合与让的智慧
——解析万通地产的成都棋局
世事如棋。高手名家的经典棋局总是充满了智慧的魅力。比如万通地产落子成都。
2008年3月26日，“成都交大万通置业有限公司”成立新闻发布会举行，万通地产董事长冯仑、成都交大房产董事长孟刚、中城联盟轮值主席王若雄等中国地产的几位知名人物笑语俨然。
温容屈指，万通地产轻轻推开了成都的门。
“于云霄处执子，车横马跳撒兵成阵；在市井地谋利，财散人聚不争即争”。这是2006年2月万通地产董事长冯仑写下的对联。言为心声。
合，价值观与利益的一致
在冯仑写下对联之前，万通地产引入了战略投资人泰达集团，并借此进入天津市场，在滨海新区——这个中国经济和中国地产的新高地，站稳一席之地。
在这之后，万通地产成功上市，万通中心项目全国复制计划已经取下杭州用地，并在重庆、合肥、西安等地展开一系列谈判。
尤其是最近在房地产行业面临绝大压力之时，万通地产游刃有余。手里有粮，心里不慌。万通地产的现金流在A股上市地产企业中排名第5，公司层面没有银行负债。
2008年3月27日，在上海A股市场几乎下探至3400点之际，万通地产600246股票却拉出一个涨停——前一天万通地产公告，08年一季度公司预期利润2亿元。
在这样的背景下，万通地产进入成都市场，以及进入的方式则更加显得意味深长。
都说生意场上“合”字难写，但万通地产却是合作的高手。同泰达集团的合作是一例，同成都交大房产的合作同样如此。不同之处在于，前者是万通地产“傍大款”提升自己，泰达借助万通地产的专业开发运营能力，这一次是交大房产“傍大款”提升自己，万通地产借助交大房产的本地资源和专业开发能力拓展成都市场。
万通地产和交大房产渊源由来已久。二者同为中城联盟的成员，冯仑和孟刚之间也有很好的私交和了解。这为此次合作奠定了良好的信任基础。而万通地产坚持“学好”，坚持“学先进，傍大款，走正道”，这与交大房产心曲相通。这种企业价值观的共同认同延伸了企业领导人之间的私人认同。
企业价值观的一致是万通地产能够数次在公司层面写好“合”字的重要原因——这远比简单的资产收购要复杂得多，也是合作能够经受考验的重要保证。
利益上的双赢则是合作成功的关键所在。此次万通地产与交大房产合作，双方能优势互补，共同受益。万通地产为交大房产这艘大船挂上了渡海波浪的云帆，而自己也借这艘新大船，更稳定、更安全、更快速地出海。
交大房产是以有100年土木传承的西南交通大学为背景的本土房地产开发企业，具有较高开发专业水平和较强的科技创新能力，也有比较良好的本地市场资源。本次投资使万通地产高起点地进入成都市场，尤其是交大房产不可多得的土地储备与管理团队，将使之短期内完成在成都的业务战略布局。
而作为本土企业，交大房产需要突破发展所面临的资金、管理瓶颈，万通地产提供了甘之若饴的资金保障和管理升级。
万通地产和冯仑再一次施展了借力使力，四两拨千斤的太极功夫，轻松进入了成都市场，自己省力得利，也让合作伙伴提升功力，打通管理与资本的任督二脉。
让，算别人算不清的账
“合”可以得出“1＋1》2”的“化学反应”，“让”也能让出别人看不到的利益。这正是冯仑和万通地产的高明之处。
早在今年2月1日，成都交大万通置业有限公司（简称交大万通），在成都市工商局正式完成工商备案登记，取得营业执照，开始依法运营。成都交大万通是在成都交大房产下属的子公司基础上，通过交大房产与万通地产共同增资变更方式，最终成立的一家注册资本1亿元，以房地产开发为主营业务的专业公司，万通地产持有51%股权，交大房产持有49%的股权。
此前万通地产在增值变更中共出资21018万元，其中5100万元作为新公司的注册资本，其余则作为新公司的资本公积。交大方面出资818万元。
据悉， 2008年交大万通置业有限公司在建和即将启动的项目有城北香洲半岛（在建、在售）、城东绿岭（在建、在售）、城南红牌楼项目、城中红墙巷项目和城西金府路五号项目。五个在建和在售项目可开发项目建筑面积超过80万平方米。另外，2008年交大万通置业有限公司拟新增1到2个项目储备，同时新增成都万通中心土地储备。
万通地产通过与交大房产的合作，轻松扣开了成都市场的大门，所得的好处不言而喻。
