陈真诚：南京救市刺激房地产购买或徒劳
——金融危机下的房地产深度分析之五
文/陈真诚
9月27日，是去年央行、银监会出台“927”房贷新政整整一周年的时间，一直是非不断、舆论高度关注、地方政府作为广受质疑的南京房地产市场再度把舆论的焦点吸引过来。在房市普遍低迷、房价正在下降通道继续下降走势的当今，在美国次贷危机引发的金融危机继续恶化并严重打击房地产预期的当今，南京地方政府在房地产市场上的“救市”作为，不能不引起舆论界、业界、消费者的普遍关注。
9月27日下午三点，南京市政府办公厅召开新闻发布会，印发了《关于保持房地产市场稳定健康发展意见》的通知，主要内容包括：2008年10月1日到2009年9月30日期间，政府对购买普通商品房者按面积进行补贴：90平方米以内补贴总房款1%，90平方米—144平方米间补贴总房款0.5%；二套房人均面积低于南京市平均标准的，第二套房可继续享受按第一套房利率标准；2009年9月30日前，房地产开发企业可缓缴、分期缴纳基础设施配套、人防等建设费用，最长可延期至开发企业办理商品房销售许可证之前；取消“一房一价”的商品房价格管理方式；根据实际情况，调整商品房税收优惠标准；进一步加强“卖旧买新”税费抵扣的执行力度等等。南京地方政府新政策出台后，本文作者陈真诚9月30日通过“陈真诚和媒人说房市QQ群（71146104，限媒体记者、编辑加入）接受了现代快报尹晓波记者的采访，本文就是将回答采访提问的内容整理而成。只是，本文内容仅系个人观点，不构成任何企业决策或消费者做出是否购房决策的依据。
尽管南京地方政府出台《关于保持房地产市场稳定健康发展意见》这一新政策“救市”试图刺激购买，然而，本文作者陈真诚主要基于品牌营销角度分析认为，可能是徒劳的，对刺激房地产成交起不了大作用，其主要理由如下：
首先，南京地方政府“救市”政策中，可能对市场最具影响力的内容是关于政府补贴房补等内容：2008年10月1日到2009年9月30日期间，政府对购买普通商品房者按面积进行补贴：90平方米以内补贴总房款1%，90平方米—144平方米间补贴总房款0.5%。然而，消费者会算一笔账。政府按每平方米补贴0.5%-1%，这个只是象征性的补贴，与消费者预期中的房价下跌10%以上乃至有舆论称可能下降30—50%相比较，简直可以忽略，就好象此前9月15日央行宣布双双下调人民币贷款基准利率和中小金融机构人民币存款准备金率，将5年以上降息0.09一样，实在算不了什么。
其次，至于鼓励二套房购买的“二套房人均面积低于南京市平均标准的，第2套房可继续享受按第一套房利率标准”这一内容，本不是新政策，央行、银监会的政策本就是这样规定的。因此，这一条，除了可能会增加舆论传播内容外，不会对购房者产生刺激购买作用。
第三，南京市房产管理局副局长郭宏定称：四季度国家包括各级政府可能会出台相关方面的政策，这个政策会对房地产市场的影响非常重要，包括南京市我们出台的政策，包括我们了解的全国各个城市的政策，以及包括国家部一级的政府也在积极研究准备相关的政策。此说的真实性值得怀疑。这是因为，目前还没有任何正式的官方舆论明确表示以上内容，而不知道他一个市级政府的房产管理局副局长怎么知道国家将出台新政策？他的结论或消息是哪来的？如果消息不真实，是否有假借“国家”的名义扩大传播舆论之嫌疑？
第四，南京再现排队现象，并不主要是因为南京政府救市消息刺激，主要是因为恒大绿洲开盘85折优惠、以低于物价部门核价近3000元／平方米的价格销售。但这种排队并不意味着成交。而且这种排队，到底真的是消费者在排队还是可能有人做“托”？有待核实。这种事，终究在南京曾经有发生过，不能排除做“托”的可能。
第五，南京救市之前，已有不少地方出台各种所谓的“救市”措施，由于未能解决目前房地产市场中供需双方即买卖双方“对抗”的关键问题，即开发商愿意拿出的房价与消费者预期的房价未能达成一致，迄今为止，几乎还没看到哪个城市“救市”成功的。甚至，有些地方，地方政府“救市”后价量不升反跌。
