陈真诚：杨国强尽力救赎碧桂园
文 陈真诚
（内容导读：自从成为中国最大的“地主”、制作出中国新“首富”字眼以后，关于碧桂园的新闻不断，风波也接踵而至。不过，尽管一年来杨国强对碧桂园救赎不断，但是，或由于资金短缺的压力难以化解，最后或将使杨国强最后成为“杨白劳”，那也并不奇怪…
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碧桂园创办人兼董事长杨国强，农民出身，1980年尚为建筑包工头的 ，1992年首次开发顺德碧桂园楼盘，创办了碧桂园。
2007年4月，碧桂园在香港上市，集资百亿元，上市后总市值逾600亿元，从此改变了碧桂园，使碧桂园成为了中国最大的“地主”，成为中国房地产的“大佬”之一。在今年4月19日由中国房地产业协会等机构主办的“2008中国房地产百强企业研究成果华南发布会”上，通过上市融资，碧桂园的资产规模迅速上升，达到百强企业综合实力TOP10企业中的第7名。在最近由中华全国房地产企业联合会、中房企业家协会、中国社科院城市发展与环境研究中心、北京大学房地产研究所联合举办、出炉的第四届中国房地产企业200强名单中，万科和碧桂园、上海绿地位列三甲。根据榜单，万科2004、2005、2006、2007年度销售总额分别为：76.67亿元、105.58亿元、178.48亿元、355.27万元，占入选200强企业销售总额的比例分别为：3.36%、3.93%、6.02%、8.42%。今年，万科以355亿元的年度销售收入，连续第4年高居200强榜首。去年万科的销售额接近200强企业销售总额的1/10，是第二名碧桂园的2倍多。
碧桂园在香港上市，也改变了两个人。一是改变了过去一直非常低调的杨国强，使杨国强不再低调。同时也改变了杨国强的女儿杨惠妍，使杨惠妍成为了中国新女首富。
几年前，杨国强就已将上市前碧桂园的70％股权给了其从美国留学归来的女儿杨惠妍成为大股东，就是这样，杨国强亲手将中国女首富的帽子戴在自的二女儿头上，一手制造出了现今才26岁的中国内地女首富。2007年10月10日，胡润发布的2007年的中国富豪榜显示，碧桂园创始人杨国强年仅26岁的女儿杨惠妍以1500亿元财富高居榜单第一名，从此诞生了中国新首富诞生。尽管今年杨惠妍的身价因市场变化而缩水，但胡润今年10月13日公布的“2008胡润女富豪榜”显示，杨惠妍依然排名第一，财富达330亿元。胡润今年10月20日发布的《2008胡润房地产富豪榜》显示，尽管今年房地产富豪财富缩水了1025亿，平均财富由2007年的159.4亿元，下滑到08年的86.7亿元，上榜房地产富豪身价平均缩水44%，但杨惠妍仍蝉联房地产首富，只是财富值与“2008胡润女富豪榜”显示的330亿元不同，只为275亿元。
自从成为中国最大的“地主”、制作出中国新“首富”字眼以后，关于碧桂园的新闻不断，风波也接踵而至。张家界“零地价拿地”风波，安徽、重庆、内蒙古等省市的地产项目涉嫌系列土地违规问题，使碧桂园一度陷入“土地门”公关危机。而危机尚未结束，碧桂园又在资本市场掀起波澜，拟收购BVT电视台、投资“煤变油”、投资俄罗斯房地产、收购沈阳市荷兰村，连续几笔可能性的大手笔投资吸引众多资本炒家和舆论界、房地产界的眼球。只是，就在这近一年里，股市泡沫快速破灭，一度高热的房地产市场退烧，房地产市场预期已经深度异变，消费者普遍观望，房地产交易日趋冷淡，楼盘销售缓慢，难以及时回笼资金，再加上连续性的房地产宏观调控政策尤其是从紧的金融政策的作用，开发商普遍遭遇资金短缺问题，而不少开发商尤其大规模囤地的“地主”们普遍性遭遇资金压力，对于这些，或许碧桂园也不能幸免。或正因为这些原因，碧桂园的前述几笔大手笔投资，至今尚无一宗有定论，几乎尽是只开花不结果。而由美国次贷危机引致的金融危机，或已演变为一场席卷全球的金融海啸，使全球经济猛上了一层阴影，尤其是金融、房地产领域，预期遭遇了前所未有的重力打击。而这场来自大洋彼岸的金融危机，更加剧了房地产金融风险，加剧了房地产市场的观望，使得中国房地产的调整更进一步深化。不但碧桂园最近的股价表现不佳，而且全球性的金融危机使得银行对房地产放贷变得异常谨慎，在这种情况下，杨国强或碧桂园能筹集到理想金额资金的可能性很小。碧桂园的前述几笔大手笔投资到底能否兑现更充满了悬念，各种关于碧桂园遭遇资金短缺之痛的舆论也开始多了起来。甚至，最近，舆论在暴出碧桂园被迫削减年度销售计划的同时再次暴出碧桂园为融资需要而大股东杨惠妍已将所持股权质押给高盛的新闻。
