杭州市政府出台“24条”意欲为谁救市？

         作者：叶航

10月13日晚10点，一篇名为《杭州市人民政府出台若干意见促进杭州房地产市场健康稳定发展》的文章悄悄挂在了市政府主办的“杭州网”上，披露了所谓的24条救市政策。至此，一直在开发商中流传已久的杭州市政府重拳出击拯救楼市的传闻，终于正式浮出水面。

　　今天上午，我正在上课，处于振动状态的手机几乎被杭州各大媒体打爆。一直到中午下课，我才得知上述消息。我以“不知道具体情况”为由，拒绝了所有采访要求。因为，对所谓的“24条救市政策”我确实一无所知，你让我讲什么？直到刚才，我才上网查看了这条在杭州引起轰动的新闻。心想，杭州媒体真得感谢我的谨慎，否则将使自己陷入一个十分尴尬的境地。

　　杭州市政府“救市”？救什么市？为谁救市？这是我们评价这一政策必须搞清楚的两个前提。

　　众所周知，杭州楼市的价格，一直是全国各省会城市的“重灾区”。从上个世纪90年代初开始扶摇直上，其价格上涨时间之长，价格上涨幅度之大，可谓全国之最！从每平米800-1000元的均价，上升到目前15000-18000元的均价，几乎上涨20倍左右。居高不下的房价，让杭州与北京、上海、深圳一起成为生活成本最昂贵的中国城市。尤其是2007年，杭州的楼市进入最疯狂的“最后一涨”，全年楼市价格比2006年几乎番了一翻！

　　楼市价格一路暴涨，究竟动了谁的“奶酪”？首先，当然是杭州上百万希望“居者有其房”的工薪阶层，一夜之间，他们发现自己竟然变成了“百万负翁”和“房奴”，以往的生活质量大打折扣。其次，是刚刚进入社会的年轻人，“望房兴叹”成了他们可怕的梦魇。去年6月，浙江大学的学生曾经在校网上自发组织了一次“民意测验”，毕业以后你希望留杭创业还是远走他乡？结果有60%的同学选择离开杭州，其主要原因就是因为杭州的房价太贵。第三，是希望来杭州创业的企业家和各类高科技人才，居高不下的房价大大提升了在杭创业和工作的成本，我院曾经有三层以上的引进人才，都是因为住房问题而不得不放弃在杭工作的机会。

　　进入今年以来，伴随着全国楼市的疲软，尤其是广州、深圳、上海和北京楼市的走软，杭州楼市坚挺的价格终于出现了一丝松动的迹象。但正当广大百姓似乎看到一线希望之际，杭州市政府居然出台了什么“24条”拯救楼市的政策，我们不仅要问：杭州楼市究竟怎么啦？政府究竟需要救什么市？又是为谁在救市？

　　楼市价格有望下跌，这是事实，但楼市价格下跌就必须予以拯救吗？那么，我们要问：楼市价格下跌，究竟又动了谁的“奶酪”？毫无疑问，下跌的楼市首先使那些依靠楼市价格不断高涨而大发其财的开发商惶惶不可终日，生怕断了他们十几年来无忧无虑的黄金美梦。其次是让那些不以房屋为其居，反以房屋为其财的“炒房团”和“投机客”惊恐不安，他们动辄十几套、几十套、甚至整个单元地买下楼盘，囤奇居缺，唯恐楼价不涨。再者是那些在批地、规划、建筑、验收等各个环节与开发商暗中勾结、中饱私囊的腐败官员，他们与开发商狼狈为奸。最后，当然还有地方政府，因为他们也是楼价大涨的利益同盟，因为楼价涨则地价涨，地价涨则地方财政收入也水涨船高。

    一九二七年三月，毛泽东同志为了答复党内和党外各种各样对于农民运动的责难，写下了不朽的篇章《湖南农民运动考察报告》。毛泽东指出，对于这场轰轰烈烈的民众运动，土豪劣绅、国民党右派和共产党内的右倾机会主义分子无一例外都斥之为“糟得很”，而一切革命的党派、革命的同志和广大的中国农民则无一例外都赞之为“好得很”。毛泽东认为，对同一件事物，产生两种这种截然不同和对立的态度，这很正常；因为它正好反映了两种截然不同的利益和立场，每一个人都会站在不同的利益上表明他们的立场。

　　那么，对于杭州楼市价格可能出现的下跌，究竟谁认为“糟得很”而谁认为“好得很”？对政府出台救市政策，究竟又是谁认为“好得很”而谁认为“糟得很”？这就是我们判别杭州市政府出台“24条”救市政策的立场究竟站在哪一方的金科玉律——

　　“24条”救的不是人民大众的市而是一小撮开发商的市，“24条”救的不是民众利益的市而是投机炒房者的市，“24条”救的不是人民公仆的市而是腐败官员的市，“24条”救的不是政府赖以存在的民主基础的市而是政府借以逃避人民监督的市！

