九江市威家镇旅游商贸中心投资分析
通过对庐山旅游商贸中心项目的接触了解，提出一点个人对该项目的分析！
一、庐山旅游情况
庐山，中国十大名山之一，国家首批4A级风景旅游区，其风景区总面积为302平方公里。据官方统计，2006年，庐山年游客总量达160万人次，游客人均消费612元（不含进山门票），全年消费总收入为9.8亿元。根据省委省政府关于建立世界级名山，走可持续发展道路的要求，庐山正在整顿环境、重塑形象、保护建设。为保护资源环境、避免因游客过多及人员生活带来的生活垃圾对环境的破坏，庐山提出限制景区旅游人数，从2006年起，将每年景区旅游人数限制在180万内。同时，提出将山上1.2万名常住人员迁移下山。
二、九江市市情
九江市人口466.2万，总面积1.88万平方公里。市区规划面积118平方公里，其中建成区面积48.4平方公里，市区人口60万。2006年，全市GDP达506.8亿元，年均增长15.2%。
九江优越的地理位置，前期因各种原因未能跟上周边相类似城市的发展步伐。随着中西部开发力度的加强，九江必定会迎来一次很好的发展机遇。九江现有城区已无可开发土地，九江石化总厂方向为化工类工业基地，往十里铺方向为重工业基地，城市商业及住宅区向这两个方向扩展难度大，环境差。可扩展的方向为开发区延伸至七里湖方向以及威家方向。威家方向在城市规划中，沿九威大道已经规划为商住用地。因其与庐山天然的联系，丘陵地貌以及随处可见的溪流，空气质量很好，让威家必将成为九江市未来的优越住居区域。
三、项目基本情况
1、政策环境
1.1 结合庐山环境整治、减轻超量人员对环境的压力和破坏，在本界政府工作报告上，市长王萍提出，将庐山上1.2万名常住人员在三年内迁移下山，庐山上门下移。届时将会形成位于通远的南大门和位于威家的北大门两个大门。同时，限制社会车辆以及营运车辆上山，改为在迁移后的大门处将游客用环保旅游车辆转移上山，届时将形成南北两处游客转运枢纽。
1.2 常住人员下迁及山门下移，一经批露，社会上反对和赞成的声音都很多。经此，几天后，政府又将原说法“将山上1.2万名常住人口迁移下山”改为“将4000名政府机构人员迁移下山”。由此说明政策的摇摆，以及突显该项措施执行起来的难度。
1.3 政府机构迁移下山后，其原建筑将改造为宾馆、饭店用途，以扩大庐山的接待能力，同时会将现有的一些不能达标的饭店进行升级改造、拆除处理。这些新增的酒店宾馆将会形成与本项目的竞争。
2、项目周边情况
2.1 九江市旅游商业情况
从九江市区到庐山牯岭街，车程约60分钟。这么近的距离，在九江市区未能形成专业的旅游商品市场，只是在航运码头、三里街、火车站附近散落着一些瓷器、地方特色小食品等凌乱的市场，既没有规划、也没有管理，经常出现以次充好、宰客等现象。让游客对这些市场持抵制态度，未能形成良好的口碑。因此，这些市场的经营情况很一般。
2.2 山上旅游商业情况
庐山上，形成了以牯岭街为主、各分区景点为配套的旅游商业市场。牯岭街主要经营旅游纪念品、旅游用品、地方特色商品，同时，各档次饭店、宾馆等配套服务市场也比较齐全，各景点散落着一些旅游即时用品，如饮料、鞋帽等，其中距离牯岭街较远的大型景点，也有一些旅游商品出售，如茶叶等。同时，也分布着一些宾馆和饭店。
庐山上的商业，虽然经过了一些规划和整合，形成了一定的经营规模。但是，整体市场的管理水平不足，商品质量、服务水平远远没有达到与庐山这种国际名山的地位相匹配的地步。以次充好、误导消费、勾结消费，甚至是强制消费充斥整个市场，这些，都直接导致了庐山旅游商业与其旅游人数的脱节，同时，也给庐山旅游的人文环境带来了负面影响。
2.3 威家镇基本情况
威家镇属庐山区管辖，镇内人口1000人左右，经济以农业为主。同时，依托庐山，有旅游的部分二次服务延伸项目，但规模不大。新修成的九威大道，双向六车道，标准较高。其延伸段已修至海会镇（从该镇可上三叠泉景区）。同时，环山公路的起点即位于项目附近，与九威大道相连。在本项目周边，已初步形成了以农家特色餐饮为主题的餐饮小规模市场，该特色餐饮在市内有较好的口碑，消费人群大多数为市区内客人。但餐饮整体市场凌乱，环境较差。有规划的可能和升级换代的需求。
3、项目位置及基本数据
本案位于九威大道转盘西北侧，紧邻九威大道。与规划中的庐山北大门隔九威大道相望，北大门规划了共47.7亩的游客转运中心及长途客运站用地；位于九威大道同侧、紧邻转运中心规划了31.35亩的商业金融用地。旅游商贸中心规划总用地188.58亩，其中第一期100亩用地为本案，余下88.58亩规划用地位于本案内侧，紧靠本案。靠本案规划有7.95亩公共停车用地。
本案规划的100亩用地，其中有8.25亩的项目内部指定绿化用地，还有靠九威大道共15.9亩绿化带用地（宽30米），本案实际可用建筑用地为75.85亩，容积率为1.75，建筑限高15米。
四、项目的SWOT分析
1、项目优势（S）
