| [特别报道]解析碧桂园——商业故事与社会逻辑 |
| 文章来源：第一财经日报 日期：2008年01月11日 07:09 http://www.china-cbn.com |
5 创业历程 关于碧桂园的缘起，招股书中只有简单一句话——“1997年，我们的创办股东杨国强、杨贰珠、苏汝波、张耀恒及区学铭在顺德市发展房地产业务，并成立了顺德碧桂园公司，从事建设及开发顺德碧桂园。”除杨国强，其余四人的名字都在“2007福布斯中国富豪榜”前40位。 故事从1992年开始，著名的“南巡”之后，房地产投资浪潮席卷各地，顺德北滘镇政府属下的北滘经济发展总公司和广东发展银行广发房地产珠海分公司，以及一家在佛山顺德一带颇有人脉背景的港商，一家有地，一家有钱，一家有关系，天地人合，遂合组顺德三和物业发展有限公司（下称“三和”），开发位于北滘近番禺地界、广珠公路南侧的碧江及三桂管理区的一片1300亩的土地。项目位于碧山之侧、桂江之畔，故名碧桂园。杨国强当时是北滘建筑工程公司总经理，同时又代表北滘经济发展总公司出任三和董事总经理。 1993年，在顺德那场不声不响的产权革命浪潮中，北滘建筑工程公司转制，杨国强和杨贰珠等拍档出资3395万元，将其收购转为私企。北滘建筑工程公司是碧桂园的承建商，先垫资，为三和盖别墅。 然而，当别墅已经盖了几百套，时间来到了1993年6月，一轮力度空前的宏观调控开始，银行被勒令与自办房地产企业脱钩，广东发展银行无法再给碧桂园贷款，投资逾亿的项目面临危局，烈日炎炎下工程停滞。这时，北滘建筑工程公司向三和要求归还垫付的工程费，三和拿不出，就采用变通方式，让杨国强销售已盖好的别墅，以销售款核销工程费。 杨国强就这样由造房者变成了卖房者。 刚开始的销售很不成功，三和的股东没什么信心，也不懂如何操盘。而对杨国强来说，别墅能不能卖掉，关系到他的垫资能不能收回，所以他呕心沥血，绞尽脑汁。一天，他在报纸上看到四川一个民办学校的报道，又得知广州从化有个叫“中华英豪”的贵族学校，收取昂贵教育储备金，于是前去考察，看后打定主意，碧桂园也要搞一所“贵族学校”，全寄宿，服务那些无暇于子女教育的老板阶层。1994年初，碧桂园学校打下第一根桩，以“可怕的顺德人”为口号的系列广告，以及与北京景山学校挂钩为其分校的效应，在珠江三角洲产生极大反响。9月，学校如期开学，招生规模很快达到1300人，收取教育储备金两三个亿。这成为碧桂园的重要转折点。 在策动学校宣传的过程中，杨国强结识了当时在新华社广东分社当记者的王志纲，惺惺相惜，礼聘其为碧桂园做策划。王志纲不仅为碧桂园的宣传贡献了智慧，更建议杨国强抓住时机，从造房、卖房者变成真正的开发商。2008年1月6日，记者与王志纲电话交流时，他回忆说：“当时，我隐约觉得他是个能干大事的人，就问他想不想当李嘉诚。要想做大，就去跟三和的三个股东摊牌，要么你们做，还给我垫的资金，要么我做，给你们固定回报。他把握住了机会，把三和的三个股东都请出去了。” 大致是在1995、1996年前后，杨国强和杨贰珠、苏汝波、张耀恒、区学铭，逐步完成了对三和的收购，并将其改为碧桂园物业发展有限公司。杨国强占60%股份，其余4人各占10%。有媒体报道，收购一共花了8000万元。记者对此未能确认，可以确认的是，1997年时，碧桂园公司已经是杨国强控股的私人合伙企业了。 从杨国强进入房地产的历程看，早期他是施工方，没有什么背景；当时“珠三角”死火的楼盘举不胜举，也可见土地并不值钱，有关系的话很容易拿到；杨国强是靠着坚韧不拔的意志和“跳出地产做地产”的复合营销获得成功的。完全自控的建筑队可以跟着他忍受长时间的拖欠款，通过教育营销获得的资金又帮他实现了最初的资本运作。