大家沙龙:对万科降价,说是还是说不？        值2008年开年之际，中国房地产业伴随中国改革开放走过了30个年头。为迎接30周年，《中国不动产》杂志作为由全国工商联房地产商会主办、面向全面的行业杂志，正紧锣密鼓地进行改刊工作。新改刊的《中国不动产》杂志将加强民生关注、增进人文关怀，贴近行业人士，推动地产品牌，更好的承担起业内交流的桥梁作用。 　　为此，特发起 “中国不动产沙龙”活动，旨在通过高端业内人士之间的轻松愉快的聚会方式，增进相互交流和沟通，把诊问题，激荡智慧，促进行业良性健康发展。 　　中国不动产·周末沙龙，将定期由《中国不动产》杂志发起举办，由焦点房产网全程现场实况网络直播，沙龙活动由参与者轮值做东，直接置身东道主一线售楼现场，将理论探讨与项目实操相结合，让每个参与者都能够参与其中受益。 　　指导单位：全国工商联房地产商会 　　主办单位：《中国不动产》杂志 　　特别协办：搜狐·焦点房产网 　　一期东道主：新世界地产 　　活动时间：3月1日下午2:00至5:00 　　活动地点：崇文门外大街9号正仁大厦10层 　　附：沙龙成员名单（排名不分先后） 　　新世界 新世界中国地产北京项目管理中心常务副总经理 陈子荣 　　新世界 新世界中国地产北京项目管理中心营销管理部副总监 王向刚 　　伯朗峰 北京盛世原华房地产开发有限公司副总经理 贾金哲 　　信堡·水岸公馆  西安信堡房地产开发有限公司董事长 庄耀山 　　国瑞城 国瑞地产传媒总经理 武斌 　　MOMA万万树 东君房地产公司总经理  石生荣 　　天安国汇 天安天地房地产公司副总经理 门青云 　　科宝·博洛尼总经理 陈炜 　　国轩国际研发中心 建工地产副总 王浩     全国工商联房地产商会传媒中心主任黄岚   主持人黄岚：大家下午好！首先，今天非常感谢大家在周末的时间能够参与中国不动产的大家沙龙。我先给大家做一个介绍，今天很荣幸我们邀请了各位在地产界很知名项目和企业的负责人参与大家沙龙。我先介绍一下莲湾国际的庄总，伯朗峰的贾金哲，国瑞城的武彬，万万树的石生荣，天安国汇的门青云，科宝的陈炜，建工地产的王浩，还有一些嘉宾在路上，，还有东道主的陈子荣和王向刚。我们就边等边开。 　　今天的大家沙龙除了中国不动产杂志之外，还有来自搜狐的媒体银鹏。首先，介绍一下我们这个沙龙。今年这是我们第一期的沙龙，这个沙龙的名称就叫大家沙龙，取意就是希望大家能够参与，当然也是有大家的概念在里面。每年地产界都有很多事情，我们也是希望借助这样一个交流的平台加强各位思想的互相震荡，以及观点的传播。我们计划今年推出30期的沙龙，非常高兴的是，今年我们第一期沙龙能够荣幸在新世界这个新的会所里举行，所以非常感谢东道主。每一期我们根据当下的热点设计一些话题，让大家来交流。 　　今天，我们的话题是，也是现在目前市场上最热点的一个话题，就是万科降价的话题。我们今天的话题就是面对万科的降价，我们是说是还是说不？也就是说，万科打出来了一张降价牌，我们是跟还是不跟。各位手上现在都有一些项目，有的是二期，有的是新盘。在当下的关键眼上，可能马上就面临春天的开始，我想每个公司都有自己的战略。今天就这样一个话题先切入的谈一下。关于万科降价这个问题，我相信诸位在最近各种媒体上都已经有足够的了解。但是，我还是想说一下这个背景。 　　大概是在2007年的时候，深圳的万科以远低于市场预期的7500元/平方米的价格开盘。这是被认为万科降价的开始，这个时间点是在去年的10月27日。然后在12月9日，万科在广州的一个楼盘，以低于周边楼盘大概4000元的价格开盘。