真可以说，碧桂园香港上市后的这一年，其真正的老板杨国强就一直没闲着。
碧桂园的中报显示，碧桂园开发的项目达51个，较年初增加6个项目，手中持有的待开发建筑面积合计达4601.29万平方米，同比年初增加土地储备近760万平方米。碧桂园宣称仍手握70亿元现金，负债比率19%，远低于行业普遍水平。
但截至9月份的碧桂园公司通讯显示，因国内房市低迷，今年初宣布、至今依然坚称能完成全年销售目标是320亿元的碧桂园，前8月实现合同销售115亿元。而在上半年，虽然由人民币60.3亿元增至人民币74.4亿元，同比增长23.3％，但成交额不足100亿。加上国庆节期间总共销售13亿元等，虽然截至目前碧桂园的销售业绩已达约150亿元，但几乎不可能实现全年320亿元的销售目标。碧桂园发布的中报还显示，截至于6月30日净利润为人民币10.2亿元，低于上年同期的人民币14.2亿元，同比下降29%，主要是由于上半年计入了一项人民币4.428亿元的可转换债券会计损失造成。该公司在2月份发行了价值5.008亿美元、于2013年到期的可转换债券，转换价为每股9.05港元，之后该公司的股价却一直下跌。10月15日，碧桂园集团投资者关系部负责人刘嘉毅接受媒体采访时证实公司肯定会因房市异变而被迫调整销售计划。而另一方面，事实上，近一段时间以来，碧桂园的一些楼盘正跟随着万科抢先降价，以刺激销售。
碧桂园的中报还显示，杨惠妍在今年4月增持公司5000万股后，截至6月底共持有碧桂园95.7亿股，占58.5%。可香港《明报》10月15日报道，港交所中央结算系统持股记录（CCASS）显示，高盛(亚洲)证券名下的碧桂园股份，在9月20日，只有6.71亿股，但9月22日股份却突然增加至101.9亿股，即两日之间增加了95.2亿股。这批股份的数目与碧桂园大股东杨惠妍持股量近乎一样。至10月13日，又增加至102.69亿股，占碧桂园发行总股本的62.77%。该报道称，碧桂园与高盛均拒绝对此做出回应，由此引发市场对碧桂园为融资需要而大股东杨惠妍已将所持股权质押给高盛的猜想，因为没有第二个股东有可能持有如此大数量的碧桂园股票。后来，碧桂园集团发布澄清公告称，集团大股东持有碧桂园已发行股份的95.7亿股，其中的94.2亿股并无提供抵押。高盛也澄清称，公司为CCASS的参与者，会将香港上市股票存放在中央结算系统存管处。不过这些存放的股票并不是全属于高盛名下，还包括由高盛以代名人身份，代客户持有的股份。高盛截至10月15日，高盛公司所持有的碧桂园股份未超过其发行股本的5%。虽然碧桂园与高盛双双对此进行了澄清，但受上述消息影响，碧桂园股价在跌破2港元后，10月15日再跌近10%，报收于1.8港元。而在2007年10月时，碧桂园在香港的股价曾报收于13元港币附近，其市值规模已经超过2100亿元港币。时至今日，该公司股价已经下跌到2元港币左右，市值已经萎缩到只有区区百亿港元左右。
尽管碧桂园与高盛双双澄清称碧桂园大股东杨惠妍并未将所持股权质押给高盛以换取碧桂园的融资，但时能听到关于碧桂园遭遇资金短缺压力的舆论。后至10月28日，碧桂园集团自己公布称，碧桂园公司因衍生品投资而将造成不超过2.5亿美元（近18亿人民币）的损失。这2.5亿美元资金，对于目前正资金吃紧的房地产开发商来说，无疑将使其资金压力陡增。紧接着，10月29日，或因已经公布称其因衍生品投资而将造成不超过2.5亿美元的损失，碧桂园又发布公告称杨惠妍正在办理手续，从相关银行及机构提取碧桂园95.22亿股股权，以便对股票自行保管。另外，还有媒体报道称，截至今年上半年，借助发债、签订股份掉期的对赌来融资，碧桂园依然有47亿元的债务尚需归还。
