一、政策背景

已经推行的会计规范体系给企业更多的选择性。也就是说与国际接轨的会计规范——会计准则（基本和具体准则）体系，将会给企业以更大的财务营运空间，可以说，企业效益的实现与企业财务人员的素质及其对会计规范体系的运用息息相关。而房地产企业在开发经营过程中，相比其他企业在纳税上有许多特殊的规定(如预收房款、以房抵工程款、以房抵债、以地换房等特殊的税收政策规定)，另外，房地产企业的纳税额度比较大，相应的税收制度出台的比重比较大。而且，开发税费要占到总成本的30%-40%，由于房地产开发中税收的高比重，因此对于房地产企业来说,也是企业会计政策的重点。

二、房地产税收筹划的路径

1、行不通的违法之路

包括偷税、漏税、逃税、骗税、欠税、抗税。

2、尽量避免的“双损”之路

此路无积累性。税务通路费高。主要是建立个人关系，人员变化，重新构建。

3、大有前途的筹划之路

纳税筹划即非违法的理财导向的税收策划活动。纳税人为实现自身价值最大化和充分行使其合法权益，在既定的税收环境下对多种纳税方案进行优化选择的一种理财活动。以期实现自身价值最大化和涉税零风险（政策信息风险、业务流程风险、制度风险、灵活处置风险、税务稽查风险）。通过政策寻租，政策利用，政策规避（转让定价、立法漏洞、临界点规避）。结果是：避税、节税、税负转嫁、涉税零风险。

三、房地产企业税收筹划的几种方式

1、投资过程中的税收筹划

企业投资某一项目或组建某一公司时，在做好可行性分析同时，应按照《税法》要求，在注册区域、经营地点、组织形式以及投资方式等方面考虑节税和缓税问题，使投资获得更好的经济效益。

（1）、投资地址的选择

选择注册地点和纳税区域，关系到企业自身利益，关系到税负大小。由于我国经济发展不平衡，国家实行区域性税收政策。因此，在进行投资决策时，看准区域性优惠政策，对减少企业税负的潜力是巨大的。当然投资地址的选择同时还要考虑地方上的共享资源建设等多种因素。

(2)、投资项目的选择

房地产企业在作投资项目组合时，应以平衡利润为原则，既有长期盈利项目，又有短期盈利项目，既有近期投资项目，又有远期投资项目，要考虑到盈利项目与暂时亏损项目的平衡，从而有效地减轻流转税和所得税的税负。

(3)、投资方式的选择

企业在组建公司或投资某一项目时，其投资方式的选择，也是投资活动中税收筹划的重点之一。除独资、入股外，企业还可以采取联营、兼并、托管等方式。根据我国税法的规定，兼并亏损企业，其盈利可以弥补亏损。因而对盈利企业来说，兼并亏损企业，可以为其减轻所得税税负，获得净现金流量。所得税税率较高的企业也可以在低税率区成立公司，通过合法途径，将利润转移到低税率区，从而获得享受低税率的好处。

(4)、投资时机的选择

我国政府根据不同时期的经济形势，制定增税或减税的措施来减弱经济的波动程度。投资时机的选择应与经济周期契合。

2、会计核算上的税收筹划

会计核算制度的选择和调整，直接影响到企业的税负，合理地选择结算方式、存货计价方法、固定资产折旧方法等，能有效地减轻企业税负。

（1）、结算方式的选择

结算方式主要有交款提货结算方式；预收货款、托收承付、委托银行收款结算方式；赊销、分期收款结算方式；代销结算方式等。不同的结算方式，确认收入的时间不同，其中以预收货款对企业最为有利，而赊销实际上是收到货款在收入确认以后，对企业来说，税收实现在前，收款在后，是不利的。

（2）、存货计价方法的选择

存货计价方法有个别计价法、加权平均法、移动加权平均法、先进先出法、后进先出法等等。企业合理地选择存货计价方法，也可达到递延税负的目的。如在存货看涨时，采用后进先出法，可以虚增产品成本，虚减企业利润；而在存货看跌时，采用先进先出法，也可虚减企业利润，从而减少当期所得税。当然，存货计价方法一经确定，一般一年内不准变动，其方法的选择在整个经营期间内，并不减少税负，仅起缓交和增加当期现金流量的作用。企业在选择期末存货计价方法时，也可用成本与市价孰低法，采用计提存货跌价损失准备的办法，减轻当期税负。

（3）、固定资产折旧方法的选择

固定资产折旧方法有直线折旧法和加速折旧法，其中加速折旧法可以起到缓交所得税的效果。其他方面如利润分配的选择、转让定价的选择、资产摊销、利用“三废”等等，都是企业税收筹划要考虑的方面。

3、具体税种的筹划

(1)、城镇土地使用税。确认时点上，理论上产权转移是确认时点，但竣工结算也是可行的。

(2)、营业税。就开发而言，委托第三方收款可以递延部分税收费用。就物业管理而言，开发企业所属物业公司收入的分解是筹划的重点。

(3)、土地增值税。由原来的“预征”改为“清算”将税率调整到正常水平。项目之间不甚清晰但未违背法规的核算筹划的重点。

(4)、所得税。纳税地的税务区域的组合是筹划的重点。