今年的1月份，万科在武汉的各个楼盘也推出了送面积等等特价的一些优惠措施。那么，在1月下旬，万科在成都以4500—4600元/平方米的价格直降。在北京也降了，在今年的2月21日，上海万科又推出了一个利用元宵节的促销计划，最高折扣可以达到8%。2月23日在武汉万科的四个楼盘中，促销让利据说有1000万的价格。从这样一个表现来看，万科已经名副其实的开始降价了，而且是全国的策略。这是我讲的第一个现象。 　　第二个现象，我想再谈一下股市。在去年的12月7日，在一连串宏观调整、信贷紧缩的背景下，万科在全国开始降价。在12月7日当日，万科在A股和H股市场上的房地产股票全部暴跌。那么，其中在A股市场中，房地产的四大天王万科、宝力、招商、金地分别下界了9.5%，6.3%和7.5%和6.8%，上海建设则是停跌。直到上一周股市的震动在我看来比楼市更加厉害。按照国际流行的说法是这样的，当一个股市它的跌幅超过25%的时候，就意味着一个熊市的开始。那么，我们曾经中国的股市已经达到过6000多点，按照这个降幅来说，其实大概已经有35%了。那是否说熊市已经开始了？那么，股市这个表现，是不是已经间接的反应了我们在楼市上的反应。我在来之前做了一个统计，以万科目前的降价幅度来说大约是在10%左右。这是一个背景的资料。 　　另外一点，就是在北京市场上，有一些项目，有一些公司，在跟万科走的，他们是怎么走的？这里我有一些数据跟大家汇报一下。合生在双景桥这个项目上，推出一个特价房，大约是22500元/平方米，比正常销售3万块钱相比等于打了7.5折。位于大望路的珠江帝景推出了特价房，比正常的售价也低了5000元/平方米。现在还有一些新盘，也是定价偏低，远低于市场的预期价格。那么，在2008年2月份到现在，北京市场只发了十个预售许可证，各个楼盘却没有去领，也就是说大家在等待，开发商在等待。 　　还有一点，市场现在也传出这样的信号，就是在北京市场上有两支生力军，一直以来在全国的一线市场上，一个是温州炒房团和山西炒房团。现在据了解，温州和山西的炒房团已经开始抛售，其中据说有一位温州炒房团手上的房源，他个人有400套的房子，温州大概有10万人在炒楼，动用的资金大概有1000个亿，他们会不会形成多米诺骨牌的效应。所以，面临这样的形势，我想就你们自己各位的楼盘，特别是针对当前的北京市场谈谈各位的看法。主题就是万科降价我们跟还是不跟，或者我们是怎么应对。今天的话题也是比较尖锐，接下来请各位有一个陈述。   建工地产国轩国际研发中心副总王浩 　　王浩：我个人觉得，首先得界定两个根本性的问题，一个就是万科可能在一些城市有一些降价，尤其是在北京，是不是真正的能够界定到降价的概念，或者能够降价的幅度能不能算得上是真正的降价？我觉得现在的媒体有一些报道不是说错误的，有一篇概全的感觉。比如说万科的假日风景，我去了两、三个业主论坛里面看了一下，我感觉相对会比较准确、客观的。从假日风景起来之后应该是涨到两、三次价。正常的销售额一次性付款是9.6折，贷款是9.8折。这次活动到29日，一次性付款是9.3折，贷款是9.6折，相对下降了差不多是两、三个点左右。媒体上重点报道的是特价房，就是9.1和9.4折。但是，这个特价房没有说总共有几套。反正它打折的房子是还有44套，占1/4。我个人的理解就是，除了万科那几个开的新盘价格比较低，再一个像这些楼盘，是不是真正的降价？我觉得是有一些疑问的。 　　主持人：您认为是销售的策略？ 　　