几天前美女网编王丽媛小姐给我留了个博客征文通知：新政以后，春天以前，房地产企业的过冬棉被在哪里？通知简短，但体现着一种媒体的责任感，其中写到：“据有关机构统计，2008年房地产行业资金缺口达7100亿，开发商的资金链随时面临断裂。一方面，交易量仍未见起色，指望从这里回笼资金多少有些画饼充饥的意思。”然后又问到：“在市场持续观望、资金面临断裂的情况下，开发商如何才能挨得过冬天？”
我粗粗看了几篇有关回应这次征文的博客，总觉得隔鞋搔痒，“学生味”太浓，对中国房地产企业的具体运作没有实操经验，对中国目前房地产业的现状与趋势缺乏准确判断。有说，购房消费不振，开发商就必死；有说，过冬的棉被一定在政府那里等等。诸如此类，一鳞半爪，因为觉得他们的分析和结论离真实情况太远，地产独立观察者许子枋觉得有必要“解”露当前中国房地产企业的生存真相，以作为对他们观点的补充和延伸。
在解露之前，我先陈述两大观点：
一是关于房地产崩溃论。“唱”导房地产崩溃论的人，要么是纯粹愤青言论作为一种情绪宣泄，要么就是为了吸引眼球为辩而辩的胡侃纯粹好玩，如果真是认真持有这种观点的人，那就绝对是基本经济学常识都缺乏的弱智，或者是对房地产根本就没有接触过的门外汉。将房价下跌与房地产行业崩溃联系起来等同起来，连起码的逻辑都没有，何谈理论，根本不值得一驳。哪个行业没有降价的时候？难道降价就意味这个行业要崩溃么？这么多降价的行业，不是也很健康吗？房价涨跌是市场对外界影响因素作用的正常反映。目前，中国的房地产业起码在较长时间都处于上行通道，这是基本共识。
二是关于房地产半市场论。中国的房地产市场不是一个完全的纯粹的市场，而是一个政府影响下的“半政治半市场”、观念影响下的“半文化半市场”的房地产市场（参阅《许子枋：房价普降昭示中国房地产年满十八岁》）。今年是市场走向成熟的洗礼年，在这个市场走向成熟的过渡期：就会出现消费者在高价位买了房子，房价跌了，他觉得完全可以理直气壮、正义凛然地集体去找开发商讨回“公道”；而开发商对自己的产品要降价不能完全自主，环顾左右，存在诸多顾忌，不敢公开明降，给降价带来很多操作难题；而政府还会对企业给予原购房客户的大规模补贴这种自主行为进行行政干涉一面扰乱整个市场。这些现象就标志着中国的房地产市场是半市场化的市场。
开发商是不是真的已经到了饥寒交迫了呢？我解露给大家的真相：就是房地产开发商现在“身体仍然挺好的，工作也挺忙的”，离穷途末路或崩溃远着呢！
在论证这个问题之前，我为什么先陈述上述两个观点，就是为了阐明开发商的生存背景，这种生存背景是开发商的思维和行为基础。应该说，绝大多数开发商目前日子过得还比较殷实，只是突然间阳光灿烂的好日子变成了阴霾的天气，不免锁紧眉头。如果说连今年过冬的棉絮都没有那还不至于。
要论证这个问题，单维的思考问题的方法肯定是不行的，我们可以从企业规模（大房企-中房企-小房企）、影响因素（政府-银行-市场消费力）、融资渠道（股市融资-银行贷款-民间借贷）这种麦肯锡-地标的三三论思考程式来解答这个问题。
大型房地产企业，一般是全国性的集团企业，它们都有自己的研究机构，对政府的政策早有预测和应对之策，股市融资在资本市场飘红的时候早已完成，况且他们从地方政府拿的地地价非常之低，整个一片大宗土地，只要一期开发了，购地款的资金压力基本就可以解除。再加上企业品牌号召力，对市场消费力有一定吸引力，因此要渡过这个冬天不会存在任何问题，他们过冬盖的是七孔被，根本不需要棉被过冬。
中型房地产企业，一般都是地头蛇，他们与当地政府和银行有千丝万缕的关系。因为他们是地方政府的纳税大户，地方政府与房企是连襟，政府对他们肯定网开一面；同时，因为他们家底殷实，信誉也还不差，银行已贷款可以想办法展期，而且，中国的潜规则是企业向银行借钱借得越多，就越是老大，银行越忌惮，还要哄着三分，不能让它垮，银行决不会搞死借钱多的房企，这是中国银企的潜规则。作为土财主，他们盖的是蚕丝被，也不需要棉被过冬。
市场低迷，影响最大的可能就是广大众多的小型房地产企业了。这种小房企本来大多就是项目公司，他们的资本大多是民间融资，启动股本金是亲朋好友的集资款，遇到困难只能一起扛着，作为民间融资，它们是独立于银行的宏观调控效应之外的，他们好歹还留有一床结婚时的喜被，送它一床棉被，他们当然开心，但没有送，也能抗着过完这个冬天；当然，如果借的是高利贷，如果周转不过来，就只能将项目转让了，公司和项目还是继续存在。因为房地产不象其他产业比如制造业，一旦项目投资失误，就有可能归零。而房地产行业，从目前房地产处于上行通道的大趋势里，房企的项目资产基本上是不会贬值的，因此企业终究不会死，这就是他们唯一剩下的棉被。这种小房企，有点瘦骨伶仃的可怜样，他们的棉被虽然破旧肮脏，并不保暖，但半蜷缩半咬紧牙关也会捱过这个冬天！
瘦死的骆驼比马大，大多数房地产企业经过前几年的积累，还是会有点积蓄，一般都能渡过今年的冬天，至于后续的日子，倒是青黄不接的日子才是可怕的日子，但同时也是充满金黄稻穗梦想的日子，我揣摸着。
因此，房地产企业必须自救！关于房地产企业自救，每个企业根据自己的情况都会有自己的办法。但我认为的是，房地产企业起码今年冬天，并不需要棉絮就能过冬，顶多只需要一件夹袄，而且这件夹袄也不乏地主老财装穷的意味。
因此，一切寄希望大范围的开发商临死前的抛售使房价归元的说法是对消费者的一种误导。但大多数有理性的开发商为了自救会让房价向价值回归，这也是必然！