1.1 因庐山紧靠九江，80%以上的游客均为从北山门上山，未来的北大门转运中心将成为游客的主要集散地；
1.2 随着庐山旅游环境整治，庐山旅游地位将会得到大幅度的提高，高档次消费游客将逐步增多，境外游客数量也会逐步增加。消费能力进一步增强；
1.3 政策的利好，九江要发展经济，必定会依托庐山大打旅游牌；
1.4 项目体量较大，在经营上有可操作的空间；
1.5 市政府将会在经营政策上给予一定的倾斜。
2、项目劣势（W）
2.1 与市区及庐山上均有一定距离（离三里街约10千米，离山上约50分钟车程，离三 叠泉景区上山点约20千米），周边未形成消费市场，项目周边10千米内均为农村及农业用地。规划中的沿九威大道的商住用地约须5年左右时间才能形成规模。项目的预热期及成熟期较长。
2.2 本案与规划中的转运中心不在同侧，隔九威大道（宽约50米）及转盘，未来较大 的车流和心理距离会对消费者导入本案消费起一定的阻碍作用。
2.3 外部的绿化带（宽30米）会阻碍客流，内部的规划路人为的将项目分割，不利于后期经营中的关联消费。
3、项目机会（O）
3.1 九江市及庐山旅游商业市场的混乱和管理水平的滞后，给本案带来了能较快形成市场口碑的机会；
3.2 九江城区的扩大，威家镇沿九威大道为规划中未来九江城区的发展方向，会降低市内消费者到本案消费的心理距离；
3.3 威家镇良好的生态环境，对本案后期如因政策变化导致山门不下迁，而改为住宅用地（一类别墅用地），提供了实现价值的机会。
4、项目威胁（T）
4.1 庐山分散的旅游景点和较大的旅游区域，分流游客的消费；
4.2 长期形成的就地消费观念，以及庐山上面规模较大的旅游商业规模对项目会形成竞争；
4.3 社会车辆的限制进山，使游客的活动范围相对缩小，对下山消费，尤其是住宿及娱乐起阻碍作用；
4.4 庐山明显的季节性旅游，也对项目的经营不利；
4.5 如山上政府机构人员下迁，由空置出来的物业改造的消费场所会有大幅度增加，对项目经营会起到较大的冲击作用。
4.6 与本案隔九威大道相望、与转运中心相毗邻的另外一块商业金融用地（31.35亩），因其优遇于本案的位置，该地块的启动，将会对本案形成威胁。
4.7 该地块在开发上，政府要求一次性开发，加大了资金占用量及开发风险。
五、项目前景
1、项目经营定位
政府对旅游商贸中心定位为：全方位打造庐山北门、旅游龙头的金字招牌，把它建设成为集旅游购物、特色餐饮、休闲住宿、文化展演于一体的旅游服务基地。在经营上共分四个大的功能片区来建设，即旅游购物、民间美食城、欧式演艺吧及旅游宾馆四大块。建成后，将成为九江地区最大的旅游产品市场。
2、项目前景
庐山旅游收入的逐年增加以及游客质素的增强，对拉动本案消费将起到很大的作用。且随着城区向威家方向的发展，市内客户也会将本案纳入消费场所之一，尤其是餐饮和娱乐消费。整体消费趋向会逐步增强。项目的远期前景较好，在山门下迁后，仍需经历两年左右的培植期。
六、项目投资收益分析
1、投入
1.1 地价 经与相关人员沟通，挂牌地价为30万/亩。政府为控制项目发展方向，避免开发成本过高，开发商将商业用地改为住宅用地，据说限制了出让该地块的价格，最高限价为35万/亩。项目总用地100亩，可建设用地为75.85亩，容积率为1.75，则
总地价为：3500万元 总建筑面积为：88535m2 楼面地价为：395元/m2
1.2 建筑成本 按1100元/m2计算，则为：9739万元
2、收益
2.1 租金
按项目面市时庐山旅游收入（不含门票）10亿计算（2006年为9.8亿元），按游客在本项目消费占总消费的20%计算，则本项目年消费收入为2亿，则本项目每平方米月消费收入为：188元；租金按消费收入的15%计算，则月租金单价为：28元/m2
2.2 销售价格
按商业通用惯例，商铺年投资回报率8%计算，则销售价格为：4200元/m2
2.3 按先期销售30%，自留70%操作，则
A 销售毛收入为：11155万元，扣除税费10%（营业税5%、契税4%，销售费用1%）计算，则实际销售收入约为10000万元。
B 自留部分年租金收入为：2082万元
C、自留部分银行抵押贷款可为：15617万元，银行年利息为：837万元。
D、综合上述
前期投入为：13239万元
30%物业销售，销售收入为：10000万元
70%自留物业年租金收入扣减利息后为：1245万元；
十年租金扣除利息总收益约为（考虑租金成长因素）：16000万元
可从银行融资：15617万元。
七、结论
1、本案前景较好，开发利润较高；前期需要大约2年的市场培育期，会发生一定量资金沉淀。
2、如政策不稳定，则会带来一定的开发风险。但是如能先将地块拿下，再待政策明朗，或者山门下迁已开始时开发，则可规避风险。如山门不下迁，地块性质发生改变，则开发利润更高（一类别墅在此地段销售价格可达7000元/m2左右）。
以上分析，只代表个人观点，仅供参考！