浅析    项目开发中  “三通一平” 的管理技巧

作者：陆万东- 高崇品牌机构[国际]-  万润房地产策划有限公司  CEO -转载请署名原作者

   一个项目，土地开发单位（政府或投资方）往往要委托做好落实工程场地即红线内的“三通一平”（即水通、电通、路通和场地平整）；再进行下一步的项目综合开发。

作者在项目土地开发阶段(即俗称生地变熟地)，“三通一平”通常处于项目开发的关键路线上，是否按时和顺利，对项目的总工期和经济效益有着举足轻重的影响。而动拆迁的管理权掌握在土地开发单位，对于有些具有政府背景的土地开发单位，单靠合同制约往往不能及时解决问题。为了能保证按时按质不留尾巴地接管土地，“三通一平”即水通、电通、路通、通讯通、排污通、热力管线通、燃气管线通和场地平整。及时的策划、编制 “三通一平”方案，并进行跟踪管理，就显得十分必要；因为只有及早的掌握了以下的 “三通一平” 跟踪管理过程中的思路和沟通技巧，才能及时发现、处理、解决问题：

   1、与土地开发单位的现场管理人员及其上级部门保持良好的沟通，随时掌握动拆迁进度，发现有可能拖延交地的预兆时，应及时联系交涉，查明原因，针对性地因应处理。

2、视动拆迁进度快慢定期巡视现场，并做好记录。发现有违反土地出让合同的违约情况，应立即拟写联系单签发有关单位。

3、尽快熟悉地块的地形图和综合管线图；了解拆迁建筑的结构和地下管线的分布情况，督促土地开发单位清除残留的房屋基础和地下障碍物，搬迁或截断地或截断地下管线。督促无效时应及时做好摄像记录。

4、向土地开发单位联系为现场勘察提供方便，保证勘察设备和人员按时到位作业。

5、现场如需要保留部分树木、建筑物、墙体、废旧建材的，提前与土地开发单位协商处理。

6、在临近约定的土地移交日期前，及时拟写土地拆迁和三通一平跟踪管理的综合报告交主管。主要内容包括拆迁进度概况，尚有哪些问题没有解决，相应的处置意见等。