首先我们说为什么今天探讨珠三角市场，他有什么意义？广东珠三角地区包括九个市，广州、深圳、惠州、珠海、东莞、江门、佛山、肇庆等等，有些从地理上并不是全部包括在里面，比如惠州和肇庆市，我们统计的方便从行政上把九个市包括在里面，地理上有一些超出了一些小珠三角的范围。这九个市按照2005年的统计，他的土地面积占全省比例30%，他的常住人口占全省的比例49%，不到一半，但是他的GDP占全省的比例达到了82%，1.8万亿元。珠三角他在广东的地位这样看来十分重要，他是城市化比较高，是中国改革开放的窗口，他跟我们国家长三角、环渤海湾并列是“中国经济三大引擎”，从房地产业来说，广州、深圳龙头的珠三角是中国房地产的发源地，我们都知道中国房地产业我们说是建国以来中国房地产业的复兴是1979年广州东湖边上的东湖新村，当时是东三区引进外资办公司，后来叫东华公司，受政府的委托跟香港的商人合作，在东湖新村拆建房盖的第一个小区，那是中国建国后的第一个商品化的住宅小区，三分之一给回迁户，三分之一补偿外商，三分之一在广州市场上销售。这是中国见过后的房地产市场复兴的开始。
后来80年代土地的拍卖招标在广州、在深圳展开，再随后，广东省政府广东省建委主持下制定的一系列的房地产法规政策，这些法规政策也过全国的法规政策的制定提供了很重要的依据。珠三角是中国房地产的发源地，珠三角的房地产业是中国房地产业先头部队，珠三角为房地产业提供了经验业提供了教训。这个教训也是93、94年房地产热之后的低潮。经验就很多了，关注和研究珠三角的房地产市场，探索他的轨迹、总结经验教训，寻找客观规律，这个对于广东和全国都有现实意义。这是我们探讨今天珠三角的经验一个现实意义。
第二，我说一下珠三角今年上半年的市场特点有几个方面，从总体状况来说，珠三角九个市完成开发投资占全省比例是89.5%，接近90%了。而广东房地产的集中度很高，整个投资量90%就珠三角的九个市，全省有二十一个地级以上的市，一共接近900亿元，排前三名的广州26.63%，深圳16.61%，佛山13.82%，如果看经济来源，广州418亿元，深圳401亿元，占全省资金来源总额分别是25.59%和24.55%。佛山228亿元，占13.94%，就是14%左右。我们看商品房建设施工面积占全省面积比例最多的也是广州、深圳、佛山，分别广州27.16%，深圳17.66%，佛山是10.28。竣工面积占全省比例的前三位是广州、深圳、东莞，广州19.84%、深圳15.39%，东莞14.23。竣工面积就这三个市已经占了全省竣工面积的接近一半。商品房实际销售额占全省的比例排前位深圳、广州、佛山，深圳33.07%，广州27.64%，佛山11.33%，实际销售面积占全省前三位的是广州、佛山、深圳，广州21.01%，佛山15.66%，深圳14.77%。这是第一个概念，总体来说，我们说整个房地产的集中度在珠三角，珠三角主要是广州、深圳、佛山。
第二个特点发展不平衡，我们可以把珠三角九个市分为三个梯队，第一梯队广州、深圳、佛山，其中佛山我们要关注他是后起之秀，佛山按两年以前他的数字比相对来说并不太高，跟其他的没有什么特殊之处。但是这两年他上升得很快，成为第三位。
第二梯队是珠海、东莞、中山、惠州，房地产的投资、资金来源、施工量、新开工量、竣工量销售面积和销售金额是这四个城市。
第三梯队，江门、肇庆。我们看江门和肇庆完成开发投资的江门占全省比例1.86%，不到2%。肇庆1.72%，占全省比例额度。开发资金来源中江门占全省比例2.48%，肇庆1.05%，商品房建设施工面积占全省比例江门2.9%，肇庆2.25%。商品房实际销售额占全省比例江门2.04%，肇庆0.79%，还不到1%。实际销售面积江门占全省比例4.19%，肇庆1.72%。我们这样看的话，江门和肇庆的指标尽管他们两个是珠三角，但是实际上他们的指标比较低，低过珠三角外面的一些汕头、湛江这些城市。这三个梯队还是比较悬殊的，特别是第三梯队跟第二梯队之间差别比较大。