王浩：对，一个是销售策略，我记得两年前还有一个尾房，那个价格更低。万科也不排除以这种价格去处理相对尾房的概念。还有我觉得房价的趋势，大家都知道从经济学角度，要么是从供求关系决定的，要么是从成本决定价格。供求关系是现在大家比较制衡的局面，今年以来预售证发得比较少，说明大家都想看看再说。 　　主持人：现在有一些开发商已经具备拿预售证了，但是根本不去拿。 　　王浩：是的，因为有一个限制，开盘之后必须在十个工作日之内销售，所以就没有去报。所以，这两个概念，现在降价不降价，从供求关系来说，看得不是很清楚。尤其是北京，北京的房价是不是能够真降就跟供应量相关。而且按照保障性住房和商品性住房趋势来看，保障性分两类，就是廉租、经济适用房和两限房。这对购买人群是有限制的，同时造成的就是，现在讨论房价是指北京所有的房价，还是光指北京市的商品房。如果光是北京市的商品房价，我觉得某种程度上是不降反升。从供求的关系上讲，现在北京市政府提供的土地，首先保障的是保障性用房的土地供应，商品房性用房供应的土地是放在第二位。而且，从房源的需求来说，北京想买房是有一半人是排斥在保障性住房以外的，没有资格去买。随着考察的严格和信用机制的建立，我个人觉得可能更多的人是没有权力或者资格去买保障性住房。 　　第二个，从成本决定价格来说，大家都知道，现在面粉比面包贵，就相对于土地来说，今年的钢材又在涨，人工成本又在涨。所有这一系列就决定整个是通胀的社会。现在大家能讨论只有两个可能在降，一个是股市在跌，另一个就是房价在降。现在工资在涨，农产品在涨，所有的价格都在涨。我觉得股市和房地产有一个价格的滞后性，尤其是房地产。从钢铁涨，涨到水泥，再涨到施工的成本，最后报价。所以，从成本的角度来看，我觉得房价即使有下跌，还是保持了温和的上涨，和通货膨胀基本上还是保持同步的。 　　主持人：王总的观点是说楼市现在也没有进入拐点。 　　王浩：其实大家对拐点的认识是不一样的。对拐点的理解也不一样，什么叫拐点，拐点是斜率不一样，斜率不一样，并不意味着趋势的改变。改变从涨的速度快，到这个点上涨得速度慢。   西安信堡房地产开发有限公司董事长庄耀山 　　庄耀山：各位前辈大家好，我来自台湾。我对这一方面我有我的看法和理解。其实现在房价基本上，我从我对大陆房价的看法来说，我认为它应该是不太可能降的，尤其是北京。北京从改革开放多现在，房价一直没有降过。上海有上上下下的情况，但是北京没有。因为，北京有北京的特点，北京的特点是首都的特色，国际大都市的特色。我分几点来讲，比如说北京国际都市的特色，北京作为一个国际都市应该是不可否认的。但是，它的房价如果跟发达国家的国际都市相比，还是比较低的。所以，还有一个很大的上升空间。另外一个特色，就是它本身就是一个政治、文化的中心。所以，我举一个例子来讲，政治中心，所有全国各地的机关，在北京都会有办事处，或者是联络处。大公司，即使总公司不在北京，分公司应该都会在北京。它也是文化中心，有最多的学生，最多的研究机构在这里。所以，有很多外省市的人，以能够让子女到北京上学为荣。这一、二十年来，大陆快速的经济成长，社会经济的累积，财富的累积，在各地创造了一些有钱的人。这些有钱人，有些会选到上海去，大部分的人会选择北京。 　　另外，像供需方面，即使这几年，因为经济的快速成长，需求面没有减少，但是供给面基本上06、07年，尤其是07年比06年还少，供给面的不足，需求面还继续快速增加的时候，那当然还要上涨的。还有刚才讲到的成本增加，这种成本的增加，从原材料的成本增加，从人工的成本增加。