陈真诚：二三线城市房价或将加速下降

文：陈真诚

3月23日，在中国发展高层论坛2008年会上，刚履新住房和城乡建设部部长的姜伟新面对300位国内外代表指出，前两年中国商品住房价格高速上涨不正常。同时，姜伟新表示，“中国人口很多，都预期房价要涨，都买房子，就很难仅从供给和需求来研究房价的问题。”因为，房价问题不同于一般商品，不仅仅受制于供需两方面的因素，还有一个人们心理预期的问题。政府将采用经济和行政的办法抑制房价，限制第二套住房银行贷款政策恐怕还需要继续实施。除了增加供给外，也将采取措施改变购房心理预期。姜伟新并表示，政府正在研究拟用物业税等经济性办法限制大面积住房……《国房分析咨询报告》上海研究组首席分析师、本文作者陈真诚认为，姜伟新部长的讲话，向中国房地产市场释放出了系列信号：一是政府明确认定前两年来房价属于不正常上涨，政府将要采取措施抑制房价。在看待与研究房价问题上，政府已经跳出了传统经济学理论和传统舆论所强调的供需圈子，客观地承认在超越于供需之外的预期在影响房价。政府抑制房价的办法，不只是经济手段，还将采取行政的手段。将不仅仅从供需方面采取措施抑制房价，还将借鉴、利用在上世纪70年代帮助美国度过经济难关的预期理论，采取措施改变购房心理预期。这里所说的购房心理预期的重要内涵，是指房价上涨预期，以及因房价继续上涨预期催化的购房需求提前释放。三是间接否认地回应了近来舆论流传的第二套房贷款政策可能松动的传闻，政府将继续执行2007年9月27日央行和银监会联合出台的“房贷新政”。四是政府依然在考虑出台物业税。

此外，政府还在住房保障工作方面强势推进。2009年住房建设计划，继2008年住房建设计划在今年1月底2月初由各地陆续向社会公布后，也已经开始出炉。3月25日，住房和城乡建设部通报了全国地级以上城市2009年住房建设计划的完成进度情况。截至3月24日，31个省、直辖市、自治区中，已有12个上报了地级以上城市2009年住房建设计划工作进展情况。从已公布的2008年住房建设计划看，各地都明显加大了保障性住房的建设规模，并重点发展面向广大中低收入家庭的中低价位、中小套型普通商品住房和各类保障性住房。

针对当前中国房地产市场的实际情况，以上来自政府高层的这些信号，可以说尽中市场要害，无不重力打击房价上涨或回涨预期。

另外，在市场高度观望、买卖双方交着拉锯的现实房地产市场背景下，央行不久前选在关键的时间在中国人民银行网站向社会公布了央行在全国50个大、中、小城市进行的城镇储户问卷调查结果。调查结果显示，49.2%的被调查者认为物价过高难于接受，房地产市场观望气氛浓厚，居民购房意愿再创新低，各大城市居民购房意愿全线下降。这一报告的发布，一方面反映和验证目前房地产市场上消费者惜购的现状和未来趋势，并将进一步加剧消费者的观望和弃购，从而打击房价上涨预期、提升房价下降或回调预期。

在房地产金融方面，除近来舆论流传的第二套房贷款政策可能松动的传闻被澄清外，继2007年10次上调存款准备金率、6次加息之后，央行于3月8日决定从2008年3月25日起上调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点。此次调整后，可再回收流动性大约2100亿元人民币，普通存款类金融机构将执行15.5%的存款准备金率标准。央行在今年“两会”闭幕的当天就宣布上调准备金率，体现了政府抑制流动性过剩、引导信贷合理增长的决心，释放了继续实施从紧货币政策的信号。在货币政策之外，紧接着在资本市场领域向房地产市场释放出“雪上加霜”的信号。3月20日，中国证监会传出信号称，将严格审核上市公司再融资方案，房地产企业IPO募资不得用于买地，对募集资金用于囤积土地、房源，或用于购买开发用地等的IPO，将不予核准。这无疑使得大量囤地再包装上市的企业融资受阻。目前，以恒大为代表，今年排队境外上市的内地房企的有40多家，准备募集200亿美元，但境外融资也受阻。潘石屹称，贝尔斯登等事件令国际资本市场信心不足。国际资本与中国房地产融资的对接通道正在缩窄。赴港房企的IPO推迟是一个标志性事件。在政府继续实行从紧货币政策下，房地产行业承受的资金压力确实不小。因此，他说，“总体来说，2008年，中国房地产公司所面临的金融环境是非常非常困难的。未来100天将是很多房地产公司发生剧变的100天”。他的这一说法，正与《国房分析咨询报告》上海研究组首席分析师、本文作者陈真诚早前撰文所认为7月份开始房价、地价或将加速下降的观点一致，正在颠覆其起先所坚持的“无拐论”。基于他在房地产行业的影响力，其言经媒体不断传播放大后，比“拐点论”更让同行业生威。

