笔者看到一则消息《全国性房产救市方案出台只待时机》，而现在很多媒体都在谈论救房市，为此笔者提出自己的见解。
住房和城乡建设部等部门联合已经制定了一套房地产“救市”方案，并上交了国务院，政策出台只待合适时机。主要政策内容包括：二套房贷政策、房地产税收政策、降低首付比例、调整公积金贷款政策等。另外，降低土地保证金、规划费用以及缩短流程以减少开发企业现金流出量，鼓励银行开发贷款。
为此笔者持反对意见，并且认为，救地产是让更多贬值的钱购买虚浮的房，对宏观经济以及经济发展将有重大不量后果。也对次贷危机的产生没接受教训，是个重大错误。
首先我们来分析下各地对房地产救市的动态，其实这些方案都已经违背了有关规定，并触及红线。
例如，杭州“24条”规定中第一次对“二套房贷款”政策进行了调整，但是央行对此并没有回应其行为是否合法合规。
浙江省绍兴县教育局最近推出的两个政策，其中之一是这么规定的，为发挥教育在繁荣柯桥新县城中的作用，具有大专学历及以上或初级技术职称及以上的各类人才，在柯桥买房子，其子女参加中考就可加10分。而另外一政策则是教师买房可转正。
西安市出台的政策明确提出开发商拿地可以将大地块进行切分，分宗付款、分宗拿证，这明显与国土资源部此前关于土地招牌挂不得分期付款拿证的规定有抵触之处，但是国土资源部对此并没有反应。
这些行为均被市场理解为管理层对地方政府对楼市“救市”行为的“默许”。既然大气氛允许，房地产调控新政出台便已没有政策压力。
对于房地产销售形势在呈现下降趋势，目前还没有到房价到合理价格以下的时候，甚至还没有回归到合理价格。我们看看具体的销售统计数据。
以新建商品住宅销售面积为例，二至八月，同比下降的幅度分别为3.6%，0.3%，4.0%，6.5%，6.9%，10.8%和14.9%。1—8月，北京、上海、浙江、广东、福建、天津、江苏等经济发达省市的商品住宅成交量下降都在20%以上。
“北京、上海、浙江的同比下降分别为55.5%、38.5%和32.5%。浙江处于下降幅度第三位。”朱中一称，三所城市的住宅销售量占全国销售总量的三分之一，这些省市销售量的下降对全国的影响很大。
从去年9月到今年上半年，国家进一步加强了对房地产市场的宏观调控，我国的房地产市场已逐步有狂热转向了理性。“然而，面对突如其来的新一轮楼市调整，很多购房者对房地产一下子失去了信心，导致销售面积大幅受挫。”
与此同时，1—8月，全国二手住宅的销售面积也明显下降。虽然1—9月的数据国家还没有正式公布，但据北京、上海、天津等省市的预测，9月份的成交量比8月份又有较大幅度的下降。
而上海一手商品房成交量终于在低迷中出现一丝暖意。根据统计，10月上半月（10月1日—15日）一手商品住宅（不含动迁及配套房，下同）成交量为2077套，环比9月上涨17.9%；均价3万元/平方米以上的高档住宅成交量环比大跌61.6%。成交量环比涨幅最大的是均价1万元/平方米以下住宅产品，尤以松江最为抢眼，环比上涨108.9%。在松江各板块中，九亭成交量环比上涨60.8%，最为明显。
10月上半月（10月1日—15日）商品住宅（不含动迁及配套房）成交量为2077套，虽然相比2007年的5677套、2006年的4813套都要低，但环比9月上涨了17.9。
数据显示，10月上半月均价3万元以下住宅产品环比均有不同程度涨幅，其中涨幅最大的是均价1万元以下的外环周边住宅，上涨了38.2%；而均价3万以上高档豪宅市场成交量却环比下跌六成。
低价住宅成交异军突起，表明部分刚性需求购房者开始出手，政府近期的贷款降息动作增加了这部分购房者的意愿。而受当前全球金融风暴影响，豪宅购买者对房地产投资更趋保守。
