楼市未来或将稳步上升
郝晓楠 童芬芬
2008年04月21日08:45 来源：中华工商时报
像北京、上海等一线城市房价经过调整会回归理性增长，而且随着经适房、廉价房、限价房的开发，房价肯定会得到平抑，但是中小城市应该还会有增长空间。
3月下旬，在A股市场整体下跌不堪的境况下，地产股逆势上扬，反弹强劲，板块指数从最低4064点上扬至最高点4786点，而如万科等一些龙头地产股股价更是一路上涨至今，经过一轮市场调整，冷静了许多的楼市看似要恢复往日的火热。
涨或跌，冷或热，未来的楼市究竟会走向何方？
地产股触底反弹
地产股的此轮反弹令人大惑不解，在大盘初跌时就率先领跌A股市场的地产股，又遭遇了国家紧缩的货币政策，在目前形势不明朗的情况下，竟有如此长的一段时间逆势上扬，而地产股又能否作为股民在弱市中的避风港？
“房地产业盈利明确，像万科、招商等一些龙头，今年甚至明年的业绩都是以去年的价格销售出去的，是一个结算，它的业绩有保障。”中国社会科学院金融研究所结构金融室副主任刘煜辉在接受记者采访时表示。
“而且前期地产股调整厉害，很多地产股被腰斩，一旦市场反应过度，它的市盈率就会降低，虽然资金面紧张，但是机构投资者按规定肯定要买入，相比较而言，房地产行业性价比比较高，因此就会有资金进入地产股。还有人民币的加速增值，也对房地产业有一个推动。”
近期，国泰君安房地产分析师孙建平将地产行业评级由“中性”调高到“增持”，中金公司也同样看好房地产板块，建议“继续持有”和“逢低吸纳”。
而在弱市当道地产反弹的今天，明显有机构投资者在地产板块建仓，作为普通投资者，又能否把地产股作为一个避风港？
“技术层面上，地产股已跌得很厉害，具备投资价值，但从房地产基本面上说，不太好，像现在北京等一线城市的房价已涨得很高了，没有空间了，我不看好地产股，投资者应该谨慎。”经济学家孙飞建议道。
而刘煜辉表示投资者可以对一些龙头企业如万科、招商等逢低买入，长期持有，“过了这一段调整周期，他们肯定是行业内最强的，35年来看不会亏。”
他分析说，大部分中小地产股未来走向不是很乐观，而对于一些地产龙头股可能会更强，因为通过行业整合会起到一个规模效应，龙头企业实力雄厚，土地储备、成本控制方面都做得很好。如万科当时以低价储备了大量土地，成本控制得很好，而相对来说大多数中小地产企业都是在去年的圈地运动中高价获得土地，一旦市场开始大幅度调整，就会凸现这些龙头企业的强势。
楼市回暖？
地产股近期的反弹和楼市出现的一些回暖迹象休戚相关，京城楼市明显放量反弹，而上海房价均价也收复万元大关。而作为龙头的万科日前公布的3月份销售数据显示，3月份实现销售面积71．9万平方米，销售金额66．8亿元，分别比2007年同期增长147．1％和227．5％，至此，万科第一季度已经累计实现销售面积114．5万平方米，销售金额101．0亿元，和去年同期相比，增幅高达82．9％和119．1％。
冷清了一段时间的楼市看似要恢复往日的火热。
“房价回暖不实，高档别墅的销售撑高了价格，但这不是一个真实状况的反应。”孙飞表示，“尽管业界有很多人不承认‘拐点说’，但这是一个事实。我曾谈到一个楼市区域性理论，各个城市应该具体分析，城市的中心和郊区也应该具体分析，像现在上海、深圳、北京降价打折很厉害，这是事实。”
根据北京市统计局的数据显示，3月份北京楼盘开盘数量虽有所增加，但多数项目的成交量、成交价格并未上涨，人气也明显不足，一些楼盘甚至出现了两次开盘、销售仍不理想的状况。而多家楼盘打折促销的现象也一直持续到3月份，其中降价幅度最大的甚至达到8折。
而最近一线、二线城市土地流拍的现象也时有发生，去年那种异常热烈的“圈地运动”已不复返，众多地产公司开始急于销售以回笼资金。
“地产行业占到国家固定投资一半以上比例，是最近国家紧缩政策重点调控对象，资金面受到严格限制，总体上来说不乐观。”刘煜辉表示，“而且股市调整厉害，对房地产行业的资金和供求都有影响，像深圳、上海等一些城市房价都开始出现松动，北京的房地产行业的推销广告也越来越多，虽然价格不减，但是成交量明显缩小，资金面紧张。”
而对此次出现的一些反弹迹象，有业内人士分析是由于季节性因素，3月份是房地产销售旺季，可能前期处于观望状态的一些需求得到释放。
房价应该软着陆
尽管如今楼市的热度相较去年已冷却了很多，但房价依然虚高。“像北京，普通住房都有2万多元一平方米的，这很不正常。”孙飞表示。
那么经过一段时间的调整后，未来楼市会走向何方？
“楼市相对于股市来说应该是滞后的，我认为撑不了多久，”刘煜辉分析说，“从宏观经济面分析，国家实行紧缩的调控政策，资产价格受到严峻考验；而外围，次贷危机导致全球流动性收紧，美国银行对向外贷款非常谨慎，信用规模收缩，而一般来说，跨境资本会从泡沫高的地区外流。因此，总体来说，楼市资金面是流出的。”
据统计，2007年全国住宅价格月平均涨幅15％，超出2005－2006年月均涨幅2．4个百分点，自2007年8月以来房价月涨幅超过15％，增速远远超出GDP和居民可支配收入增长率。与之相对应，2007年房地产销售额月均增速高达46％，超过2006年21个百分点，自2007年7月以来月增速超过40％。
“房价的这种快速上涨不可持续，即房价涨幅必将回落。”国泰君安房地产分析师孙建平曾表示，“而且尽管房地产行业将处于长期景气中，但短期内高达40％以上的销售额增长率也必将难以维持，因此这种难以维持首先将通过成交量萎缩来反映。”
“像北京、上海等一线城市房价经过调整会回归理性增长，他们去年增长的太厉害了，把以后的都透支了，而且随着经适房、廉价房、限价房的开发，肯定会平抑房价，而中小城市应该还会有增长空间。”孙飞对未来楼市走向作出自己的判断。
“目前楼市处于调整中，随着宏观经济面的利好，会稳步上升。政府不希望楼市大起大落，应该平稳增长实现软着陆，如果房价大跌，容易出现金融危机。”孙飞表示。
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