还有从土地的成本增加，税金的增加等等，他们都在支撑价格一定会往上走。其实，从全世界各地来看房地产，房地产的走势长期来看一定是慢慢往上走。但是，短时间来看，有可能会跌下来，然后再上去。这种趋势是一定的。但是，北京市的房地产，到目前为止我看连跌都没有，尤其是商品房。如果说连经济适用房，连限价房一起平均来看的话，表面看起来是跌了。但是，大部分的人没有取得限价房的资格。所以，商品房根本没有跌。 　　另外，看税金方面，现在又增加了土地增值税。还有金融，现在紧缩金融，这样成本又要增加了。所以，很多很多的因素决定，让房价是一定跌不下来的。所以，我还是赞同王总的看法。有可能是媒体的炒作，大部分商品房我认为还是维持原来的价格。如果一个盘有它的特色，我相信它的价格是不会跌的。尤其以后发展的趋势是，从市场的需求来讲，从无到有，到讲究品质，再讲究精致，个性化，这是一系列的过程。现在怎么样去把产品能够更精细化、个性化，能够在这个市场里面脱颖而出，才会有升值的空间。 　　主持人：庄总的理解是这样的，目前的市场不像我们想象的那样严峻。 　　庄耀山：我是举例子，尾房或者是特价房，有一些让媒体可以炒作的地方，符合政府政策的。其实政府在做多，房地产本身总经济上来讲是一个火车头。   北京盛世原华房地产开发有限公司副总经理贾金哲 　　贾金哲：我谈一下个人的看法。这里面从项目运作的角度，我和万科最近，我们两个项目挨着。大家星期五可能看到这样一条消息，我也非常关注，就是万科的相关领导发了一个帖子，一个观点，就是说房地产市场处于长期上升趋势，和前些日子说的拐点论有了一些不一样的声音。结果这个消息后来以后，有人就跳出来支持。这个信号其实我也非常关注。我旁边的万科，它在最早的时候，为了压制我，对开始喊出15000元/平方米。后来随着拐点论出现以后，全国的策略是12000元/平方米，最近8500元/平方米，根本没有卖，就是传出来的价格。结果谁中招了呢？就是我们旁边一个项目，它从8500元/平方米，涨到一万，结果万科降到8500元/平方米的时候，他就很麻烦了。我们的价格始终都没有变，你现在跌到8500元/平方米，我还是这个价格，我现在的价格是9000元/平方米。我觉得你怎么变跟我没有关系，我从来不看别人的价格如何定，我们的产品也不一样，跟你没有竞争。这是从项目运作的角度说，我觉得不要管别人的价格，定什么样的价格，什么样的策略。这是我从项目它报价的演变过程我在谈我们的应对策略。 　　还有一点，我觉得作为拐点论也好，包括现在所有在售楼盘的降价，其实我认为它是一个全国性的企业竞争策略，它在用这种形式去打进它的对手。房地产行业现在已经到了整合的阶段，它在用它的企业竞争策略，去赢得它在市场中的相对垄断地位。第二个企业竞争才略，它有企业的背景，它在替政府讲话。政府不希望房价涨得太快，希望平稳涨。那么，老降不下来怎么办呢？必须有一批人，或者某些企业站出来来做这样的事情，用企业行为和市场行为来达到一些宏观调控的目的，它是开了先河。这也是作为企业政治化的一个策略。因为我和万科之间也有一些联系，能够体会到它是怎么想的。 　　其实，现在谁能赢，就是手里拿着钱的人能赢，手里拿着项目的人不一定能赢。将来很有可能会有某些房地产开发商做不下去了。 　　主持人：你这个观点是不是就是意味着你认为万科的降价策略会成功呢？ 　　贾金哲：对于他自身可能会成功，对于大的房地产开发商问题不大，冲击的是小的开发商。就是资金实力有限，土地存量也有限的这批人麻烦会很大，将来很有可能是联营、兼并、买壳等等一系列。 　　