吸引外资进行房地产救市必将是饮鸩止渴
关键词：外资 房地产救市 文物回流 内外销房并轨
在CCTV经济频道近日的《直击华尔街金融风暴》节目曾经连线上海某研究机构的主任，那位博士呼吁放开对外资在房地产方面的投资，以达到救市的目的。
而在此之前，商务部已经发布《商务部关于做好外商投资房地产业备案工作的通知》，决定自2008年7月1日起，将委托省级商务主管部门，对外商投资房地产业备案材料进行核对，并由地方商务主管部门进行审批及核对。下放备案权，相当于间接放松外资投资国内房地产的管制标准，之前把备案权收到国家商务部是收紧渠道，下放备案权则是有条件的放松管制，外资在进入国内房地产市场可能相对更加容易，或是限外政策放宽信号。
那位博士的言论会给政策制订者们理论支撑，但本人认为虽然有一定道理，却是饮鸩止渴的行为。
首先，客观地说，外资在中国房地产行业的发展中确实是“功不可没”的。
根据国家统计局的数据，2006年外资进入国内房地产开发的资金达到394亿元，同比增长53%；2007年1-6月份，外资进入房地产的资金为282亿，同比增长68.7%。从那时起就有迹象表明，外资正在疯狂抢滩中国的房地产业，而且他们的兴趣已经酒店、高档物业延伸到了住宅。业内人士认为，这些外资的特点已经非常鲜明。他们通过与内资合作、收购内地企业的方式曲线进入了内地市场。
权威机构统计，2008年一季度，上海地区房地产企业获得的外资投资金额最多，达到4.4亿美元。而“2008年通过商务部备案的外资房地产企业名单”显示，截至5月30日，400余家获批备案企业中，常州、成都、重庆、大连、无锡等城市成为获批企业集中所在城市。
中国房地产业协会的研究报告指出，外资占中国房地产总投资比例高达10%。同时，国家统计局数据显示，2007年中国房地产开发利用外资高达650亿元，增长64.8%，整体高出其他渠道资金增长26.2%，显示2007年在中国从紧的货币政策下，依然有大量的外资（与2006年相比有增无减）涌入中国楼市。
其次，虽然房地产行业大发展，中国的百姓却依然买不起房子。
伴随着中国入世七年的，是内销房与外销房并轨的七年，也是大城市房地产投资与开发突飞猛进的七年，更是中国房价屡创新高的七年。这七年间对中国建设用地甚至耕地几乎到了涸泽而渔的程度。七年后，我们发现，上海的楼价甚至比东京、纽约的楼价还高，在刚刚结束的2008北京秋季房展上，美国的大house售价不过相当于70多万人民币。这为相关行业，为那些希望看到房地产红火发展的个人与机构带来了投资升值的机会。
但同时老百姓的收入水平并没有得到同速的增长，也让那些原本就买不起房子的更买不起房子。即使住上了买来的房子，也是按揭贷款来的。
我们实在看不出外资在投资中国房地产中，除了投资获利与投机炒作之外，还有什么其它更友好的意图。“投机者也好投资者也罢，只要是外来的资本，在异国他乡都不会有回家的感觉。那么中国所面对的就是身兼投资者与异乡人双重身份的外国投资者。他们没有理由在中国置办长久的产业的，他们所买的一切商品，包括房产这样大宗的不动产，他们肯定都是要在合适的时候倒手卖出去的。”
——这一点已经在数篇文章中深入论述过。
按揭贷款就是在不断倾斜的平台上，堆积越来越高的鸡蛋。动荡的国际局势、中国民间匮乏的钱袋子、越来越严峻的就业形势，都在动摇这个平台的根基，稍有不慎怕就会重蹈美国“次级债”的覆辙，更恐怖的是，中国在向世界求救的时候，未必有现在美国这样的号召力。
中国离“次级债”有多远的问题，是另一个主题，过几天再说。
业内人士分析，外资深度进入我国房地产主要有三方面原因：
首先是看中我国房地产发展的前景。我国的城市化与美国的高科技被公认为世界经济两大引擎，尤其是东部大城市中心区域优质物业具有长期增值潜力，被外资普遍看好。其次，2008年7月1日起商务部正式把外商投资房产的备案权下放至地方，此项措施可能在一定程度上加快审批的进度，并将引来更多海外资金流入。第三是国内开发商受到抑制，地价进入低谷，为外资进入让出了空间。国内房地产企业由于受到资金和政策的限制而减少了开发速度，“拿地”很谨慎，地价比去年大幅降低。去年以来银行提高了房地产企业贷款的自有资金比例，审批极为严格，同时，土地供应从近几年的趋势来看也有压缩供给量的趋势。
第三，外资已经出现加紧投资国内城市商业地产，并进入土地市场和服务市场的苗头。
