南方都市报：政策调控应有新思路

南方都市报：政策调控应有新思路

　 2007年可谓中国房地产宏观调控政策出台最多、最频繁的一年，也是对中国房地产影响最深刻的一年。然而，无论是一年内的六次加息、十次上调存款储备金率，到二套房首付提高到四成以上，还是收回闲置用地，打击囤地等，政府部门的宏观调控，一直是走在抑制需求和加大供应两条路上，有时“一刀切”的政策反倒成了房价上蹿的诱因。今年初，地产调控政策似乎还是从加大供应与紧缩银根开始。2008年，房地产将走向何处？地产调控政策更应该有新的思路。

　　历史回眸

　　国六条、十次加息发威

　　2003年“8-31”土地大限之后政策不断，房价的上涨脚步却呈现出加速度前进，广州的房价更在2007年前10月“火山爆发”，达到近1.2万元/平方米的高点。在近两年的地产调控政策中，影响最为深远的一是2006年5月17日出台的“国六条”及其细则，其中“90/70”政策、重点发展中低价位、中小套型普通商品住房、经济适用房和廉租住房等，对楼市供应结构的改善产生了重大的影响。

　　另一个则是以“加息”为主要表现的金融调控政策，自2004年10月29日启动新一轮加息以来，至今已经加息10次，其中2007年加息6次，加息已经成为了政府宏观调控的常态；去年9月27日，央行、银监会将第二套房首付比例提高到40%以上，贷款利率上调到基准利率的1.1倍等，对于抑制投资性购房需求，产生了威慑作用。

　　最新动态

　　土地调控、货币调控双箭齐发

　　1月7日国务院办公厅下发《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号），以土地政策打响2008年房地产调控第一枪。

　　在“严格执行闲置土地处置政策条款”上规定：土地闲置满两年、依法应当无偿收回的，坚决无偿收回；土地闲置满一年不满两年的，按出让或划拨土地价款的20%征收土地闲置费。

　　中央政府期望通过土地政策的严格执行和深度实施，打击囤地行为，以加快土地的开发进度，加快房屋产品的上市量和上市速度，从而加大供应，有效地抑制房价上涨。

　　央行在中央政府亮出严厉土地政策短短十天时间后，1月16日迅疾出手，亮出了今年从紧货币政策的第一招：继2007年在全世界央行宏观调控的历史上绝无仅有的10次上调商业银行存款准备金率之后，决定自1月25日起上调存款准备金率0.5个百分点。

　　上调后的存款类金融机构人民币存款准备金率将达到15%，创自1985年央行将法定存款准备金率统一调整为10%之后22年来的新高。这是进入2008年以来，中国首次动用这个货币政策工具。

　　思想讨论

　　宁可调过度，不可调无效

　　广州穆迪投资机构董事长盖天佐：

　　2008年还不到一个月，就有土地和金融的新政策出台，说明政府对房价调控已不仅仅是表明态度的问题，而是一定要见到成效。目前市场已处于关键期，政府敏感，房价也敏感，对于政府来说，宁可调控过度，也不可调控无效，政策从严从紧的可能性比较大，而且肯定还会有新政出来。目前的房地产市场结构并不完善，土地的出让制度也还需改进，成千上万亩的大地块出让将越来越少，将地块分拆出让、让更多的发展商获得土地，是防止土地闲置、快速增加供应的有效方法；另外，在一个超过5万、10万平方米的楼盘，配置一定比例的保障性住房，也不是没有可能。

　　国3号文明确土地调控方向

　　北京师范大学房地产研究中心主任董藩：

　　去年以来，一些大企业尤其是上市公司利用融资优势大量增发股票，圈钱买地，推升股价，再增发并圈钱买地，不断创造“地王”，这对股市和楼市的健康发展都没有好处；在前期的土地出让中，千亩大盘不断出现，个别公司控制大盘，小企业无法参与竞争，对房价的稳定不利，也容易导致房地产寡头市场的形成，损害消费者利益。

　　中央政府有意防止这种局面的恶化，出台了《国务院关于促进节约集约用地的通知》（国发〔2008〕3号），这为今后一段时期土地市场的管理明确了方向，强化了土地监察部门的权威性，对土地市场秩序的改善有促进作用。一些囤地较多的企业受到打击，一些“地王”项目受到的影响较大。

　　地产调控将全面从紧

　　中国房地产品牌营销专家、上海《国房分析咨询报告——2007中国房地产调控政策盘点分析及趋势展望》首席分析师、长沙新思维企业发展策划公司首席专家陈真诚：

　　中国房地产品牌营销专家、上海《国房分析咨询报告——2007中国房地产调控政策盘点分析及趋势展望》首席分析师、长沙新思维企业发展策划公司首席专家陈真诚预计今年将可能在土地、金融、财税、汇率等方面出台新的调控政策。