第六，从目前种种迹象来看，包括上海、杭州、南京各大城市在内的华东市场房价已经出现了超过全国“平均速度”的房市异变，上海白呢来房价已经呈现出加速度异变的迹象，而美国次贷危机引致的金融危机，给有着“国际”元素贴金的上海市场带来了不少的预期冲击，尤其是外资投行等外资抛盘的行为和将大规模抛盘信号给上海房价进一步强化房价向下的预期。而且，房价一度比南京坚挺的杭州市场房价已经异变，出现7折。而南京市场，有媒体报道称，九月四周的总成交才1873套，几乎只是去年9月份成交量8381套的五分之一。以“十一”长假为新一轮降价节点，华东市场，很可能成为自去年十月以来的第二个降价节点下的新的主力降价区，成为继珠三角之后的第二个降价主力区域。在全第二阶段降价潮中，华东市场的降价幅度、广度很可能超过珠三角。在这种情况下，南京地方政府的“救市”很难改变南京市场的大势。
第七，全国房市均已深度异变，而且包括消费者、开发商、机构人士等各方几乎一致性地从观望改变成对房价继续下行的等待，市场中最主要的问题并没有解决，消费者普遍一致性地认为目前房价太高、实际下降幅度不太大而更加坚定地观望，乃至形成对未来房价深度下降的等待。这种来自需求因素的深度变化，使得房市的价格对抗情绪可能变得更对抗，导致成交继续走低，这是难以通过地方政府简单“救市”所能改变的。
第八，尤其是，南京地方政府的“新政”选在“十一”长假前出台，而全国各地房市在“十一”长假期间尤其举办的房交会期间纷纷推出折扣促销乃至加大直接降价幅度，这种全国大势和各种加大幅度、扩大范围的降价舆论，将更加坚定消费者和舆论界的房价降价观点，自然会化解、冲淡南京地方地方政府“救市”的效果。
第九，特别地，南京地方政府“新政”取消“一房一价”政策，使得开发商加大降价幅度原本可能存在的政策障碍得以被清除。政策障碍清除后，不排除有开发商会利用清除政策障碍这一舆论机会而加大降价幅度，以获取舆论和消费者关注，争取可能促进销售。
最后，据媒体报道，南京地方政府新政出台后，9月30日，属于南京边缘区的六合区举办房展会，房价在3500元/平方米，虽然当天认购了227套房子，是南京所有区以前每天认购量的2倍多，但依然不能肯定说是新政在起很大的刺激作用。值得注意的是，认购并不等于完全成交。而且，在南京，许多楼盘的优惠相比前段时间而言正在升级，认购的主要是有折扣促销的楼盘。如江宁的世纪东山楼盘推出20套特价房，买两房送雅绅特汽车三房送名爵汽车，如果买房人要汽车则每套房分别可便宜5万元或6万元；河西的拉德芳斯楼盘送装修款，100平方米以下送10万元，100平方米以上送15万元；城南的金陵王榭楼盘送奶牛或不要奶牛而直接抵冲6000元左右……还有一些楼盘也正在做低价销售。如玄武区的紫气钟山楼盘，9月30日宣布国庆期间的开盘均价从原来设想的9000元/平方米调整为7200元/平方米。该楼盘还承诺，买房后开发商“送三年按揭”（每月房款总额6％）。假设以总价30万元计算，每月补贴返达到1800元，三年累计返还65210元。同时，还有一些老盘新推的房源也再次降房价，比河西宋都美域楼盘推出6套89.8万元的“一口价”房源，平均售价从8750元/平方米调整为8390元/平方米。在这种加大降价或优惠促销力度的情况下，是有可能在一定程度上刺激成交的。
其实，不仅是南京，其他地方也出现了因加大降价或促销力度而放大成交的类似情况，不能算是南京“救市”新政策出台产生了多大效果。如广州，也出现“十一”长假由于出现了大幅度折扣而使得成交放大的情形。如恒大山水城开盘当日7.6折，洋房价格3360元/平方米起，其中还带1600元/平方米装修，等于毛胚房价不到2000元/平方米，结果出现了很多认购。
而且，对于一些城市房交会出来的数据，值得怀疑。不排除数据掺杂有水分的可能，不排除举办方为业绩而“做”数据的可能，也不排除有楼盘做“托”的可能。
当然，有一点是可以肯定的，现在房市上供需双方的对抗式矛盾焦点还是在房价价位上。因此，只要房价合理下调，市场上还是有需求的，还是可能放大部分成交的。这也说明，包括南京在内，中国房地产整体来说依然是健康的，并非是所有的需求出现缺失危机。只是，相对的高房价抑制了部分阶段性需求，使一些消费需要难以实现成有效需求。
因此，如果房价不出现有太多实际意义的调整，如果房价不能下降到合理价位，本文作者陈真诚分析认为，尽管南京地方政府“救市”，但效果或将不会太明显。可以说，在南京地方政府出台新政策“救市”后，南京房市原本该怎样还得怎样，房价变化原本该怎样还得怎样。
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