此时的杨国强已经显示出创业家和企业家的才能，那就是敢于承担风险，在机遇出现时牢牢把握，最终实现了从打工的包工头到民营开发商的转型。 碧桂园上市前，杨国强曾经告诉瑞银的蔡洪平，他跟县一级的官员最易沟通。他从来没有进入大城市的中心区域，这与其最初的地产经验有关。他毫无背景，只能从家门口起步。拿大城市的地，他没有关系和条件。只有在王石所说的“非主流市场”，也就是县镇市场、郊区市场，他才如鱼得水。 顺德碧桂园从1300亩不断扩大面积，杨国强以此为基，耕耘数载，才慢慢向附近拓展。先是佛山，后是番禺，再到增城、花都、江门，再到广东各地。这种始终在老家附近深耕的做法，客观上说明碧桂园向外发展的约束很大（碧桂园在省外扩张方面远远落后于富力、合生等），但聚焦于同一片区域，不知不觉却也形成了强烈的协同效应、管理和运营的集中度，以及规模效应，并由此带来了极高的开发效率。看碧桂园的项目分布图，在珠三角地区像一个强大的拳头（广州8个项目，佛山5个项目，江门4个项目），五指放开，就到了阳江、肇庆、韶关、惠州等地。以建筑面积计，碧桂园是广东省规模最大的开发商。 6 碧桂园模式 碧桂园开发模式的另一特征，是快速的一体化开发。一次成型，一次配套到位，精装修交房 碧桂园模式并不复杂，其招股书和万科的研究报告中都有详解。 碧桂园招股书中，将自身的竞争优势界定在土地、项目、大规模和一体化运营、客户价值和驰名商标五个方面。杨国强曾这样定义碧桂园的成功，“大规模、快速生产、价廉物美的房屋工厂”，“低成本土地、规模化生产、快速销售”。 广东地产界非常熟悉碧桂园的开发模式。首先是拿地环节，在富裕城市的郊区或三、四线城市的市区，拿下大规模的廉价土地，有机会和有条件时还积极参与土地的一级开发，即帮助地方政府将未形成建设用地条件的“生地”，开发成具备一定水电、道路、通讯通气等基础设施条件，同时完成地上建筑物、构筑物的动拆迁，具备建设用地条件的土地（即“熟地”、“净地”）。这些城郊地离市中心约几十分钟车程，由于不占城市核心资源，又能满足政府引资发展、改善环境的需要，因此政府往往积极配合，出让的面积很大，甚至动辄上百万平方米，而楼面地价不过几十元、一两百元。 由于土地价值是经济发展的函数，在中国经济快速发展、城市化水平不断提高、人口结构进入购房旺盛期等条件下，土地价格总体上一定在上涨。因此，谁能获得更具规模优势和成本优势的土地，就可以在房地产开发中，不仅获得“房子开发的利润”，还可以获得“土地升值的利润”，后者甚至比前者更为丰厚。 在对土地价值的理解上，广东地产商深受香港影响。香港的商业历史，从某种意义讲，就是土地资本战胜实业资本，甚至贸易资本的历史。实业易受景气周期和成本影响，贸易易受国际市场和政经形势影响，而地产，从长周期来看，总在升值，某些时期甚至快速升值。离杨国强所在的北滘镇不远，就有一个活生生的样板，即1991年由香港商人彭磷基在番禺钟村佛子岭开发的“中国第一邨”祈福新邨。那是一块七八千亩的“生地”，彭磷基很便宜地拿下后，滚动开发十多年，投入两三百亿元资金，建成5万套住宅，吸引15万人入住，以至彭磷基被“村民”称为“彭镇长”。在这个生荒之地变熟地的过程中，因土地不断升值，彭磷基也获得了超额利润。 在今天，如何评估彭磷基、杨国强这种规模化地参与土地开发的行为？番禺一家在港上市房地产公司老板的看法是：“土地开发有两种，一种是开发型，一种是交易型，就是炒地。彭磷基、杨国强属于开发型。比如彭磷基，现在看他是赚了大钱，但1991年钟村的领导找了十几批外商，都不看好这片荒地，一直到彭磷基才下了决心。他们的地虽然大、便宜，但他们也不转让土地，而是用心开发，荒地变熟，土地价值才涨起来。