分析数据显示，10月上半月成交量环比涨幅最大的住宅产品中，以松江的楼盘最为抢眼，环比上涨108.9%。其次则是嘉定、奉贤、青浦等郊区。在松江各板块中，九亭成交量环比上涨60.8%。
10月上半月九亭板块成交量大幅上扬，主要得益于部分楼盘的降价热销。如金丰蓝庭二期10月上半月成交均价8335元，相比5月的9878元下降15.6%；金丰蓝庭三期10月上半月成交均价8069元，相比5月的9781元下降了17.5%。
另外，九城湖滨国际公寓10月上半月成交均价9187元，相比5月的成交均价11242元下降18.3%，贝尚湾园10月上半月成交均价14052元，相比5月的成交均价17263元下降了18.6%。
数据显示，九月份，北京二手房总体成交均价为9503元/平方米，环比8月份微跌1.7%，这已经是今年以来连续第三个月价格环比下行。
第三季度，北京二手房成交价格逐月走低，主要是因为购房者和出售方对后市都持较为严重的观望态度，二手房市场的成交量也随新建商品房市场出现滑坡，加之新房价格在三季度已有明显松动，因此，买卖双方对二手房成交价格的心理预期也渐趋走低。
虽然价格整体下行，但部分热点区域的二手房价在8月份普遍下降后，于9月中旬以后出现回升的现象。据“链家地产”的数据统计，玉泉路、方庄、朝青、亚运村、奥运村、八通沿线等区域二手房价的波动幅度普遍在3—6%左右。
热点区域房价在奥运月的波动，主要是由于前期涨幅过高，在市场趋冷后，这些区域出现一定程度的“掉价”现象。但奥运后市场有所回暖，促使第三季度热点区域的二手房价呈“V”型走势。
到目前为止，此轮房地产市场“气候”变化影响到的深圳、上海、杭州、北京等大城市，无一不是前两年的商品房价格疯涨的城市，有的城市房价在两年间像坐上了火箭，翻了两番。上涨时翻番涨，下跌时按百分比算，谁赚谁亏，开发商以及相关企业算得出来，消费者心里也有数。这种情况下，开发商们就高喊“救市”，其只能赚不能亏、只能多赚不能少赚的心态何其昭彰。
国家对待房地产业的态度一直是促进健康发展，实施的宏观调控措施也一直以控制房价上涨幅度为目标，而不是打压房价。国家从2005年以来对房地产业实施的宏观调控政策始终是微调，并没有像房价翻番那样发力。各地的房价也一直处于上行通道中。即使到了今年上半年，全国70个大中城市的房价仍然只是同比涨幅回落，并非房价下跌。少数城市房价出现环比下跌，不过是开始理性回归。
据国家统计局统计，今年前5个月，全国完成房地产开发投资同比增长31.95%，房地产业的景气指数仍然维持在100点以上的高位。这表明，房地产行业繁荣发展的格局并未改变。
与少数大城市房价回落相应，近期房地产市场的另一个显著特点是销售面积下滑，这从另一个角度说明，与去年楼市过热现象相比，投机炒作受到抑制，超越购买能力的“恐慌性”购房行为得以缓解，供需比重严重失衡状态正在扭转。
当前，一些开发商高喊“救市”，主要理由之一是资金紧张。事实上，房地产行业负债率较高，但利润率也高。此次开发商资金紧张的真正根源并非从紧的货币政策，而是在暴利驱动下前两年争相贷款、抢夺高价地块的结果。现在，销售遇冷了，开发商们不想自己承担损失，而是期望政府埋单。
判断房价的涨落是否在合理区间，应该有客观、公允的立场和科学的方法。在房价刚一出现下降苗头时就迫不及待地期望政府“救市”，不过是一些开发商维护暴利的一种策略而已，大可听之任之，让市场之手多发挥一些作用。
这次房地产市场交易量、交易金额出现大幅度下降的原因是购买环节，根本原因还是房价过高超出了普通购房者的购买能力。
购房者的观望情绪何时消失，何时才是房地产市场交易里复苏的机会。不是房地产靠囤积后等待国家出台新政策后再销售的。房价只有回归理性，开发商利润达到合理水平才是市场的机会。
