陈真诚：开发商遭遇房市空前风险
文：陈真诚
（原文标题为“中国开发商要加强风险控制”，原载“网易房产”2008年2月1日http://house.163.com/news/080201/106621-1.shtml；“连云港新闻网”2008年2月3日http://www.lygnews.com/www/fcxw/webinfo/2008/02/03/1201148856109156.htm。）
（原编者按：2007年已经离我们远去，带着新春的喜悦， 2008向我们亲切的走来。07年是中国房地产业发生重大转折的一年，地根收紧、银根紧缩、物权法等一系列相关政策先后出台，这些宏观调控政策对08年的房地产市场究竟产生什么样的影响？房地产市场整体走势将会如何？在新的市场形式下，企业又该如何获得生存和发展？
网易房产频道特别采访了多位地产业、相关产业的专业人士，精彩呈现07年市场回顾及08展望。以下是中国著名房地产专家、著名品牌营销策划专家、专栏作家、《国房分析咨询报告》项目上海课题组首席分析师陈真诚的精彩评述：）
或是受中国传统营商习惯与意识的影响,或是受中国大多数开发商赚得”第一桶金”的发家经验影响,或是受中国开发商“掌门人”普遍素质有待提高的市场环境要素的影响，或是受中国经济治理中惯以的“默认既成事实”而“对过去既往不咎”的责任管理思维影响，或是受中国市场经济中的“有中国特色”的要素影响，或是受中国体制制度及其于经济领域的作用方式影响……中国房地产开发商普遍存在“及时赚钱”、“狂赌政策执行之‘习惯性’流产变软”的心理，风险意识不强。一遇到市场超乎其先期主管意识之外的变化时，往往是，要不极度悲观，要不怨天尤人，要不言不由衷……
与一些发达国家的房地产开发商（投资者）习惯性将赢利能力管理与风险控制同等视之相比，中国的房地产开发商往往注重赢利能力管理，而缺乏风险意识。即使有些开发商有一定的风险意识，也往往缺乏风险控制的意识，或不重视风险控制能力的培养与提升。由于过于强调“现得”思想主导下的赢利能力管理而轻视风险控制能力管理，一方面缺乏必要的风险控制意识，又缺乏风险控制技术与人才，因而使得中国房地产开发商的风险控制能力显弱。这种风险控制能力显弱，往往会从深层次上关联影响到企业的决策能力、经营能力，影响企业对异地市场环境的适应力，从而影响到企业竞争力和生存力、发展力，给企业经营、发展带来不可轻视的风险隐患……
或正因为如此，使得中国房地产开发商的企业决策、经营水平还很“低级”。或正因为如此，那些一直在中国国内房地产市场“呼风唤雨”的大佬开发商们难以走出国门，即使走出去了其业绩远不能象在中国国内那般“飘红”…….其实，在多种因素的作用下，中国国内房地产市场也正在发生异变，风险控制能力显弱及其对企业整个决策、经营的关联影响，使得不少开发商面临巨大风险。
目前，因对中国房地产市场的实际情况，中国房地产开发商在国内市场上正面临系列风险。其中，最主要的在于以下方面：
一是，对中国近年来出台的系列调控政策及其影响理解得不很深透，尤其对政策的“未来效果”及因之可能而出“未来政策”的前瞻性领悟与应对准备不够。
二是，对中国房地产市场正在加速发生的“改变”的认识及应对准备不足。
三是，企业一度以来养成的过于依赖“政治资源”的意识过强，对目前正在发生的政府官员快速换岗等变化，其心理准备和经营应对等方面很容易受到重度影响。
四是，在过度“投机”、贪恋“下赌”的经验意识下，对中央政府政策日趋严厉尤其是政策执行日趋“刚性”这些严重影响企业决策、经营行为的要素之变，往往在不同程度上缺乏应对意识或能力。
五是，企业尤其企业“掌门人”在其习惯性的经营作风下，难以及时做出必要的调整或改变。
六是，在过去以来的经营模式或经营思维下，企业的经营团队容易因习惯性经营思维、习惯性经营行为，将来可能会给企业带来经营风险。而且，由于中国企业的经营机制本身存在的某些缺陷，经营团队在习惯性经营思维、习惯性经营行为方面的问题，往往能严重影响到企业的决策思维。
七是，在中国企业普遍存在着这样的问题，而在房地产这个“富翁俱乐部”行业领域的企业尤其存在：由于中国房地产企业高度依赖政治资源和金融资源，而且拥有财富往往能够吸引或获取更多的政治资源或金融资源，一些企业，从下至上，往往容易滋长妄自尊大、自我欣赏的意识与行为，使得企业尤其决策人难以及时发现风险隐患。而恰恰不少企业决策人喜欢听赞美之词、附迎之语，听喜不听忧，更使得不少企业的基层人员不敢或不愿意乃至不能够及时将一些不好的信息传达给上级，尤其是老板等决策人。
八是，很要命的是，由于普遍存在数据等资讯不真实、不准确的问题，企业决策所赖以决策的重要数据，往往不能成为有效的决策依据。可有不少企业，要么不能识别资讯的真实性、准确性，要么资讯的不真实性、不准确性所可能给企业可能带来决策、经营伤害的重视不够，使企业潜伏巨大的决策、经营风险。
基于目前中国房地产市场所存在的实际情况，由本文作者陈真诚担任首席分析师的《国房分析咨询报告-2007中国房地产调控政策盘点分析及趋势展望》（报告文本销售咨询电话0731-4478178）分析认为，目前中国房地产正发生着史来最大的变化，将重度影响到房地产业的未来发展，影响到房地产开发企业的未来决策和经营行为，影响到房地产开发企业未来的赢利能力，乃至竞争能力、生存能力、发展能力，使不少企业潜伏着企业决策及其决策指导下的经营风险。而事实上，不但企业未能足够重视风险控制能力，而且也几乎少有除财务管理之外的风险控制人才，甚至几乎少有专业的风险控制岗位或技术顾问。
《国房分析咨询报告-2007中国房地产调控政策盘点分析及趋势展望》分析指出，由于不少开发商正面临着风险控制能力风险，建议房地产企业能及时强化风险控制意识，尽可能提升风险控制能力，以尽可能降低相关企业决策、经营风险。
注：请搜索各媒体了解更多有关《国房分析咨询报告——2007中国房地产调控政策盘点分析及趋势展望》（如“《国房分析咨询报告》：7月始房市或加速异变”）内容。由于共有近20万字等原因，咨询报告内容不会上传网络。咨询报告文本已由上海课题组委托长沙新思维企业发展策划公司自2月1日起外供报告印刷文本，咨询电话0731-4478178，传真0731-4478488。
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