如果他们不开发，土地价值会不会涨这么多呢？” 北京师范大学金融研究中心主任钟伟教授告诉《第一财经日报》：“开发商靠土地自然升值赚钱，政府应该收增值税。但过去土地并不像今天这样昂贵，当年有些开发商就‘死’在土地上，储备土地也是储备一种带有风险性的资产。房地产商的利润主要是最近三四年才大幅增加的，因为房价涨得太厉害。以前开发商利润没这么高（注：碧桂园2004、2005年的利润分别为2.37亿元、5.895亿元，2006年剧增至16.725亿元）。现在说开发商介入生地赚钱，从另一面看，其实是地方政府在一级开发中占用开发商资金，政府没钱开发合乎出让条件的土地，就让开发商先进来。” 碧桂园开发模式的另一特征，是快速的一体化开发。一次成型，一次配套到位，精装修交房。碧桂园总裁崔健波说，碧桂园的核心就是一个“快”字。碧桂园旗下的关联公司几乎囊括了所有和房地产相关的环节，基本全由自己做，以实现最优成本控制。“我们有三个甲级设计院，500多人，我们看一块地的时候就带上设计和营销人员，规划研究初步设计，设计师、工程师、营销人员一起考虑产品方向，并先设计起来。即使招标落空，亏的只是人工，而假如能拿到地，就可以马上出图纸，马上动工。”据一项分析，碧桂园的项目概念设计一天就可完成，多数项目可以在拿到土地使用权证后几天内开工，且一次开工面积不少于土地面积的50%。为了突出“快”字，碧桂园的定价一向较低，销售快，不压货，产品年度平均积存率仅为2.5%。 在杨国强看来，碧桂园的核心竞争力是性价比。十多年以前，他就对身边的人说，碧桂园的产品要“平”（便宜），“靓”（好看），“坚”（质量过硬），后来又说碧桂园的房子要“抵食夹大件”（粤语，指分量又好又足又便宜，物超所值）。靠着这又狠又准的三板斧，碧桂园征服了它的目标消费群，所开项目至今无一失手。 而杨国强自己，“这么多年来一直把自己当成小建筑公司的经理来干”，还是事必躬亲，一个人说了算，亲力亲为。他昔日的助理刘文伟对记者说：“他一直觉得不亲力亲为，实际操作中就会走样。” 7 地之是非 碧桂园的商业故事无疑是成功的，说它是一个传奇也不为过。杨国强的商业才能和吃苦精神，和当年的李嘉诚、李兆基、郑裕彤们相比并不逊色。 从公司价值看，碧桂园的一大竞争优势是土地成本和土地规模，李兆基等愿意当碧桂园的基础投资者，也是看好这一点。 而媒体的质疑恰恰就在这里。 现在我们来看看碧桂园是怎样拿地的。其招股书这样介绍： 1.在2002年7月之前，可通过土地出让合同从当地政府机关获得土地使用权，但2002年7月1日后，自地方机关出让的土地必须采取公开招标、拍卖或者挂牌出让方式。只有在招、拍、挂的过程中才能收购一幅土地。（注：2002年7月1日实行的《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》明令，对国有土地使用权，商业、旅游、娱乐和商品住宅等各类经营性用地，市、县人民政府土地行政主管部门必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。市、县人民政府土地行政主管部门应当根据土地估价结果和政府产业政策综合确定标的或者底价。） 2.截至2007年1月31日，碧桂园共获得226幅土地的使用权。其中属于2002年7月1日前获得的为85幅，通过与相关政府土地管理部门或县级以上部门或土地使用权的原来获授人订立土地出让合同或土地使用权转让协议；其余2002年7月1日后获得的141幅土地中，有139幅通过公开招标、拍卖或者挂牌出让方式，2幅通过与土地使用权的原来获授人订立土地使用权转让协议。