2008年前三季度大盘点
□本报记者 黄志军
东莞楼市历经2001年以来长达7年高速发展后，2008年终于进入下行调整。回顾2007年和2008年两年的楼市发展历程,可用“惊心动魄”来形容，楼市已上演一场刻骨铭心的“过山车”游戏。2007年第三季度，东莞楼市表现出“恐慌性”购房，“恐慌”买不到房及房价上涨太慢；2008年第三季度，东莞楼市亦表现出“恐慌性”购房，“恐慌”买了房价格继续下跌。2007年“恐慌性”令供需量价狂飙，2008年“恐慌性”令供求量价齐跌。土地市场和商品房市场均表现较大程度下行调整，楼市由2007年的“火热、疯狂、非理性”进入了“冰冻”的2008年，同时也是健康、理性的2008年。
【现状】
“金九”变“铜九”
合富辉煌东莞市场研究部数据显示，2008年前三季度各月住宅签约量均同比减少一大截，减幅从三到六成不等。其中6月同比萎缩最严重，签约量25.4万㎡，同比减少64.2%。其次为9月，签约量仅22.6万㎡，同比减少61.1%，签约量前9月倒数第二，仅次于楼市淡月2月份。“金九”变“铜九”已成铁的事实，主要原因为开发商对奥运8月并没抱太大期望，7月提前打响奥运冲锋，导致7月下旬楼盘扎堆开盘，供应量达到前9月最大，需求得到相应提升。8月奥运促销维持了一定的成交量。
对于今年9月东莞楼市的表现，e屋不动产总经理杨俏认为，奥运期间，围绕“后奥运时代楼市走势”话题，市场形成了一定的观望。尤其进入9月，华尔街金融危机爆发并使欧洲金融市场暗潮涌动，世界经济动荡不安，中国防止经济加速下滑，国内食品安全事件等一系列国际国内经济不景气消息大大地降低了居民购房意愿，导致9月销售跌入低谷，东莞楼市成交量同比去年下降了50%左右。
【市场】
供求严重失衡
数据显示，2008年前三季度全市住宅供应面积约437.6万㎡，同比略少5.7%。需求方面萎缩更严重，签约面积仅248.8万㎡，同比萎缩48%。品牌策划人宋桥林指出，2008年以来，受宏观经济不景气及国家调控等因素影响，居民买房意愿大减，商品房成交量持续低迷。销售市场低迷影响到供应层面，开发商对2008年楼市信心不足，采取“减产自救”措施以渡难关，在土地和商品房供应上相应减少，并在第三季度后首现供求双线下滑现象。
来自东莞中原的统计数据也显示，东莞楼市从2007年进入到2008年发生了180度大逆转，楼市供求比由2007年前三季度的0.97：1转变了2008年的1.76：1。2007年前三季度表现出一定的供不应求现象，2008年则恰恰相反，表现为严重供过于求。
“在目前东莞各类型住宅产品中，洋房是供求量最大、供求失衡最严重产品。前三季度新增洋房面积约369.6万㎡，签约面积仅206.2万㎡，供求比达1.8：1，市场竞争最激烈。”据合富辉煌东莞市场研究部副经理李兴旺介绍，“别墅禁令”使独栋别墅成为稀缺，市场涌现越来越多类别墅，如联排别墅和叠加别墅在2008年得到了较大供应，给销售带来了一定压力。此外，由于2007年下半年公寓供应量激增，而2008年销售不畅，前三季度新增公寓量同比减少30%，以消化存货为主。东莞公寓分布地域集中化、产品同质化较明显，公寓也面临较大的消化压力。
【后市】
151～165㎡洋房消化压力最大
据合富辉煌东莞市场研究部数据显示，截至2008年9月30日，东莞全市住宅库存总面积约550万㎡，库存总套数约5万套，库存面积相当于2007年全年销售面积总量的89%，按2008年销售最旺的5月销售速度计算，消化所有库存至少需要13个月。
数据表明，洋房、别墅和公寓供求比分别为1.8：1、1.7：1和1.5：1，库存面积分别为430.7万㎡、58.7万㎡和69.3万㎡。虽然洋房供求比最大、库存量也最大，但结合去货速度来看，别墅和公寓库存压力较大。李兴旺指出，受“别墅禁令”和高容积率限制，无论是独栋别墅和类别墅在未来供应将会稀缺，别墅后市消化压力将会加速减小。洋房、别墅和公寓按2008年前三季度平均去货速度来计算，消化库存需花的时间分别为19个月、32个月和23个月，各类型住宅库存压力不容乐观。
值得关注的是，91-105㎡户型为2008年前三季度新增洋房库存量最大产品，其次为76～90㎡产品，第三为121～135㎡产品。综合库存量及销售速度因素分析得出：151～165㎡户型消化压力最大，其次为136～150㎡户型。消化压力最小产品为106～120㎡和121～135㎡户型。李兴旺分析认为，当前东莞市场大户型产品仍占据一定比重，短期内不会造成大户型供应短缺现象。
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