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    美国1972年-2000年的长期平均的房价与家庭收入比仅有3.17倍﹙图1﹚，在2006年因众所周知的原因达到4.5倍时，终因市场购买力无力支撑，爆发了次贷危机。

 

 

     也许具体的案例更能说明美国的房价收入比。文章《美国年轻女房奴的悲壮还贷史》介绍了几个纽约买房的案例：

    1、31岁的单身女孩艾米，年收入大约为8.5万美元。从2004年开始，她每个月坚持存400美元，到了2005年有了近1万美元的存款。她在布鲁克林区找到了一套售价16万美元的小公寓，因凑不够首期而放弃。受到刺激的艾米开始"虐待自己"似的攒钱：每次去杂品店都严格按照事先列好的清单购物，不买高价果汁之类的奢侈品；如果外出就餐，她的首选是提供免费炸土豆条和廉价的小菜的墨西哥餐馆……2006年10月，艾米发现了一套售价22万美元的简易公寓，她一狠心从自己的信用卡里预支了大笔资金，补上了缺口。"我不能让这笔钱成为我和一个家之间的拦路虎。"
    这里房价和单人收入比是2.59倍。

    2、2006年，一对年收入刚过10万美元的夫妇，买了曼哈顿一套售价44.5万美元的两居室。他们结婚前就有买房计划，不过2001年美国新经济泡沫破灭，两人相继失业。女方很快找到一份新工作，但不久被辞退。男方做了一整年的自由职业者，每个月只有1000美元的收入，每天只能依靠2.95美元的特价鸡块和99美分的可乐充饥，他还告别了"老朋友"--香烟。当他们开始从事网络设计的生意时，生活才渐有起色，买房再次成为他们头条任务。他们不再购买新衣服以及非生活必需品的任何物品。每当他俩想要买杯饮料，或者看到非常心仪的物品时，他们就相互提醒:"我是想要杯咖啡，还是一套房子？是想要iPod，还是一套房子？“为了节省开支，他们首先尽可能地在家里招待客人，要不就把招待朋友的时间移到早餐或午餐时段，或者到价格低廉的餐馆去请客吃饭，把人均消费控制在15美元以内。2005年，辛辛苦苦积攒了3.8万美元的夫妇俩发现这点钱距离首期房款还差得远，男方又找了一份银行工作，将自己两份工作的所有收入都存入银行，全家只靠妻子一个人的收入生活。2006年家庭存款猛增到9.8万美元，首期房款之战终于胜利结束。

    这里房价与家庭收入比是4.45倍。

    3、在电视台当商业制片人30岁的奥比年收入不到10万美元。在黑人集聚区租了一套公寓，月租只有800美元。每天在自助餐厅吃饭，餐费不超过6美元。不过单身的奥比无论是带着自己喜欢的女孩儿外出就餐，还是和朋友们聚会，这都是一笔不小的花费：每月约400美元。他不得不为购房调整自己的生活方式。把夜间的娱乐活动减少到每周一次，并只和那些同样渴望购房的朋友们一起外出。他们选择入场门票不超过15美元的场所，购买的唯一饮料就是啤酒。为了省钱，他们还经常光顾时报广场附近的一家酒吧，在那里每买4瓶啤酒，就可以免费获赠1瓶。奥比终于在曼哈顿中心区域选定了一套售价42万美元的单居室公寓，并支付了8.4万美元的首付。拿着新房钥匙的奥比说:“约会、外出都很美妙。问题是你必须先要安定下来，购房为日常开销带来的压力实在太大了。”

    这里，房价与单人收入比是4.2倍。

    4、对于即将步入婚姻殿堂的卡丽娜和迈克尔来说，要一场130人参加的昂贵婚礼？还是要一套售价在45万美元的公寓？这成了人生最大的难题。由于两人的年收入只有10万美元左右，买房终于战胜了豪华婚礼。不过，由于首付不够，两人不仅割舍了梦幻婚礼，还放弃了乘地铁，选择了步行，同时决定不买任何超过50美元的物品。“我们只是想要个有门窗，有阳光的卧室，我们能做出任何妥协。”最终，他俩选了一套售价36.5万美元的一居室公寓。
　　这里，房价与家庭年收入之比是4.5倍。