此226幅土地已全数交付土地出让金或应付代价。 3.“我们认为可以较低代价获得土地。我们于2004年之后获得的大部分地块面积较大。倘该等地块拍卖挂牌，房地产开发商需负责相关基础建设及市政设施建设。”由于责任增加，门槛提高，“只有拥有强大经济实力、综合开发能力、良好管理以及经营能力的房地产开发商可开发该等项目。该等开发商的开发模式，仅有少数与本集团的开发模式相同。由于一般缺乏直接竞争，本集团有能力以政府挂牌的价格收购土地，因此本集团的土地收购成本较低。” 由上可以看出，碧桂园相当部分土地的获得，是在净地出让前与地方政府沟通，得到其支持，参与生地的前期开发与规划，并在招拍挂中“以政府挂牌的价格收购土地”，最终达到享有土地升值和房地产开发双重收益的目的。 与那些不参与生地开发、通过招拍挂直接拿地的发展商相比，碧桂园的房地产开发价值链要长很多，享受的“过程收益”和“关联收益”自然会多。同时，招拍挂的不确定性很大，尤其是在一线、二线城市，碧桂园显然对此作了回避。 与万科、恒大等在二级市场收购已拥有土地的开发商的项目相比，碧桂园直接与地方政府谈判，价格优势明显。但前者的做法很干净，而和地方政府的博弈关系复杂，藏有一定风险。 碧桂园上市前的土地储备，以建筑面积计为1870万平方米，上市后几个月升至3768万平方米（截至2007年11月30日已取得土地证的建筑面积)。碧桂园2007年中报显示，在土地一级开发方面，截至2007年6月30日，参与开发的土地面积约为1789万平方米，投入金额约为人民币4.3亿元。中报中称：“参与土地一级开发更贴合我们的经营风格——碧桂园规模化的快速地产发展模式。” 富力地产的一位管理层告诉本报，富力和碧桂园在一些区域拿地时有竞争，而碧桂园的模式地方政府比较喜欢，因为它可以在土地尚未招标前就介入，甚至先出钱给政府（注：张家界永定区案例中，碧桂园先打了30万元经费给区“项目服务办公室”，委托他们和乡镇、村里调查有多少地、山、树木、农户），先投入生地开发，政府才有钱去拆迁、报建。政府拿到钱，为碧桂园办手续的积极性就很高。“富力的模式不是这样，原因是觉得这样做还是有风险。比如，你参与了生地开发，最后熟地招标，公开竞争，你拿不到地怎么办？” 碧桂园敢于先投入，一是因为它不像富力在大城市城区拿地，竞争激烈，它对所投入的地方较有把握；二是碧桂园始终追求高效和快速，喜欢直接跟政府谈，谈好以后接下来会很顺利，不会磕磕碰碰浪费时间。 正如招股书中写到的，“由于一般缺乏直接竞争，本集团有能力以政府挂牌的价格收购土地”，在张家界永定区“张家界凤凰酒店”地块的开发和出让中，碧桂园和区政府也十分默契。记者注意到的一个细节是，永定区政府在与一家和碧桂园有关联的公司（高骏投资）签订生地开发协议时列明：用地成功出让后，按出让成交价款的25%计土地出让金，该25%出让金的15%部分上缴省政府，剩余部分返还作为偿还高骏投资对该地块的投资款和收益及对该地块公建配套和基础设施建设的投入。 “返还”为目前土地一级开发中的惯常做法。但对一块土地的出让金缴多少，永定区和碧桂园可以自己去约定一个比例，十分罕见，也是不合规的。 但据媒体后来的报道，高骏投资和永定区之间还有一份补充协议，补充协议称，对原协议关于“该25%出让金的15%部分上缴省政府”的约定，依据《湖南省财政厅湖南省国土资源厅关于印发〈湖南省用于农业土地开发的土地出让金管理办法〉的通知》，修改为：按照每平方米6.15元标准向省政府上缴土地出让金。这一修改，又完备了协议的合法性。 在记者看来，由于这一“补充”的出现，永定区和高骏投资之间的协议变得没有法律问题。