目前房地产领域外资企业与外资银行联动在长三角和珠三角均有案例。而外资银行在品牌、服务、信用方面的优势，对国内房企也有很大诱惑力。2008年上半年，国内多个城市住宅销售量下滑、土地价格下跌，与此同时，外资出现加紧投资国内城市商业地产，并进入土地市场和服务市场的苗头。
新出台的六条政策中，对于外资的进入并没有提及，外来资本依然在加速对国内房地产业的投资。主要体现在三个途径：
路径一：频频进入土地市场 打通整个产业链
虽然近期国内房企开发项目速度减缓，但外资进入速度明显增快。记者从南京市国土局获悉，与以往主要是购买商业项目不同，今年以来外资开始直接进入国内土地一级市场从事项目开发。2008年6月南京挂牌出让的两块房地产开发用地，全部底价成交，分别被韩国SK集团和香港恒基地产旗下公司摘牌，成交总价6.5亿元。外资近期已开始在国内抄底拿地，一家英国基金正准备接手南京中心城区一地块，土地价格高达45亿元。
凯雷目前在中国投资的地产项目已达10个。凯雷和众多外资基金的投资思路相仿，将快速涉足二线城市的楼市，青岛是首发站。据了解，2006年，凯雷曾以1.2亿美元的总价购进上海中房·森林别墅110套高级独栋别墅。2008年4月，凯雷又以近20亿元的价格从印尼三林集团手中购得上海济南路8号西苑项目。2007年7月，凯雷开始介入青岛CBD核心的凯悦中心。据悉，凯雷出资10亿元入股该项目，占约70%股份。据项目开发商青岛凯悦置业集团有限公司董事长王博介绍，凯悦中心目前公寓的均价约每平方米3万元。有专业评估机构指出，该项目仅住宅项目售罄即可套现12亿至13亿元，凯雷的投资回报率不低。另外外资除进入土地、房产市场外，也开始进入房产研发设计、中介服务等领域。
路径二：外资银企联动拓展楼市业务
2007年我国金融业务全面放开后，外资银行纷纷进入经济发达城市。近期由于国家实施紧缩调控，外资银行凭借资金实力开始进入我国房地产信贷领域。
比如东亚银行的业务以房地产为主，在内地的业务量将来很可能超过香港母公司。国内一线城市中心地段房价前两年上涨过猛，但整体来说泡沫成分不大。国内的房地产企业也并不是不想投资，只是资金受到了控制。而东亚银行的创新服务多种多样，如可以为开发商一次性提供10年的“企业按揭贷款”，总量相当于开发商在售楼盘10年的总租金。
目前房地产领域外资企业与外资银行联动在长三角和珠三角均有案例。与中资银行相比，一些外资银行拥有百年品牌、世界性影响力、资本充足率超过30%、高度的信用文化等优势。外资银行为企业提供打包产品、一条龙服务，有财务分析师和市场分析师等专业化团队帮助企业搞策划，还提供国际结算服务，甚至动用海外关系为企业服务，这对房企有很大诱惑力。
路径三：机构资金深度介入中国楼市
从投资对象上来看，自2003年以来，国际资本以机构投资者进入为主，投资领域逐步从住宅物业转向商业、工业等非住宅物业，选择投资的重点分别为甲级办公楼、优质服务型公寓、五星级酒店、高档商用物业和工业地产项目以及产权分散的住宅物业。从经营领域上来看，外资逐步从房地产开发领域延伸到物业管理、中介服务、租赁经营和金融投资等业务。
早期的房地产企业主要从事房地产的直接投资业务，而近年来的海外机构投资者已经全面进入房地产设计、开发、经营、中介服务和投融资等各个环节，甚至更偏好于整体收购，适时进行租赁经营或套现。从投资地域上来看，外资逐步从北京、上海、深圳等一线城市逐渐向南京、武汉、哈尔滨等二线城市扩展。随着一线城市优质商业物业资源的下降，大量外资逐渐开始向二级城市渗透。
第四、城市化与WTO是中国开放的加速器，是对传统的加速堕落。
当中国这一巨大的市场大门开启，外资就可以堂皇地进来。当外在的进攻力量强硬，内部的抵抗意志薄弱，资本与产业的结合、侵略者与市场的结合就成为半推半就的事情，中国的房地产行业就如此被外资强奸了。在加入WTO之前，中国的房地产与城市化建设尚且处于懵懂阶段，是在闺中待嫁的少女，基本上不知道什么资本的味道；在加入WTO之后，从国际惯例到政府意志，再到市场需求以及自身发展的本能与欲望等因素的影响下，这种侵略与抵抗之间的力量对比就更悬殊，看到别人有而自己没有会眼馋，刚得到的时候或许有些痛苦与反抗，感受过资本的力量之后再失去那就不是单纯的强奸，而是姘居了。