　　住房，是广大人民群众安居乐业的生活必须品而不是一小撮开发商发财致富的工具；土地，是中国老百姓赖以生存的基本要素而不是各级政府鱼肉人民的手段。一个人民的政府应该以人民的利益唯其自身的利益，而绝不应该逆人民利益而动！

　　附：杭州市人民政府关于促进杭州市房地产市场健康稳定发展的若干意见

　　各区、县(市)人民政府，市政府各部门、各直属单位：

　　为贯彻落实科学发展观，进一步完善房地产市场调控政策，合理引导住房消费与住房开发建设，促进我市房地产市场健康稳定发展，结合我市实际，提出如下意见：

　　一、进一步创造良好的住房消费环境

　　(一)调整购房入户政策。购房入户政策实施范围由杭州经济开发区、杭州高新开发区(滨江)、钱江新城区域扩大到上城、下城、西湖、江干、拱墅区等区域。购房者为非杭州市区户籍人员(不含境外人员)，在上城区内购买单套住房(含存量房)总价达1OO万元以上(含100万元)，或在下城、西湖、江干、拱墅区内购买单套住房(含存量房)总价达80万元以上(含80万元)的，经市房管、公安等相关部门审核批准后可申请办理1户(夫妻以及未成年子女)杭州市区户籍。具体操作办法参照《杭州市人民政府办公厅转发市房管局关于外地人在杭购房入户试点办法的通知》(杭政办[2 006 ] 6号)规定执行。杭州经济开发区、杭州高新开发区(滨江)、钱江新城的购房入户政策仍按原政策执行。

(二)放宽住房公积金贷款政策。住房公积金贷款最高额度由50万元提高到60万元；住房公积金贷款最长期限由男6 O岁、女55岁调整为男65岁、女6O岁。

　　降低住房公积金贷款首付比例，职工购买商品房首付款比例由30%降低至20%；

　　职工首套贷款购买的商品房，人均建筑面积未达到全市人均住房建筑面积标准的，可按相应额度申请第二套住房公积金贷款。

　　允许杭州区、县(市)异地办理住房公积金贷款手续。鼓励职工提取本人、配偶及直系亲属住房公积金购买自住住房。

　　(三)实行购买商品房契税、印花税补贴。自本《意见》发布之日起至2 009年1 2月3 1日止，对个人购买上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区(滨江)、杭州西湖风景名胜区、杭州经济开发区、杭州之江度假区内普通商品房的，在取得房屋所有权证后，按所缴纳的契税、印花税地方体制分成部分给予全额补贴。

　　(四)实行存量房交易税收补贴。自本(《意见》发布之日起至2009年12月31日止，对上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区(滨江)、杭州西湖风景名胜区、杭州经济开发区、杭州之江度假区范围内买卖个人普通住房的，买卖双方(均为个人)缴纳的税收收入根据地方体制分成部分给予全额补贴。

　　(五)简化存量房交易纳税申报手续。对出售自住住房，并在售房前后一年内新购房的纳税人，不再收取个人所得税纳税保证金。

　　(六)明确界定购买第二套住房的对象。对一户家庭中年满1 8周岁子女购买第二套住房，可比照首套住房贷款政策执行。

　　(七)暂停征收房产登记等相关收费。自本《意见》发布之日起至2 009年1 2月3 1日止，对购买上城区、下城区、江干区、拱墅区、西湖区、杭州高新开发区(滨江)、杭州西湖风景名胜区、杭州经济开发区、杭州之江度假区范围内普通商品住房和普通存量住房的购房者，全额暂停征收其房产登记费、房产交易手续费、权属调查费3项行政事业性收费。

　　二、鼓励推行房屋拆迁货币化安置

　　(八)鼓励拆迁房货币化安置。在项目建设、征地拆迁中，鼓励实行货币化安置，节约拆迁安置房建设用地。对原规划用于安置房建设的土地调整为公开出让土地的，其出让收入扣除规定的费用、资金后，返还各做地主体，用于拆迁安置土地的开发和基础设施建设等。

　　(九)加大政府购买力度。市级各部门、各城区做地主体，可根据需要，在价格合理的基础上，按照公开、公平、公平的原则，经市财政部门同意后，通过政府采购的方式，购买中低价位的商品住房，以增加拆迁安置房房源。

三、进一步优化房地产业投资发展环境

　　(十)对房地产开发企业的企业所得税按下限预征。对房地产开发企业项目完工前的预售收入，按国家税收政策规定的预计利润率下限标准预征企业所得税，实行按季预缴、按年清算。

　　(十一)调整房地产抵押权登记办法。房地产项目领取《商品房预售证》，未销售的房屋停止销售后可办理在建工程抵押权登记手续，在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，将在建工程抵押权转为房屋抵押权登记。

