▲2008年房地产将会出现“胃溃疡”症状

（文/周帆  QQ:156577717）

在与许多开发商、经济学家和其它行业老板的接触中，发现一见面就会问及一个问题：你如何看待新一年的房地产市场？

这不仅仅是这些“大人物”们密切关注的话题，更是众多购房者所共同关心的民生问题。作为一直从事房地产业的专业人士，我感觉有必要就房地产的未来趋势谈一些个人的看法与感想，与大家共勉。

根据我个人的观察与预测，我认为2008年的房地产市场，总体形势依然乐观，总的价格水平会继续上涨。但有几个方面值得引起注意和重视：

一、开发企业将出现两极分化现象：大派实力企业更大，小型和经验性企业步履艰难

随着国家宏观调控的加大、市场越来越规范，一些大型实力派开发商，由于开发体系的日益完善、对外部资金依赖度较小、对市场掌控能力较强等方面的因素，将会继续强大。而一些小型企业、经验性企业，由于抗风险能力较弱、过度依赖外部资金、品牌竞争力较差，加上受宏观调控和市场成熟度（规范化）的影响，很容易受到打击，一些仅凭经验而创新乏力的企业，容易被淘汰出局。

二、金融财税调控将在2008年显示效果

存款准备金率、银行按揭、交易税费的提高以及土地使用性质的严格控制等一系列举措，在经过2007年的过度期后，进入2008年，将会明显显示出威力。存款准备金率的上调，已经导致2万多亿人民币上缴国库，意味着减少2万多亿的货币流动，也就是减少2万多亿的贷款额度，而国家又在控制对房地产的开发性贷款，这意味着未来房地产开发，将进入实力性开发阶段，更多的依靠自有资金和自行融资投入开发，这在很大程度上，加大了房地产开发的门槛。

三、资本运作将会出现一个小高潮

受宏观调控的影响，一些实力派投资、开发企业，将会把主要精力逐渐向资本运作转移，也就是说，一些实力企业会把资金用于资本运作上，通过资本运作（参股、兼并、上市等）来获取企业利益，逐渐摆脱依靠主业（房地产）囤积财富的传统惯例。受此影响，一些睡眠股（已上市企业）、前景看好的未上市企业将会受到实力开发企业的青睐，实力性开发企业将会把资金注入到这方面，以从中获取远高于房地产开发的丰厚效益。

四、2008年的楼市将会出现“胃溃疡”症状

根据本人对全国一级城市和部分二级城市房地产市场的观察，投资性空置率在明显下降，但富余性空置将会继续上升。

目前全国的一级城市，存在大量的“黑灯房”，正是这些黑灯房直接拉升了房价。在新的一年里，这些“黑灯房”将会逐渐流向市场，对楼市产生冲击。另一方面，一些大牌开发商，由于囤地过多，受国家政策影响，这些囤积下来的土地，在未来几年中，将会集中开发上市。加上受2007年末楼市低迷的影响，许多购房者进入观望状态。在2008年里，预测房地产市场虽然总体依然向好，但会出现阶段性、局部性“胃溃疡”症状，即，在某一阶段或者某些地区会出现房价大幅下降或者上升的不正常现象，2008年的房价，是动荡的一年，稳定度较差。

但是，对于三、四级城市，也就是地级和县级城市，2008年以及未来的几年中，将是一个较快发展阶段。三、四级城市将由产品粗放型向产品精致型转变，并且一些一、二级城市的开发商会瞄准、挺进这一市场。

五、开发创新将使策划受到重视

在宏观调控不断加大、货币不断紧缩、市场不断成熟、竞争强度越来越高等一系列因素的影响下，开发创新已经成为一个重要课题。过去，只凭经验的积累、简单的复制、市场本身的高吸纳度等，就可以开发房地产，并且成功率很高。但是，未来再这样做开发，显然是行不通的，更多的要依赖于创新，这些创新，包括开发模式（体系）创新、融资方式创新、投资切入点创新、主题创新、产品创新、营销模式创新、物业服务创新等。而创新仅依靠开发商自身的力量是远远不够的，必须借助外脑，也就是借助专业公司来共同完成。所以，房地产策划业，在经过近几年的低谷挣扎后，将会重新受到重视，尤其是那些基本不与专业策划公司合作而依靠自身团队的实力型开发企业，将会寻求与那些有信誉、有策划实力的专业策划公司合作，以求强化竞争能力，达到先人一步、领导潮流的战略目标。（文/周帆  QQ:156577717）