房地产交易量的调整应该依靠房价调整来释放，从各地出台的救市经验来看，政府对楼市的调控会引发购房者的进一步观望，降低贷款门槛等系列政策未必能刺激市场需求。另一方面，开发商受资金压力才会下调房价，而随着房价的下降，买卖双方才会达成一个市场价格共识，进而使交易量释放出来。如果政府在这个市场价格调整的过程中插手房地产市场，是利是弊，笔者存在悬疑。
对于应对国际金融危机，虽然中国必须扩大内需，这个绝对正确，争论也不大，但是房价的高位有利于扩大内需，却无论如何不敢苟同。有人认为，扶持房地产可以促进其他产业的发展，其实这是个误区，是片面的看法。
首先，扩大内需是为了应对美国可能出现的进口锐减，为了相关产业在无法继续向西方出口后，可以在国内找到更大的市场。房地产是这种出口的产业吗？虽然各行各业都是相互关联的，房地产当然也可以再影响其他行业，但我们首先要关注直接受国外市场影响的产业。我们的各种出口产品以日常消费品为主，现在高房价把居民手里的钱，甚至他们未来的很大一部分收入都窝在房地产上，那他们还有多少钱可以购买这些日常消费品？
其次，与其等待房地产商通过高房价从老百姓手里掠夺到财富后，会怎样促进产业的繁荣，不如让老百姓支配更多的真金实银；与其指望热火朝天的房产怎么去创造出新的购买力，不如通过合理的房价松释民众的住房负担，从而解放现有的购买力；与其先相信投资和消费间蛋生鸡鸡生蛋公式在未来的难以预测的作用，从而伤害到现有的有效需求，不如先依靠眼前可见的实际需求，再让消费和投资的相互关系发挥应有的作用。
总之，要让钞票，让消费的主动权和购买的意愿更多地集中到消费民族工农业产品的大多数人身上，这才是有效的扩大内需。当数以万亿计的居民储蓄从百姓的存折直接涌向民族产品的时候，那才形成援救民族工农业的货币大军。相反，如果这些钱被压在群众的箱底，或基本流向房产富豪的腰包，或者在房地产商的运作中再流向一些权势人物本已无需在国内动用的钱袋，都难以发挥其应有的作用。不要忘了，我们扩大内需，急切要解决的是消化可能从国外退出的我们的普通产品，不是为了从国外进口更多的奢侈品或其他的高端消费品，更不是为了让那些巨富们到国外去摆阔和挥霍。
而随着土地市场开始进入深度调整阶段，房价将理性回归，今年中国房地产行业的资金缺口将高达6730亿元，需求萎缩和资金绷紧，预示着房地产商开始进入了行业的调整期，这个过程比一般预想得更为漫长，房价调整刚刚拉开序幕，单纯注资救市无法解决楼市根本问题。
对于房地产这个市场，市场的供求双方之间，地方政府与开发商产生了直接的利益联系，毕竟无论是土地出让金收入，还是地方的财税收入都直接与房地产市场挂钩。而且较之其他产业，房地产拉动经济增长的效果更加直接。由此，在房地产市场持续高热的过程中，我们不难看到隐含在其中的地方政府身影：热衷于城市拆迁和土地出让，对开发商故意囤积土地等行为却处罚乏力等等。
然而，房地产不同于一般的商品，它关系着国计民生。在传统思想的影响下，中国百姓都渴望拥有一套产权房。若房价一直徘徊在畸高的水平之上，消费者为了实现“居者有其屋”的梦想，往往会节衣缩食，挤压其他消费需求。因此，在不断被推高的房地产价格背后，却是其他产业发展受到不利影响，这其实也是造成宏观经济下行的一个重要因素。目前尽管经过一年左右的调整，国内房价依旧过高。以国际上常用的房价收入比来衡量，目前国内一线城市的比值仍在10倍以上，远高于海外市场平均4-5倍的水平。这样的整体房价水平，远未达到需要地方政府出手救市的地步。
笔者更看到近日有的楼盘价格竟然有4.6折的价格，可想而知，虚浮的房价，其利润是如此之大啊。