　　(十二)适度调整出让价款支付期限。对自2007年1月1日至本《意见》下发之日期间已公开出让的房地产经营性用地，且受让人已按《国有建设用地使用权出让合同书》(以下简称《出让合同》)的约定足额支付首期出让价款(包括定金)的，由受让人提出书面申请，经批准办理相关手续后，可调整《出让合同》约定的余下出让价款的支付时间，并由受让人承担相应的银行同期贷款利息免交滞纳金，每期调整期限一般为3个月，最长不超过6个月。

　　(十三)放宽建设项目开、竣工期限.对自2007年1月1日至本《意见》》下发之日期间已公开出让的经营性用地，且《出让合同》约定须在2009年7月31日前开工建设的，在受让人支付总地价款的70%后，可办理交地手续，相关部门凭国有建设用地批准文件，先行开展各项前期准备工作并动工建设，待受让人按批准的时限付清全部出让价款后，再行办理土地使用权登记手续；对按期动工确有困难的，由受让人提出书面申请，经批准后可增加不超过一年的开、竣工时间。

　　(十四)放宽新出让地块地价款支付期限和比例。对新出让的经营性房地产用地，允许受让人在1 2个月内付清出让价款，对起价总额在5亿元以上或规模较大的地块，其出让价款支付期限最高可达18个月；允许自《出让合同》签订之日起1 O日内应缴的首付出让价款(定金)调整至出让价款总额的10%。

　　(十五)缓缴房屋物业维修基金和人防易地建设费。领取《商品房预售证》时预收的房屋物业维修基金，延至办理房屋初始登记时收取。人防易地建设费推迟至办理《商品房预售证》时收取。

　　(十六)提高政府服务水平。市级各职能部门及城区政府要营造良好的发展环境，加强与企业的联系，帮助企业解决经营活动中遇到的困难；要加强服务，提高效率，减少审批环节，缩短审批时限。同时，要认真执行《杭州市人民政府关于暂停征收152项行政事业性收费的通知》(杭政函[2008]184号)精神，确保涉及房地产的1 2个暂停征收项目落实到位【其中房管部门2项：城市房屋拆迁管理费、房屋所有权证书工本费；国土资源部门7项：征(土)地管理费、征地不可预见费、土地登记证书工本费(三资企业)、土地登记证书工本费(普通个人)、土地登记证书工本费(普通单位)、土地登记特制证书工本费(单位)、土地登记特制证书工本费(个人)；建设部门2 项：工程定额测定费、工程质量监督费；人防部门1项：工程质量监督费】。

(十七)加大支持和监管力度。各金融机构、各房地产企业要加大对住房公积金贷款的支持力度。对拒绝为购房人办理住房公积金贷款的房地产开发企业，有关职能部门将对其通报批评，必要时依法进行查处。

　　(十八)鼓励房地产企业使用新材料、新设备、新工艺，推进节能减排。房地产开发企业为开发新技术、新产品、新工艺发生的研究开发费用，按规定可享受研究开发费企业所得税加计扣除政策；房地产开发企业购置符合国家规定相关优惠目录，用于环境保护、节能节水、安全生产等专用设备的投资额，可享受相应的财税政策。

　　四、营造房地产业发展的良好社会氛围

　　(十九)建立房地产市场分析机制。市实施"居者有其屋"工程领导小组应不定期召集成员单位及相关部门分析当前房地产形势，及时准确地发布房地产市场动态信息，以维护房地产市场稳定。

　　(二十)建立沟通协调机制。通过政银企座谈会等方式，搭建银企对接的互动平台，及时协调解决企业面临的困难，为企业的进一步发展提供金融支持。鼓励银行在国家宏观调控政策指导下，增加有效的信贷投入，支持符合条件的房地产企业的正常合理信贷需求，有效支持房地产业健康发展。

　　(二十一)建立突发事件预案机制。制订针对房地产市场发展过程中出现的突发公共事件的应急处置预案，同时建立完善突发事件处理机制。

　　(二十二)充分发挥行业协会作用。积极引导和帮助企业提高企业竞争力、抗风险能力和应对房地产形势变化的能力。

　　(二十三)加强房地产市场管理。加强房地产市场价格秩序管理，严肃查处开发企业虚假广告等行为。对提供虚假信息、恶意炒作、误导消费的行为将予以严肃处理。加强房地产市场诚信体系建设，切实保障房地产消费者的合法权益。

　　(二十四)加强舆论宣传引导。加强对我市城市建设、城市发展和房地产发展前景的宣传，客观、公正地报道房地产市场情况，同时加强对法律法规以及购房和购房投资风险等知识的宣传，引导广大群众树立正确的住房消费观念。

　　如上级有新政策出台，按新政策执行。

　　萧山区、余杭区可参照执行。

　　二00八年十月十四日