截至10月29日，在10月15日及21日两次增持碧桂园股票后，杨惠妍持有96.72亿股碧桂园股份，占已发行股本总数的59.12%，其中1.5亿股已抵押，余下无抵押的正好是95.22亿股，与碧桂园发布公告称杨惠妍将从相关银行及机构提取碧桂园股票的数量一致。如将这些关连起来解读，舆论关于大股东杨惠妍因碧桂园融资需要而将所持股权质押给高盛的猜想或并非空穴来风，只是融资终究未成功而已。市场人士猜测，这很可能意味着碧桂园委托高盛融资一事最终流产。
或因公司可能遭遇资金短缺的影响，一边是杨国强尽力救赎碧桂园，另一边却是一些董事尤其执行董事杨贰珠开始抛售减持碧桂园股票。10月17日，碧桂园执行董事杨贰珠在10月份内第二度减持碧桂园股票，以每股1.6港元沽出2亿股股份，持股量降至7.84%。至11月6日，据联交所昨天公布的数据显示，碧桂园执行董事区学铭已经在场外以平均价1.1元/股，减持碧桂园8000万股；执行董事杨贰珠也在场外以平均价1.1元/股，减持了3.1亿股。在此之前，根据港交所资料显示，也有董事减持碧桂园公司股票。如果从深度分析执行董事卖出股票的原因，不排除是为了帮碧桂园公司套现增加资金流堵塞可能。这或是一个很策略的操作方法。如果是直接从杨惠妍的名下卖出股票，相比于执行董事卖出股票，舆论影响力将要大得多，对碧桂园的冲击力也将要大得多。
其实，在此股权质押给高盛风波之前，关于碧桂园的银行借款，还闹个一个小风波，那就是碧桂园的银行借款额被放大了十倍。2008年中期业绩报告显示，碧桂园银行借款总额仅约66亿人民币，其中一年内到期的短期借款19亿人民币，长期借款为47亿人民币。而其前，有报道称：截至今年6月30日，碧桂园的总借款额已经达到659.97亿元。由于香港上市公司的中期业绩报告的货币单位均为“千元人民币”，而并非内地所使用的“万元人民币”，因此，碧桂园借款额被舆论解读时放大了10倍，一时掀起了舆论的轩然大波。
在这近一年时间里，杨国强及其实际操控的碧桂园掀起的舆论风波还远不止于这些。
2007年4月在香港上市后，碧桂园借助充足的资金，迅速在全国四面出击，到处拿地，新增土地储备遍布广东及天津、重庆、湖南、湖北、安徽、内蒙古等多个省、市、自治区，一跃成为中国最大的“地主”。
2007年1月，碧桂园的土地储备尚是可建筑面积1900万平方米，土地储备量在国内开发商中排名第四。2007年4月上市后，碧桂园因募集到的资金而有更大的实力和更充足的理由四处拿地。到2007年6月底，土地储备数字便为2950万平方米。2007年7月底8月初，土地储备便激增至4500万平方米，数量超过了中国最大的房地产开发商万科的数倍之多。2007年8月7日，《东方早报》刊登《土地储备量达4500万m2碧桂园成中国最大“地主”》。文章援引2007年8月5日碧桂园发布的中期财报称，该公告中披露碧桂园的土地储备数字已达到4500万平方米，为全国开发商之最。有机构甚至在2007年8月推测据，一年后碧桂园的土地储备总建筑面积可能增至8600万平方米。到了2007年11月初，碧桂园再披露成功投得四幅分别位于广东韶关、天津塘沽区、安徽池州以及内蒙古兴安盟的地皮，总投资金额约为10.9亿元。上述四幅土地，又为碧桂园增加了约835万平方米的总建筑面积。据统计，一贯采取的迅速拿地、低价销售、迅速回款的模式的碧桂园，因密集的大手笔拿地而早已成为港股上市房地产公司中土地储备最多的公司，跻身香港市场最大“地主”，也赢得了“中国最大的地主”的称号。
而正是因为土地这个问题，使碧桂园一度遭遇了“土地门”危机。
