二套房政策，难当拯救大任

市场转换，又被哭成这样，就成了大势，恰逢外面冰雨淅沥，就冷了起来；几多举措，诸多呼吁啊。二套房政策或将逐步放开，寄托期待的人们也许要失望了。

二套房政策放开，难改大势，短期内投资客不会大量进场，部分改善型居住需求获益。

二套房政策放开，难改房地产市场调整的态势。

目前形势来看，房地产进入中期调整，市场陷入深度“观望”，预期仍然是低位，行业发展趋势依托经济形势和政策力度延滞调整。

首先，目前具有国内和国际经济周期的“双重叠加效应”的景气下行，导致房地产行业不能在2009年领先于其他行业出现明显复苏。

其次，目前房地产行业遭遇的并不单纯是资金供求缺口问题，而是预期变坏。预期变坏衍生三类恶性效应：

第一是消费延迟，“持币待购”本身就是一个不断恶化预期的自循环，而且这种观望包含消费能力的脱节。

第二是实际的信贷紧缩，国家信贷政策频发，更多的在于经济大局，即便商业银行认为适当维持对房地产行业的信贷支持是必要和理性的，但作为商业机构，会陷于单体决策的博弈思维，造成实际上的信贷紧缩，短期难以改善。

第三是开发企业风险评级上升，旧有的短平快模式有利于规避市场风险，在销售节奏放慢的情况下，房地产开发企业面临压力全面上升，市场观望几乎等同于开发商失去了规避市场风险和项目风险的最主要的手段。

这三种恶性效应，均不是通过简单放松房地产行业的信贷可以解决的。

再次，房地产行业中期调整又加深了宏观经济的景气下行，并使银行业资产不良率面临反弹压力，恶化中低收入阶层的就业。

由此可见，信贷政策短期难改房地产调整大势，决定2009年房地产市场走势的关键因素有两个方面：宏观经济因素和有效政策因素。

短期内投资客不会大量进场，部分改善型居住需求获益。

投资客最看重的是风险可衡量基础上的收益，收益不确定的前提下，交易费用的减免对收益率影响无从体现。所以二套房信贷政策的放开短期内难以吸引投资客大量进场，其真正的能量释放在于房地产呈现复苏态势时，加速复苏进程，是一个杠杆工具而已。

对于改善型居住需求，将是很好的利好，部分需求得以释放。

目前市场可实现的购买力主要集中在，抗风险能力较强的富裕中产群体，主要是改善需求的部分，有好的产品和机会，还是可以掏钱的。这类人主要为收益有保障的知性群体和机关事业群体，对未来通胀有预判而进行资产保值转移的群体等。

刚性需求难以释放，购买力受限是主要原因，预期收益的下降更影响购买信心，因此观望更浓，期待下一个政策成为常态。

　　　　　　　　　　　――高立军08年12月24日