以上海为例，入世之后，上海对商品房外销市场采取了逐步放开的政策：1992年起，允许外资参与旧区改造；1994年，允许外商来沪开发经营外资内销商品住房；1999年起，允许改革开放后赴境外的中国公民购买内销商品住房。此后，上海房地产市场从内外销分离到并轨整整经历了3年半时间。1999年11月，上海首先实行各类内销商品住宅归并政策；2001年8月实施内外销商品住宅并轨；2003年3月1日起实施非居住用房内外销并轨。
当初迫使内销房与外销房“并轨”，所依据的就是“外销房制度”有违WTO的基本原则：1、非歧视性原则，即国民待遇原则；2、透明性原则；3、市场准入原则。却忽视了如下事实：
根据国际货币基金组织(IMF)《2003年各国汇兑安排与汇兑限制》显示：187个国家当中，137个国家对非居民投资房地产有各种限制。这是控制本国不动产市场稳定的一种自我保护措施，但以目前国外资金购买物业的情况而言，中国是目前全球为数不多的、对境外机构和个人投资开发和销售环节没有重大限制的国家，外资的交易成本基本与国内购买相当，也由此产生了过度开发的隐忧。
有关专家认为，外资进入中国楼市有积极因素，但也不能忽视可能带来的消极作用，有必要严密监控在房地产业活动的外资流向，如关注外资对某个城市、某种物业类型的集中投资行为，分析这种行为与该地区经济承受能力之间是否匹配，以便提前做好预警，防范外资给我国房地产业带来的风险，避免外资对房地产市场的恶意炒作。
据了解，外汇局目前正在研究关于外资进入中国房地产业的管理政策，由于涉及外资管理及入世承诺，国家出台相关政策会相当谨慎。但业内普遍认可的一个观点是，要遏止外资的大肆侵夺，房地产投资品的多样化革新势在必行。
当英国经济衰退0.2%，欧洲经济出现滑坡，美国在2008年第二季度出现3%以上的增长之后，在第三季度立刻就有0.3%的滑坡，而且市场认为这种经济衰退仅仅是开始，而“风景中国独好”的时候，中国成为资本绝佳的避风港，在双方都有需求的情况下，自然是会一拍即合的。
然而，从内外销房区分再到并轨，这一市场化的结果要再返回，已经是困难异常，而如何引导外资就成为在调控中最难把握的一道难题。
由于父亲酷爱国画，由于受家庭的影响，本人对中国的传统文化也情有独钟。
不能排除有酷爱中国艺术品的外国人，但毕竟更多的是以此为投资，要赚钱的，而自古“货卖用家”，原本属于自己的东西，总是梦寐以求地要收回来，而只有识货的、懂行的以及梦寐以求地要买到手的人，才会出比理性高得高的价位买回来。
据11月3日《环球时报》上的文章中说，中国经济的飞速发展和艺术品市场的形成，中国买家逐渐在国际市场上崭露头角，使得一场“文物回流”运动正式拉开帷幕。据保守估计，在世界范围内被交易的中国文物和艺术精品的数量每年不少于2000件，其中回流到国内的比例不少于60件。不同的是过去是中国买家揣着盘缠、带着翻译到国外四处奔走淘宝，现在已经出现了相当多数量的外国艺术商、古玩商或者经纪人主动找上门来提供信息、进行推销了。
比如国际拍卖巨头佳士德最近公布将于2009年2月下旬在巴黎举行的“伊夫-圣罗兰与皮埃尔-贝杰珍藏”专场拍卖中，1860年从圆明园掠走的12生肖中的鼠首和兔首的估价比此前的5个铜首的价格就翻了倍。
听说最近几年，不管是国画还是有中国概念的收藏品都被炒得很高，原因是来自中国浙江、北京等地的暴发户都去海外搜罗收藏品，或者是附庸风雅，或者是心怀让“国宝”回家的责任心。从逻辑上讲，这些东西肯定是要再由中国人买回来的，现在的价格飞涨就是在增加他们回归中国的难度。
一件既不能吃也不能抵穿的艺术品尚且有如此激烈的争夺，更不要说温馨的家的所在了。
无论是在过去上涨过快的上海，还是最近市场火爆的深圳、北京市场，外资投资在其中所起的作用至关重要。这不仅仅局限于外资机构购买的物业，更有大量游资和个人购买行为。
我们有信心说，不管现在以及短暂的未来，那些房子是中国人的还是老外的，最终早晚会回到中国人的手里，所以现在任何一个外资，对于中国房地产领域的投资，或者是想投机而快进快出，赚取差价；或者是先慢慢赚生活费、再慢慢等其升值而赚取更高的利润。那最终接盘的必然还是中国本土的人。至于是过多长时间，由谁以什么样的价格接的，就不是当下的人所能看到的了。
因此，以外资来针对房地产救市的效果，不仅从短期难以收到预期效果，长期也会给终极收盘者付出更大的代价回收奠定基础。无疑是饮鸩止渴的做法。
贾春宝
2008年11月5日星期三
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