　　为有效打击通货膨胀预期，抑制人民币升值预期引致更多流动性，我估计央行或许会有3次以上的继续加息，而且每次加息幅度会提高；政府将财政政策由“稳健”修改为“从紧”，房地产开发商从银行获取资金难度增加，有的无法从银行获取资金，不但将影响其拿地能力，甚至还会影响房地产开发商开发项目的后期资金链，发展商宜尽早做准备；土地政策将进一步趋紧，从2008年1月份开始出台更严厉的新的土地政策，目前国3号文的执行细则还没有制定出来，或许会加大打击囤地、零地价拿地等行为，以及改变土地出让模式等。

　　建议降低二手房税费

　　SOHO中国董事长潘石屹：潘在其博客上撰文建议，在加强二手交易管理的同时，降低二手房的税费，将营业税、个人所得税、土地增值税、契税和印花税合并统一成一个综合的税种。目前二手房交易的税费超过了总额的10%，这样高的税费制约了二手房市场建立和大规模成交。通过降低二手房税费，激活二手房市场，解决中低收入家庭住房。

　　黄金楼市认为

　　近年来的地产调控政策，往往呈现出不分区域、不分时间的“一刀切”，从而呈现出顾此失彼的多重效果。如提高二手环节的交易税费打击投机，也同时伤了二手房市场；停止别墅用地供应、“90/70”政策，在增加中小户型供应的同时，也为大户型和别墅类高档房涨价提供了借口。

　　作为一个动态性的、长期的宏观调控过程，对于已出台的政策的缺陷及时作出“补丁”，或根据新情况作出调整，也不失为明智之举。

　　年内特色

　　调控悬念集中在金融、税费

　　中国房地产品牌营销专家、上海《国房分析咨询报告——2007中国房地产调控政策盘点分析及趋势展望》首席分析师、长沙新思维企业发展策划公司首席专家陈真诚在接受采访时表示，2008年的房地产调控，将在行政政策调控、财政手段调控、税务手段调控、深化从严进行市场治理等手段的同时，承受从严土地政策和从紧货币政策双箭齐发的更严厉的调控。

　　在金融上，加息或将继续。2008年的流动性将依然过剩，央行尽最大可能回笼流动性资金的举措将进一步加强。

　　在税费调控上，悬在房地产“头上”的最利之剑是物业税。另外，二手房交易个税以及土地使用税等方面也有可能出现新的变化。

　“南方都市报”记者邹阳军

原载“南方都市报”2008年1月25日03版，相关网络文章地址见：http://house.sohu.com/news/2008-01-25/425591.htmlhttp://house.sohu.com/news/2008-01-25/425591.html；http://gz.house.sina.com.cn/news/2008-01-25/3932226.html等

注：

欲了解更多关于《国房分析咨询报告——2007中国房地产调控政策盘点分析及趋势展望》及其相关房地产分析，请关联阅读《国房分析咨询报告》：7月始房市或加速异变”。由于共有近20万字等原因，咨询报告内容不会上传网络。咨询报告文本已由上海课题组委托长沙新思维企业发展策划公司外供印刷报告文本，咨询电话0731-4478178。

（工作联系陈真诚：上海：《国房分析咨询报告》13808420007;长沙：长沙新思维企业发展策划公司销售《国房分析咨询报告》文本电话0731-4478178;QQ:70479688，限工作联系，请注明事宜）

从2007年12月24日起开始，截止于2008年2月18日，媒体报道《国房分析咨询报告》的部分网络地址如下：

中华网http://finance.china.com/1584/080201/3764265,00.php、

搜狐网房产频道http://house.sohu.com/news/2008-02-01/428261.html、

搜狐焦点房地产总网 http://house.focus.cn/newshtml/428261.html、

中金在线http://news.cnfol.com/080201/101,1584,3764265,00.shtml、

全房网武汉http://house.wh.allfang.com/newsHtml/14728_1.html、

焦点武汉房地产网 http://wh.focus.cn/news/2008-02-01/428261.html、

建设新闻网http://www.114news.com/html/03/t-519203.html、

微软MSN中国http://jn.focus.cn/msn/news/2008-02-01/428261.html、

微软MSN中国http://cs.focus.cn/msn/news/2007-12-24/412773.html、

网易http://bj.house.163.com/news/071224/57490-1.shtml、