大众住宅时代正在到来
以“90/70”政策，建立健全住房保障制度等重要政策为代表，
中等和中低收入群体的住房需求得到更多关注，中国房地产业
开始进入大众住宅时代。
供应方面，房地产市场的土地供应结构、住宅供应结构、贷款
结构全面向大众住宅产业倾斜；需求方面，政府推出包括二套
房贷款新政、个人购买经济适用房契税减半的税收减免政策等
在内的一系列信贷和税收政策，对需求结构进行引导和调整。
上海、南京等一些大中城市也正在研究加强公积金贷款应用，
并向低收入家庭倾斜，以充分利用公积金政策，为中等收入群
体购房服务。
目前，国家政策对于房地产供求双方面的结构调整效力初显，
近期房地产市场的销售结构中，首次购房和自住购房比例大幅
上升，小户型楼盘畅销而大户型销售放缓，投资需求被挤出，
首次置业需求得到鼓励，这种情况在未来较长时间内将会持
续，开发商和购房者行为都会因此出现深刻的变化。
结构性调整势在必行
“90/70”政策出台之初因为其以行政方式强制干预住房供应
结构，受到了各方的诟病，但是我们近期在走访了万科和保利
开发的小户型楼盘 (万科金色雅筑和保利西子湾)后，发现这一
政策的确推动了房屋建筑面积的合理设计和经济利用，使用效
率明显提高。上述两个楼盘 90 平米以下三房的设计从观感和
使用功能上，基本达到之前楼盘 100-120 平米的小三房标准。
同样单价情况下能降低总价近 20%，同时购买小户型住宅又能
享受政策的倾斜，交易成本和未来的持有成本 (物业税)均大幅
低于非普通住宅。
海外投资方面，日趋强烈的人民币升值预期和不断加快的升值
步伐，以及较低的海外融资成本，显然使得外资对中国的房地
产投资比国内投资者更有利可图。但是，限外令是外资必须面
对的一项额外风险，如果限外令在 08 年得到更严格的执行的
话，外资进入和退出中国房地产市场的高门槛和高成本，可能
会侵蚀由上述两项优势所带来的利润。
我们认为，今年以来外资进入中国市场套利的兴趣有增无减，
通过各种方式进入中国的海外资金必然会选择投资房地产这
种具有代表性的人民币资产，近期宏观调控收紧开发商资金链
也为外资加深与开发类企业的融资合作提供了一定契机。从地
域分布看，在上海、北京、深圳、广州等大型中心城市、以及
部分沿海中型城市如珠海、厦门等地，来自海外的投资性购房
需求会对当地的高端住宅地产和商业地产产生影响。目前从公
开资料看，外资在中国住宅市场的投资比重不高，仅在部分沿
海城市的高端市场中占有一定份额，未来进入的规模和造成的
影响与限外令的执行力度密切相关。
综上所述，投资性需求受限制后，中心城市房价再次出现一轮
快速和持续的上涨缺乏足够动力。房价收入比过高的城市如北
京等，存在一定的降价要求。在去年房价涨速最快的以深圳为
代表的珠三角城市，开发商自去年年末以来通过大面积快速降
价 (相对高峰期下跌幅度 10-30%)撇去价格泡沫后，刚性需求已
经显示出对房价和成交量的良好支撑。毕竟由于土地供应垄断
导致普遍存在的供应紧张问题将是中心城市房价难以深幅下
跌的主要原因。
中西部二三线城市投资增速快，供应情况相对宽松；而其房价
也主要由自住需求支撑，本地居民对房价的负担能力较好。全
国平均的房价收入比虽然在 2007 年三季度出现了一次明显的
跃升，但还处于适中水平，房价全面下跌风险比较小，我们认
为全国范围内今年房价最可能的表现是和去年均价持平或有
小幅上涨。
我们认为，小户型住宅的大量面市能够充分满足理性消费观念
下的首次置业需求，而目前各大城市小户型住宅畅销也正体现
了这点，在经济增长、城市化、家庭小型化三大动力推动下，
首次置业的自住需求十分强劲，在较长的时期内，户型设计精
致实用的小户型大众住宅由于贴合自住买家负担能力，将是未
来中心城市持续受欢迎的住宅品种，将出现成交活跃、周转加
快、定价和利润率趋向平均化等趋势，能否加快周转速度将成
为大众住宅开发商提高资产回报率的主要决定因素。可预测的
近两年内，在经济适用房和限价房等政策性住房占供应比重较
低、保障住宅销售对象和流通权限制界定清晰的情况下，我们
认为，大众化商品住宅的定价能力不会受到明显干扰。
另一方面，拥有稀缺资源 (如城市中心、景观、低密度)的高端
大户型公寓及别墅产品供应长期趋紧，需求主要来自高收入人
群的改善性需求以及长周期的投资需求，这一市场的未来走势
将独立于小户型住宅市场，由于供应和需求双双受限，呈现成
交量萎缩，价格长期上涨趋势。
二手市场上，之前各大城市供应比较集中、户型设计不够经济
合理的三居室存量住宅的销售可能受到较大冲击。