——上海楼市看秋展，中国楼市看上海
许子枋
导言
当前的中国楼市是一个杂家滥言、专家失声的时代。
当前的中国楼市是一个数据失真、人云亦云的时代。
当前的中国楼市是一个乱花迷眼、欲遮还羞的时代。
笔者在1996年开始的宏观调控期间，以参与高层决策的角色亲身经历了所在集团分布全国各地的十几家房地产子公司一夜之间分崩离析的怅痛。作为地产从业十几年的房地产专业观察者，为厘清目前的地产乱局和未来走势，在国庆期间特飞往上海实地研习了上海黄金周的房地产秋季展会——假日楼市。
为什么我坚定地认为中国楼市的走势要看上海呢？因为我看到上海的房地产市场集合了外资与内资、投机与投资、本埠与外埠多股力量的绞合，是一个比较完整的纯粹的房地产市场，而上海政府和上海市民又普遍具有决策理性化、消费理性化的本质特征，从而主导了房地产需求的理性化、专业化，因此我认为上海楼市的多空力量的博弈是最具有可研究性的，上海的房地产市场是最具有代表性的，也因此上海楼市的动向将成为中国楼市走势的风向标！
城如蜃楼起[关键词：城市化运动—人均住房面积飙升—房价上升—房价暴涨]
王志纲在2001年4月9日喊出：中国楼市看广东，广东楼市看华南。这句话立即就成为一句响彻全国的广告词，也吹响了中国楼市由平稳发展走向淘金狂热的集结号。
从1978年到如今整整三十年，中国房地产取得了非凡的成就。我国城镇人均住房面积从1978年的6.7平方米，到1987年的12.7平方米，到1997年的17.8平方米，再到2007年的约28平方米，每十年一个大台阶，昭示了中国房地产业的蓬勃发展。
中国的全国范围的城市化运动促进了大量的农村人口向城市集聚，据统计，1980年中国城镇人口1.9亿人，到2007年年底是5.9亿人。从1999年到现在，平均每年中国城镇住房竣工面积都相当于改革开放前(1949到1979年)30年民用住房建设总量之和。
城市化运动的最终结果是加速了城市的发展和房地产消费的旺盛。中国的房地产市场遍地莺歌燕舞。
中国的城市平均房价从1987年的不足500元/平方米到1997年的2000元/平方米，这是市场经济化后的房地产价值的正常回归。城市平均房价从1997年的2000元/平方米到2003年的2279元/平方米，属于房地产业正常发展期。
但从2003年以后，全国的城市平均房价呈现了不正常的快速暴涨。城市平均房价2004年急剧上升为2714元/平方米，增幅高达19.08%，2005年又急剧上升到3242元/平方米，增幅高达19.45%。2006年全国的城市平均房价为3383元/平方米，到2007年又急剧上升至4284元/平方米，增幅高达26.63%。
看到这里，我们的经验理性告诉我们：房地产肯定要出问题了！
其灭亡，先疯狂。房地产的饕餮盛宴将由谁来买单？这是我们都想知道的。
风从海市来[关键词：宏观调控—金融紧缩—次贷危机—全球金融风暴]
这些年市场情绪普遍乐观，投资性、投机性及改善性需求亢奋异常，供需比严重失衡，房地产市场逐步走向极度过热。数据显示，2007年70个大中城市房价比上年上涨7.6%，部分城市甚至达到40%至50%的涨幅。
但世上没有不散的宴席，这是自然的法则。房地产的高位运行，势必危及到中国的金融安全，同时也就意味着危及中国的经济基础。因为房地产作为资金密集性产业，开发贷款是银行垫钱，按揭贷款也是银行垫钱，再加上部分国民的诚信缺失现状，假按揭量不容小觑，购房人的收入虚假证明更不容小觑。因此疯狂的房地产已不容置疑地意图绑架国家银行这头老牛，次贷危机也许不久就会在中国重演。
政府采取了一系列宏观调控政策，但这些制裁房地产的政策都未能起到刹车的效果，因为这些行政的调控政策相对来说只是伤及了房地产业的毛细血管，在房地产的暴利面前，这些轻微的出血都是微不足道的，甚至都可以转移到消费者头上。