在这一次合作中，冯仑和万通地产“让”的艺术再一次得以体现。
合需求同，让需存异。孟刚在接受成都媒体的采访时表示，尽管万通地产是大股东，万通地产品牌是全国强势品牌，但万通地产进行了让度。在品牌上，采取了双品牌并列式，在经营上仍然以交大房产为主，万通地产管指导和监督。这一让，让孟刚和交大房产心情很好很愉快，也让此次联姻从恋爱到结婚仅仅90天，空前顺利。
事实上，交大房产占了便宜，但万通地产没吃亏。因为交大房产在当地具有很有的知名度和认可度，双品牌能让项目完全保留原有竞争力的基础上上，增加新的内容，比如绿岭项目的名称将是交大万通·绿岭。
而在管理上，万通地产这一让，充分发挥交大房产原有的专业资源、管理团队，省下了重要的人力资源，同时，把好指导关和监督观，提升现有团队的潜力。
万通地产这一让妙极。皆大欢喜。
这也让人想起万通地产在“守正出奇”外的另外一句话：“顺天应人”。人未必需要私利，但需要面子，需要尊重。公司亦然。
冯仑说过，董事长要做三件事：看别人看不到的地方，算别人算不了的账，做别人不做的事。在算合作这本账上，冯仑和万通地产的智慧和胸怀气度让人佩服。这是一种姿态，也是一种自信！
布局深远，不争即争。
“导演＋制片人”的主开发商模式之舞台
有人说，万通地产与交大房产的此次合作对于中城联盟内部合作，对于相对大公司与相对小公司的合作，以及对于上市公司和非上市公司的合作都提供了良好了范本。
对于万通地产自身，万通地产不仅得了成都的实地，更在全国棋局上筑起了厚势。
以滨海新区为心脏的津京区域是整个万通地产的发展基础和保障，是根据地，也是大本营。而将在全国人均GDP6000美金以上城市渐次展开的万通中心，则是万通地产的对外地域上拓展和业务上（商业地产）布局的方式，是点状结构。分散的万通中心和集中的京津核心形成万通地产众星捧月之势。
成都区域则在津京大根据地与各地点状的万通中心之外，增加了块状拓展。在这个区域也将开发万通中心这一商用物业产品，这种区域内部拓展的方式，显然比单一万通中心拓展要来得容易。
客观上，成都的拓展方式也是万通地产以理财为核心的“美国模式”的一次演练。冯仑曾经说过，住宅代表着万通地产的今天，商用物业代表着万通地产的明天，而定制服务则可能是代表万通地产的后天。商用物业成功拓展和相当大比例的持有经营将使万通地产获得稳定的现金流和利润来源，这也是万通地产发周期计划之中的重要环节。
但是，商用物业开发周期长，回收周期更长，这与上市公司的利润要求显然相悖。冯仑和万通地产都必须找到一个可以兼顾二者的中间模式。要在商用物业和住宅产品的配比上下功夫，更要在开发模式和经营模式上下功夫。
冯仑和万通地产早已经为此做好了准备。2004年1月冯仑的新年献辞文章是：《让你的公司更张艺谋》，号召万通地产转向“制片＋导演”的张艺谋式的地产公司，而万通地产也正在朝着这个方向转变。
就在最近的一次演讲上，冯仑对此做了比较详细的解释。他说，跟绝大多数拿着剧本找钱的导演不同，现在张艺谋有了剧本，是钱排着队找上门，因为张艺谋用多年的信誉证明，只要他出手，就一定有票房保证，投资商风险小，收入也有保证，因此只要资金允许，投多少钱都不是问题。而张艺谋呢，则可以赚三种钱，一种是导演工资，一种是部分股份（带有干股性质）分红，以及票房本身超过部分的分红。
就房地产上来说，一块土地，不同的人做，可能产生不同的收益，有的是20%，有的是50％，有的是70％，那么找有信誉的，能作70％利润的人来做，即使多给他10％，自己还能稳定地保有60％的高收入。而万通地产，就是要做那个运用专业能力作用、保证项目良好稳定收益的张艺谋。
不同的是，万通地产的自有资金更雄厚，可以根据需要，更加自由的投资，这正是万通地产已经在执行的主开发商＋投资商的模式，也就是房地产的“制片＋导演”模式。这种理念的指导下，万通地产将更为主动、灵活地进行资源合作与合作整合，达到低风险、充足现金、良好收益的统一。
这是反周期、安全快速发展的保证，也是上市公司短期收益与长期利益的统一。在成都，万通地产将可以充分演练自己的这手独门武功，能不能够出神入化，对于整个万通地产的拓展，关系巨大，影响深远。