关于趋势问题，最近圈里很多媒体也一直采访了我很多次，也讲了很多。我的感觉是这样的，目前的房价如果说会下降，06、07年的房价透支了08年的预期，这也就是说在过去06、07年卖的房价是08年的房价，把08年的卖完了。那么，今年还能预支09、2010年的房价吗？不一定，所以一定要喘口气，在这个平台上整理一下，然后继续涨价。我觉得整理期应该到08年的年底，这是我个人的观点。因为，它还会有一个惯性，不会是一个时点性的概念。所以我对今后房价的趋势也不担心。为什么我今年会开这个项目，其实今年的开工面积很少，拿证的也很少。我不相信一个万科就能把所有人都搞死，这不太可能，大家各取所需。所以我一直不担心这个事。 　　主持人：陈总，新世界在中国的开发量非常大。那么，新世界我们都知道是一个非常稳健的企业。针对今年的形势，不知道陈总您总体的策略和看法是什么？   新世界北京项目管理中心常务副总经理陈子荣 　　【陈子荣】：我对北京的情况比较了解，有两年的时间在北京。过去两年股票市场的变化，确实让人家觉得，这样发展下去，这个经济体系是不是要碰撞到一个硬的墙壁上，自己又毁掉了。所以有人说慢一点，所以说国家做调控也是合理的。房价去年或者是06年年底开始涨，从一个角度来讲，它是追回过去慢的发展，从另外一个角度来讲，它是透支了08年一部分的增长。所以，要是国家在经济方面的发展没有明显衰退的话，我们房地产市场也好总体还是好的。所以，不用担心。 　　具体来说房地产的问题，我们的价钱以北京为例，差不多是一万块/平方米。从很多角度来算，都不算贵。还有北京买房的人，当然有北京本地的朋友们，但是很多的情况是外地的朋友在买。有些人外地人来北京买房子，光是全国的有钱人都在北京买一套房子的话，这样下来，北京人本身通过自己的努力，收入增加，在改变自己居住环境的过程当中，买了一个房子，希望换一个大面积的，这个需求是根本性的，是没有办法控制的。另外外面的追求是投机性的，可能这个需求会加强房价的速度，这样的需求是不会改变的。从现在来讲，从北京的地位来看，这样的需求是不会改变的。所以，从供应来讲，还有过去两年多的调控，很多房地产应该供应的供应不了，这个反应没有办法完全配合。反过来供应有落后的情况，但是需求还在。那从这个角度来讲，北京的房地产市场不会有明显的调整。 　　万科个别的情况是这样的，我自己是这样理解的，从一个比较大的发展商来讲，它有一定的量，在大家观望的时候，它可以做一些动作，让销售量集中在它的手上。它反正去年已经预支房价了，今年回归一点。它跟个别的或者中小的发展商不一样，它有很大的量。而且这个降价策略可以改变，今天说降价，明天可以加价。所以，对于它来说，它可以根据自己的情况，一方面可以炒作，可以把风险平衡一下，先卖掉一部分，如果市场真的调整了，它还可以降价。所以，从它来讲，它有一个市场领导着的地位，我觉得万科采取主动的措施是可以理解的。另外，万科根本改变不了市场的行为。所以，我觉得这个时候安全的，可以有看好和看坏的两手准备。 　　【主持人】：陈总认为市场依然会稳健的发展。下面有请王向刚谈一下你的观点。   新世界北京项目管理中心营销管理部副总监王向刚 　　【王向刚】：首先非常感谢大家的到来。关于万科降价的问题，我想去年万科整个一年的销售额是520个亿左右。在前几年的面积是110-120平方米左右，06、07年产品结构，大多数户型面积到了90平方米以下。也就是说把产品结构定位在90平方米以下，或者是面向中档人群产品结构的基础上，所以它的产品趋于成熟，或者随着它的产业化的跟进，可能有这种降价的空间。