而且中国房地产市场的所内涵的特殊性和复杂性，决定了中央政府的宏观调控不再是主导房地产市场变化的唯一推力。从历年对楼市调控的过程看，地方政府、官僚私利集团与开发商的强势利益关联群体的影响依然不可小视。特别是一些地方政府以各种理由的托市行为，使楼市的走向离中央政府的初衷愈行愈远。
到了这个时候，央行不得不出硬招了，终于下手卡住了开发贷款这根主动脉，然后再卡住了房地产消费贷款这根回血的大静脉，房地产业终于开始缺氧！同时媒体开始刮风，房价预期全面逆转，股市大跌、CPI上涨、油价高涨，加上年初的冰冻雨雪灾害，四川汶川地震等重大自然灾害的发生，种种市场的不确定性让购房者充满犹疑。
美国的次贷危机影响到了中国，2008年及今后一段时间全世界都面对着一个资产价格体系被颠覆的局面，原有资产价格体系，包括股市、不动产将重新形成相互比价关系。
恰在此时，世界金融危机全面爆发。屋漏偏逢连夜雨，墙倒怎经众人推？
不确定性是2008年的主导特征，由此房地产业面临全线的由盛转衰。
船头旗变幻[关键词：资金链—标杆企业—外资抛盘—民间借贷]
全国的房地产企业，无论大小都面临了全面的资金链极度绷紧的考验。
在这场汹汹而来的危机中，房地产的标杆企业尤其是财务公开的上市企业，成了全民关注的焦点。万科王石的拐点论，潘石屹的百日大限论，碧桂园为资金链而做的特别声明，摩根士丹利的抛盘事件，再到上海万科的降价风波，除了在上海第一财经看到河南的地头王——只在河南深耕的建业地产董事长胡葆森一脸的笃定外，其他全国性房地产开发商都收紧了面孔，地域性的开发商徘徊在迟疑焦虑之中，整个房地产业的买方和卖方都陷于了茫然的对未来预期的不确定之中。
全国房地产市场的销售量锐减，而且通过传媒以极富传染的速度从上海、北京、深圳等先导城市传染到了二线城市，而且在不到半年的时间传染到了三、四线城市。
三线城市的房地产企业本来就很难从国有银行融到钱，而采取了半高利贷的方式以一种半地下、半违法的方式来吸聚民间资本，因为房地产销售的全面下滑，终于导致了民间借贷隐藏的半欺诈性财务风险全面暴露。在湖南吉首，全民融资所隐含的危险使其从一个经济事件甚至演变成了阻挡铁路、围攻政府的政治风波。
这一切，造就了房地产的迷局，局外人早已幸灾乐祸，而局内人仍然执迷难悟？
房地产究竟会走到何种局面？
浪急沪先知[关键词：销售萎缩—政府心态—降息救市—经验理性预测]
假日楼市是上海黄金周期间的“保留节目”，10月1日至4日举行的上海房地产秋季展示会开展首日就吸引了约4万人看房，远高于去年同期和今年5月的2.5-3万人次。对多数开发商来说，“十一”假日楼市是今年的最后一战。然而，整体销售数据并不乐观。据主办方不完全统计，本次假日楼市在4天展览期间预订住宅821套（包含江浙的异地参展楼盘），参展人数达到13万人。这个数据和2007年的“十一”楼市仍高位运行时的数据自然不能相提并论，即使和2006年的假日楼市相比，从预订住宅的数量来看，今年比前年下降了4成。
“金九银十”，作为房地产业潜在崇奉的金科玉律，从上海的假日楼市来看，已成黄粱一梦。同期从媒体消息获知，北京9月签约不足百套，黄金周交易量同比去年同期下降72%；广州、深圳、南京、武汉、福州销售低迷。开发商和消费者仍在就购买力与楼价水平进行殊死博弈：开发商认为自己的资金链尚未接近绷断，还可以一抗；消费者认为恐慌性抛售尚未到来，仍在监视开发商的最后一 跌。
因此，我们可以预见全国各大城市的房地产秋交会将重复上海假日楼市的结局！在全国范围来看，“金九银十”同样将成为昨日黄花！