但原来的协议签于2006年10月和12月，而补充协议签于2007年6月5日，不知是否因为上市后碧桂园对合规性的认识比以前有所提高，作了自我检视和修补。同时，从张家界拿地风波还可以看出，在碧桂园对生地开发的介入以及地方政府所作相应承诺之间，合约安排中还是埋藏着一定风险。由于国家对土地出让的管理越来越严，越来越透明，这种风险还在加大之中。 8 超越的年代 走过2007的漫长时光，杨国强终于迈进了2008。过去这一年，也许是他生命中最长的一年。 按照碧桂园2007年12月的公告，“2008年初在建建筑面积1500万平方米，预期2008年和之后新报建及开工的可建筑面积为1600万平方米。这些产品平均开工一到两年后可以达到交付条件。”以这样的速度，碧桂园已有的土地储备将被迅速消化。 在做碧桂园报道的这段时间，记者不断问自己，在事实和数据之外，你有自己的判断吗？ 现在，让我忠实地把思考的过程呈现给读者。 第一个阶段，质疑。 这些质疑，以及相应的调查，形成了《第一财经日报》对碧桂园“囤地”的多篇报道和严厉的社评。我们问：“这家大型房地产企业经得起公众的推敲吗？” 第二个阶段，反思。 当记者详细阅读有关法规和房地产历史资料，在业内广泛采访，并亲自到“国华”、“国良”慈善学校随机组织座谈后，对碧桂园的商业模式、社会贡献和利益相关者价值有了客观认识，对“强人”杨国强的善良、朴实、勤奋有了较多了解。虽然有天时地利的助益，但碧桂园和杨国强的成功不是天上掉馅饼；其独特的商业模式虽然受到不少质疑，但是合法合规的，是在阳光下的；碧桂园的盈利能力，既源于这种模式，也是为消费者提供良好产品与服务、对地方经济和社会发展有正面作用的合理回报。可以说，对碧桂园的探究，在一定程度上改变了记者对民营房地产开发商的印象。 由此记者想到，中国经济的成长与活力，离不开企业家精神，离不开企业家群体。今天中国公司在全球市场的价值表现，也与创业代企业家的作用不可分离。2007年，我们看到阿里巴巴成为全球主流商业价值的一部分，看到平安保险成为比利时富通集团的第一大股东，看到坚持自主研发的比亚迪不屈不挠地在香港上市，也看到了碧桂园强烈带动的让中国资产享受“中国溢价”的那一刻。马云、马明哲、王传福、杨国强们，和柳传志、任正非、王石们一样，都是中国商业的骄傲，他们创办的公司都是中国竞争力的体现。当我们习惯于从总体上肯定中国商业成就的时候，为什么在微观层面，对企业家个人财富的增长，更多时候还是缺乏平常心，往往不由自主就开始为富不仁、牟取暴利、敛财失德等方面的假想、推断和道德批判？ 比尔·盖茨多年为世界首富，微软每年官司缠身，美国媒体也批评微软的垄断，但我们看不到民众对他的财富说三道四。财富越多麻烦越多质疑越多，这不是健康的社会商业伦理。只要守法经营，取财有道，应该说，财富越多越好。民富是国富的缩影。创造财富是分享财富的前提。中国出现更多更富的阳光富人，不是社会的耻辱，而是时代的进步。如果我们不能在心理上完成对“不患寡而患不均”传统的现代超越，那么中国商业发展的社会心理土壤就很难容纳越来越大的企业、越来越富的企业家。 对中国的创业代企业家，对那些主要依靠勤奋努力、为顾客创造价值、对利益相关者负责的企业家，我们应该给予历史性的解读。以今天的尺度衡量他们的历史问题，也许无须宽容，但应理解；应当纠偏，但不能偏激；诉诸道德，更要回到法律；倡导慈善与责任，但更应通过社会主义市场经济条件下的法治建设，使得企业家的预期长期化、固定化，从而进一步激发他们的创新动力，实现企业的持续健康发展，这才是企业家造福社会之本。 在中国从传统发展观向科学发展观的转型中，中国商业发展的土壤正在发生深刻的结构性变化，许多习惯了旧的土壤的树木也面临迁移的要求。