关于购房合同中“仲裁条款”无法律效力一案裁定的要点

----------本案已经由昆明中院立案受理，08年元月14日开庭

文/樊涛

　　本案申请裁定争议的焦点：

　　1、购房合同签订双方是否存在法律意义上的“仲裁协议”？

　　2、合同中的“仲裁条款”是不是等同于“仲裁协议”？

　　3、该“仲裁条款”应该如何订立？

　　4、开发商单方面订立的“仲裁条款”是否合法有效？

　　申请裁定方认为：

　　签订购房合同的双方没有就仲裁事项“单独订立”书面协议书，合同中的“仲裁条款”不是双方意思的明确的表示，因此不存在法律意义上的仲裁协议；合同中关于解决纠纷的条款，是房地产开发商单方面格式的“仲裁协议”，实为仲裁条款，是单方面所选择强加的霸王条款，为购房合同的“搭车协议”，并无法律上的效力。

　　结论：在本案的购房合同中，其“仲裁协议”，并非双方的意思表示一致，而是房地产商单方面的意思表示。合同中关于争议的处理方式，实为仲裁条款，是房地产商单方面所强加。依据《仲裁法》及民事诉讼法相关规定，适用于仲裁协议无效的情形。

　　理由如下：

　　一、根据《仲裁法》的规定，仲裁必须经当事人双方的意思表示一致，而且要有书面的仲裁协议，明确的仲裁组织。如下为仲裁协议书的范本：

　　仲裁协议书

　　甲方：×××（姓名或者名称、住址）

　　乙方：×××（姓名或者名称、住址）

　　甲乙双方就×××（写明仲裁的事由）达成仲裁协议如下：

　　如果双方在履行××合同过程中发生纠纷，双方自愿将此纠纷提交×××仲裁委员会仲裁，其仲裁裁决对双方有约束力。

　　本协议一式三份，甲乙双方各执一份，×××仲裁委员会一份。

　　本协议自双方签字之日起生效。

　　甲方：×××（签字、盖章）

　　乙方：×××（签字、盖章）

　　年月日

　　结论：合同双方无仲裁协议书。合同中的“仲裁条款”不是仲裁协议书，因为没有合同另一方当事人即购房者“书面”的订立确认，既不构成法律上认可的“双方的意思表示一致”。

　　合同中的“仲裁条款”不等同于“仲裁协议”，只要购房一方当事人主张无效，依据《仲裁法》的规定，既无效。对购房合同的确认签字，不能表示是对其“仲裁协议”的认可。

　　二、在本案中，“购房合同”使用的是由云南省建设厅和云南省工商行政管理局共同监制的《商品房购销合同》。

　　根据该“合同”使用说明第六条：“本合同文本中的[]中内容为并列的选择项，甲乙双方当事人协商确定后，选择的打√，不选择的打×”的说明，选择的前提应该是“双方当事人协商确定后”。但开发商提供的合同样本，所谓仲裁条款已经“印刷”成为打√的选择，事实上是开发商单方面的选择，剥夺了当事人另一方选择和进行协商的权利，违背了该合同使用说明第六条的规定，不是“双方当事人协商确定”。

　　结论：依据《商品房购销合同》使用说明第六条，该购房合同的仲裁条款无效。

　　三、根据《仲裁法》第十九条：“仲裁协议独立存在，合同的变更、解除、终止或者无效，不影响仲裁协议的效力”。

　　即仲裁协议不是购房合同的构成要件。购房者在购房合同的签字，不涉及认同其仲裁条款。再通俗一点，商务合同是交易为主；解决争议是平等协商的法律范畴；两件事情有关联，但如何关联是合同以外协商的问题，不能单方指定。有无“仲裁协议”不影响购房合同的效力。

　　结论：仲裁协议为是独立的部分，应当有独立的意思表示的载体，而不能打包搭车。

　　四、依据《仲裁法》第十七条“有下列情形之一的，仲裁协议无效：（三）一方采取胁迫手段，迫使对方订立仲裁协议的。”

　　开发商在购房合同中“印刷”选择“仲裁条款”，不是法律意义上的“仲裁协议”。开发商单方面的“仲裁协议”，实际效果是“胁迫”购房者只能走“仲裁”一条路，其情形已经构成“一方采取胁迫手段，迫使对方订立仲裁协议的”的情形，依法属于无效。

　　综上所述：申请人樊涛与云南京鹏房地产开发有限公司签订的购房合同（合同编号：京销2006—0398）中的仲裁条款，不是法律意义上的仲裁协议，且无法律上的效力。

　　樊涛代理人：樊维（签名）

　　2008年1月14日