“铁狮门”低价取得土地是否涉嫌国有资产流失？！

                   顾海波

2008年1月23日，在上海杨浦区房屋土地管理局，新江湾城F地块毫无悬念以挂牌底价67.517亿元出让给了美国铁狮门房地产公司(TISHMANSPEYERPARTNERS，以下简称“铁狮门”)。这是上海有史以来出让总价最高的“地王”。根据报道，政府给竞买者设定了如下条件：所开发建设的甲级综合商办项目不小于200万平方米；有大型轨道枢纽上盖不少于100万平方米商办综合项目建设和管理业绩；有超高层建筑建设业绩；拥有和管理不小于500万平方米商业物业；有开发世界级专业绿色建筑机构标准的建筑项目不少于100万平方米；获得世界级专业绿色建筑机构颁发的认证等。专业人士一看便知，内地开发商甚至香港开发商都很难满足全部要求。

2007年12月24日，上海新江湾城核心地带F地块公开挂牌出让，这幅包括办公、酒店、文化娱乐、商业和住宅等各类物业的规划用地，占地达26.7万平方米，容积率3.37，总建筑面积90万平方米，挂牌起始价67.517亿元。

如以新加坡仁恒置业2007年11月在附近所拿楼面地价20000元/平方米的新江湾城D3地块作为参照，F地块总价可达180多亿元。再说D3地块是纯住宅用地，而F地块为商业综合体，出让价格应该更高。

2008年1月23日，铁狮门旗下的“铁狮门房地产基金”(TISHMANSPEYER GSC PARTNERS LLC)在没有面临一个竞争对手的情况下，竟然以挂牌底价67.517亿元，轻松摘得了新江湾城F地块的开发权。根据资料测算，新江湾城F地块楼面地价仅为7500元/平方米，只有D3地块的37.5%。这令业界人士感叹，同样是挂牌出让，但差距可谓悬殊。这里有太多的疑问？！这里有太多的思考！这里有太多的担忧！

   “铁狮门”低价取得土地值得我们思考几个问题：

1、            每一次大规模的土地出让都是国有资产的巨大流失！

笔者认为，在市场经济的条件下，在保障住宅用地得到保证的情况下，土地的出让总体上应该是价高者得，这是市场经济、效率经济和法制经济的内在要求！因此，“铁狮门”事件有国有资产流失之嫌！这里面有何猫腻？！谁对国有资产流失负责？！怎么向我们广大的主人——老百姓交代？！其实低价定向出让土地在中国并不是什么秘密，这也短时间内造就了无数中国地产“富豪”的神话（当然这里面一定也有国有资产流失和权钱交易的因素）！但在房地产投资“限外令”和高喊“科学发展观”的当今，出现明显低价的土地出让实在让人匪夷所思！

        我国经济透支土地资源而放大当前GDP的现象已十分严重，事实也证明，我国大量的已批待开发土地囤积在各级地方和开发商手中，据说增量土地不批存量土地开发5年、8年都不存问题，并且大部分还是协议和划拨出让的！以往每一次大规模的土地出让都是国有资产的巨大流失！我们在科学发展观的指导下，不能再犯这样的“低级”错误！不然对历史和人民也不好交代。

2、            房价高并不是地价惹的祸！

房价和地价有一定的关系，但在中国当今，与其说高房价是高地价惹的祸，不如说高房价是由于投机过剩和地方政府过于放纵惹的祸！与其说高房价是高地价惹的祸，不如说是开发商以前取得了巨额爆利！现在的相对高地价只是压低了开发商的利润空间而已，不然，为什么还有开发商会蜂拥拿地呢？！更何况开发商的拿地是市场行为，受到市场和法律的制约。相对于以前土地出让中绝大部分划拨、协议出让的土地，开发商并不会由于地价低而良心发现、并不会由于地价低而降低房价，汤臣一品楼面地价只有几百美金但房价却达到11万元/平方米的天价！我想届时“铁狮门”也一定不会由于地价便宜而降价出售！“低地价就能地房价”这是与虎谋皮！

3、            效率政府必须提到议事日程！

我国还是一个将长期处于社会主义初级阶段的发展中国家，中国是个大国但不是强国，人多地少，人均的土地资源和自然资源都十分稀缺，我国的人均耕地还不及世界的1/4，尤其是在当今，就业形势严峻，收入分配两极分化悬殊，社会保障体制还十分不完善。因此，亟需要通过国民收入的初次分配和再分配来保证社会的公平、和谐和高效发展。土地出让金作为各级财政很大一块收入，更加需要体现高效。巨大的土地出让金和土地出让金的高效、科学、公平、透明使用必须提到各级政府的议事日程已显得迫在眉睫！

2008年1月29日于上海

顾海波：中国房地产界，独立思考者、高级经济师

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