    薛涌在他的《“贵美国”与“贱美国”》中同样举了几个例子：

    1、俄亥俄州的Northbrook，中等家庭年收入大约６万多美元，中等房价只有８万美元。房价收入比约1.33倍。

    ２、纽约州Kenmore地区中等家庭年收入６万美元，中等房价９万多美元。纽约州的Tonawanda地区，中等家庭收入５万美元，中等房价７万多美元。房价收入比分别为1.5倍和1.4倍。

    ３、得克萨斯州的奥斯汀市，有６０万人口，著名的得州大学就在那里，中等家庭年收入4.5万美元，中等房价16万美元。房价收入比3.56倍

 

    客观地讲，不能认为中国的房价收入比就应当从目前的水平（根据Wind的房价数据是9.39倍，聚源的房价数据显示是14.5倍）降到美国长期平均的3.17倍的水平。一是美国的个人税负比较高，家庭收入中相当大的一部分要支付个人所得税及社保费用。而中国的房价收入比的计算，收入数据是扣除了个人所得税及社保、公积金等收入的可支配收入；二是中国储蓄率比美国人高；三是美国的房产普遍要收财产税，有持有房产的税负成本。而中国的住宅不需要缴纳财产税；四是两国消费结构的区别，美国的汽车、聚会、外出休假旅游支出在中国并不普遍；五是美国人买房有各种税收优惠，比如利息支出可以抵扣个人所得税。而中国基本没有较优惠的税收减免；六是美国人普遍要付出汽车贷款、信用卡贷款等利息支出，中国人基本没有这方面的支出……总之，美国的房价收入比有理由比中国低一些。

    那么中国合理的，可持续的房价收入比到底是多少呢？先做如下两个假设：

    1、中国人有收入的工作年限为30年。

    2、买房的首付为30%，买房款的70%选择贷款，贷款期限为20年，20年的长期平均贷款利率为6%，利息相当于购房款的84%（70%×20×6%）。则本金加利息成本，为房屋价格的1.84倍。

    这样，在人们没有任何消费支出的情况下，将家庭所有收入用于买房，社会平均的可以接受的房价收入比极限是16.3倍（30/1.84）。

    但是，人作为生产者，是有条件的，作为消费者，却是无条件的，人都有消费支出。因此人们用于买房的款项，必须是用于必要消费之后的积蓄。根据国家统计局的数据﹙表1﹚，2006年城镇居民家庭人均可支配收入为11759.45元，人均消费支出为8696.55元，扣除居住支出904.19元，非居住消费支出为7792.36元，占可支配收入的66.26%，可自由支配，用于购房的积蓄只有可支配收入的33.74%。考虑到人们的收入中不可支配的收入大部分交了社会保险和住房公积金，而公积金也可以用于购房，并且单位会缴付相同金额的公积金。假设全部收入均是可支配收入，不交个人所得税，则可自己支配的收入占总收入的38.74%。

表1 中国城镇居民家庭收支状况

资料来源：国家统计局

 

    因此，人们收入中扣除必要的非居住消费支出后，可承受的房价收入比极限为6.31倍﹙16.3×0.3874﹚。这个数据不考虑资金的时间价值、长期通货膨胀、收入增长、消费支出增加四个因素。

这是中国城镇居民将全部积蓄都用于供房可支撑的最高房价水平，却明显低于中国目前实际的房价收入比。

以下几个因素会影响中国可承受的房价收入比上限：

    1、如中国加大对教育的拨款，改变教育产业化、高价择校费等因素导致家庭教育支出负担较重的状况﹙2006年教育文化娱乐服务支出占居民非居住性消费支出的15.44%﹚，则城镇居民的积蓄将增加，可承受更高的房价水平。

