东莞楼市预期趋向平稳发展
□本报记者 黄志军
来自东莞市房产管理局公众信息网数据显示，今年9月，全市普通住宅均价为5072元/㎡，同比降18.4%，目前东莞住房成交价格基本回调到位；但价格也与目前的成交价格仍有较大差距，预期下阶段不少优质楼盘仍有一定的降价空间，东莞楼市预期趋向平稳发展。
市场分析
公寓成交放量明显
据东莞中原研究部数据显示，自今年3月以来，东莞市住宅成交的户均面积呈持续上升的趋势，说明在自住需求为主的市场里，东莞购房者回归“大户型”的自住偏好，考虑更多的是居家的舒适度以及满足家庭聚居的面积要求；另外一方面说明，东莞房地产市场投资需求下降，适合投资用的小户型公寓成交比重下降，洋房、类别墅、别墅等物业总体成交比重在提高。9月成交住宅的户均面积为97.33 ㎡，环比8月下降1.32%，延续了8月的降势，9月户均面积下降主要是受公寓成交良好的影响。
统计显示，2008年9月东莞市公寓成交共553套，合共成交面积为29381.73㎡，套数和面积分别环比上升25.68%和8.63%。成交面积占全月商品房成交面积的12.43%，比8月上升了5.96个百分点，放量明显，成交主要来自万科运河东1号四期、中惠·香樟绿洲、甲壳虫之家、香缤城市花园二期和尚书银座等项目。
东莞中原研究部认为，随着2008年以来市场交投减少，东莞公寓物业的供求矛盾突出，面对较大的市场供求压力，公寓本应该是最早开始降价的物业。另外公寓供求关系也将极大的影响未来二手房的租赁市场。东莞中原研究部经理车德锐分析，9月公寓的市场价格依然比较稳定，相比年初1月已下降23.8%，作为投资型物业，当性价比能够被消费者接受的时候，依然会有投资者入市公寓。本月销售也主要是由于万科运河东1号公寓成交的带动。
后市展望
楼市趋向平稳发展
回顾9月东莞楼市，整个商品房成交量仅为24.3万㎡，环比8月下降43.6%，同比下降60.6%。业内认为，由于8月开发商采取在奥运前提前出货策略，使得9月的需求提前释放；同时也使得9月需求相对不足，而国庆黄金周甚至整个10月则成了9月需求累积的集中释放节点。
“目前消费者普遍处于观望，有的甚至有意抑制购房需求，推迟购房计划。因此市场需求相对不足，加上消费者购房决策时间在延长，需求需要时间去累积。10月需求集中释放后，预期再次进入需求累积状态，而下一次集中释放的时间节点主要是年底12月，原因是年底开发商要冲量，尽可能将全年目标完成最大化。”车德锐指出，9月全市普通住宅均价为5072元/㎡，目前东莞住房成交价格基本回调到位。但价格也与目前的成交价格仍有较大差距，预期下一阶段不少优质楼盘仍有一定的降价空间。
“东莞城市比较年轻，25到30岁人的购房需求比较大，未来两年内房价再下跌的空间不大。对东莞的自住型买家来说，价格在4000元/㎡~5000元/㎡之间的房子都可以考虑入市。”瑞峰置业总经理陈强说。中惠熙元集团董事会秘书李健也认为，今年10月，离去年国家出台“9.27”新政后东莞楼市经历了长达一年的调整，大部分楼盘价格降幅高达20-30%，大部分地产项目的价格也趋于稳定；说明当前东莞楼市已经合力挤出楼市泡沫，基本回归到理性、健康、平稳的发展轨道上来。
丰泰地产营销总监梁莹表示，通过房地产投资的一些指标计算，目前东莞房价水平租售比指标进入200-300倍的合理投资区间。大部分投资回报率已经可以达到6%及以上，长线投资价值凸现。房价收入比指标也回落到6倍以内，进入国际合理水平；考虑住房贷款因素，住房消费占居民收入的比重也已经低于30%。综合评估，调整后的东莞房价重回合理投资区间，相对应的购买力将成为房价稳定的有力支撑，东莞楼市预期趋向平稳发展。
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