在目前中国房地产数据不真、体系不一的无法回避的困局中，我们只能参照不全面的数据，主要基于经验理性，对中国楼市的走势来做出一个判断，我认为在这种情况下，经验理性是值得依赖的，也是值得信赖的！
许子枋观点：
从政府和银行来看，期望房价理性回归，又严防楼市大起大落。就在笔者撰写此文的时候，QQ新闻弹出：中国人民银行决定：从2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。不足一月时间，中国货币当局再度出手，齐降“双率”。九月份CPI等经济数据公布在即，央行此次“提前”出招，显示通胀压力或有减缓。而从全球范围视之，美国金融危机正向全球蔓延，各国新一轮降息行动业已展开。中国此时加入降息阵营，“保增长”意图明显。但降息并不能对房地产带来立竿见影的效果。
从开发企业来看，其实面对中国这个受政府影响的、受文化影响的非完全市场经济化的消费市场，要排除从众观望，基于自身的资金链紧张程度，主动进入自我调整和价格修复阶段，应对需求量的变化和资金紧张，房价的适当回落是正常的。提前意识到挤出楼市多年累积的价格泡沫，防止出现崩盘和烂尾楼现象，保持健康可持续发展，才是中国房地产市场应有的常态。
从消费者角度和媒体导向来看，也不宜过度期望房价的急降。因为房地产的刚性成本限制，如果房价过低，难以形成资产链的循环，整个房产业就会萎缩，难以可持续发展，同时将严重影响几十个关联企业的繁荣和就业，带来深重的经济灾难。所以价格要控制在一个合理的空间。国家实施宏观调控，也就是要在矛盾的两难中寻找和谐的平衡点。
楼市走向理性回归的步伐有多快，主要取决于宏观经济的总体走势。从宏观经济面来看，中国的房地产市场将经历至少两年的调整期，去消化前两年形成的价格泡沫，使之回归到与经济基本面及居民家庭支付能力相协调的水平。如果中国宏观经济进入缓慢增长阶段，这个调整期可能还会延长。
导言
当前的中国楼市是一个杂家滥言、专家失声的时代。
当前的中国楼市是一个数据失真、人云亦云的时代。
当前的中国楼市是一个乱花迷眼、欲遮还羞的时代。
笔者在1996年开始的宏观调控期间，以参与高层决策的角色亲身经历了所在集团分布全国各地的十几家房地产子公司一夜之间分崩离析的怅痛。作为地产从业十几年的房地产专业观察者，为厘清目前的地产乱局和未来走势，在国庆期间特飞往上海实地研习了上海黄金周的房地产秋季展会——假日楼市。
为什么我坚定地认为中国楼市的走势要看上海呢？因为我看到上海的房地产市场集合了外资与内资、投机与投资、本埠与外埠多股力量的绞合，是一个比较完整的纯粹的房地产市场，而上海政府和上海市民又普遍具有决策理性化、消费理性化的本质特征，从而主导了房地产需求的理性化、专业化，因此我认为上海楼市的多空力量的博弈是最具有可研究性的，上海的房地产市场是最具有代表性的，也因此上海楼市的动向将成为中国楼市走势的风向标！
城如蜃楼起[关键词：城市化运动—人均住房面积飙升—房价上升—房价暴涨]
王志纲在2001年4月9日喊出：中国楼市看广东，广东楼市看华南。这句话立即就成为一句响彻全国的广告词，也吹响了中国楼市由平稳发展走向淘金狂热的集结号。
从1978年到如今整整三十年，中国房地产取得了非凡的成就。我国城镇人均住房面积从1978年的6.7平方米，到1987年的12.7平方米，到1997年的17.8平方米，再到2007年的约28平方米，每十年一个大台阶，昭示了中国房地产业的蓬勃发展。
中国的全国范围的城市化运动促进了大量的农村人口向城市集聚，据统计，1980年中国城镇人口1.9亿人，到2007年年底是5.9亿人。从1999年到现在，平均每年中国城镇住房竣工面积都相当于改革开放前(1949到1979年)30年民用住房建设总量之和。
城市化运动的最终结果是加速了城市的发展和房地产消费的旺盛。中国的房地产市场遍地莺歌燕舞。
