深圳楼市能否升温调查
自10月30日起，中国人民银行新的降息政策开始生效，虽然此次降息主要不是针对房地产，而是针对整个宏观经济，但对楼市的刺激作用也非比寻常。根据深圳市国土局公布的数字，降息令生效后，10月30日深圳一手房成交33套，10月31日成交35套，而11月1日成交量则跃升到232套，11月2日则成交164套。对此，业内人士表示，降息对深圳楼市影响积极但有限，难以起到复苏楼市的作用。而二套房贷细则的筹备出台（农行已出台细则），也加剧了对楼市升温的预期，政府该不该救楼市，楼市能否在近期内复苏？多位业内人士表示，目前深圳楼价依然偏高，新政难阻楼价进一步下调；他们表示，楼市现处于下降通道的调整过程中，政府也根本不必要救楼市。
新政出台：促成交量大涨
根据中国人民银行决定，自10月30日起，人民币存贷款基准利率再次下调，一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调0.27个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变。
据了解，这是人民银行两个月内第三次降息。经过三次降息，供楼者还款压力降低了不少。
以一个信用良好、首次置业、能获得最低优惠利率客户为例。如该客户办理一笔20年期、100万元以等额还款方式的优惠房贷，在今年央行9月16日第一次降息前，贷款利率为基准利率下浮15％，即7．83％下浮15％为6.6555％，月供为7547.56元。如果利率保持不变，并不提前还贷，20年共需还1811414.45元；经过三次降低贷款利率，再加上首套住房可以利率打7折，那该客户获得的最优惠贷款利率是5．04％，那么同样一笔贷款，月供仅为6621.67元，20年总共需支付1589201.82元。即该客户每月月供将减少925.89元，20年下来，可节约22.22万元左右。
从数字层面上讲，降息也确实刺激了消费者的购买力。根据深圳市国土房管局公布的数字，降息前一周（10月23日——10月29日），深圳楼市一手房成交量分别为，72套、66套、59套、40套、55套、59套、45套，日均成交不足57套，而降息令生效后，10月30日深圳一手房成交33套，10月31日成交35套，而11月1日成交量则跃升到232套，11月2日成交164套。
专家说法：短暂反弹难复苏
降息令一出，成交量随即出现大幅攀升，是否说明深圳楼市出现复苏迹象？对此，记者采访了部分业内人士。
深圳房地产研究中心副主任王锋3日接受记者采访时表示，降息令出台后，深圳一手房交易量出现大幅攀升，仅仅属于楼市调整期内出现的一种正常的政策利好刺激下的反弹，并不能据此说明楼市出现复苏迹象。
“如果降息能让深圳楼市的日均成交量保持在200套左右并维持2个月的时间，才能充分说明降息对深圳楼市的带动作用是明显的。”王锋分析认为：“但这显然不可能，仅就第三次降息而言，主要不是针对房地产，而是针对整个宏观经济，置业者从中得到的利好有限，发展商目前融资难的问题也没有得到根本解决，从整体情况来看，深圳楼市依然处于调整期。”
在美联物业工作的刘先生也表示，11月1日、2日的交易量出现大幅狂涨，主要是人民银行宣布将第三次降息后，近期置业者持币待沽，而政策实行后随即出手，换言之，近期购买力的一次集中爆发，并不能说明深圳楼市下行态势出现扭转。
“深圳房地产市场经过十多年的发展，本身已经到了一个需要调整的阶段，现在这个调整期出现了，随之又出现了全球性的金融危机，不会短时间内结束。”中国指数研究院华南分院研究总监孙宗耀表示，目前深圳楼市的调整期仅仅是开了一个头，比较乐观的预测，明年底可能明朗化，进入一个相对稳定的阶段。
