中国政府救楼市的背景分析
关键词：楼市 救市 股市 金融
自从西安在9月初出台针对楼市的救市举措之后，一个半月之内，先后有18个城市出台了不同的救市措施，面对这种地方救市行动，中央政府都在保持沉默，当南京、上海这些城市都在出台系列化的救市政策，中央政府也放弃观望，开始频出救市政策。
但市场对政府在楼市上的救市行为都不买账，终端市场在潜在购房人纷纷质疑：政府是在救楼市、救房地产行业、救房地产开发商，还是救房价呢？在开发商的代表中，潘石屹表示已经错过了救市的最佳时机，而任志强却认为那只会事与愿违。
相当多的专家也不买账。比如甚至中国社科院金融研究所金融发展室主任易宪容都公开表示开发商缺钱应自己想办法。对于一些地方政府出台所谓的“救市”举措，易宪容认为“没有必要救市，楼市的调整是必然的，救也没什么用。”他认为现在没必要救市，应该让市场规律发挥主要作用，该清盘的就清盘，该退出的就退出。“而且每个地方的实际情况都不一样，所谓的救市只是各地政府对本地楼市的一种具体引导政策，对于整个房地产市场的趋势起不了决定作用。”
当被问及金融机构是否应该在信贷政策方面对开发商略松一下时，易宪容表示，开发商缺钱应该多从自己身上想办法，而不要老是指望银行会施援手。“最快的办法就是降价卖楼，这样你的资金多少能回来一部分，总比你硬撑到倒闭的好。”
本人认为，中国各地的情况差距很大，房地产当前的状况基本是当前主观心理与客观市场状况的实际体现，而且即使推出系列性的救市举措，也未必会起到预期效果，甚至会有反向效果，尽管如此，但当前市场表现与市场需求已经到了政府一定要表态不可的时候了。
因为房地产价格高到这种程度，已经这种情况所导致的买房人持币观望氛围，已经让多方面着急了：
首先是地方政府急了：据不完全统计，全国20个大中城市自2008年初至9月已有超过120幅土地流拍、流标或未成交。而自2007年10月到2008年4月的半年内，全国范围内的土地流拍数量也不过40幅。大量土地以底价成交，而在被统计的20个大中城市，除北京、上海等一线城市和深圳、武汉、成都等二线城市外，东莞、佛山等三线城市亦涵盖其中。其中，除深圳、福州等二线城市的土地流拍数量超过10幅以上外，东莞、厦门、佛山流拍或未成交的土地也超过10幅以上。这与2006-2007年全国各地“地王”频出的现象，似有天壤之别。
从目前各地的土地流拍情况看，华南地区的流拍现象最为严重。深圳、东莞、佛山及福州、厦门等五个城市截至目前流拍、流标或未成交的土地数量总计已达78幅，在20个城市土地流拍总量中的占比达65%。全国土地流拍的比例已经平均达到了10%。
土地流拍直接影响地方财政收入与地方官员的政绩。
其次是中央政府急了：据国土资源部下属全国地价监测中心的统计数据，2008年上半年，全国流标、流拍的土地达到出让总数的10%。在投资与出口两个轮子停转的时候，政府已经把拉动内需作为“保增长”的重要举措。而房地产行业的繁荣有巨大的产业链带动作用，拉动内需无疑成为维持中国经济高速增长的重要因素，这也是中央政府对内百姓和对外形象的必要支撑。
第三是房地产开发商急了：在穆迪投针对资金流动状况的压力测试模型下，内地房地产企业只能承受2008年房产销售量下滑25％。内外交困之下，市场的成交量从开始的虚假成交的谎言弥漫到谎言的不攻自破，从外强中干到苦肉计，从国内外从银行到证券市场的融资渠道一一受阻，到成为社会不平衡心理的替罪羊、万恶之源与众矢之的。
第四是相关环节机构急了：这不仅指提供土地资源的地方政府、建材的提供商、施工方、代理行、广告公司、研究机构、物业公司、小区的保安公司等等，更包括那些出来打工而无奈赋闲的农民工。在房地产投资和制造业投资相关系数高达70%的情况下，其他制造行业尤其是建材、钢材、化工、能源、轻工、机械等50个行业不一片混乱才怪。6月以来，中国的钢材价格一路狂泻，迄今仍无止跌迹象。龙头品种6.5高线在6月初创下6100元的历史最高价后，目前最新价竟然是3300元，跌幅接近50%，回到15年前的价格。
仅以钢材为例，我国钢材年产能5亿吨以上，每吨跌去2000元，企业收入就减少1万亿元，企业亏损的幅度将是一个天文数字。国庆节后一周，北京市场建材价格累计跌幅18%。达800元/吨，建材商们叫苦不叠。而由此导致的经济衰退，对老百姓未必是好事。当影响到就业形势并引起社会动荡，这就更不是中央政府所希望看到的了，更加大了政府缓解局势的理由。
第五是银行等投资方急了：截至今年6月末，国内上市银行房地产开发贷款规模1.39万亿，个人贷款规模3.335万亿，其中个人贷款的绝大部分是按揭贷款，两者加在一起，约占上市银行贷款总额16.23万亿中的30%。但现在，银行最好的资产个人按揭贷款却是节节下滑，下降50%以上。风险高的只是在2007年以后的，这部分抵押贷款估计在一万亿左右（即2007年银行信贷增加额，减去2007年个人住房按揭贷款）。所以，处于高风险的住房抵押物贷款中，所占整个贷款的比重只是一万亿左右，当房子卖不出去或者断供，银行贷款就断了资金回笼的渠道，因此，银行变成了房东，资金置压现象严重，难以盘活不说，弄不好成为不良资产而付诸东流，损失就难以估量了。
第六是股市急了：地产股从来都是证券市场的支柱，但地产股不堪重压，并引领股市持续低迷，A股大盘从6134点跌到1600多点，这隐含着多少散户、中小股民甚至机构投资者的血汗钱付诸东流！这是社会动荡的隐性因素。万般无奈之下，政策只有放开企业债券口子，万科等五大地产上市公司已经合计发行了158亿的企业债券以备过冬之用。
受到这些因素的影响，政府不救市是再也说不过去的了，因此政府救市不是单纯在救某一类人，而是在顺应政府维持社会稳定，保增长的重要举措，当然，“保增长”是主，“控通涨”是辅，当两相矛盾，舍辅而保主也应该是正常的抉择。
但救市举措都有哪些、救市行为能否取得预期的效果，就不是那么清晰的事情了。
贾春宝
2008年11月3日星期一
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