所以，在房地产市场逐步回归理性区域的时期，切不可因地方政府的短期利益而放松政策调控力度。房地产市场的健康发展事关宏观经济的大趋势，希望中央有关部门对调控的方向和力度尽快给予明确的公示，而不是任由地方政府出于个体利益而随意逆转此前的调控绩效。
事实上，合理的房地产价格当由供求双方经过充分的博弈自发形成，行政力量这一“有形的手”不必过多干预。各级政府的职责当回归其本位，更多关注有关配套政策的设计。在楼市由繁荣转向萧条的过程中，一些矛盾和问题也可能会集中爆发。诸如，中小房地产企业濒临倒闭、前期购房者要求退房事件等等。这些问题的滋生，源于监管执行能力弱化、社会服务中介不完善、开发商结构失衡、市场理念不完善等诸多原因，需要有关部门尽快应对解决。例如，对开发商的经营积极引导，鼓励他们通过股权合作、上市、房地产信托、房地产项目债券化等渠道获取周转资金，以合规合法的渠道化解资金瓶颈，避免调控政策对全行业的运行造成过度伤害。
而一些地方政府，由于地价下降，房地产销售下降，带来了税收指标完成的困难，再这样情况下，这些地方就表面上为了开发商，实际是为了自己的功德在说词。真正并非是房价格低的无法让开发商活下去了，至少笔者认为，地产市场的投资者总比股票市场的投资者要好过了很多倍。
房价的理性回归顺应了民意，体现了产业发展的正常周期。对此，地方政府不必出手干预，毕竟只有市场这只“无形之手”才是价格发现的真正力量。
最近有媒体报道，正在准备放开房地产市场的税收政策、信贷政策，通过这些政策来救房地产市场。"原因是美国房地产市场的价格下跌导致了这次如此巨大的全球金融市场危机或金融海啸。因此，中国要防止出现美国式的次贷危机或金融危机，政府就得要采取相应的政策来保证国内房地产市场价格不能下跌。
其实，这样的观点或说法完全颠倒了美国次贷危机的因果关系，颠倒了美国金融海啸产生的根源。如果用这种颠倒的因果关系来处理中国的房地产市场问题，来改变中国当前的房地产市场政策，那么美国式的金融危机也就真的要在中国出现了。所有的事实都证明，美国为什么会有次贷危机？美国的次危机为什么会越演越烈？其根源就是房地产泡沫所导致的。
事件的起因是美国“9·11”事件及纳斯达克股市泡沫破灭之后，美联储为了减少这些事件对美国经济冲击，防止美国经济衰退而采取完全宽松的货币政策。在短期内把美国联邦基准利率由6.5厘下降到1厘，40年来最低水平。而货币政策的宽松从而使得住房贷款公司及商业银行制造各种各样的住房按揭利率的产品，让一些还款能力不高的次级信用的贷款人进入房地产市场。然后将这些次级贷款证券化及衍生化。
可以说，在2001年之后美国楼市繁荣时期，买房人、放贷人、各大投行、对冲基金、评级机构等，全部大赚特赚、皆大欢喜。但是，当次贷危机爆发，所有的隐藏的风险都显露了出来。而且这种无限放大的风险则成了一个无永无止境的黑洞，也是压倒美国金融市场最后的一根稻草。
从该事件可以看到，每一个当事人贪婪的本性表现得淋漓尽致，每一个当事人为了让其利益最大化，总是会采取合法或非法的方式来摧毁金融市场根基即信用。
目前中国的房地产市场，由于早几年价格快速飙升，房地产市场泡沫同样吹得很大。但是由于2007年政府看到房地产问题所在，采取了一些政策来遏制房地产炒作与投机，从而使得国内房地产泡沫有所收敛。当然，在房地产泡沫收敛的过程中，房地产销售下降也是自然。