从07年整个市场的表现来看，我记得整个商品房是2.5万亿，商品住宅也达到了1.8万亿，整个投资额是增长的，也就是说开工面积和开发量都在上升。另外一方面，它的产品供应，特别是有效的供应还是增加了。原来的市场机制下，开发商有可能囤地，投资者可能掌握大量的房源不出来。但是，随着今年国家的宏观调控政策，开发商捂盘或者是囤地的可能性越来越小。所以，在这种情况下，面向市场的产品可能会越来越多。这两方面的因素，可能促使有可能有降价的可能。但是，从一个盘，或者说广一点，城市和区域不一样，而且同一个城市里各个盘的素质也不一样，所以降价不降价，我的观点还是根据项目的具体情况和项目区位来说。我拿崇文区来，这里有历史文化底蕴在里面，有人问大宅因素在里面。如果一味推翻古代的东西，它的价值可能自身价值被贬低。我想万科的降价代表了一种它本身对房地产理解的重新梳理，也代表房地产整个市场在2008年会有理性的回归。但是，并不代表价格会有急转直下的下降，或者是突飞猛进的上升。我个人的看法它是平和、健康的发展。 　　另外，我想从房地产市场的大势来看，08年，应该还是一个健康、稳健发展的一年，特别是高端，有自己气质的项目，由于市场供给土地，包括政府保障性住房的推出，这种有文化底蕴的，或者是偏向高端住房的价格是比较坚挺的。   天安天地房地产公司副总经理门青云  　　【门青云】：很高兴今天能够参加这个大家沙龙。作为我们这个项目来说，定位是属于高端的项目。面对的客户群体主要就是针对，我们对外推广的内容就是企业CEO、总裁的会所。我们这个产品介于会所和高端公寓之间。主要是用于高端客户进行商务接待，休闲和一些高端会议所用的。所以，就是远离住宅。刚才咱们谈的问题，就是万科现象，我想万科这个现象，说得比较直接一点，万科现象一般来讲，遇到这种现象，我想应该是有三个方面的问题，第一个就是企业急需要资金，可以快速回笼资金，在价格上做一些调整。第二个在产品上变化，价格也是不同的。第三个就是成本，就像刚才前面都提多的一样。概括起来一点，万科现象讲得严重一点就是房地产宣言，就是万科宣言吧。这个现象不是中国社会经济和房地产市场发展的必然结果，按照现在目前中国经济和房地产发展的趋势来看，不可能出现拐点，或者是房地产必然降价的现象。第二讲社会，通过万科的现象，现在目前我的理解是，在咱们国家整体经济发展和房地产市场这一块，应该讲起来还是非常稳健的。从国家政府、职能部门，包括行业出了很多关于房地产的调控和帮助有些中低收入的人，就是扩大中低收入群体的住房需求。所以，整个房地产市场的发展还是非常稳步的。 　　现在目前来看，高端市场这一块，基本上没有受到这一块的影响。所以说，如果说房地产市场目前来讲，由于房价虚高，造成经济过热必须降低房价来调整经济，我想这种说法不是特别确切的，而且也不太符合现在的实际情况。作为北京这块，我也是通过各个方面，有一些业内、圈内的人互相的沟通。由于北京市政府在这方面的力度也比较大，尤其是在土地供应方面，房地产市场的调控做得比较到位。实际上北京除了在五环、六环以外新开盘的项目之外，总体价格好像跟北京市内的价格相差比较大。但是在同一地段，同一地域基本上没有大幅度升降的现象，基本上都是非常稳步的在往上升。任何一个房地产商，都是以企业的发展为宗旨的，不会乱调价，把企业的发展，包括经济上的问题搞乱，最后影响到企业最终的效益。从市场经济这块，从社会现象这块我认为也是不存在的。 　　第三，出现这种现象以后我们怎么办？这个问题我觉得应该这样看，作为万科来讲，只是房地产市场当中的一部分。