最近，3月25日，中国具有舆论导向性和政府意志信号性权威媒体之一的CCTV播出的“经济半小时”专栏节目，所释放的信号，将给予抗拒不降价销售的楼盘预期以重力打击，也将促进房价加速回落。

当天的“经济半小时”节目在最后的“半小时观察”中评论指出：开发商终于扛不住了，当万科开始主动调整商品楼开盘价格，当东星在武汉大幅度降价促销，当潘石屹话风倒转，开始主动“砸盘”的时候，一直死扛着的开发商在与消费者的博弈中败下阵来……商品房不是奢侈品，它也是普通商品。没有任何一种普通商品的价格可以高到令大部分消费者望而生畏，也没有任何一种普通商品可以由提供商肆意定价。当市场上的供应远远超过需求，当谎言堆积出的高房价被戳破的时候，正是让价格回归价值的时候……

而在实际市场上的企业作为方面，中国最大的房地产开发企业万科正以在全国各地降价促销来落实和证明万科“掌门人”王石的“拐点论”。万科的第一轮降价促销，从深圳、广州等南方一线城市开始，迅速推开，向北京、上海这些一些城市和成都、武汉、长沙、杭州、东莞等二、三线城市蔓延。万科降价促销的城市已达12个以上，引领并催化全国各地城市的房价走势预期迅速大变。各地城市房价下降蔓延，在市场进一步加剧观望、部分开发商硬挺的同时，部分开发商已经开始采取或明折扣优惠或暗降的办法跟随降价促销，幅度甚至比万科的幅度更大。目前，已经公开的数据显示，楼盘最大降幅度，除广州部分楼盘房价“腰斩”外，深圳达到35%即6.5折，东莞7折，武汉7折，北京8折，上海接近8折，长沙约8折（有楼盘公开竖起广告牌优惠9.9万元/套。该楼盘区域的房价一般在4000元/平方米左右，单套房总价约在40-50万元左右）……除已经公开降价（优惠）促销的楼盘外，市场成交异常清淡，不少城市呈现有行无市的状况。

经由各种市场资讯分析来看，万科的降价是经过严密计划的，正以企业竞争策略决策在向前推进。在万科以降价促进行业“洗牌”的今天，其他一些大的品牌开发商实际上也正在加入推动行业“洗牌”的阵营中。本文作者陈真诚分析认为，各种信号显示，或从4月份开始，万科将很可能启动、展开新一轮降价促销行动。而且，很可能的是，在万科的“快速周转”宗旨指导下，降价的区域将扩大、降价的楼盘将增多，降价的幅度将加大。不难预知的是，万科启动新一轮降价后（更有可能还会有其他一些大的品牌开发商加入降价队伍），对房地产市场、房价走势的影响更大，将进一步加速房地产市场的异变，进一步打击房价“上涨”、“不降”的预期，将会有更多的开发商加入降价阵营。

届时，基于二、三线城市的开发商综合实力、房价要素支撑力、消费者购房意愿和支付能力等方面因素与一线城市之间存在的差异性，二、三线城市的降价效应或将比一线城市表现得更为强烈，二、三线城市房价或将加速下降。

当然，近年来尤其近两年来的房价快速疯涨，形成了不小价格调整空间，房价下降仍将属于阶段性回调。

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