2007年11月10日，《21世纪经济报道》刊登调查报道形式的文章《碧桂园重庆圈地三万亩被疑违规地方官员否认》，指称碧桂园在重庆长寿湖地区可能涉嫌违规圈地6300亩。接着，2007年11月15日，《南方周末》刊登文章《两份“秘密协议”引发悬疑碧桂园被指“零地价拿地”》，披露了碧桂园与湖南省张家界市就罗家岗地块出让签署的两份秘密协议。依据这些协议推论，碧桂园涉嫌以“零地价”获得大片土地。该篇报道立即引发了舆论轩然大波，全国媒体连续跟进报道。此后，媒体陆续暴出碧桂园在安徽、内蒙涉嫌违规拿地的新闻，碧桂园拿地再遭怀疑：2007年12月，《华夏时报》报道称，碧桂园在内蒙古兴安盟科右前旗取得的2000亩土地并未走正当的招拍挂程序。不仅如此，另外2000亩当地政府也可能已经“内定”给碧桂园。2008年1月，《华夏时报》再次报道称，已深陷土地违规旋涡中的碧桂园恐又遭遇“挫折”，其在安徽省巢湖市和县正在操作的地产项目已涉嫌一系列土地违规问题。碧桂园集团下属子公司安徽和县华瑞置业公司，以贱价拿地的形式在和县石杨镇拿地10000余亩。另外，碧桂园还低价“租赁”了当地如山湖水库（3000亩）和吐尔桥水库（800亩）。
碧桂园“零地价”圈地模式引发舆论广泛争议，舆论不断进一步演化。舆论更是由针对天量土地储备、土地囤积的简单质疑逐，渐转向对碧桂园进行可能存在的违规行为的道德谴责。在房地产业、土地市场正遭受舆论普遍质疑的风口之际，杨国强所实际操控的碧桂园所遭遇的风波，真是一波未平一波又起，碧桂园形象自此一落千丈。而在暴发“土地门”危机之前或几乎与之同时，捐款、大学演讲，曾经一度低调的杨国强开始变得不再低调。
2007年10月20日，杨国强曾以碧桂园董事局主席身份曾向安徽省政府捐款2500万元“来支持安徽的教育事业”。也是2007年10月底，杨国强还分别向清华大学、北京大学捐款3000万元，分别设立了“北京大学国华杰出学者奖”基金和“清华大学国华杰出学者奖”基金。2007年11月11日，杨国强还现身中山大学用带着浓重顺德口音的普通话向近千名莘莘学子谈千亿富豪传奇经历。
只是，尽管碧桂园遭遇了危机，但杨国强依然继续高调。在危机发生之后，杨国强再次连续掀起了几场舆论轩然大波，赚得了不少舆论眼球。
2008年5月，杨国强表示将以超过100亿港元现金收购邵氏兄弟75%股权，而邵氏兄弟控有TVB19.5%股权，另外通过邵氏基金控有TVB6%的股份。抛开这些数字，可以看到的是，杨国强通过收购邵氏兄弟的股份，间接成为了经营着很有影响力的区域电视媒体的TVB的控股股东。但时过半年之后，试图跨越房地产迈向媒体业的杨国强是否能成功收购TVB依存悬念。
此后的今年6月，有媒体报道称，杨国强控股的昭通市创源矿业投资有限公司于6月26日与云南省昭通市人民政府签订合作协议，杨国强投资20亿元开发“煤变油”项目，再次从房地产拓展而进军新能源领域。只是，虽然昭通市创源矿业投资有限公司与碧桂园声称此次投资是杨国强以个人身份参与，纯属杨国强个人投资行为，与碧桂园无关。而其实，早在去年10月，创源集团昭通市创源矿业投资有限公司就在网上发布过招聘启事称，公司投资人为碧桂园董事局主席杨国强。另一方面，虽然杨国强已于三年前将其名下的2007年4月在香港上市、以房地产为主业的碧桂园的全部权益转让给其女儿杨惠妍，自己只担任碧桂园集团执行董事，负责制定发展战略、投资计划等重要事项，但舆论普遍认为碧桂园的实际操控人依然是杨国强。这样来看，杨国强投资“煤变油”项目依然与碧桂园密切相关。
短短两个月内，杨国强欲接连出手120亿元收购香港媒体股权和进军新能源领域，不能不让中国房地产业掀起轩然大波。虽然这两笔交易的出面者是杨国强而并不是碧桂园，虽然是打着“私人行为”的旗帜而进行的巨额投资，其背后很可能不是真正的私人行为。更何况，作为同一个资本持有人所持有的资本，在持有人的手中，无论以那种名义投资于哪个项目，是或难有严格的界定。
