陈真诚：上调准备金率对营销时代房市影响不大

文：陈真诚

“两会”刚刚散会，有些代表、委员也许还没收拾行囊离京，中国人民银行就已于18日即十一届全国人大一次会议闭幕当天晚间宣布，将从3月25日起，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。这是央行今年以来第2次、2007年以来的第12次也是2003年9月21日由6%调高至7%以来的17次使用这一货币政策工具，目前的金融机构人民币存款准备金率已达到15.5%。不过，尽管如此，但针对目前房地产实际情况来说，上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点，可回收流动性大约2100亿元人民币，执行15.5%的存款准备金率新标准的政策累积效果主要将对金融机构产生深远影响，而对已经阶段性进入营销时代（营销因素已成为了房地产开发企业经营阶段性核心要素的时代）的当前房地产市场来说，影响或不会太大。

很明显，此次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，以为落实从紧的货币政策要求名义而来，体现了政府压缩信贷规模、引导信贷投放、打击流动性过剩的决心，强化了从紧金融政策的预期，释放了政府将不因国内外因素的影响而继续实施从紧货币政策的信号，以及政府试图尽力打击通货膨胀的信号。也就是说，此次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，主要是为了防宏观经济“过热”、打击通货膨胀而来，并非主要针对房地产市场而来。

实际上，在系列宏观调控政策尤其那些对房地产具有针对性的调控政策作用下，目前的房地产市场，一方面早已进入了开发商企业信贷“紧张”时期。在此次上调存款类金融机构人民币存款准备金率以前，一些中小房地产开发企业本来就已经面临贷款很困难甚至贷不到款的境地。本文作者陈真诚分析认为，继续上调存款类金融机构人民币存款准备金率对他们影响不大。这就好比从酒席上再减少几个菜对已经在席外的人没有多大关系一样。至于那些能弄到贷款的开发商尤其那些大的开发商来说，此次上调存款类金融机构人民币存款准备金率对他们影响也不大。因为，此次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，是针对整个经济体系而言的，并不具有对房地产行业的针对性，也不能明确规定银行在压缩货币供应之后的信贷规模要减少对房地产开发商的贷款。事实上，即使再提高人民币存款准备金率，那些能贷到款的开发商尤其那些大的开发商，依然能弄到贷款。而且，并没有在上调存款类金融机构人民币存款准备金率的同时提高贷款利率，能贷到款的开发商的公开性资金成本并没有增加。

另一方面，目前的房地产市场，或已经阶段性地进入了营销时代。营销因素，或已成为了房地产开发企业经营阶段性核心要素的时代。针对目前的市场实际情况，及时从某些盲目而单纯、刻板的销控思维中进行思路调整，积极做好有效的楼盘营销、项目推广策划，制订合理的市场营销（不少开发商自以为是地认为“销售”就是“营销”）战略，合理调整楼盘营销、项目推广策略，或已成为不少房地产开发企业经营中的当务之急。《国房分析咨询报告》首席分析师、本文作者陈真诚分析认为，如果能务实地展开有效的楼盘营销、项目推广，合理而策略性地运用价格工具、产品个性优化、卖点重塑、推广主张重新提炼、传播媒介与推广渠道优化等市场营销手段，实现有效的差异化营销，在合理的价格基础和有效的价格策略上尽可能地快速实现销售，从而快速回笼资金，或能有效化解从紧货币政策、市场向买方市场异变下的当前经营困境。

或正因为基于对新企业经营环境和当前企业实际利润空间的思考，一些城市的一些楼盘开始加大运用“扩大价格幅度”这个在目前或很敏感的销售工具。

领降的万科，2007年12月份，销售均价环比下降了22.6%。在珠三角的降幅达15%-30%，在上海的部分楼盘降价降幅已经将达到15%。上海绿地集团跟随的打折额度达到10%。在深圳，一开发商楼盘降5600-8400元/平方米幅度达20%-30%，深圳宝安另一楼盘6.5折低价出售。东莞市7折、8折房价充斥市场。广州40%的主流楼盘跌幅超过20%，其中一个甚至达到50%，番禺区有些楼盘的房价甚至出现了罕见的“腰斩”现象。成都最高降价达30%。长沙的闹市区最繁华地段上有开发商公开打出了最高优惠9.9万元/套的巨大广告牌。南京最大降幅接近13%。北京八成楼盘打折销售，有楼盘打出的优惠是8折。武汉四五十个在售楼盘打折房价，某公司宣布旗下楼盘降价30%—45%......

事实上，在目前房地产实际情势和或可预见的房地产走势未来预期下，对一般的房地产企业来说，快速实现销售获得资金回笼，争取在合理价格基础上合理利润下取得销售量增加，通过实现销售规模的扩大实现总销售额及总销售利润，或可作为上策，而一味追求维持高利润而维持高价位则未必可取，甚至可能越来越遭受更大的风险。这几乎适用目前所有的房地产开发企业，可能并不以理论上所说的企业不是依靠走销售量而是试图依靠高利润率来获得利润增加或楼盘档次定位而有太多的异处。因为，《国房分析咨询报告》首席分析师、本文作者陈真诚分析认为，不出意外的话，上调存款类金融机构人民币存款准备金率，加息将会尾随而来。如果上调存贷款利率，将会产生与小幅度上调存款类金融机构人民币存款准备金率明显不同的效果，则会同时营销到几乎所有开发商的资金成本和消费者的购房成本、养房或投资持房成本，直接影响购房者的购房意愿，直接影响房地产市场走势、房价走势预期。

加息、上调存款类金融机构人民币存款准备金率等，同属于金融调控的常规工具之一。而且，世界经济经验证明，对于打击通货膨胀来说，加息比上调存款类金融机构人民币存款准备金率更有效。目前中国经济的实际情况，已是非常严峻。中国通货膨胀的实际情况，也已相当严峻。温总理在“两会”上所说“可能今年是中国经济最困难的一年”，或也反映了政府高层对当前的经济形势的判断与担心。那么，在一再错过趁早有效抑制、打击通货膨胀预期机会后，政府必将更积极应对、更将采取一切可能有效措施来全力狙击通货膨胀，自然很快就会继续祭出加息这一招。

温总理在3月5日向十一届全国人大一次会议所作的政府工作报告中指出，当前物价上涨、通货膨胀压力加大，是广大群众最为关注的问题。今年的经济工作要把“防过热、防通胀”作为宏观调控的首要任务。报告明确表示，今年要实行从紧的货币政策。3月17日刚刚获得连任的中国人民银行行长周小川“两会”期间在接受媒体采访时也指出，尽管目前世界经济相互影响日益紧密，但中美经济形势依然存在着差距，央行将会根据本国实际实行货币政策。他明确地指出，加息和存款类金融机构人民币存款准备金率都仍有空间。这也说明，加息，甚至大幅度加息或非对称式加息，均可能已经进入了央行思考的范围。只是在具体会是在什么时候加息、以对大幅度加息等方面，尚是市场重点猜测的内容。

（工作联系作者陈真诚：上海：《国房分析咨询报告》研究组13808420007;长沙：长沙新思维企业发展策划公司销售《国房分析咨询报告》文本电话0731-4478178;QQ:70479688，限工作联系，请注明事宜）