2003.3.11

一犬吠影，群犬吠声——谈一种心态痼疾

    在我们的民族心理中，跟风心理及其造成的影响（大多是负面影响）常常会在很多地方看见。就目前来看，小至目前的食盐抢购，大到房地产热。人们常常在这种潜意识的影响下，往往失去了独立思考的能力而做出错误的决策和判断。有时媒体也因它本身的功利担当了推波助澜的作用。
    就房地产来讲，从轰轰烈烈的地产广告造势运动到三外（房地产“三外”现象：即外行、外地人、外来资金）齐上阵，再到目前甚嚣尘上的房地产泡沫论，我们都能看见这种跟风心理的缩影。
    即使分析处在高端的房地产理论界的言论，我们看见并非缺乏争论，但我们总觉得争论也同质化了，少了点什么东西，那就是独立思考的声音。
    我们提出反泡沫论，第一，并不是说反对目前的房地产存在泡沫的提法，在区域性的某些地方（比如杭州）确实存在泡沫的现象，但我们反对用泡沫论来给房地产业戴紧箍咒，这是一种以偏概全。过于强调泡沫论很容易导致调控过度，使房地产业过早或者更深程度地陷入不景气之中；第二，很多地方的房地产并不存在泡沫，比如长沙，房地产的“理性过热”（见拙文《大梦谁先觉》）并不等于房地产泡沫。这是一种市场启蒙必经的阵痛，需要的不是行政干预，而是理性引导。第三，如果说房地产有泡沫，其根源是一种体制泡沫，我们反对用房地产泡沫作幌子来模糊我们对造成这种现象的体制缺陷的关注。

谁是始作佣者？行政失范，准入失限

    目前的房地产究竟有没有泡沫？如果说我们给泡沫和过热来一个准确的甄别的话，我们就会觉得有些将过热视同泡沫而导致的争论是误入歧途的。房地产泡沫是由于房地产投机引起的房地产价格严重背离其使用价值，市场价格过高脱离了实际使用者承受的状况。而过热的表征是供过于求，房地产价格不是上涨而是下跌的。
    中国房地产的确存在区域性泡沫现象，以杭州为例，房地产泡沫的根源是土地价格的虚高。1月7日，国家计委经济研究所发布的《2002－2003年度中国行业景气分析报告》指出：土地价格高涨是房地产泡沫的罪魁祸首。通过土地储备中心垄断土地导致价格快速高涨而忽视了经济良性发展的基础，可以说是土地管理的行政机构对宏观经济调控的专业性失范。
    国家计委经济研究所的这份分析报告还指出，近年来我国房地产业的炒作现象严重，主要体现在炒作地皮上。土地泡沫越吹越大、土地交易的暗箱操作、招标拍卖土地的变相操作、圈地现象严重也反映了土地管理的行政机构的体制性失范。
　　国家计委经济研究所的这份分析报告再指出，目前不少房地产企业的负债率仍然偏高，资金严重依赖银行贷款，并且呈现出房地产热度越高的地区，自筹资金所占比重越低的倾向，如浙江最低仅为17.31%。从表面数据看，多数地区银行直接贷款资金所占比重并不太高，全国平均为22.08%，但是，对银行资金的依赖不只是房地产企业的贷款，还包括消费信贷贷款。消费信贷如果建立在虚假的基础上，就意味着巨大的潜在风险，比如已变成公开秘密的假按揭现象。这种现象的大量存在反映了国家商业银行等金融机构在审批发放贷款存在严重的准入失限的问题。
    我们认为这种行政失范和准入失限是导致房地产泡沫的根源。如果不从根绝这种体制泡沫上作文章，反而借房地产泡沫为由来采取给房地产业念紧箍咒的办法，那对房地产业的宏观健康发展会造成不可弥补的过失。

盛宴后的清道夫——市场的力量

    目前全国除了杭州等因地价高昂和地产投机盛行有泡沫的特征外，大多数的省会城市比如长沙和地市一级的城市情况是不一样的，长沙大多上市楼盘的售价明折暗降基本接近成本价了，难道还是泡沫？
    我们认为这种房地产的市场状况属于一种“理性过热”：作为个体的房地产商虽然比以前变得理性，但怀着房地产业利润率高于其他行业的强烈预期，仍然情不自禁地有着跟风的冲动，而忽视了市场的本质也忘记了房地产的巨额风险。多个这样的个体造成了市场的总供给量远远大于有效需求的增长。但这种房地产过热与90年代的房地产过热是有所区别的，我们用“理性过热”来形容这种区别。其根本仍然是一种非理性。
    为什么会出现理性过热的现象？这主要是由于两个原因：一是开发商的成熟度不够和对市场预测的偏差。二是企业所有者虚位的企业管理人风险约束不够，大多表现在国有资本占主体的上市股份公司和非上市企业。三是开发资金和土地获取的准入门槛低，也就是上述的行政失范和准入失限直接导致的结果，投机者利用关系资源获取暴利，将风险留给了银行。
    理性过热导致的结果是空置率上升、物业价格和租金下降。
    随着政府采取了一系列的宏观经济政策(包括市场规则和政府政策)，房地产投机性的行为逐步得到有效抑制，房地产的实质性消费将成为决定房地产市场晴雨的首要决定因素。
    开发商建造房屋的成本已经接近透明和刚性了，房地产价格下跌只能导致挤压开发商利润率的结果。在这种情况下，因资金实力差、管理水平低、且主要因为获取的土地价格高昂的开发企业自然会被市场淘汰。因此潘石屹慨叹“国内所有破产、倒闭、流亡海外的房地产发展商，问题都是出在土地上”。
    因此，这种阵痛是市场运动的自然规律，我们要相信市场这支看不见的手的力量，任何借房地产泡沫为由，来给房地产业的正常发展给予过多行政干预的行为要么是短视的，要么是怀有私利的。任何借房地产泡沫为由，来给自己决策失误开脱、而不愿从这种痛苦的历程中检讨自己并发现新的商机的开发商是不明智的。
    厉以宁在分析了我国房地产市场的结构后说“房地产问题的确应该不会成为阻碍我国经济发展的障碍。这就需要相关各方保持足够的冷静，既不要盲目推波助澜，更不应‘猛砸’市场，要相信发展中出现的问题一定要在发展中解决。”
    目前中国的经济在持续稳定的增长，随着农村人口的大量非农业化，城市化的速度加快，对房地产的有效需求将在较长时间保持稳定快速的增长。同时随着人们理性消费能力的提高，房地产业的发展壮大就象家电行业一样，同样会接受市场的洗礼，一个以满足消费者选择为存在依据的“消费选择，适者生存”的时代已经到来，目前从长沙微观市场看，性价比高符合市场需求的楼盘仍然销售火暴就是明证。

    来源：www.tipall.com/blog  作者： 【许子枋】