莫把楼市比股市

文/黄罗维

       年末岁初的投资市场，除了跌宕起伏的证券市场外，最令人关注的莫过于房地产市场了。随着去年一系列调控措施的出台，近来有关于楼市走向的“一举一动”也时刻牵动着人们的神经。一时间，通过各种渠道传来的有关于楼市的各类消息也是不绝于耳，有的说北京房价“高位跳水”，又有的说广州房价“大幅低开”，在此类讯息的不断刺激下，也终于让不少人惶惶不安起来。与此同时，甚至有不少“专家”不甘寂寞，抛出了这样耸人听闻的观点：“楼市拐点来了，房价不久将下降50％！”。

       “暴涨过后房价必然大跌，跌幅将超50％！”。对于这样的论调，大部分市场中人已经是非常熟悉的了，这几年来多位专业级人士就是靠着这样“犀利”的言论走到了市场的前台，成了如“超女”般崛起的“明星”，洋洋洒洒之余更给人以一种疾世愤俗之感，好不热闹和风光。但令人啼笑皆非的是，这几年来楼市的表现却让这些“专家”一次又一次地失望了。

       其实，这种所谓“暴涨暴跌”论的出现绝不是偶然的，其背后恰恰折射出长期以来在房地产市场存在的一种倾向，就是简单地把楼市比作股市，不仅一些股市术语经常被用在楼市当中，甚至对于楼市的走势也从股市的角度出发来进行推断，很多的分析也运用股市的手法做比较研究。由此，既然股票能快速地大涨大跌，那楼市为什么不能？但笔者认为，这种观点是极其荒谬的！

       虽然都是带有投资性的市场，但楼市和股市却是两个完全不同的层面，并不能把它们放在同一地平线上进行比较。首先，市场的性质不同，股市是一个纯粹的投资市场，它是资本流动和企业融资的场所，而楼市则不同了，它的首要功能是满足人们的居住需求，其次才兼有投资的功能；第二，对个人的影响不一样，任何人都可以永远都不持有股票，但无论是买房还是租房，它都需要有房子来居住；第三，供应的方式不同，股市的供应可以通过增发新股来实现，从长期来看是无限的，而楼市供应最根本的是来源于土地，是有限的；第四，价格体系不同，股票的价格简单明了，可以通过市场行情系统查到，而楼盘的价格就比较复杂了，成交价、平均价、挂牌价，它们之间的差距会非常悬殊；第五，政策的着力点也不一样，对于股市的调控主要集中在市场资金的流向上，而对于楼市则更在于让每一位老百姓都能充分享受到居住的权利。当然，还有其他诸多的迥异之处，这里就不一一列举了。

       由此，楼市所具有的许多特点也决定了其运行有许多独特之处，周期也比较长，绝不会简单地大起大落。在这一点上，时下许多“专家”时髦地把楼市比作股市的言论，不仅是没有理由的无稽之谈，而且还会对市场产生许多危害，产生很多误区。

       首先是夸大了市场价格波动的幅度，比如混淆了像挂牌价和成交价等的区别，如果有一套二手房挂牌价为2万元/平方米，成交价为1万元/平方米，就因此而得出下跌50％的结论，显然是滑稽可笑的。另外还引发了许多毫无意义的辩论，其中首当其冲的就是所谓楼市“拐点”之争，这又是一出自拉自唱的闹剧。其实，任何一个长期发展的市场都不是直线向上的，均会出现阶段性的盘整和调整，不断地去争论所谓“拐点”有没有出现，就像是小学生咬文嚼字的游戏，既浪费了大家的口舌功夫，又没有任何市场意义，还是少说为妙！

       各种奇谈怪论的“百花齐放”，受影响最大的还是广大普通购房者，让他们在市场的涨涨跌跌中摸不清楼市的真实走向。楼市的发展是有其自身规律的，但我国的实际情况来看，如果市场在某个时段出现了过快上涨，就必然会导致政策面的调控，从而引发下一阶段的整理，如此不断地循环往复，而这几年来市场的运行轨迹也已不断地印证了这一基本观点。

       所以归根到底，我们绝不能以炒股的心态去看待楼市，这样既不会让你有盲目追涨的疯狂心态，也不会因为市场的一时变化而没了方向。一句话，理性购房才是根本。（作者：黄罗维）

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