    2、因股市泡沫破灭，导致近几年居民平均的财产性收入必然为负，影响了住房购买力。

    3、如按本科生23岁毕业，60岁退休，则有37年工作时间。因此中国城镇居民的工作时间越长，对房屋的购买能力越强。

    4、6.31倍的房价收入比极限是建立在养老保险足够支付养老费用，将积蓄全部用于买房的假设之上。实际中国的养老金是根本不够用的。除上海之外，全国的养老金是个人缴纳月收入的8%（归入个人账户），单位缴纳22%（归入社会统筹账户）。每月的退休金分为两个部分，一是个人缴纳部分的累积金额÷退休时年龄与社会平均寿命差额÷12。假设某人月薪1万元，每月缴纳养老保险800元，共缴30年，一共缴纳28.8万元，社会平均寿命为80岁，60岁退休，则每月该部分养老金为1200元（28.8万÷（80-60）÷12）。另一部分是社会平均工资与累积缴费年限百分比的乘积。假设退休后社会平均工资是3000元，则第二部分退休金为900元（5000×30%）。合计仅2100元。退休金对工资的替代率仅为21%。因此人们将普遍需要积存养老金。实际可承受的房价收入比应更低一些。

    5、不能有长期的失业。

    6、住房消费支出。本文假设住房消费支出为0。而根据统计局的统计口径，住房消费支出并非为买房支出，而是水、电、燃料、装修及租房支出。这样，实际可承受的房价收入比应更低一些。

    7、如果除了房产外，人们打算留些遗产给子女，则可承受的房价收入比应更低一些。

    8、房产长期是升值的（日本18年房价不能涨回最高位也许是特例），因此房产也许可以成为家庭最大的财富，并可用于养老，亦可作为遗产。但中国土地使用权期限最长是70年（从开发商取得使用权之日开始），房屋的寿命未必有70年。中国大多房产并非独立别墅，而是公寓，房屋使用寿命结束无法简单重建，因此房产未必可以成为未来养老金的依靠。如果因土地使用期限届满前房屋已成为危房，则到期后爆破，推倒重新卖地，则房产财富将最终成为乌有。同时，未来中国城镇居民普遍接手双方父母的两套房，自己有套房，房产可能面临过剩。  房价收入比应更低一些。

    10、如房屋是毛坯房，考虑到装修费用，则实际房价更高，居民可承受的房价收入比应当更低。

 

    人们的消费范围是不断扩大的，20年前人们的消费中未必有电话费的支出，10年前未必有电脑购置及上网费用的支出。人们也不能仅仅满足于基本消费而把所有的积蓄用于住房。因此合理的房价收入比应低于可承受的极限6.31倍，在考虑这些因素后，中国合理的房价收入比在四五倍之间比较合理。这个数据与联合国3倍的上限，世界银行5倍的上限比较接近，也体现了中国的特殊国情。

 

    为什么中国目前不少地方的房价收入比远高于四五倍呢？主要原因无非是房改结束后居民购买力的集中释放、银行购房贷款的大发展、中国父母对子女购房的全力支持、炒房团及热钱的炒作、追涨心理下的提前消费、少数富人购买力远超社会平均水平，当这些推动力被消耗后，最终能支撑房价的只有社会平均的居民收入扣除必要消费后的积蓄。

 

    关于房价跌幅：《中国房价有望下跌一半》 

   下跌的原因：《中国房价必然下跌的40个理由》

   买房的下场：现在买房是做经济炮灰  一套房子消灭一个百万富翁

   政府救市的效果： 《房价必跌，政府无力也不可能托市》 

                    地方政府救楼市必然失败

 

 

  黄祖斌:对目前中国楼市的25个判断 

 

 关于上海：  上海不是国际化大都市