它可以把它的理论作为企业发展的宏观战略方针，或者是部署。但是，这只是它企业自己本身的，它调控的时候，可能是在三个方面，就是我刚才前面讲到的。当然，它的降价可能跟具体的情况有关，很可能有些人会跟着它走，但是毕竟是有限的。我们要根据市场发展的基本规律，按照自己企业的发展规律，按照整个宏观的发展规律来确定。所以说，我想不能人家讲什么，咱们就跟什么。所以，我自己感觉到，我觉得还是应该根据现在目前市场的规律。现在政府提出调控，提出的那几项措施，我们必须严格遵守，但是也要科学、严谨的制定自己发展的方针。所以，我认为房地产市场还是稳中有升的，按照客观的规律，按照辩证唯物主义和历史唯物主义的观点，社会就是螺旋性的向上发展。现在这个市场也说明了这个问题，现在同一地区，同一地段，同一个品牌，价格肯定比原来高。因为，社会就是这样发展的。生产资料涨，那你也要跟着涨。第二，现在都说降价，现在该拐点了，看看社会能够有什么样的反应，整个中国的经济一旦会受到的影响。不但是房地产的市场，所有的工厂，人民的生活，包括方方面面都要受到很大影响。所以，不能盲目的追从忙一种观点，一定要按照客观的规律，就是没有拐点，我这个说法比较绝对。现在不是必然规律，而且历史的发展到这个区间不应该出现这样的现象。所以，这只是个人的战略或者是措施而已。 　　【主持人】：没有出现拐点这是门总的观点，下面请武斌总经理谈一下你的观点。   国瑞地产传媒总经理武斌   　　【武斌】：我觉得就今年的房地产市场来看，是稳中有升。但是，我觉得在北京，包括高档项目或者中低档的项目，去年的涨幅趋势太过了。我们目前来看，我觉得很多项目，尤其是五环外的项目，价格还是有一点偏高了，还是有些会降。但是在市中心来说，我觉得现在更多的开发商在关注产品本身的优势和产品本身的配套来看，要综合看待自己的产品，不是盲目的跟从别人的价格。自身的产品是否具备这样的价格优势，是否具备这样的卖点。我看过很多样板间，样板间的细化程度，包括功能的使用，包括使用上还是可以深挖的。在今年来看，更多的开发商应该理性看待自己的产品。 　　刚才还说到关于外地的买房客户，在新世界也好，在国瑞也好，有很大一部分人是山西客户。山西客户投资的划分也有几种，有的是满足子女上学，父母的医疗配套。因为，在北京有很好的医疗环境，很好的治疗机构。再加上有子女上学问题，会选择这样一个位置，在二环内，或者在三环内有一个很好的交通，还有相对而言很好的配套，比如说医疗、商业、酒店等等整个的配套环境。那这块我觉得是我感受特别深的一个因素。 　　还有一块是资金回笼的问题，但是对于大的开发商，像万科这样的，因为它在全国有很多的项目。所以，对它来说它应该更加强化自身的资金利用率。对于很多现在的开发商来说，资金回笼确实是非常重要。而且，各种融资渠道相对有一定的压制之后，资金的回笼显得尤为重要。还要有全国的策略，在北京的土地越来越贵。那在全国各地要有很快的发展，包括有很多项目，现在我知道很多项目都在需求商业整售，住宅整售，这样资金利用率是很高的。对于没有上市的公司来说，资金的回笼是首要的。还有一个产品的分类，产品的细化，如何让你的产品更有竞争力。还有一点对于今年来说，对于很多项目的营销总监来说应该是一个不小的挑战。因为，从整个房地产的销售情况来看，不是很乐观。今年应该用什么样的营销策略去感染消费者，去影响消费者的购买力，这也是需要关注的一点。是不是有更新的方式，是不是能够给消费者带来更多的生活方式，生活态度体验式的新东西出来。 　　