房地产市场艰难地重新启动
邱创思
房地产市场应该救,但救的是“市场”而不是“市价”。深圳11月份的房地产市场数据正好说明了这一点:
1、 深圳一手住宅全市成交住宅59.2万平方米,环比增加75%,同比增加229%,日均成交超过210套,单月成交量创2007年3月份以来的新高。不过,单月成交均价则小幅下滑4%至12396元/平方米。10月以来的一系列“楼市新政”,如契税下调、首套房首付减至二成、房贷利率下调等从11月起全面实施,系列优惠措施增强了购房者入市的积极性,但价格无疑才是最关键的因素。“价跌量升”仍在继续。
2、 11月深圳全市二手住宅成交面积显著回升,达到44.78万平方米,较上月大幅上涨了26.52%,显示市场正逐步恢复。同时,成交价格变动幅度不大,全市实现均价11058元/平方米。
房地产市场是不是就在底部站稳了,将在不久的将来能做到“量价齐升”?我想这是炒房者的美好幻想罢了。我认为房地产市场在底部盘整需更长的时间,因为利好和利空的政策同时存在,相互制约。
在利好方面:例如一年一度的中央经济工作会议于12月8日召开,在国际金融海啸和国内经济急剧下滑的大背景下“保增长、促发展”成了宏观经济的目标,从当前的宏观大局看,内需市场的扩张需要重新启动房地产市场是必然的选择。事实上,各地方政府“救市”行动在10月份就已经展开。
同时也存在很大的利空:中央政府始终不放松对居民购买第二套住房的限制措施,目前部分银行偷偷地放开,但不知那天一纸公文就会打回原型。同时推出在三年内投入9000亿建保障性住房的计划,这措施对“90/70”限制下的商品房市场无疑是极大的挑战,当房地产计划内用房占的比例过大或者在某一时点太集中时,去做商品房的动力将会失去,将会扼杀这一个行业。另外通过准许地方政府发债,来缓解“土地财政”被截的压力,这些无不表明,结构调整仍在继续。同时我国的出口已出现了负增长,整体的购买力下降是一个不争的事实。
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