地产实战论坛----调研篇（3）

 

前期可行性研究报告，项目成功的命脉

         

作者：陆万东- 高崇品牌机构[国际]-  万润房地产策划有限公司  CEO -转载请署名原作者

 

 很多房地产公司中标得到土地后，因为搞不清要做什么项目合适，一直闲置着土地，结果时间一到，被政府无条件收回去了！

很多房地产公司中标得到土地后，项目终于启动了，却因项目定位不准、品质不佳，少有人问津，最后入不敷出，成烂尾楼了！

很多房地产公司项目启动后，政策悄悄一变，或拐点一到，也瘫了、焉了、

还有些楼盘虽然就在城市闹区，开发大环境很好，但交通不便，无停车位、无绿化、项目小环境问题不少。

 

……

    

究其原因主要是开发商对拟开发地块研究不够、消息闭塞，评估和决策不正确造成的，要知道，众多的项目经过广泛的调研，最后能够立项的项目仅占所有考察项目的10%以下，绝大多数项目将被取消。而决定项目是否立项的关键性文件就是“项目可行性论证相关报告”，

其实项目可行性论证创造的知识与信息量在整个项目运作中占有相当大的比重。有时甚至可以说在项目成功的决定因素中前期可行性研究工作的重要程度占80%，而其它因素仅占20%。

可行性论证处于项目实施的概念阶段，可以说是项目概念阶段的核心内容；项目可行性论证工作对项目成败及投入的收益将产生直接、巨大的影响；决定项目立项与否的项目可行性论证包含着丰富的内涵；要确定项目的可行性，对项目所涉及的领域、总投资、经济效益、技术可行性、环境情况、资金、政策支持、社会效益等方面要进行全方位的论证和评估。

项目可行性论证相关报告根据提供对象的不同，可分为项目可行性研究报告、项目评估报告、商业计划书、投资价值分析报告等几类。

一、        项目可行性研究

    根据项目的大小与不同类型，从浅到深，项目可行性研究包括一般机会研究、特定机会研究、方安策划、初步可行性研究和详细可行性研究几大块。

特定项目机会研究 

 

主要用于筛选项目，提出项目建议。比一般机会研究更深入、更具体。包括市场研究、外部环境分析、优势分析、论证结论。以项项目建议书的形式出据项目相关者。

 

    项目一般机会研究 

 

鉴别与发展投资机会、形成投资意向，提供可供选择的项目发展方向和投资领域。包括地区研究、部门研究、资源研究、政策研究等内容。

 

 

项目定位方案策划 

 

根据项目的目标与功能要求，进行总体规划与设计。作为可行性研究的前提与实施的依据。

 

初步可行性研究分析 

 

对项目进行初步的论证和估计，分析前途、关键技术或管理与制度问题、相关研究与工作确定。回答必要性、时间周期、资源需求、资金筹措、利益、合理、风险等问题。

   

项目详细可行性研究 

 

在决策前对项目有关的工程、技术、经济、环境、政策等方面的条件和情况做详尽、系统、全面的调查、研究与分析，对各种可能的建设方案和技术与工程方案进行充分的比较论证，对项目完成后的经济效益、国民经济和社会效益进行预测和评价，是项目评估和决策的依据。

    二、商业计划书与投资价值分析

 

商业计划书 

 

明确表述项目提供的产品或服务、有利或不利条件、进度、风险，计划等信息，为项目管理提供分析基础和信息交流依据，指导今后项目实施工作，增加各相关方的信心与兴趣。

 

投资价值分析报告投资价值分析报告

 

主要由项目立项方为潜在投资者或授信部门提供的旨在吸引投资或贷款的项目推介报告。主要包括产业机会、竞争优势、潜在价值、风险、结论的分析。

 

    三、  项目综合评估  

 

主要政策、法规、方法、参数和条例等因素，从项目的国民经济、社会角度出发，对项目的必要性、条件、市场、技术、环境、效益等进行全面评价，判断其是否可行，审查可行性研究报告的可靠性、真实性和客观性，为审批项目提供决策依据。    

 

对可行性研究报告的要求是客观、全面、真实、科学与公正。