中国的城市平均房价从1987年的不足500元/平方米到1997年的2000元/平方米，这是市场经济化后的房地产价值的正常回归。城市平均房价从1997年的2000元/平方米到2003年的2279元/平方米，属于房地产业正常发展期。
但从2003年以后，全国的城市平均房价呈现了不正常的快速暴涨。城市平均房价2004年急剧上升为2714元/平方米，增幅高达19.08%，2005年又急剧上升到3242元/平方米，增幅高达19.45%。2006年全国的城市平均房价为3383元/平方米，到2007年又急剧上升至4284元/平方米，增幅高达26.63%。
看到这里，我们的经验理性告诉我们：房地产肯定要出问题了！
其灭亡，先疯狂。房地产的饕餮盛宴将由谁来买单？这是我们都想知道的。
风从海市来[关键词：宏观调控—金融紧缩—次贷危机—全球金融风暴]
这些年市场情绪普遍乐观，投资性、投机性及改善性需求亢奋异常，供需比严重失衡，房地产市场逐步走向极度过热。数据显示，2007年70个大中城市房价比上年上涨7.6%，部分城市甚至达到40%至50%的涨幅。
但世上没有不散的宴席，这是自然的法则。房地产的高位运行，势必危及到中国的金融安全，同时也就意味着危及中国的经济基础。因为房地产作为资金密集性产业，开发贷款是银行垫钱，按揭贷款也是银行垫钱，再加上部分国民的诚信缺失现状，假按揭量不容小觑，购房人的收入虚假证明更不容小觑。因此疯狂的房地产已不容置疑地意图绑架国家银行这头老牛，次贷危机也许不久就会在中国重演。
政府采取了一系列宏观调控政策，但这些制裁房地产的政策都未能起到刹车的效果，因为这些行政的调控政策相对来说只是伤及了房地产业的毛细血管，在房地产的暴利面前，这些轻微的出血都是微不足道的，甚至都可以转移到消费者头上。
而且中国房地产市场的所内涵的特殊性和复杂性，决定了中央政府的宏观调控不再是主导房地产市场变化的唯一推力。从历年对楼市调控的过程看，地方政府、官僚私利集团与开发商的强势利益关联群体的影响依然不可小视。特别是一些地方政府以各种理由的托市行为，使楼市的走向离中央政府的初衷愈行愈远。
到了这个时候，央行不得不出硬招了，终于下手卡住了开发贷款这根主动脉，然后再卡住了房地产消费贷款这根回血的大静脉，房地产业终于开始缺氧！同时媒体开始刮风，房价预期全面逆转，股市大跌、CPI上涨、油价高涨，加上年初的冰冻雨雪灾害，四川汶川地震等重大自然灾害的发生，种种市场的不确定性让购房者充满犹疑。
美国的次贷危机影响到了中国，2008年及今后一段时间全世界都面对着一个资产价格体系被颠覆的局面，原有资产价格体系，包括股市、不动产将重新形成相互比价关系。
恰在此时，世界金融危机全面爆发。屋漏偏逢连夜雨，墙倒怎经众人推？
不确定性是2008年的主导特征，由此房地产业面临全线的由盛转衰。
船头旗变幻[关键词：资金链—标杆企业—外资抛盘—民间借贷]
全国的房地产企业，无论大小都面临了全面的资金链极度绷紧的考验。
在这场汹汹而来的危机中，房地产的标杆企业尤其是财务公开的上市企业，成了全民关注的焦点。万科王石的拐点论，潘石屹的百日大限论，碧桂园为资金链而做的特别声明，摩根士丹利的抛盘事件，再到上海万科的降价风波，除了在上海第一财经看到河南的地头王——只在河南深耕的建业地产董事长胡葆森一脸的笃定外，其他全国性房地产开发商都收紧了面孔，地域性的开发商徘徊在迟疑焦虑之中，整个房地产业的买方和卖方都陷于了茫然的对未来预期的不确定之中。
全国房地产市场的销售量锐减，而且通过传媒以极富传染的速度从上海、北京、深圳等先导城市传染到了二线城市，而且在不到半年的时间传染到了三、四线城市。