尽管单一的开发模式在业内一直毁誉参半，但碧桂园却成为了首个准备大面积参与经济适用房的开发商巨头。同在今年6月中旬，碧桂园集团还表示，已向包括增城、顺德、江门、阳江、韶关、惠东、陆丰、兴安盟、通辽、满洲里等20余个城市政府呈上碧桂园参建经济适用房“投资意向函”，表达了碧桂园集团想要参与当地经济适用房项目建设的意愿，还在其“意向函”中说明了其建设经济适用房的资金、开发经验以及成本控制等优势，以期提升各个地方政府对其的信赖度。只是，虽然碧桂园今年9月9日以7.633亿元投得天津津南区八里台镇八二路以南地块，但近一年多以来，杨国强和碧桂园在不断尝试更多的业务组合方面的进展似乎都未尽如人意。如，收购TVB历时数月至今未有定数，今年7月初消息所指的碧桂园与沈阳市于洪区政府签订框架协议将投资25亿美元重启荷兰村项目截至目前仍未有实质性进展，对是否投资俄罗斯房地产也没有定论。等等其最主要的理由可能是碧桂园实际上缺钱。
而后的9月18日，又有外电消息称，杨国强在与俄罗斯车里雅宾斯克州州长安德烈·科西洛夫举行会晤期间透露，碧桂园将在该市进行大规模的房地产开发，占地面积不少于100公顷，又一次掀起舆论轩然大波。而更在此之前，更有报道称碧桂园拟开发台湾地区市场。可却在9月19日晚，碧桂园集团办公室的有关负责人就外界报道而向媒体否认称，“现在未确定，公司暂时还没有这方面的消息，也没有任何即将在俄罗斯投资的迹象”。
对于这些，无论是拟走出国门还是拟接手荷兰村、收购TVB、投资“煤变油”或是欲大规模投资开发经济适用房，都在说明，杨国强实际操控下的一贯采取的迅速拿地、低价销售、迅速回款的模式的碧桂园，正逐渐开始多元化发展的尝试，正在发生深刻转型，以分散投资风险。不过，尽管一年来杨国强对碧桂园救赎不断，但是，或由于资金短缺的压力难以化解，最后或将使杨国强最后成为“杨白劳”，并不奇怪。
自2007年“927”房贷新政出台以来，系列宏观调控对房地产的作用日益凸显。由于房地产市场正在发生深度异变，房地产投资回报预期已经今非昔比。房价下降，消费者持续观望乃至明确弃购，成交日益清淡，房地产销售全面受阻，开发商难以通过销售回笼资金，再加上难以从银行获得贷款或从资本市场获得融资，房地产业的资金缺口压力加大，中国房地产业正在发生着有史以来的裂变，行业洗牌在所难免。如今，正值中国房地产发生强烈调整之际，美国的金融危机再度重力打击中国房地产预期，无疑将使得房地产调整周期变得更长，加剧房价下跌趋势。尽管各地政府正出手“救市”，尽管央行为应对美国金融危机、为刺激经济增长而已经两次下调了利率和存款准备金率，尽管中央政府将基于民生角度而将降低住房交易税费支持居民购房，尽管这些可能对房地产产生一定的刺激作用，但难以改变房价继续下跌、房地产继续调整的趋势，倒是很可能因延缓房价下降、房地产调整的速度而可能使房价下跌、房地产调整的周期变得更长。在这种现实情况下，房地产开发企业已经面临很大风险。在一些中小型房地产开发企业通过转让、并购等方式退出了房地产行业的同时，一些拥有资源的大型房地产开发商同样面临机会中的风险，难以高枕无忧。于是，自然将有更多的大型房地产开发企业将通过实施多元化经营扩展经营领域，或象碧桂园一样可能走出国门进行投资扩展投资地域，培养新的利润增长点，增加公司投资性收入，实现收入来源多元化，分散房地产经营风险。同时，正因为房地产市场正在发生深度异变，而金融危机威胁下的房地产开发企业的资金短缺及其融资压力增大，象杨国强所实际操控的碧桂园原本计划的大型投资计划最后流产也并不奇怪。
无疑，企业的使命是要尽可能大地创造利润，资本的本性就是尽可能降低投资风险而尽可能追逐最大的赢利。或正因于此，资本的逐利投资冲动是无止境的，而财富的扩张欲望也是无止境的，通过房地产市场而打造出来的房地产企业及其企业家又怎能不是如此！因此，在中国房地产市场正在发生深度异变的今天，靠房地产发家致富的房地产开发企业、企业家，很可能出现更多的碧桂园、出现更多的杨国强，在可能选择顺势降价促进销售的同时选择走出房地产、迈向多元化，或对原先计划进行大额投资的计划选择放弃。而那些死守价格不顺市势而为之或无力拓展多元化经营的房地产开发商，很可能在本轮房地产调整中遭受重创。尤其对于那些不尊重市场实际而继续盲目扩张、继续超自身资金或经营能力地大举投资项目的房地产开发商，很可能会死得很惨！
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