实并不具有竞争力，很多浙江的这些开发商，杭州的开发商根本不愿意来。一个平方我赚2、3千，在浙江一个区县都可以搞定，你在重庆来了你就搞不定，一个亿，赚一个亿，两个亿是很正常的事情，在你这儿他就搞不定。资本就是趋利的，他就是要往有搞头的地方去。为什么重庆有外地企业进来呢？就是重庆土地比较多，我进来拿三千亩，我开发十年，我现在赚不到钱，我后面赚得到，所以就是打时间差，用时间来换效益。

  【主持人】从网上收集的情况来看，还有一条比较有意思的新闻，就是鼓励农民工进城购房这个事情。当时这件事情之后，农民工只要你愿意到重庆主城区购房，只要你购买的是低于国土部门公布的该片区房屋成交均价以下的，就可以享受免除契税的一个优惠。当时有网友评论可能比较难。

  【李星辰】这个事情是涉及到政府，当然我不知道他这种减免赋税是不是非常随意的，实际上在国外，赋税要减免那是有很多程序的，不是某个人说句话就可以行。而且叫农民工进城购房，其实我觉得是对重庆房地产市场繁荣和火爆的一个极大讽刺。我房子这么好卖，还需要搞这些动作干什么呢？完全没有必要。而且它的优惠真正能够给到农民的优惠肯定是非常少的。

  【主持人】当时有网友是这样提的，因为国土部门公布的区域成交均价和我们自己看到的价格总是有一定的不一样，有网友说很多老重庆人，重庆是山高路陡，很多老重庆人也不一定对重庆每个区域都很熟悉，农民工来自外地，对重庆又不熟，你要他们去找低于你官方均价以下的房子，确实恐怕有一点难度。

  【李星辰】真的是，是一个噱头，不要把它当真。我们也知道经过了几次，我们也知道有些政策是怎么出来的，随意性还是相当大。当然在中国现阶段这是没有办法的办法，纯粹没有噱头大家也就不很在乎了，也就觉得去不去看房交会没有好大的意义。还有我不知道中原这边对今年秋季的房交会怎么看？

  【杨嵬】今年秋季房交会有一个趋势，地产产品正在专业化、系统化。我们说到房产都是一个住的问题，但是它有不同的阶层，有不同的水平和层次的人来购买，不是说所有的房子都不好卖了，其实最近开盘的一些高档住宅的销售情况相当好，这部分人群的消费力还没有得到释放，它实际上是有市场的。我们通常说一些楼盘不好卖，这些楼盘是产品趋同，价格偏高，档次也不是很高的楼盘，会有困难。高品质，高价位这个楼盘在重庆目前来讲还是有价值。包括今年秋季房交会因为是以二手住宅和低价住宅为主，整体来讲没有对一手房有太大的拉动，因为这次重庆举办房交会第一次提出这种主题就是以二手为主的，政府也提出一个概念就是低价的房子。其实一些低于20万的房子在房交会上是销售非常好的，他一手房源不多，二手为主，税费优惠不是很大，但是它的意义在于提出了另外一个市场，就是低价的房，这个以后肯定是一个趋势，不同的人满足他需求的不同产品。以后说房价说它好不好卖，其实都应该分开来讲。

  【李星辰】对。实际上中国的房地产市场整个在分化，廉租房、经济适用房和纯粹的商品房将会是一个三分天下的格局。大部分人可能今后就要像家宝同志说的一样住廉租房，中产阶级住经济适用房，少部分富得流油的暴发户住别墅、花园洋房。为什么我比较关注这次秋季房交会，它是关系到未来房地产投资的一个东西，二手房的流通性决定了未来房地产的投资价值。它的成交量并不大，说明一个问题，说明目前重庆二手房的流通性还是不够的，那么又回到我刚才所说的话题，中国传销式的地产，谁来接最后一棒？你作为投资的话，买来之后你卖不卖得出去？评估机构有很多种办法把你这个房子评得非常的高，但是市场接不接受，银行接不接受？你能不能顺利的完成资本这一跳，把商品换成货币。这是一个问题。

  【主持人】今天因为时间的关系我们这次焦点关注就只能进行到这个地方结束了，非常感谢三位来到焦点网的直播室和我们一起探讨2007年的重庆楼市。非常感谢三位。