因此，目前房地产市场的情况是，一方面房地产开发商把房价顶得天花板上不下降，另一方面又大叫房地产市场出现多少危机，甚至有些房地产开发商一边让房价上涨一边又大叫房地产市场出了问题。这是多么荒唐的经济逻辑。可以说，目前国内房地产市场最为重大的问题是，一方面房地产开发商手上持有大量的住房而不降价销售但大叫要政府救市，另一方面绝大多数居民由于房价太高没有支付能力进入这个市场。如果房地产市场的价格得以调整或下降，下降到绝大多数居民的支付能力水平上，那么中国的房地产市场问题就会迎刃而解。希望政府及全国人民对此有一个清楚的认识。决不可用颠倒了的因果关系来理解中国房地产市场问题。
我们再看看购房者的情况，他们家庭月供收入比居高不下，美国本轮危机的根源是2001年IT泡沫破灭后，美联储为抵御经济衰退而大幅降息，宽松的利率条件刺激了房市泡沫，而层出不穷的金融衍生品又加速了泡沫的膨胀，最终泡沫破灭造成金融危机。
中国过去几年的房地产泡沫程度相比美国有过之而无不及。而据该报告中对中国几个主要城市的调查数据分析，2008年样本城市的家庭平均月收入为6453元，而在目前房价下家庭月供收入比达到了惊人的75%，房价需要下降42%才能使月供收入比降至40%；即使是对于收入排名前60%的中高收入家庭而言，2008年的平均家庭月收入也只有9311元，这部分人群目前房价下家庭月供收入比也高达54%，房价需要下降19%才能使其月供收入比降至40%。据此可见，房地产的泡沫化程度相当高。
如果目前只是在房价上任其上升，那么购房者的平均月供就必然要增加，而放松预付等的方式，正是走美国次贷危机的路，对金融危机的解决不但没好处，反而会种下新的祸根。
目前国内监管层和银行已经注意到了房地产的风险，并进行房地产压力测试。根据市场上一种简单化的估计，普遍认为房价下跌15%并不会对银行带来风险。
对此，某国内银行房贷部门相关人士表示，15%只是一种简单化的估计，即假定房地产价格的评估没有出现误判，但是有的时候这种误判的确是存在的，比如把150万的房子最终按200万、300万贷出去。尤其是过去转按揭风行的时候，金融机构为了争夺银行贷款，就会出现很多问题。这种情况在一段时间内的确存在。一位姓张的买房者就曾透露，去年买房时，房屋中介就为他出点子，首付不足可以把房价抬高，100万写成300万，如此一来其他都可以从银行贷款。
其实，目前房地产流动性过剩是元凶。房地产泡沫形成的根源在于宽松的利率条件和大幅降息的政策。对此经济学家许小年也指出危机的根源在于货币供应超出了实体经济的需要。
金融市场周期性的出现价值偏离正常估值是正常规律。迄今为止没有一个国家的宏观调控能成功控制房地产市场的泡沫和股市的泡沫，这说明事前难以甄别什么时候价格过高，货币政策过松。
有部门就对目前我国房价的意见是：房价被高估30%-40%，但不存在严重泡沫。
无论从房价收入比还是租金收益率来看，不可否认当前我国房价存在着明显的高估，但是，高估的程度并不严重，并不足以使泡沫彻底破灭。
从房价收入比来看，我国房价超出负担能力30%-40%。因此在其看来，我国房价被高估了30%-40%。
当前的政策调控遏制了泡沫的进一步膨胀，但也使房地产的固有周期得以延续。从国际经验来看，房地产市场的长周期平均为18年。周期见顶之前往往出现过严重的投机，如果这些规律在我国成立的话，那么这轮上升周期的顶峰可能还没出现。
如果要救市，只有让百姓的口袋鼓起来，等他们钱足够买房子了，你房价多少，他们自然会衡量口袋。
因此如果把股市救起来，国家只要动用千亿的资金，成立类似与平准基金的市场激励基金，那么迅速地把股市拉起来，投资者的钱多了，自然他们会知道如何去找寻新的投资。
而今天CPI高企，股市下跌，很多居民是存银行或投资都是负收益，他们怎么可能去购买如此高的房价的房子？
为此笔者认为，目前比如股市的大幅度下跌，已经让投资于股市的投资者严重贬值，如果目前抬高房价，让贬值的钱去购买还虚高的房子是不和实际的。
笔者个人看法，仅供参考。