【作者：朱宝琛 来源：证券日报】

 

 

 

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REITs浮出水面 “炒房”或将退出

 

    在银根紧缩等宏观调控政策力度加大的前提下，开发商对银行的依赖度必然逐渐减少。但开发商仍然要寻找融资渠道去进行持续生产，于是REITs就为开发商提供了新的融资渠道。

 

　　谈市场 对投资市场有何影响？

 

　　主持人：REITs是一个房地产领域的金融投资产品，它肯定会对现有的房地产市场和投资产生一定影响。毕竟在中国这是一种前所未有的金融产品，而在国外却已十分成熟。

 

　　观点一

 

　　徐保满(金融学教授) 可减少住宅市场投资需求

 

 

　　REITs在经济发达国家已经有成熟的经验，在中国也必将是一个发展的趋势。REITs如果建立，可以分流或者在住宅市场上减少投资以至于投机的需求。在国外有很多社会资金通过发REITs来持有廉租房，这种形式应该引到中国来，这种基金还可以上市，成为股票市场上的优质资产。如果在中国引进REITs，将会有利于股市平稳发展。房地产金融市场的理想状态是REITs与商业银行并驾齐驱。REITs对投资商来说，多了一个融资平台，对大众投资者来说，风险相对低。真正标准化的、可流通的REITs产品，是中国房地产金融未来发展的主流方向。

 

　　今年会是房地产业高度整合的一年，这基本已经成为业界的观点。大企业已经跃跃欲试准备吞并小企业，如何确保自身的发展已经成为众多开发商首要面对的课题。

 

　　观点二

 

　　曹昱(中融信托助理总裁) 房地产投资周期拉长，回报更好

 

 

　　从法律上讲，目前只能由信托做REITs的架构，信托的性质决定了REITs只能是私募，但REITs应该是在证券市场上可流通的产品，如果做成信托这样的私募结构的话，则会造成REITs的不可流通。

 

　　另外，证券市场是在证监会的管理之下，但REITs的信托架构却要受到银监会的监管。证监会和银监会两个机构很难形成统一意见。如果REITs能发行的话，投资房产市场存在退出机制，投资者会更有信心，从而把房地产投资的周期拉长，进而获得更好的回报。

 

　　辩房价 能否让房价止跌？

 

　　主持人：宏观调控期，全国各大城市的房价均有一定幅度的下降。房地产投资信托基金（REITs）预计将在明年推出，届时能否让价格止跌，成为其入市前最大的疑问。

 

　　正方

 

　　赵卓文(赵卓文博客,赵卓文新闻,赵卓文说吧)(房协地产专家) 缓解房价下跌趋势

 

 

　　目前房地产行业融资渠道单一，这将扩大企业融资渠道，解决资金短缺的问题，是一种完善企业融资渠道的办法。在信贷政策不放松的情况下增强对房企资金的输血功能。这有利于完善企业的融资渠道，是利好政策，但其对中长期商业地产项目的利好影响大于短期住宅市场。

 

　　尽管REITs在海外市场上，已是一项十分成熟的金融投资产品，但一直没能出现在中国市场。如果基金成功推出，有可能让房价下跌的趋势得到缓解。

 

　　反方

 

　　赵杨(金融信托研究员) 商品房价影响不大

 

 

　　目前中国国内REITs产品仅停留在准REITs产品上，主要是信托公司推出的信托集合理财计划。多年以来，央行一直在操作REITs的进程。前几年股市繁荣，REITs逐渐被市场遗忘，现在楼市好转，出于转移风险的目的、改变地产商融资渠道仅依赖银行的局面，REITs被重新提到日程上来。进行中的REITs主要是上市型+权益型产品，风险比较低。

 

　　REITs主要面对的是商业地产，目的是租金收入，和商品房价关系不大。未来可能推出廉租房投资信托基金、廉价住房信托基金，从而解决中低收入家庭的住房问题。

 

　　论影响 谁的获益最大？

 

　　主持人：REITs作为一种基金，它横跨房地产、银行、基金等多个领域。那究竟REITs的推出对谁的影响最大呢，哪方能从中获益？

 

　　观点一

 

　　孙飞(经济学家) 房地产、基金双获益

 

 

　　房地产信托投资基金是未来房地产直接融资的主要渠道。这意味着，国家已将房地产信托投资基金的出台作为当前金融促进经济发展的政策措施。它属于一种公募方式，融资能力强，对于保持房地产业的可持续发展和股市都有好处。这样的指令性政策一旦部署，估计REITs管理办法明年年初很快就会出台。由于银行业金融资产总量过大，其它体系建设还有待发展，因此，REITs的放行也只能在一定层面上缓解开发商流动资金紧张的现状，目前还要以控制风险为主。尽管有美国的次贷危机在先，但目前对于中国来说，REITs主要涉及的是能够带来6%以上收益率的优质资产，无论是对房地产项目还是基金持有人都是一种良好的获益渠道。同样有利于增加政策税收、扩大就业等社会问题的解决。

 

　　观点二

 

　　戴方(房地产证券分析师) 有效分摊商业银行风险

 

 

　　关于REITs，最近管理层暖风频吹，但是一直没有相关文件和细则操作执行。管理层有大力发展REITs面世的动力，拿民间资本形成的“炒房团”为例，所到之处造成的房价大起大落，对房地产行业的发展显然不利，如何引导个人投资者成为一个重要的问题。通过REITs引导这部分资金流向，对分散目前主要积聚在商业银行上的房地产业风险也有帮助。从各方信息来看，REITs预计明年推出。

 

　　从国外REITs来看，它的存续期在10年至20年之间，其风险和收益介于股票和债券之间，是不少投资人配置资产中的选择。目前，REITs在全球已有6000多亿美元的规模，其中美国就拥有4000多亿美元，REITs年回报在10%左右，对中产阶级的投资人特别有吸引力。