这个问题，似乎很大。看近来这么长时间，各种以此为话题的文章满天飞，抄底、裸奔这些。有时候，简单的问题人为的复杂化了，反而不见得是好事。我想问，真正想买房的人，到底晓不晓得一套房子的底价是怎样算出来的？所谓的裸奔价到底是什么价？

    近来很多确实需要房子的朋友在问我，到底现在买房子划不划算？价格还降不降？我的回答是：“具体楼盘具体分析。”如果看中了一套房子，价格在承受的范围内，价格已经是或者很接近成本了，当然可以买。

    一个朋友看中了一套房，高层项目，价格3600元/平方米。朋友很喜欢这里的环境，交通也方便，专门来找我参谋，我给他算了一下帐。

    价格=成本+利润。商品房的成本构成不管怎样算，都有这些内容：土地（楼面地价）+规费税费（配套人防交易环节等）+工程（建筑景观水电气电梯消防等）+配套设施设备（会所幼儿园等）+营销（策划代理广告活动样板装修车辆等）+资金利息+管理。

    这个项目的楼面地价是1000元，销售价为3600元（建面），成本大致如下：

土地：1000

规费税费：190（配套）+40（人防）+3600*15%（各种税费总和）=770

建筑：1200

景观：50

水电气：150（自来水、天然气、电力）

电梯：40

消防：60

会所幼儿园等配套：50

营销：3600*3%=108

管理：3600*2%=72

资金利息：50（乱算的）

合计：3550

    根据多年的开发管理经历，这样算帐是很粗燥的，也是保守的，实际成本往往比这个还稍高一点。能节省的，一个是管理成本，一个是营销成本，但目前的市场环境，营销成本不见得能省，开发时间比预计长，管理成本往往还会增加。

    这样一算帐，其实房子的卖价到底是否接近底价，应该清楚了。

    帐算清楚了，朋友决定要卖。下定前，还不放心，问我还有可能降点不？我说：这个问题不好说，从这个项目和开发商本身的情况看，再降的可能性不太大，这个价格卖，也是为了收回资金。

    朋友考虑了一下，买了。

    通过这个事情，我觉得在目前的市场环境下，各种论调，各种观点漫天飞，口水仗不断，在这种情况下，专家也比平日里多出了许多，往往让很多真正要买房的人到还迷惑了。在这种时候，作为行业人士的我们，又有多少能保持冷静？

    一个世界级的足球强队，在最困难的时候，往往是靠扎实的基本功熬过来的，靠着基本功守住球门，靠着基本功传带过人最终靠着临门一脚的基本功的分。

    房地产业也如此。

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