三线城市的房地产企业本来就很难从国有银行融到钱，而采取了半高利贷的方式以一种半地下、半违法的方式来吸聚民间资本，因为房地产销售的全面下滑，终于导致了民间借贷隐藏的半欺诈性财务风险全面暴露。在湖南吉首，全民融资所隐含的危险使其从一个经济事件甚至演变成了阻挡铁路、围攻政府的政治风波。
这一切，造就了房地产的迷局，局外人早已幸灾乐祸，而局内人仍然执迷难悟？
房地产究竟会走到何种局面？
浪急沪先知[关键词：销售萎缩—政府心态—降息救市—经验理性预测]
假日楼市是上海黄金周期间的“保留节目”，10月1日至4日举行的上海房地产秋季展示会开展首日就吸引了约4万人看房，远高于去年同期和今年5月的2.5-3万人次。对多数开发商来说，“十一”假日楼市是今年的最后一战。然而，整体销售数据并不乐观。据主办方不完全统计，本次假日楼市在4天展览期间预订住宅821套（包含江浙的异地参展楼盘），参展人数达到13万人。这个数据和2007年的“十一”楼市仍高位运行时的数据自然不能相提并论，即使和2006年的假日楼市相比，从预订住宅的数量来看，今年比前年下降了4成。
“金九银十”，作为房地产业潜在崇奉的金科玉律，从上海的假日楼市来看，已成黄粱一梦。同期从媒体消息获知，北京9月签约不足百套，黄金周交易量同比去年同期下降72%；广州、深圳、南京、武汉、福州销售低迷。开发商和消费者仍在就购买力与楼价水平进行殊死博弈：开发商认为自己的资金链尚未接近绷断，还可以一抗；消费者认为恐慌性抛售尚未到来，仍在监视开发商的最后一 跌。
因此，我们可以预见全国各大城市的房地产秋交会将重复上海假日楼市的结局！在全国范围来看，“金九银十”同样将成为昨日黄花！
在目前中国房地产数据不真、体系不一的无法回避的困局中，我们只能参照不全面的数据，主要基于经验理性，对中国楼市的走势来做出一个判断，我认为在这种情况下，经验理性是值得依赖的，也是值得信赖的！
许子枋观点：
从政府和银行来看，期望房价理性回归，又严防楼市大起大落。就在笔者撰写此文的时候，QQ新闻弹出：中国人民银行决定：从2008年10月15日起下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点；从2008年10月9日起下调一年期人民币存贷款基准利率各0.27个百分点，其他期限档次存贷款基准利率作相应调整。不足一月时间，中国货币当局再度出手，齐降“双率”。九月份CPI等经济数据公布在即，央行此次“提前”出招，显示通胀压力或有减缓。而从全球范围视之，美国金融危机正向全球蔓延，各国新一轮降息行动业已展开。中国此时加入降息阵营，“保增长”意图明显。但降息并不能对房地产带来立竿见影的效果。
从开发企业来看，其实面对中国这个受政府影响的、受文化影响的非完全市场经济化的消费市场，要排除从众观望，基于自身的资金链紧张程度，主动进入自我调整和价格修复阶段，应对需求量的变化和资金紧张，房价的适当回落是正常的。提前意识到挤出楼市多年累积的价格泡沫，防止出现崩盘和烂尾楼现象，保持健康可持续发展，才是中国房地产市场应有的常态。
从消费者角度和媒体导向来看，也不宜过度期望房价的急降。因为房地产的刚性成本限制，如果房价过低，难以形成资产链的循环，整个房产业就会萎缩，难以可持续发展，同时将严重影响几十个关联企业的繁荣和就业，带来深重的经济灾难。所以价格要控制在一个合理的空间。国家实施宏观调控，也就是要在矛盾的两难中寻找和谐的平衡点。
楼市走向理性回归的步伐有多快，主要取决于宏观经济的总体走势。从宏观经济面来看，中国的房地产市场将经历至少两年的调整期，去消化前两年形成的价格泡沫，使之回归到与经济基本面及居民家庭支付能力相协调的水平。如果中国宏观经济进入缓慢增长阶段，这个调整期可能还会延长。