中介企业接二连三地倒闭，已经同其它行业一样走过的路一样，开始进入第一轮的企业洗牌阶段。这是必须经过的阶段，也同其它行业一样，在发达国家要走10几年的路，我们几年就可以走完。

    金融紧缩等“数字化”政策相继出台，致使中介企业的冬天真正来临，2007年第四季度的成交面积总和比7月份单月的成交面积140多万平方米还要少！中介倒闭事件已成为泛行业的话题，各界人士从各个层面的剖析都有一定的深度，笔者更认为是企业自身管理及现行的制度问题使然，进而让中介企业的品牌成为“伪品牌”。中介的发展表现在走过的路是企业连锁发展之路，虽然表现形式不同，而正是连锁让企业因此走上了断头路。这引发我一个思考，中介生存，是企业还是经纪人？

约束企业不合理扩张

    资金没有有效监管，中介企业就可以利用资金杠杆原理快速发展，在没有成交额的情况下就会立即出现问题，对于大型中介连锁企业就会出现资金链断裂；一个店铺在不算转手费的情况下，每月要2.5到3万左右的费用，对于上百间地铺的中介企业，所要支付的费用可想而知，在严厉的宏观调控下，倒闭是正常的。这些都是表面的东西，没有解决“中介”与“投机者”的之间关系，政策使然。

    这也处使有关部门做出本应该做出的制度改革：像广州二手房交易资金即将由银行托管，并且银行和中介机构都不会因此收取买卖双方费用。深圳市房地产行业协会把详细研讨律师代理制、经纪人代理制以及风险保障机制三大在国外较为成熟的地产经纪操作模式的可实施方案也纳入到议事日程之中，只有法律健全，企业才会考虑扩张的成本。

个人信用重于企业信用

    这些倒闭的企业都在标榜着经营企业的所有“套路”至上，特别是诚信，而我们应该认识到这个诚信不是由企业创造的，应该是由“个人信用体系”建立的。与我们国家有同样人口的印度，人口在城市间流动时，购买车票就没有我们的该买的买不到的问题，原因很简单，实名制。这是在个人方面解决了“宏观问题”。中介问题也是如此，如果不把企业主的个人信用记录在案，中介企业的诚信永远解决不了。

     戴欣明认为：无论从哪个层面来讲，中国的中介企业是个污七八糟的地方，另一方面，二手房的合理流动让三级市场越来越是个主流房地产市场，而这个市场正因为不规范，让人有太多可以钻的空子，也让经纪人的个人“魅力”不复存在，在大环境的作用下，近朱者赤近墨者黑。规范的重点就是在经营者个人信用的建立上；诚信体系的约束，才能让经营者视中介服务为事业，而不是捞钱的筢子。

房地产中介还是有前途的行当

    1月22日数据显示，深圳有50748套新房可售，面积达到了5254796平方米，这个数量是2007年一年的销售量，即使今年不在兴建新项目，也可以销售一年，当日新房成交112套，这对于房地产企业似乎不是什么好消息，但是这对于购房者是个利好消息，对于中小中介企业是个利好消息。二手房交易也正在呈现缓步上升趋势，二手房市场成交149套，进入2008年，二手房的成交平均在百十来套，但这绝不可能让大型连锁中介企业正常生存，但是，当理性需求增长后，不同阶层的民众已经形成，对住房的需求也会合理地分散在二级、三级市场。特别是房地产项目的综合质素在大幅度提高，也自然形成房子的中、高、低档形态，对于不同的阶层可选择的余地加大。理性置业需要理性的服务，这也要求房地产中介人员的素质需要大幅度提高，而不仅仅是资质方面，更重要的是营销技能水平的高低，进而确定经纪人在业内的地位，这将是中介从业者的未来之路。

延伸业务与独立经纪人并举

    业务只是中介为利润增长点的公司不应该存在，也将不易生存，换句话说，应该是二级业务的补充。这个市场不应该有大型中介企业存在，特别是在建立了完善的经纪人信用体系的前提下，中介作为服务的提供者，应该关注于“服务创造利润”的理念，而不是投机创造财富，在倡导专业服务的管理理念下，市场并不需要大型的中介企业的存在；因为企业的存在无疑会加大交易成本，三级市场业务应该是二级市场业务的补充和延伸，是对房地产服务企业品牌的价值的补充。全中国陆续有其他中介公司关闭或缩减规模，这正是回到本源的关键时期。中介的发展应该是经纪人为主体的发展模式，做大也应该是合伙制，就像律师事务所，他不可能无限扩大，也不应该有“大型集团”出现，靠信用吃饭的就应该如此。

    综上所述，戴欣明2006年6月最先提出：买方市场将在今年实现，如今已是现实；在买方市场到来的今天，下一轮的洗牌将会波及那些小规模的中介企业，中介的模式将改变企业“养人”的局面，必须建立以经纪人服务素质为核心，强制执行资金第三方监管为原则，非盈利协会行政监控为手段，完善信息交易平台以及银行快捷服务为保障，强调经纪人行为，真正做到用法律意义上“信用体系”建立品牌。

    （本文作者为社会学者，知名房地产策划人）

    本文只代表作者观点，不代表《深圳商报》立场

    注明：本文是《中介倒闭是什么原因造成的？》的续篇