【主持人】：武总是比较客观的来描述了你的看法。我的理解是，为了加快资金的回笼，实际上在今年我们会采取一些不能叫降价，叫为了迅速套现采取一些策略。 　　【武斌】：现在整售价格可能算下来就只有一、两万，那你还卖，那是不是也在降价。　　【主持人】：石总，万万树在北京是别墅的楼盘，当代是什么时候接手的？ 　　【石生荣】：是05年的时候。 　　【主持人】：是变成科技别墅吗？ 　　【石生荣】：在走这条路线。 　　【主持人】：您觉得现在的别墅市场是什么样的形成？   东君房地产公司MOMA万万树总经理石生荣青云  　　【石生荣】：今天大家谈的观点基本上还是一致的。关于万科降价这个问题，我和大家的观点基本上是差不多，一个认为是阶段性的营销，在所谓房地产市场比较好的时候，开盘的时候一次性付款的时候，都会有一些活动。如果它是阶段性营销的话，实际上万科作为一个上市公司，它对现金流的需求是比较强烈的。尤其是在房地产在年底和年初的时候，在销售不是旺季的时候利用这个阶段采取一种行动，其实是完成财务指标，甚至有可能是想把尾房销售出去。 　　通过这个问题，我觉得应该注意两点，一个是万科本身，尤其在标准化方面做了十多年了，据说今年要推出120万标准化的产品。本身来讲，即使跟我们大家一样，市场不变的情况下，实际上它的建造周期和建造成本大幅度的降低。如果在中等住宅方面具有成本的优势，也有可能采取一些行动。另外一点，就是今年的两限房，在北京推出了很多。08年好多开发商做了一个准备，一个是不拿销售许可证了，另一个是不开工了。我了解一些开发商已经做得差不多了，交房的时间延期到了09年。在08年假如需求不变的情况下，供应是减少了，在这样的情况下按道理来说应该不会往下走。但是，对于中低价格的房屋可能会受到影响。因为毕竟有几十万平方米的两限房推出来。 　　另外，第二点我想谈的是，存不存在地产价格在下降的趋势？北京的房价到没有拐点？和其他的大都市相比，甚至跟香港相比还有很大的上涨空间。本身房地产的资源有土地稀缺性的特点。再加上随着经济的增长，各方面的资料、材料的价格，人工的成本也在上涨。这种情况下，会不会下降？再加上去年温总理说的18亿亩的红线。这个一说，把土地稀缺性的资源更加强调出来。所以，在这种情况下，我也同意大家的观点。长期看还是稳步的上升趋势。目前来讲我们还没有看到，比如说一季度，整个房地产市场交易的价格，还没有看到下降。如果是下降也不一定是整个的下降。 　　从政府来讲，从各方面也看到，没有看到要房地产价格降下来，只是说要控制。比如说万科的活动，是不是存在06、07年跟猛了，今年要消化一下。我的感觉是，从政府来讲，房地产的发展每增长十个点，可以带动GDP一个点。我的理解，从政府的角度来说，担心房地产市场价格降低，比担心股市下跌更关心。 　　我现在做的是别墅项目，对这块也比较关注。大家也知道，任何一个国家没有说一个产品突然就没有了，中国也是这样。土地的稀缺加上产品的稀缺，我觉得别墅市场这块，相对来说比公寓市场这块，我个人认为是比较乐观的。如果要着急回收资金的话，可能会遇到一些暂时的麻烦。如果说对现金流的需求不是那么强烈的话，卖得慢一些，可能对开发商来说是一件好事。我们也看了周边的一些项目，一些业主和客户也在比，看来看去其实没有几个项目。其实我们的定价，首先还是看自己的项目，自己的产品，然后会考虑一些市场和周边的降价。我们也不希望价格涨得特别快，我们也希望是温和的上涨，这对开发商来说，对消费者来说都是有好处的。所以，相对来说，我对这个市场还是比较乐观的。谢谢。