【主持人（大方）】：今天请各位专家、业内人士探讨一下当前楼市的底在哪里，应该怎么样走好下一步。我先介绍一下今天出席的嘉宾：

深圳四杰，深圳市社会科学院房地产与城市运营中心主任高海燕；

星彦地产品牌总监王世泰；

深圳四杰，戴欣明地产策划机构首席战略顾问戴欣明；

南方略国际营销机构总经理刘祖轲；

深港房地产联合商会秘书长曹笑亮……

【主持人（大方）】：话题讨论之前，我想简单摸一个底，大家觉得市场是不是到底了？可以举一下手。（绝大多数认同深圳现在的房地产市场是买方市场）

第一个话题，先讨论一下楼市现在所处在一个什么情况，是不是已经探底？我们回顾一下，按照经济学观点，在商品供过于求的情况下，买方掌握着市场主动权的一种市场形态。其主要有六大特征。到底是不是探底，目前市场观点比较混乱，昨天有不少网友打电话过来，想来现场听听大家的看法，我说直接在网上看直播就可以了，从这一点来说大家都非常关心。接下来先从开发商这块谈谈。王总，您先给大家做一个分享。

……

【主持人（大方）】：下面请戴欣明谈谈。

【戴欣明】：很高兴，其实我按正常应该在几个人之后再继续讲，但是一会儿我要参加沿海地产集团的一个会议，所以简单讲几句话。讲两个观点：第一，买方市场才是正常的房地产市场。第二，中国房地产不会形成垄断市场。

【戴欣明】：很高兴我今天能有这个机会在这里再阐述一下我在2006年的6月21号第53期“大话地产”所讲的话，当时我讲的话在当时不管在座的也好，包括整个房地产界也好，是没有人相信的，或者说这个话也是不合理的。我称之为在未来最多2至3年，深圳房地产市场会形成买方市场，大部分房地产项目会成为买方市场。很多人认为这是不客观的，但是我这是基于中国的房地产市场是“政策性市场”，而不是真正意义的竞争性市场所下的定义。到今天来讲我很高兴我能够再来这里证明我说的话是对的。

【戴欣明】：我们从策划角度来讲，我们要先把整个市场了解清楚，而不是想当然看这个市场。我这个论调跟“深圳四杰”之一社会科学院的高海燕主任的论调是一致的，我们不想说今天是拐点，明天是什么，后天是什么。我们只想客观告诉大家，未来在基于我们一个前提条件下应该是怎样走。所以在第53期“大话地产”中我说买方市场在未来最多2、3年会出现。为什么买方市场才是一个正常市场？这有一个前提，我们的市场以买方需求为基准来确定我们的市场。刚才阮逸飞提到不管什么市场情况下，我们都是以买方市场来做我们的产品，我认为这种说法实际更多还是一个有责任的开发商这么去想，很多不是这样的。我建一个很差的楼，我把它卖出去就是我的责任。所以我认为你在整个房地产市场当中，我们为什么说买方市场是正常的房地产市场。我们看其他的市场的市场营销已经完全进入买方市场。一会儿南方略国际营销机构总经理，戴欣明地产策划机构董事、合伙人刘祖轲先生会阐述关于这方面的营销趋势。买方市场的前提下，我们整个置业者和我们发展商、策划机构、代理机构的价值才能得以充分体现，而不是一方得到体现。比如前一段时间就是发展商价值得到体现了，反正建得怎么样都可以卖出去。我也在很多场合说过，如果一个行业不需要营销，一定是有大问题，今天证明这句话百分之百是正确的。接下来我认为是一个品牌时代的到来。我认为这个市场应该是各方都欢呼雀跃的一个市场。

【戴欣明】：关于探底的问题，我的观点是没有一个严格的探底，它是不同时期，它的价格我认为合理就行了。刚才华盛地产的郑磊谈得非常对，这个价格主张是不是你所需要的，你认为代表你企业的价值、品牌，你的品牌主张是什么。所以他可以立于不败之地，不管什么市场他都可以看到市场商机。这是我说的第一个问题。

【戴欣明】：第二，中国房地产市场不会形成寡头垄断。为什么？中国房地产市场不是香港的房地产市场模式，大家看香港房地产市场，它形成一种寡头经济（垄断），就是那么几家。但是我说的是在中国，深圳有可能，北京有可能，上海有可能，那还是区域性的。（美国最大的地产垄断者加起来的地产销售额只占17％，中国的不超过5％，而其它行业，比如中国家电可以达到70％，形成垄断）因为我们中国太大。还有一点，关于资金渠道问题，资金渠道在我们中国是非常丰富的，不会说发展商只有自有资金。比如说周日，我和冯仑对话的时候就曾经问到这样的问题，海尔也进入房地产的，到底他对不对呢？我们姑且不管对不对，我说的意思是是有各方面资金渠道的，各个方面的人都可以进入房地产。就是你需要一个什么产品主张？我建一个房子，我需要给自己提供一个生存的空间，如果从这个角度来看，任何人、任何机构只要有钱都可以进入，以各种方式进入。因为今天我想抛出我的观点，以后再深入探讨。我认为今天不适合深入探讨。有机会的话，与大家再私下讨论。我今天就说到这里，谢谢大家！

南方略国际营销机构总经理，戴欣明地产策划机构董事、合伙人刘祖轲先生会阐述营销趋势