房地产市场艰难地重新启动

邱创思

    房地产市场应该救，但救的是“市场”而不是“市价”。深圳11月份的房地产市场数据正好说明了这一点：

1、              深圳一手住宅全市成交住宅59.2万平方米，环比增加75%，同比增加229%，日均成交超过210套，单月成交量创2007年3月份以来的新高。不过，单月成交均价则小幅下滑4%至12396元/平方米。10月以来的一系列“楼市新政”，如契税下调、首套房首付减至二成、房贷利率下调等从11月起全面实施，系列优惠措施增强了购房者入市的积极性，但价格无疑才是最关键的因素。“价跌量升”仍在继续。

2、              11月深圳全市二手住宅成交面积显著回升，达到44.78万平方米，较上月大幅上涨了26.52%，显示市场正逐步恢复。同时，成交价格变动幅度不大，全市实现均价11058元/平方米。

    房地产市场是不是就在底部站稳了，将在不久的将来能做到“量价齐升”？我想这是炒房者的美好幻想罢了。我认为房地产市场在底部盘整需更长的时间，因为利好和利空的政策同时存在，相互制约。

    在利好方面：例如一年一度的中央经济工作会议于12月8日召开,在国际金融海啸和国内经济急剧下滑的大背景下“保增长、促发展”成了宏观经济的目标，从当前的宏观大局看，内需市场的扩张需要重新启动房地产市场是必然的选择。事实上，各地方政府“救市”行动在10月份就已经展开。

    同时也存在很大的利空：中央政府始终不放松对居民购买第二套住房的限制措施，目前部分银行偷偷地放开，但不知那天一纸公文就会打回原型。同时推出在三年内投入9000亿建保障性住房的计划，这措施对“90/70”限制下的商品房市场无疑是极大的挑战,当房地产计划内用房占的比例过大或者在某一时点太集中时,去做商品房的动力将会失去,将会扼杀这一个行业。另外通过准许地方政府发债，来缓解“土地财政”被截的压力，这些无不表明，结构调整仍在继续。同时我国的出口已出现了负增长，整体的购买力下降是一个不争的事实。