但这种树木的大迁移，不能简单地割裂历史，把原有的根系和上面的土质统统清除干净。在生命体的移植中，只要不是肿瘤和毒素，一些旧的习惯和路径依赖不妨“且行且去，徐徐除之”；更重要的是创设健康明朗、标识清晰的新环境，让沧桑之木也能更加葱茏。 第三个阶段，审视。 当记者把思路再次切换到社会的立场，站在科学发展观与和谐社会的立场，又深切感到，中国的民营企业和富豪阶层，迫切需要自我反思，迫切需要领会社会经济转型的深刻性，迫切需要增强对“公共性”和“社会性”的理解，而不是委屈冤枉，失落焦虑，对前途失去信心。 和整个中国变迁的方向相一致，中国的商业环境也在深刻变革——从粗放的、不计社会成本的、扭曲资源等要素价格的、投资拉动的、地方政府和政策驱策的、唯GDP和政绩导向的、急功近利的、不顾长远的、财富分配对资本利益倾斜的商业环境，转向集约的、体现社会成本的、要素价格不受扭曲的、内涵增长的、依靠法治的、关注国民福利的、立足长远的、更能体现社会公正的商业环境。此时此刻，让我们向那些富豪榜前列的房地产富豪们探问—— 面对这沉默的大地，你是感恩时代垂青，还是觉得才具独有？那令土地升值的真正动力，是这个时代无数人辛勤劳动所积蕴在土地深处的无形财富，还是你的个人眼光？面对这大地，你有无敬畏？ 2002年之后这轮房价、地价的上涨，使整个房地产行业一派风光，利润远超“中国制造”的微薄所得。你的财富增长，主要是靠优质产品的供应所带动，还是靠社会需求的爆发所带动？ 在这片土地上，曾经栖居的农民哪里去了？和你累积的财富相比，他们在信息不对称和权利不对称条件下，获得的那种一次性补偿，你是否觉得已经足够，甚至心安理得地认为你还在造福他们？ 这不会言语的土地，急于发展的官员，习惯忍让的民众，在过去的很长时间，为了支持近功速效的发展，对那些市场经济的先行者们，都给予了扶助和支持，降低门槛，灵活变通，小错不纠，既往不咎。中国富豪的原始积累速度世界领先，与此不无关系。俗话说“大富由天”，在中国发展的特定阶段，“天”不仅是指鼓励创业致富的政策环境，持续增长的经济环境，也是指社会成本低估和要素成本扭曲的环境，正因为土地、资源、环境、劳动、资金等价格偏低，在客观上有助于创业者以较低的成本起步与发展。庞大的国有和集体存量资产的战略性重组，也释放出前所未有的财富增长机遇。对这样的“财富生成方式”，你有何知觉？有无内省？ 在没有开征资本利得税和遗产税的今天，中国富豪阶层的资本利益可以得到更多扩张和延续。从社会的角度看，你觉得这公平吗？美国最富有的人比尔·盖茨和巴菲特反对取消遗产税，他们认为遗产税可以鼓励人们为慈善事业捐款，“不鼓励财产继承有利于社会财富的公平分配”。那么，你考虑过分享与共赢吗? 一面要求法律保护私有产权，要求政府爱护、民众理解，一面又在追求变通利益，习惯隐秘操作，这两者之间的内在矛盾，你又何以解释？ …… 这些问题也许苛刻，问题的根由也非只在企业一方，但对土地这样的无法再生资源，难道我们不应该有更深切的追问吗？我们在价值关怀上可以无动于衷吗？ 一个漠视商业利益的仇富社会当然不是中国发展的选项，同样，一个丧失社会成本意识、缺乏对公共性、外部性的理解、因而失去社会向度的唯利是图的商业族群，不是社会的福音，而是社会的隐患。 真正具备社会责任感的企业家，一定会注意到中国商业土壤与社会成本的变化，并主动给予建设性的回应。今天中国所倡导的社会公平与正义，不是要剥夺富人，不是要回到“一大二公”，而是社会经济向着更健康和可持续发展方向的伟大转型。 第四个阶段，超越。 在招股书上，1997年被作为碧桂园“元年”，而2007年的风雨，也许是碧桂园十岁的最好礼物。