孙宗耀认为，虽然每次政府出台的刺激政策能够在短期内对房地产市场产生一定的影响，但是都无法改变深圳楼市下行的趋势，这种迹象已经非常明显。根据他的判断，国家的金融政策还将出现进一步调整，但政策层面的调整只能算一种利好，楼市能否复苏关键还要看消费者的购买能力。“楼价下降是肯定的，但具体要看片区和楼盘。”孙宗耀表示，豪宅和关内高档社区降价的今后可能性不大，而关外偏远楼盘以及普通住宅仍有下降的空间。
记者调查：关内坚挺关外真摔
深圳房价是否升温，还得看价格是否降到了底部。有房地产经营者认为深圳楼市已降到底部，更有人认为深圳楼市已经崩盘。
那么经过一年的调整期，深圳楼价到底降了多少？真的像开发商宣传的那样“再低就不可能了吗？”从近期记者跑盘情况来看，深圳楼价显然并未见底，尤其关内楼盘，价格依然坚挺。
万科虽然两度领降楼价，但其在深圳关内的价格随也有所下调，但总体调整幅度有限。如，关内的豪宅项目——万科东方尊峪自去年4月开盘以来，一些低价项目的价格曾经打到1.6万元至1.9万元/平方米，但目前其均价一直维持在2.3万元/平方米的高位。
位于福田区的皇御苑3期，自去年11月开盘以来，均价一直在1.9万元/平方米。秋交会期间，皇御苑3期推出单套购房总金额减5万后98折优惠，同时推出部分一口价和特价单位。记者上月中旬曾以普通消费者的身份请销售中心工作人员算价，建筑面积不足71平方米的“一口价”单位，原价139万元，“一口价”109万元，折合每平方米也要1.5万多元。当时据销售中心工作人员透露，秋交会期间，该楼盘成交均价约1.7万元/平方米。
相比关内楼价坚挺，关外的楼盘降价较为明显，不仅出现多个价格新低，而且很多在售楼盘都直接降价。其中，位于龙岗区的英郡年华二期君临山8月份记者看楼时，均价9000多元/平方米，而现在均价8000元/平方米，起价已降至6300元/平方米。而今年4月份该楼盘的历史最高均价曾一度达到11500元/平方米。
与英郡年华相比，金地梅龙镇的降幅则更大。5.1春交会期间，金地梅陇镇精装修房均价1.2万元/平方米，而本月1日，该楼盘四期项目19栋开盘，带装修均价8600元/平方米，毛坯房均价8000元/平方米，起价6700元/平方米。而该盘历史最高均价为1.6万元/平方米，相比现在，跌了近一半。
即便如此也只能说深圳楼价“关内假摔，关外真跌”，并不能说明深圳楼价已经见底。
市场认同：预期房价与实际相差万元
根据深圳市国土局下属的深圳市房地产研究中心10月19日发布的《2008年1—9月深圳房地产市场分析报告》：今年1——9月，深圳市各月商品住宅销售均价每平方米分别为15080元、16315元、13618元、11962元、11014元、12681元、16198元、14449元、12431元。从不同区域来看，今年1——9月，特区内各月住宅销售均价每平方米分别为22231元、17949元、20295元、18999元、16482元、23800元、25953元、19432元、18456元；特区外每平方米分别为11907元、15243元、11214元、10450元、9547元、9855元、11095元、10229元、9609元。
同样，根据国土局2005年数据，2005年深圳特区内住宅均价8720.24元/平方米，特区外住宅均价5346.26元/平方米。以复旦大学房地产研究中心案例研究员王鸿儒的观点，房价要跌到2005年的水平才算到了底部，今年9月特区内住宅18456元、关外9609元的均价显然离底部还差得远，与2005年特区内住宅均价相差万元。
