2008年04月19日 11:03:32 来源：夏华时报
“银行不断加息，CPI也不断上涨，最重要的是2008年珠三角房价大幅下跌，2007年的炒房团被套牢是必然的，疯狂是要付出代价的”——
“我都快崩溃了！”陈彦菲刚在记者面前坐下，就冒出来这样一句。她正面临一个痛苦的两难抉择：是亏本卖掉自己手头的3套房子，还是选择主动向银行断供。这道选择题已经折磨她3个月了。
深度套牢
据地产业知名专家戴欣明估算，仅深圳炒房团成员2007年投入到深圳楼市的资金就超过百亿人民币。而眼下，这些资金几乎全部被深度套牢。
陈彦菲是记者两年前在深圳房产投资者联盟的一次聚会上认识的，这个近百人的投资者联盟在珠三角业内小有名气，是一个标准的炒房团。
32岁的陈彦菲是深圳蛇口一家泰资企业的财务部经理，她自己透露年薪15万，丈夫则是龙华一家外贸企业的销售负责人之一，这样一个家庭在深圳原本可算是标准的幸福之家。
不过过完年后，她家已经为房子的问题不断爆发争吵，婚姻也面临危机。
她给记者出示了一组数据。她现在手头上有4套房子,自己住的一套在蔚蓝海岸，是2003年买的。另外3套都是2007年买的，分别在深圳蛇口的半岛城邦、深圳龙华的金地梅陇镇和东莞金域中央，面积分别是120平米、110平米和90平米。当时的买价分别是3.5万、1.56万和1.2万，总价分别为420万、171万、108万。
“3套房子都是用来投资的，买的时候是三成首付七成按揭，3套房子付出了200万。”这是陈彦菲夫妇这几年打拼的全部资产。
“现在全变了，金地梅陇镇三期开盘价为1.1万、半岛城邦已经降到不到2万、东莞金域中央已经跌到9000元，一年内竟然缩水50%，而且银行不断在加息，我的月供已经突破2.2万了。我先生说我们是一个标准的负资产家庭。”陈彦菲语速很快地说。
“现在我们这个投资团已经有几个月没有团购了，我们人多，组织在一起和开发商谈判，商量退房或者价格赔偿的事，不过目前进展不大，还希望能得到你们媒体的支持。”对于目前的状态，陈彦菲语气低落。
在投资团里，类似陈彦菲这样的成员不在少数。
2007年2月加入的张可曾是深圳某媒体的地产记者，现在的身份是职业房产投资人组团人之一。他和陈彦菲的处境相同，2007年买了3套房产，分别在深圳南山、龙华镇和惠州，每个月月供近万，压力巨大。
“已经深度套牢了，我们这个炒房团该散伙了，好多人成了负资产，准备和开发商退房去。”他在电话中对记者表示。
“银行不断加息，CPI也不断上涨，最重要的是2008年珠三角房价大幅下跌，2007年的炒房团被套牢是必然的，疯狂是要付出代价的。”熟悉这个炒房团的深圳中原地产总经理李耀智对记者这样说道。
疯狂的代价
张可对记者表示，2007年的这个时候，他们和当年的“温州炒房团”一样受到一些开发商的热烈欢迎。所到之处，都是楼盘开发商副总以上级别的人接待。
“因为他们一次性人数众多的购买常常可以帮楼盘承担销售压力，现在的开发商也很欢迎这样的团购投资者。”深圳兰江地产副总裁杨大谷对记者这样表示。
一组组数据让张可越来越紧张。据深圳市国土资源和房产管理局14日发布的报告，3月份，深圳市新建商品住房销售均价为每平方米13618元，比2月份下降16.53%，房价回落到去年4月的水平，而广州2月份二手住宅成交量的跌幅也达到了63%。
陈彦菲对记者说，房价的变化她早就注意到，不过，放盘出去的3套房子却一直没有找到接盘的买家，这让她成天提心吊胆。
长三角房价暴跌
一个铁的事实在证明，长三角许多开发商已经是在苦苦煎熬，究竟能咬牙支撑多久，恐怕只有他们自己知道。
位于南京龙江小区的某高档楼盘，因为房价高达每平方米13000，今年上半年仅仅售出一套房子；来南京淘金的上海两家开发商也因资金链断裂，在竞拍了铁管巷A.C地块后上个月无力支付出让金。
业内人士坦称，现在是中国的房地产企业资金链条最紧张的时期，2007年大限”要求所有的房地产公司都把手上未交出让金的土地全部交齐出让金，以及2008年政策限制银行按揭贷款，都令房地产商“手头异常吃紧”。
《招财》周刊的记者把长三角的16个城市房价做过统计，2007年房价平均在每平方米7420元，长三角16个城市人均家庭可支配收入16230元，也就是说，100平方米的房子，需要33年不吃不喝才能承担得起。长三角的经济发展水平和珠三角地区基本相当，但整体房产泡沫却大得多。珠三角10城的家庭人均可支配收入比长三角高26%，可平房价却仅为后者的82%。
假设按照上半年全国房价增长水平10%的速度来估算，保守地说，长三角16个城市目前的平均房价已经达到了每平方米8862元。
这些都让炒家感到了压力。近日，南京市房管局产权市场处公布的一份7月份的期房退房公告显示，退房数量从上月的24套猛增到42套，其中河西某楼盘一退就是6套！知情人士透露，长三角房价下跌的为时不远。
中金公司房地产行业研究员白宏炜告诉《招财》记者，尽管现在人民币了，但是房地产行业区域调整的可能性是肯定的。不过，由于政府目前对房价的调控是主动积压泡沫的过程，抑制供给在先，抑制需求在后，而需求的抑制主要是对投资和投机的控制，所以房价出现暴跌的可能性不大。
但是，长三角地区房地产过热，泡沫惊人。他感叹道，上海2002年仅仅是北京房价的一半左右，但是现在却高出北京房价26%，这简直是不可想像的。杭州、南京、宁波等长三角这两年也是匪夷所思的增长。他预测道，2007年全国房价将保持小幅增长，2008年将向下调整，其中长三角将有惊人的下降幅度。
白宏炜经过慎重的测算后表示，目前长三角房屋成交量萎缩明显，比如上海的成交量下降了一半以上，杭州萎缩了60%-70%，南京下降了 %，成交量萎缩则是房价下跌的先兆。目前长三角已经暗折非常盛行，实力不佳的开发商未来则要公开下跌了。至于下跌的幅度，他认为，上海未来房价将会有30%的下降幅度，杭州的房价估计要下跌20%,南京和宁波的泡沫相对小的，估计会下跌15%-20%左右。
有关专家认为，房地产的需求在今明两年内下降，下降的速度和幅度取决于政府政策的执行力度和时间以及市场中泡沫严重程度加上开发商资金链的紧张程度。房地产市场的整合和调整是我国地产业的必经之路，这次的人民币升值实际上加速了这种调整的进程。上海、杭州、宁波等长三角楼市终回归理性发展，这种回归之路持续的时间将有2-3年之久。 今日商报《招财》周刊记者 杜景南