如果经历这场风雨，使社会更准确地了解碧桂园，使碧桂园更深刻地体察社会的精神变迁和商业环境的变迁，这场风雨就创造了价值，而不是一阵新闻的烟云。 在这个时刻，杨国强需要的，不仅是来自社会的理解和支持，更是要以博大的胸襟勇敢地直面过去，以深刻的内省寻求未来发展的精神资源。碧桂园的路径并未偏离我们时代的主流方向和精神话语，杨国强十年前悄然先行的慈善事业也表明，他的内心有感恩，有责任，他明白要与社会和谐相处就必须让社会从自己的财富中有所获益。但是，仅此并不足够，必须做出超越。 在记者看来，碧桂园的超越之路，首先是要在房地产开发中更加严格地遵循法律法规，在合规性上向业界最高标准看齐，决不在法律边缘游走；其次是要以基业长青的要求，优化公司治理，从“高盈利的生意”迈向“可持续的、受尊敬的公司”。碧桂园真正的挑战，不是市场变化，不是国土资源部，不是新闻媒体，而是它自己形成的高度依赖创业家个人的路径。 尽管碧桂园被纳入多项重要的市场指数，但是研究发现，碧桂园上市后股价的涨幅远低于主要可比对手，如万科、雅居乐和富力。记者认为，这一差异即是碧桂园在公司治理方面的“折价”体现。和竞争者相比，碧桂园对某一个人的依赖最大，而万科对某一个人的依赖最小。 同时，记者也发现，外部政策和环境的风云变化对万科这类公司的影响总是最小，而碧桂园只是因为一些新闻报道就引致如此大的风波，主要不是“不懂媒体关系”的原因，而说明碧桂园的经营模式本身容易受到政策影响。碧桂园享受地方土地开发收益的这一“利”，亦是其易受政策和地方官员关系影响的一“弊”。 包括碧桂园在内，已经有，还将有很多民营房地产企业上市。他们中的不少把融资作为第一目的，或许很快就有新的名字代替杨惠妍的位置；也有房地产上市公司的高管说，上市是从良的过程。以记者之见，上市最值得关注的是IPO中的P（Public），即公共性的“公”，公众公司的“公”，公告的“公”。 当一家公司上市，当公众投资一家上市公司，它就不再姓“私”而姓“公”，它的许多行为就不再是私密而要公告。公共投资者希望他们投资的公司是健康的，永续的，透明的，向善的，负责的，对他们诚信的，和社会友好相处的。他们不只关心某个季度年度的每股盈利数字，还关心达至盈利的方式能否持久和可以信赖。这就需要公司更好地理解社会的主流价值方向，把自身的商业价值观与社会价值观有机结合；需要公司的治理、团队建设、文化更符合可持续发展的需要，而不是更符合强人能人的行为逻辑；需要公司不忌讳和回避公共目光的审视，而勇于和公共的视线交流对视。一个成功的公司可以凭借强人之力，但一个伟大的公司不可能维系在个人身上；一门赚钱生意可以来源于某种商业模式，但一个受尊敬的公司，一个基业长青的公司更依赖文化、制度，以及文化制度保证下的创新能力和对环境的高度适应力。 而在这些方面，善良而自信的强人杨国强，一直在高速运转、来不及歇息的碧桂园公司，都还不能给人确定的答案。除非他们愿意挑战自己，超越已有的成功和行之有效的模式。 这是追求和谐社会的年代。企业与社会，需要良性互动，不断内省，不断和解。 这是科学发展的年代。只有深切地理解新时代的社会性和公共性，才有可能重构中国企业尤其是民营企业与中国社会的关系。正是在这样的视野里，碧桂园标本有着更宝贵和深长的意义。研究它，理解它，反思它，鞭策它，不是为了毁灭，不是为了辩解，是为了借鉴与创造。 这是深刻变革的年代。是通过变革走向伟大，也只有变革才能伟大的时代。 这是超越的年代，是面对大地，面向未来，企业和社会共同实现超越的年代。 天不负我辈，我辈安负天！？ |
[特别报道]解析碧桂园——商业故事与社会逻辑 2 创业、模式
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