与此相呼应的，深圳万人住房团购行动发起人邹涛也提出了“关内均价8000元/平方米，关外均价6000元/平方米”的口号，他认为，这个数字不仅仅是口号，而是经过市场调查得来的。“现在参加深圳万人住房团购行动的人群已经超过4万人，其中大多数有真正的购房意图，这是他们的心理购房价位。同时，这个价位与2005年12月以后，国民经济发展水平、物价上涨水平基本相当。”
邹涛表示，随着时间的推移，关内、关外都已经出现了8000——9000元/平方米、5000——6000/平方米的特价盘，也充分说明这个价位是科学的。他相信，深圳的楼价只有降到关内均价8000元/平方米，关外均价6000/平方米才能真正刺激消费者的购买欲望，走出困境。
政协委员：指望政府救市不现实
虽然现在开发商望眼欲穿，期望政府出台更有利的救市政策，但政府到底应不应该救楼市？记者日前在福田区举行的应对金融危机议事会上采访了多位政协委员，他们不约而同的谈到了一个观点：政府救楼市就是不负责任。
福田区政协委员、赛格导航科技公司总经理张家同认为，深圳房价已经制约了外来人才的引进。他企业里每个新来的大学生都有10万——12万的年薪，应该不算少，可深圳关内房价都到1.8万了，怎么买得起。所以政府救楼市一定要慎重。
张家同的话得到了区政协委员、奕达电子公司华南区对外事务总监李世伯的认同，深圳房价太高招不到好人才，不安居怎么乐业？之所以房价涨到今天的地步，责任还在于政府。他谈到，金融危机不仅破坏了虚拟经济，而且延伸到了实体经济。
福田区政协常委、市地税局第一稽查局副局长李宁也认为，楼市今年不可能复苏，这是由内需和购买力所决定的，目前楼市和股市一样步入下降通道，要有一个阶段，明年底能够复苏就算不错了。
市民意见：想成房奴但没实力
银行降息了，房地产成交升温了，房价到底部的声音也越来越多，这会不会促进消费者的置业步伐？
对于这个问题，在深圳一家行业网站工作的王先生4日接受记者采访时明确表示不会。他认为降息并不能扭转楼市下行趋势，改变不了深圳楼价下滑的局面，自己不会急于出手买房。
王先生来深已经有六年多，他与妻子每个月的收入在1.3万元左右。自今年初开始，他决定趁楼市下行在关内买套大两房或三房，先后看过的盘不少于30个。“关内的在售楼盘已经基本看遍了，根本不是想不想买的问题，是买不起。”王先生自嘲的说，想当房奴也要有实力才行。
“现在关内的价格比以前也有下降，当即使像样一点的特价房均价也要万五。”上月中旬，王先生在福田区委附近的中成天邑看中一套房子，位置处于妻子和自己的工作单位之间，面积不足70平方米，但开发商的“一口价”优惠也要近120万，折合每平方米1.7万多元。
“首付两成24万，然后贷款，每个月月供要6000多元，此外装修、缴税费也要再加10万元才能入住。”王先生说，按照他和妻子现在的收入勉强可维持供楼，但现在年龄已过三十，也到了要小孩的时间，今后养小孩、供楼、孝敬老人，手头钱要掰成两半花才够用，买房只能再拖拖，遇到合适的再出手。
谈到房子，的哥孙师傅也是满脸无奈。孙师傅来深已经8年，一直没有买房，一家三口在关外的布吉租房而居。前段时间，孙师傅和妻子第一次去位于布吉街道办附近的康达尔花园看房，84平方米的房子也要近70万，而且还是毛坯。孙师傅说：“一看就让人彻底寒了心，我们两个人的收入加起来也才6000多，不吃不喝买个房子也要十多年。”孙师傅直言，看了一次房后，他再也不看了。
对于房价的整体走势，王锋明确表示，现在深圳楼价依然高企，远超市民的实际购买能力，也是造成楼市成交不景气的主因。他断言，深圳楼价还将继续下探，但具体降幅多少则难以定论，“深圳不同于内地城市，就内地城市而言，户籍人口置业能力占购买总量的80%，而深圳这个指数只有15%，所以只能说下降是肯定的，但到底是再降10%还是20%，很难具体说，因为它（深圳楼价）不是由本市户籍市民的购买能力决定的。”