第三个特点，价格上涨比较快。我们可以说是价格快速上涨，上半年全省商品房均价是5887元一平方米，同比增长18.09%，一般我们认为过了10%，房价应该有一个正常的增长，增长价格应该是正常合理的，但是比例过大恐怕就值得我们去关注了。全省商品房上半年的同比均价是增长18.09%，其中商品住宅均价是5557元，同比增长20.17%。其中有几个城市也值得我们说一下的，深圳上半年商品房的均价13178元，同比上涨42.3%，其中商品住宅12295元，同比增长44.04%。广州商品房上半年均价8356元，同比增长28.63%，其中商品住宅7953元，同比增长30.93%。这些地方，广州深圳我们看到同比增长30—40%多，应该说增长是比较快的，或者应该说是过快增长的。
其他城市排第三位的是珠海，珠海商品房是均价5616元，再往下看3400—4800之间的按照秩序排是中山、惠州、佛山、东莞，东莞最高。第三梯队的还江门和肇庆，江门的均价是2859元，肇庆的均价是2725元，这个价格不要说珠三角了，我们的东西两地来比较也不高，也是排在中等的位置。而且江门和肇庆2800和2700的均价，在全国的中等城市来看恐怕也是中等的水平，就不算是高的了。
我们看看最高的深圳和最低的肇庆，他的房价统计局提供的均价不能理解为中心城区的某些价，他的深圳跟肇庆有5倍的差距，所以价格方面又要看到珠三角，尤其是广州、深圳上涨比较快，又看到他还有一个差距比较大的。
第四个特点，供需缺口扩大。我们拿了2个指标，一个是商品房的竣工量，作为他的工艺竣工面积，一个是销售面积，作为他的需求。这两个面积比，广东省上半年商品房供和需一个竣工单位有1.69个单位的销售，就是说需求量大过竣工量的69%。如果看商品住宅那就更大1：1.89，商品住宅他的销售大于他的竣工89%。一个单位的竣工有1.89个单位的销售。
跟去年同期相比，他的供需缺口扩大了，去年上半年供需缺口没有那么大。佛山是1：5.46，那是5倍多了，中山1：2.6，惠州1：2.46，广州1：1.19，深圳1：1.62，江门基本持平。低过1的两个城市，一个珠海，一个东莞。珠海是1：0.89，一个竣工量的单位有0.89个单位在销售。东莞1：0.91，也接近持平，销售略地一点。
如果我们再分析广东商品住房供需，我们从多几年分析，03—07年的5个年度来分析，我们发现一条曲线，我们从03年看，广东商品住房的供需比是供大于求，是1：0.76，一个单位竣工有0.76个单位在销售。说明他有空置在那里，产生了新的空置。到04年这个差距拉小了，1：0.99，到05年反过来了，供不应求了，1：1.20，一个单位竣工，1.2个单位在销售。到06年更扩大了，1：1.46。到今年上半年的资料，扩大为1：1.89。也就是说，转折点在04—05年，03、04年是供大与求，05—07年是供不应求。是这么一个趋势。
第五个特点，异地置业增多。我这里使用的置业没有使用投资，因为置业他有两种形态，一种他是自己居住需求的，当然也有一种市投资需求的。我们都称为置业。这个比较突出的表现是深圳、东莞、惠州。深圳他是输出，他去东莞、去惠州，最近有消息西部通道开通了，有的深圳居民到香港的屯门、粉岭、上水靠北部、西北部的地方买物业，他认为这个差距缩小了，他认为香港有上涨的幅度。另外来东莞、惠州的也很多，惠州特别是惠阳地区很多。惠阳地区今年的销售很大的份额是深圳来购买的，一开始是龙岗人购买，后来包括深圳城区人购买。东莞和惠州他是输入为主，他不是出去的，是人家来买他的房子为主的情况。所以我们觉得这是一个新的发展特点，今年以来，珠三角的房地产是异地置业增多，这个我们又要理解为，刚才王总编谈到广东珠三角城际轨道的建立，2010年7条轨道的建立，使得城与城之间改变了区位的观念，我们以后也许不是那么固定地看作我是广州人，你是东莞人，而是看作我们都是一个城市圈的人，好像我是东京圈的，我是洛杉矶城市圈的，这个城市圈里面只不过是有不同的地方而已。
毕竟一个小时，你在广州从东到西上班，就像你自己开车没有一个小时也是不可能的。我住在中部，党校到五羊新城仅仅是5公里，一般上班最快也得20分钟到半小时左右，下班起码也要30小时，这是自己开车。如果你从荔湾区跑到西关跑到天河，绝对要一个小时。
这样根据广州到东莞、广州去珠海一个小时，这样其实是一样的。这样的概念转变，变成了我们说异地置业也不是异地，也是等于广州的荔湾区居民到天河买房子一样，只是变了不同的区而已。这是第二个大方面，有关的几个特点概括。
最后我说一下怎么看待这个市场，这个市场最近这两年变化很大，跟我们前几年所看的大不一样。有些人说前几年广东的楼市很理性，甚至建设部的领导，中央媒体都来采访，写了专稿发表在中央媒体上，现在看起来好象不是那么回事了，是不是不理性了。我认为对这个问题我们应该有一些更大视野去看待。
首先第一个，我们应该联系到我们珠三角本身这几年的经济发展，我们城市化发展的推动应该联系起来看，不要单独孤立地看房地产市场。第二个，我们要联系中国经济持续力好，而且未来的预期，未来的几年08、09年还是被看好的。他对房地产市场有一个投影的反映在里面，加上贸易持续顺差，资金流动性过剩，资产尤其是土地资产面临着一个重新的估价。以往大家认可的价格今天被推翻了、颠覆了，重新有一个估价。这个背景就是前面所说的经济持续看好，外贸顺差大，资金流动性过剩。
昨天我吃饭还跟大家谈起，我说房地产他不同时期有不懂的贡献，我们80年代到90年代中期他做什么贡献呢？他是给群众解决居住的问题，我们中国政府很头疼城市居民很多人住得很差，但是你靠政府、靠单位建房分配给职工住远远赶不上，也没有那么多的资金实力。有房地产业出来提供了很多的住房，那个住房首先解决先富起来的群众，所谓的个体户他买商品房。这部分的解决了，也给国家分担了忧愁了。
到90年代的中后期有一些变化了，因为我们国家要面对金融危机，提出了刺激国内经济增长拉动内需，内需两个重点，一个住房，一个是汽车。房地产业承担了这个作用，买房不单纯是解决居住问题，还承担了我们国家刺激内需抵抗金融危机。应该说今天来探讨，这个功能承担得很好，今天我看又有一个功能需要房地产业承担。什么功能呢？吸收流动性过剩。
流动性过剩也就意味着你货币总量供应多了，货币总量供应多了你商品的需求不是说马上跟上去有那么多，或者消费那么多。那是不是意味着你需要把商品价格全面提升，才能够吸收全面的货币？这也就意味着全面的通货膨胀。但如果有一个资产的价格重新高估他，你的土地价格、房地产价格、股票价格重新估量，那么就有可能在资本市场包括房地产市场吸收大量的资金，吸纳流动性，也减缓了整个社会通货膨胀的压力。我觉得这是房地产市场在当今中国目前这个经济社会下应该承担的一个作用，也正在承担这个作用。
第三个，我们要看到全球经济趋向一步化，资本的流动性增大，土地资产的增值，吸引着资本市场的严重关注。我们看看股票市场就很清楚了，我们看到很多的上市公司也很清楚，看他的动向也很清楚。为什么拍卖土地那么多的上市公司在抢地，这也很清楚。资本市场越来越注重房地产，对房地产市场有很大的需求。
第四个方面，我们也要看到目前珠三角展现着诱人的机遇，但是也隐藏着投资风险。对我们业界来说，无论是政府也好，还是我们的误解也好，怎么样遏制地价、房价的过快过猛地上涨，我们当然承认他的上涨有合理性、必然性，也有积极的意义，但是过快、过猛的增长并不是一个好事情，他是一个急剧的风险，怎么样遏制过快过快地上涨，遏制经济的投机，防止过热始终是宏观调控的问题，问题是这个宏观调控怎么样做到科学有效，这个问题是需要我们不断地总结经验和完善的。
在结束我整个讲话之前，我还说一个事。刚才也谈到珠三角的轨道交通正在建立，广州到珠海的我们看到快建成了，其他的跪倒在逐步开通，“一小时生活圈”正在逐步形成，我们也在考虑这个因素，今年底12月7—9号，我们广东省房地产协会联合珠三角各个房协我们准备一起举办一个“珠三角广州优质楼盘展销会”，还有一个“房地产中下游产业、金融业交流促进会”，这是我们继续去年、前年两届的泛珠房博会做的一个大的活动，通过这个活动我们还是想要加强房地产的流动性，应该给这个流动性一个好的出口，使得这个产业的交流、上下游的交流、金融业的交流，以及给群众的置业安居提供更多更好的选择。到时候我们也欢迎珠三角的开发商、珠三角的业界人士，以及上下游的相关产业都来广州参加这么一个大的活动。
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